ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР:
«старое по-новому» (часть 2)
Яна Брусенцова, юрист-аналитик ИД «Фактор»
В одном из предыдущих номеров мы начали рассматривать нововведения, которые должен привнести в земельные правоотношения Закон о Государственном земельном кадастре с 1 января 2012 года. В предлагаемой статье мы продолжим эту тему и остановимся на наиболее интересных положениях нового Закона.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 3613 — Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. № 3613-VI (вступит в силу с 01.01.2012 г.).
Закон № 1952 — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV (в редакции «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» от 11.02.2010 г. № 1878-VI).
ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
КоАП — Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г.
Напомним: предыдущую статью («Государственный земельный кадастр: «старое по-новому» (часть 2) // «Строительная бухгалтерия», 2011 № 18, с. 38) мы завершили рассмотрением вопроса осуществления государственной регистрации земельного участка. Мы выяснили, что ее будет проводить государственный кадастровый регистратор, и определились, какие документы для этого должен подать заявитель.
Основания для отказа в госрегистрации
Итак, после того, как государственный регистратор изучит предоставленные документы, он либо проведет государственную регистрацию земельного участка, либо предоставит заявителю мотивированный отказ в государственной регистрации.
Основания для отказа в осуществлении государственной регистрации земельного участка определены в ч. 6 ст. 24 Закона № 3613, а именно:
| 1 | расположение земельного участка на территории действия полномочий другого государственного кадастрового регистратора |
| 2 | подача заявителем документов не в полном объеме (напомним: перечень необходимых документов, определенный в ч. 4 ст. 24 Закона № 3613, был приведен в части первой предлагаемой статьи) |
| 3 | несоответствие поданных документов требованиям законодательства |
| 4 | нахождение в пределах земельного участка, который предполагается зарегистрировать, другого земельного участка или его части |
Следует отметить, что в случае предоставления отказа в связи с расположением земельного участка на территории действия другого государственного кадастрового регистратора заявителю сообщаются наименование и адрес органа, к полномочиям которого относится осуществление государственной регистрации земельного участка.
Хотелось бы остановиться на одном из документов, подлежащем подаче для осуществления государственной регистрации земельного участка, — это оригинал документации по землеустройству, являющейся основанием для формирования земельного участка. Для того чтобы понять, какой документ имеется в виду, необходимо обратиться к статье 791, которой Закон № 3613 дополняет ЗК.
Итак, в соответствии с этой статьей под формированием земельного участка необходимо понимать определение земельного участка как объекта гражданских прав. При этом формирование земельного участка предусматривает определение его площади, пределов и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.
Формирование земельных участков осуществляется:
| 1 | в порядке отведения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности |
| 2 | путем раздела либо объединения ранее сформированных земельных участков |
| 3 | путем определения пределов земельных участков государственной либо коммунальной собственности, осуществляемого в процессе разграничения земель государственной и коммунальной собственности |
В ст. 791 ЗК также устанавливается, что формирование земельных участков в большинстве случаев осуществляется по проектам землеустройства по отведению земельных участков. То есть, чтобы сформировать земельный участок, необходимо будет изготовить такой вид документации по землеустройству, как проект землеустройства по отведению земельного участка.
Исключение составляют случаи, когда формирование земельных участков производится путем раздела и объединения ранее сформированных земельных участков, находящихся в собственности или пользовании, без изменения их целевого назначения. В таком случае придется заказать техническую документацию по землеустройству по разделу и объединению земельных участков.
Сформированные земельные участки подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре.
Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.
Таким образом, Закон № 3613 фактически сводит процедуру осуществления государственной регистрации земельного участка в основном к присвоению земельному участку кадастрового номера при его формировании, чему предшествует изготовление соответствующей документации по землеустройству.
Обращаем внимание: до формирования земельного участка он не может быть объектом гражданских прав (кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него. Проще говоря, до того момента, пока земельный участок не будет сформирован, относительно него не могут совершаться практически никакие действия.
Необходимость принятия указанных положений была обусловлена тем, что на данный момент законодательными актами не урегулирован вопрос, когда и в каком порядке некоторая территория может быть определена как земельный участок и включена в гражданский оборот.
