Оренда з викупом:
договори, укладені до 1 квітня
Забудовник уклав договори оренди житла з викупом до 01.04.2011 р. У бухобліку цю операцію провели як фінансовий лізинг. Як нам відображати витрати в податковому обліку після 01.04.2011 р. ?
Спеціальна норма, що регламентує режим оподаткування договорів з викупом, міститься в п. 9 підрозд. 4 розд. ХХ Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ). Ці правила зводяться до такого:
«підприємство-орендодавець збільшує суму доходів на суму нарахованого фізичній особі орендного платежу (з урахуванням частини орендного платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об'єкта оренди);
підприємство-орендодавець збільшує суму витрат звітного періоду на частину собівартості об'єкта оренди, яка так відноситься до загальної собівартості цього об'єкта, як сума нарахованого у цьому періоді фізичній особі орендного платежу (у частині орендного платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об'єкта оренди) до загальної суми орендних платежів (у частині орендних платежів, що надаються в рахунок компенсації частини вартості об'єкта оренди), що будуть нараховані за весь період оренди;
передача житла фізичній особі в оренду з викупом не змінює податкових зобов'язань підприємства-орендодавця;
передача житла у власність фізичній особі після закінчення строку дії договору оренди житла з викупом або достроково за умови повної сплати орендних платежів (з урахуванням частини орендного платежу, що надається в рахунок компенсації частини вартості об'єкта оренди) не змінює податкових зобов'язань підприємства-орендодавця».
Однак зазначений регламент поширюється тільки на договори, укладені після 01.04.2011 р.
Для тих угод, які було укладено раніше , спеціальних норм у ПКУ немає.
Загальна норма (п.п. 14.1.97 ПКУ) відносить договори оренди житла з викупом до лізингових операцій, відмінних від фінансового лізингу.
Але для цілей бухобліку така операція є саме фінансовим лізингом. Тому при передачі квартири в оренду орендодавець списав її вартість зі свого балансу. Таким чином, при інвентаризації, проведеній на 01.04.2011 р., у складі основних засобів орендодавця квартири немає, а отже, амортизацію в податковому обліку на неї нараховано бути не може.
Згідно з п.п. 14.1.206 ПКУ винагорода, яку отримує орендодавець, є процентним доходом.
Стосовно іншої частини орендного платежу (компенсація частини вартості об'єкта оренди) жодних спеціальних вказівок у ПКУ немає.
Якщо включити цей «компенсаторний» платіж до складу доходу, то потрібно усвідомлювати, що підприємство навряд чи зможе збалансувати його відповідними витратами: адже ні амортизація на квартиру не нараховується, ні вартість квартири під реалізацію частинами не списується. Мабуть, цей факт і викликає занепокоєння забудовника-орендодавця. Витрат у орендодавця дійсно не буде.
То чи варто включати в доходи суму компенсаторного платежу?
Якщо виходити із загальних норм ПКУ, то дохід має відображатися при передачі покупцю права власності. Це відбудеться після того, як орендар виплатить забудовнику всю вартість квартири.
Саме тоді забудовник відобразить дохід на загальну вартість квартири, а під цей дохід спише загальну собівартість проданої квартири.
Таким чином, протягом оренди забудовник має відносити в податковому обліку в дохід лише винагороду , що входить до орендного платежу. А от «компенсаторна» частина орендного платежу є, по суті, авансом під майбутній продаж квартири. Аванси ж до доходів не належать.
Іван Чалий
