ДЕРЖАВНИЙ ЗЕМЕЛЬНИЙ КАДАСТР:
«старе по-новому» (частина 2)
Яна Брусенцова, юрист-аналітик ВБ «Фактор»
В одному з попередніх номерів1 ми почали розглядати нововведення, які має привнести в земельні правовідносини Закон про Державний земельний кадастр, який набере чинності з 1 січня 2012 року. У цій статті ми продовжимо цю тему та зупинимося на найбільш цікавих положеннях нового Закону.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон № 3613 — Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VI (набере чинності з 01.01.2012 р.).
Закон № 1952 — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV (у редакції Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-VI).
ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III
КпАП — Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р.
Нагадаємо: попередню статтю1 ми завершили на розгляді питання здійснення державної реєстрації земельної ділянки. Ми з’ясували, що її буде проводити державний кадастровий реєстратор та визначилися, які для цього документи має подати заявник.
1 Див. статтю ДЕРЖАВНИЙ ЗЕМЕЛЬНИЙ КАДАСТР: «старе по-новому» (частина 2) // «Будівельна бухгалтерія», 2011, №18, с.38.
Підстави відмови у держреєстрації
Отже, після того, як державний реєстратор вивчить надані документи, він або здійснить державну реєстрацію земельної ділянки, або має право надати заявнику мотивовану відмову в державній реєстрації.
Підстави для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки визначені у ч. 6 ст. 24 Закону № 3613. Ними є:
| 1 | розташування земельної ділянки на території дії повноважень іншого державного кадастрового реєстратора |
| 2 | подання заявником документів не в повному обсязі (нагадаємо, перелік необхідних документів визначений у ч. 4 ст. 24 Закону № 3613 і він був наведений у частині першій пропонованої статті) |
| 3 | невідповідність поданих документів вимогам законодавства |
| 4 | знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини |
Слід зазначити, що у разі надання відмови у зв’язку з розташуванням земельної ділянки на території дії іншого державного кадастрового реєстратора, заявнику повідомляється найменування та адреса органу, до повноважень якого належить здійснення державної реєстрації земельної ділянки.
Зупинимося на одному з документів, який підлягає поданню для здійснення державної реєстрації земельної ділянки — це оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки. Для того щоб зрозуміти, який мається на увазі документ, необхідно звернутися до статті, якою Закон № 3613 доповнює ЗК — це ст. 791.
Отже, відповідно до цієї статті під формуванням земельної ділянки необхідно розуміти визначення земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. При цьому формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Формування земельних ділянок здійснюється:
| 1 | у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності |
| 2 | шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок |
| 3 | шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності, яке здійснюється у процесі розмежування земель державної та комунальної власності |
У ст. 791 ЗК також встановлюється, що формування земельних ділянок у більшості своїй здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Тобто, щоб сформувати земельну ділянку необхідно буде виготовити такий вид документації із землеустрою, як проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки .
Виключення становлять випадки, коли формування земельних ділянок проводиться шляхом поділу та об'єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення. У такому разі доведеться замовити технічну документацію із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок.
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.
Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
Тобто Закон № 3613 процедуру здійснення державної реєстрації земельної ділянки фактично зводить в основному до присвоєння земельній ділянці кадастрового номера при її формуванні, чому передує виготовлення відповідної документації із землеустрою.
Звертаю увагу: до формування земельної ділянки вона не може бути об’єктом цивільних прав (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. Інакше кажучи, до того моменту, поки земельна ділянка не буде сформована, щодо неї не можуть вчинятися майже ніякі дії.
Необхідність прийняття зазначених положень була обумовлена тим, що на сьогодні законодавчими актами не врегульоване питання, коли і в якому порядку певна територія може бути визначена земельною ділянкою і включена до цивільного обороту.
Слід також зауважити, що відповідно до розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 3613, земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. У разі якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності).
У разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташований житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку також на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.
Витяг із Державного земельного кадастру та Поземельна книга
У тому випадку, якщо пакет документів, поданий заявником для здійснення державної реєстрації, буде відповідати вимогам законодавства взагалі та приписам Закону № 3613 зокрема, заявник отримає позитивне рішення державного кадастрового реєстратора. На підтвердження ж державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер.
Витяг містить усі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги. Також складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки . Форму витягу повинне буде затвердити Держземагентство. Але про основну інформацію, яка буде в ньому міститися, можна вже здогадатися сьогодні, проаналізувавши зміст Поземельної книги.