Следует также заметить, что в соответствии с разделом VII «Заключительные и переходные положения» Закона № 3613 земельные участки, право собственности (пользования) на которые возникло до 2004 года, считаются сформированными независимо от присвоения им кадастрового номера. Если сведения об указанных земельных участках не внесены в Государственный реестр земель, их государственная регистрация осуществляется на основании технической документации по землеустройству об установлении (восстановлении) пределов земельного участка в натуре (на местности) по заявлению их собственников (пользователей земельного участка государственной или коммунальной собственности).
В случае если на земельном участке, право собственности (пользования) на который не зарегистрировано, расположен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано, кадастровый номер на такой земельный участок присваивается по заявлению собственников такого дома также на основании технической документации по землеустройству об установлении (восстановлении) пределов земельного участка в натуре (на местности). Запрещается требовать для присвоения земельному участку кадастрового номера другие документы. Такой кадастровый номер действует с момента его присвоения.
Извлечение из Государственного земельного кадастра и Поземельная книга
В том случае, если пакет документов, поданный заявителем для осуществления государственной регистрации, будет соответствовать требованиям законодательства вообще и предписаниям Закона № 3613 в частности, заявитель получит положительное решение государственного кадастрового регистратора. Для подтверждения же государственной регистрации земельного участка заявителю безвозмездно выдается извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке.
При осуществлении государственной регистрации земельного участка ему присваивается кадастровый номер.
Извлечение содержит все сведения о земельном участке, внесенные в Поземельную книгу. Также составной частью извлечения является кадастровый план земельного участка. Форму извлечения должно будет утвердить Госземагентство. Но об основной информации, которая будет в нем содержаться, можно догадаться уже сегодня, проанализировав содержание Поземельной книги.
Так, в соответствии со ст. 25 Закона № 3613 в Поземельной книге будут указываться такие сведения, как:
— кадастровый номер;
— площадь;
— местонахождение (административно-территориальная единица);
— состав угодий;
— целевое назначение (категория земель, вид использования земельного участка в пределах определенной категории земель);
— нормативная денежная оценка, сведения об ограничениях в использовании земельного участка;
— сведения о пределах части земельного участка, на которую распространяется действие сервитута, договора субаренды земельного участка;
— кадастровый план земельного участка;
— дата государственной регистрации земельного участка;
— информация о документации по землеустройству, на основании которой осуществлена государственная регистрация земельного участка, а также внесены изменения в эти сведения;
— информация о собственниках (пользователях) земельного участка в соответствии с данными о зарегистрированных вещных правах в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество;
— данные о бонитировании почв.
Форма Поземельной книги и порядок ее ведения определяются Порядком ведения Государственного земельного кадастра, определенным КМУ.
Напомним: сегодня форма Поземельной книги и порядок ее ведения определены постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» от 09.09.2009 г. № 1021.
В соответствии с ч. 2 ст. 25 Закона № 3613 Поземельная книга, как и сейчас, будет открываться одновременно с государственной регистрацией земельного участка. Вестись она будет в бумажной и электронной (цифровой) форме.
В случае отмены государственной регистрации земельного участка Поземельная книга будет закрыта.
Государственных актов не будет?
Закон № 3613 предусматривает отмену с 2013 года государственных актов на право собственности на земельные участки. Их существование станет нецелесообразным с 01.01.2012 г., когда вступит в силу Закон № 1952. Напомню: Закон № 1952 вводит новый принцип осуществления государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, который относится и к земельным участкам. В частности, данный Закон вводит в действие новый правоустанавливающий документ — извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, который будет удостоверять право собственности на земельный участок. А существование двух документов, удостоверяющих право собственности, уже неуместно. Кроме того, нельзя не согласиться с тем, что существующую на сегодняшний день процедуру изготовления и выдачи государственных актов не назовешь простой, она создает существенные препятствия в реализации прав физических и юридических лиц.
