Аренда с выкупом: договоры, заключенные до 1 апреля
Застройщик заключил договоры аренды жилья с выкупом до 01.04.11 г. В бухучете эту операцию провели как финансовый лизинг. Как нам отражать расходы в налоговом учете после 01.04.2011 г. ?
Специальная норма, регламентирующая режим налогообложения договоров с выкупом, содержится в п. 9 подразд. 4 разд. ХХ Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ). Эти правила сводятся к следующему:
«предприятие-арендодатель увеличивает сумму доходов на сумму начисленного физическому лицу арендного платежа (с учетом части арендного платежа, предоставляемого в счет компенсации части стоимости объекта аренды);
предприятие-арендодатель увеличивает сумму расходов отчетного периода на часть себестоимости объекта аренды, которая так относится к общей себестоимости этого объекта, как сумма начисленного в этом периоде физическому лицу арендного платежа (в части арендного платежа, предоставляемого в счет компенсации части стоимости объекта аренды) к общей сумме арендных платежей (в части арендных платежей, предоставляемых в счет компенсации части стоимости объекта аренды), которые будут начислены за весь период аренды;
передача жилья физическому лицу в аренду с выкупом не изменяет налоговых обязательств предприятия-арендодателя;
передача жилья в собственность физическому лицу после окончания срока действия договора аренды жилья с выкупом или досрочно при условии полной уплаты арендных платежей (с учетом части арендного платежа, предоставляемого в счет компенсации части стоимости объекта аренды) не изменяет налоговых обязательств предприятия-арендодателя».
Однако указанный регламент распространяется лишь на те договоры, которые заключены после 01.04.2011 г.
Для тех соглашений, которые были заключены ранее, специальных норм в НКУ нет.
Общая норма (п.п. 14.1.97 НКУ) относит договоры аренды жилья с выкупом к лизинговым операциям, отличным от финансового лизинга.
Но для целей бухучета такая операция является именно финансовым лизингом. Поэтому при передаче квартиры в аренду арендодатель списал ее стоимость со своего баланса. Таким образом, при инвентаризации, проведенной на 01.04.2011 г., в составе основных средств арендодателя квартиры нет, а значит, амортизация в налоговом учете на нее начислена быть не может.
Согласно п.п. 14.1.206 НКУ вознаграждение, которое получает арендодатель, является процентным доходом.
Относительно другой части арендного платежа (компенсация части стоимости объекта аренды) никаких специальных указаний в НКУ нет.
Если включить этот «компенсаторный» платеж в состав дохода, то нужно отдавать себе отчет в том, что предприятие вряд ли сможет сбалансировать его соответствующими затратами: ведь ни амортизация на квартиру не начисляется, ни стоимость квартиры под реализацию по частям не списывается. Видимо, этот факт и вызывает беспокойство застройщика-арендодателя. Затрат у арендодателя действительно не будет.
Но стоит ли включать в доходы сумму компенсаторного платежа?
Если исходить из общих норм НКУ, то доход должен отражаться при передаче покупателю права собственности. Это произойдет после того, как арендатор выплатит застройщику всю стоимость квартиры.
Вот именно тогда застройщик отразит доход на общую стоимость квартиры, а под этот доход спишет общую себестоимость проданной квартиры.
Таким образом, в течение аренды застройщик должен относить в налоговом учете в доход лишь вознаграждение, входящее в арендный платеж. «Компенсаторная» же часть арендного платежа является по сути авансом под будущую продажу квартиры. Авансы же к доходам не относятся.
Иван Чалый