Следует отметить также, что в отдельных случаях Закон № 1952 предусматривает выдачу свидетельства о праве собственности, которое также заменит государственные акты. В частности, речь идет о случаях, когда недвижимость (в нашем случае — земельные участки) должна вноситься в уставный фонд юридического лица или выводиться из него; физические лица и юридические лица, вышедшие из состава учредителей (участников) юридического лица по решению органа, уполномоченного на это учредительными документами, получают в собственность объект недвижимого имущества, переданный им, и т. п.
Соответствующие изменения также внесены в ст. 126 ЗК, которая изложена в новой редакции и согласно которой право собственности, пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом № 1952. Закон № 3613 в корне изменит содержание этой статьи. Напомним: действующая редакция ст. 126 ЗК, в частности, предусматривает, что право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом (кроме некоторых случаев).
Открытость Государственного земельного кадастра
Статья 36 Закона № 1952 предусматривает, что сведения Государственного земельного кадастра будут содержаться в Интернете (на официальном веб-сайте центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов) с режимом отрытого доступа, за исключением сведений, свободное распространение которых запрещено законом (это, прежде всего, информация о собственниках и пользователях земельных участков). То есть каждый пользователь Всемирной сети сможет увидеть пределы административно-территориальных единиц, кадастровые номера, целевое назначение земельных участков, вид функционального использования земельного участка, нормативную денежную оценку земель и земельных участков, угодья земельного участка (с указанием контуров зданий, сооружений, расположенных на земельном участке), ограничения в использовании земельных участков, распределение земель между собственниками и пользователями (отражаются: форма собственности, вид вещного права). Следовательно, о земельном участке можно будет узнать все, кроме персональных данных собственника. Более того, эти сведения подлежат отражению на веб-сайте с момента их внесения в Государственный земельный кадастр.
При этом поиск, просмотр, копирование и распечатка данных о земельных участках будут осуществляться на безвозмездной основе.
На платной основе будет предоставляться информация о нормативной денежной оценке земель; земельных угодьях; частях земельных участков, на которые распространяется действие сервитута, договора субаренды участка; координатах поворотных точек пределов объектов кадастра; бонитировании почв (сравнительной оценке их качества).
Нормы, введенные ст. 36, являются едва ли самыми благоприятными во всем Законе № 3613, ведь сегодня хозяева, желающие обрабатывать земельные участки или возводить на них здания, не имеют полной информации о свободных землях. К тому же отражение кадастровых сведений в Интернете является еще средством общественного контроля за выполнением государством своих функций в сфере земельных отношений.
Сведения из Государственного земельного кадастра
Если же вам недостаточно будет информации о земельном участке, которую вы получите путем свободного доступа к Интернету, и она вам понадобится в форме официального документа, придется обратиться к государственному кадастровому регистратору.
Так, ст. 38 Закона № 3613 предусматривает, в какой форме можно будет получать сведения из Государственного земельного кадастра. В частности, государственный кадастровый регистратор будет выдавать заинтересованному лицу:
— извлечения из Государственного земельного кадастра об объекте Государственного земельного кадастра;
— справки, содержащие обобщенную информацию о землях (территориях) по форме, установленной Порядком ведения Государственного земельного кадастра;
— выкопировки из кадастровой карты (плана) и другой картографической документации Государственного земельного кадастра.
При этом получать указанные выше сведения будут иметь право:
| 1 | собственник (собственники) и пользователи земельного участка, их наследники (правопреемник — для юридических лиц) либо уполномоченные ими лица |
| 2 | лицо (лица), в интересах которого (которых) установлены ограничения, либо уполномоченные им лица |
| 3 | органы государственной власти и органы местного самоуправления для реализации своих полномочий, определенных законом |
| 4 | лица, получившие лицензии на проведение работ по землеустройству, землеоценочных работ, для выполнения указанных работ |
Сведения Государственного земельного кадастра будут предоставляться на платной основе, кроме случаев, определенных Законом № 3613. Так, в частности, безвозмездным является извлечение, выдаваемое заявителю в подтверждение государственной регистрации земельного участка.
Следовательно, для получения сведений из Государственного земельного кадастра необходимо будет подать соответствующее заявление, документ об оплате услуг за получение извлечения, которые рассматриваются кадастровым регистратором в течение 10 рабочих дней. По результатам такого рассмотрения вы получите либо желаемый документ, либо мотивированный отказ в его предоставлении.
Работа над ошибками
Согласитесь, очень часто бывает, что документ получили и обнаружили, что в нем допущена ошибка (описка, опечатка, грамматическая, арифметическая или другая ошибка).
На этот случай в ст. 37 Закона № 3616 предусмотрены процедурные вопросы исправления допущенных ошибок.
Следовательно, в случае выявления физическим или юридическим лицом в извлечении, справке из кадастра, выкопировке из картографических материалов кадастра технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим ведение Государственного земельного кадастра, заинтересованное лицо в письменном виде уведомляет об этом орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в районе, городе. Если факт несоответствия подтвержден, орган, ведущий кадастр, безвозмездно исправляет допущенную ошибку в день поступления уведомления.
Исправление технической в сведениях Государственного земельного кадастра ошибки, допущенной не по вине органа, осуществлявшего его ведение, производится за плату, размер которой будет установлен Кабмином.
В случае выявления технической ошибки, допущенной в записях Государственного земельного кадастра органом, осуществляющим его ведение, указанный орган в пятидневный срок в письменном виде уведомляет об этом заинтересованное лицо. Последняя по получении сообщения об ошибке должна обратиться с заявлением об исправлении такой ошибки.
Имейте в виду: исправление технических ошибок, допущенных в сведениях Государственного земельного кадастра в результате наличия технических ошибок в документах, на основании которых были внесены такие сведения, осуществляется после исправления ошибок в указанных документах.
Нарушил — отвечай
Следует отдать должное положениям Закона № 3616 об ответственности в сфере Государственного земельного кадастра.
Так, ст. 39 данного Закона предусмотрено, что исполнители работ по землеустройству и землеоценочных работ, должностные лица, осуществляющие формирование и/или внесение в Государственный земельный кадастр сведений об объектах Государственного земельного кадастра, государственные кадастровые регистраторы за нарушение законодательства в сфере Государственного земельного кадастра несут дисциплинарную, гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законом.
Следовательно, каждый кадастровый регистратор будет нести персональную ответственность за сроки и точность кадастровой информации. В ином случае на него возможно наложение штрафа.
С целью урегулирования вопроса наложения взыскания на нарушителей законодательства о Государственном земельном кадастре КоАП дополняется ст. 536, где предусматривается, что:
| ч. 1 | нарушение установленных законом сроков внесения сведений в Государственный земельный кадастр, предоставление таких сведений, вымогательство не предусмотренных законом документов для внесения сведений в Государственный земельный кадастр и для предоставления таких сведений | влекут за собой наложение штрафа на государственных кадастровых регистраторов от двадцати до пятидесяти не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 340 до 850 грн.) |
| ч. 2 | те же деяния, совершенные лицом, которое в течение года было подвергнуто административному взысканию за одно из правонарушений, предусмотренных ч. 1 этой статьи | влекут за собой наложение штрафа от пятидесяти до двухсот не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 850 до 3400 грн.) |
Действия или бездействие государственного кадастрового регистратора могут быть обжалованы в суде в порядке, установленном законом.
При этом ущерб, причиненный государственным кадастровым регистратором физическим или юридическим лицам при исполнении им своих обязанностей, подлежит возмещению за счет государства в порядке, установленном законом.
И в завершение…
В наших статьях мы коснулись только незначительной части нововведений, большинство которых вступят в силу уже с нового года. Но чтобы окончательно разобраться и оценить в полной мере новинки Закона № 3613, придется еще подождать появления нормативных документов, одним из главных среди которых является Порядок ведения Государственного земельного кадастра.
Хотя в общем, анализируя Закон № 3613, можно выделить немало позитивных его положений. Это и доступность сведений Государственного земельного кадастра, и установление ответственности для кадастровых регистраторов, что должно побуждать их к надлежащему исполнению возложенных обязанностей.
Следовательно, по мере того, как Закон № 3613 будет практически претворяться в жизнь, мы еще неоднократно будем возвращаться к нему.