Так, відповідно до ст. 25 Закону № 3613 в Поземельній книзі будуть зазначатися такі відомості, як:
— кадастровий номер;
— площа;
— місцезнаходження (адміністративно-територіальна одиниця);
— склад угідь;
— цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель);
— нормативна грошова оцінка, відомості про обмеження у використанні земельної ділянки;
— відомості про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки;
— кадастровий план земельної ділянки;
— дата державної реєстрації земельної ділянки;
— інформація про документацію із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також унесені зміни до цих відомостей;
— інформація про власників (користувачів) земельної ділянки відповідно до даних про зареєстровані речові права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
— дані про бонітування ґрунтів.
Форма Поземельної книги та порядок її ведення визначаються Порядком ведення Державного земельного кадастру, визначеним КМУ.
Нагадаємо, сьогодні форма Поземельної книги та порядок її ведення визначені постановою Кабінету Міністрів України « Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» від 09.09.2009 р. № 1021.
Відповідно до ч. 2 ст. 25 Закону № 3613 Поземельна книга, як і тепер, буде відкриватися одночасно з державною реєстрацією земельної ділянки.
Вестися вона буде в паперовій та електронній (цифровій) формах.
У разі скасування державної реєстрації земельної ділянки Поземельна книга буде закриватися.
Державних актів не буде?
Закон № 3613 передбачає відміну з 2013 року державних актів на право власності на земельні ділянки. Їх існування стане недоцільним з 01.01.2012 р., коли набере чинності Закон № 1952. Нагадаю, Закон № 1952 запроваджує новий принцип здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, до якого належать і земельні ділянки. Зокрема, цей Закон вводить в дію новий правовстановлюючий документ — витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який буде посвідчувати право власності на земельну ділянку. А існування двох документів, які посвідчують право власності, є вже недоречним. Крім того, не можна не погодитися з тим фактом, що існуючу на сьогодні процедуру виготовлення та видачі державних актів не назвеш простою, вона створює суттєві перешкоди у реалізації прав фізичних та юридичних осіб.
Слід також зазначити, що в окремих випадках Закон № 1952 передбачає видачу свідоцтва про право власності, яке також замінить державні акти. Зокрема, ідеться про випадки, коли нерухомість (у нашому випадку — земельні ділянки) має вноситися до статутного фонду юридичної особи або виводитися з нього; фізичні особи та юридичні особи, що вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи за рішенням органу, уповноваженого на це установчими документами, отримують у власність об'єкт нерухомого майна, переданий їм, тощо.
Відповідні зміни також унесено в ст. 126 ЗК, яку викладено в новій редакції і згідно з якою право власності, користування земельною ділянкою оформляється відповідно до Закону № 1952. Закон № 3613 докорінно змінить зміст цієї статті. Нагадаємо, чинна редакція ст. 126 ЗК, зокрема, передбачає, що право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом (крім деяких випадків).
Відкритість Державного земельного кадастру
Стаття 36 Закону № 1952 передбачає, що відомості Державного земельного кадастру міститимуться в Інтернеті (на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів) з режимом Інтернет відкритого доступу, за винятком відомостей, вільне розповсюдження яких заборонене законом (це, перш за все, інформація про власників та користувачів земельних ділянок). Тобто кожен користувач всесвітньої мережі зможе побачити межі адміністративно-територіальних одиниць, кадастрові номери, цільове призначення земельних ділянок, вид функціонального використання земельної ділянки, нормативну грошову оцінку земель та земельних ділянок, угіддя земельної ділянки (із зазначенням контурів будівель, споруд, розташованих на земельній ділянці), обмеження у використанні земельних ділянок, розподіл земель між власниками і користувачами (відображаються: форма власності, вид речового права). Отже, про земельну ділянку можна буде можна буде дізнатися все, окрім персональних даних власника. Більше того, ці відомості підлягають відображенню на веб-сайті з моменту їх внесення до Державного земельного кадастру.
При цьому пошук, перегляд, копіювання та роздруківка даних про земельні ділянки здійснюватиметься на безоплатній основі.
На платній основі надаватиметься інформація про нормативну грошову оцінку земель; земельні угіддя; частини земельних ділянок, на які розповсюджується дія сервітуту, договору суборенди ділянки; координати поворотних точок меж об’єктів кадастру; бонітування ґрунтів (порівняльну оцінку їх якості).
Норми, запроваджені ст. 36, є чи не найпозитивнішими у всьому Законі № 3613, адже сьогодні господарі, які бажають обробляти земельні ділянки чи зводити на них будівлі, не мають повної інформації про вільні землі. До того ж відображення кадастрових відомостей в Інтернеті є ще засобом громадського контролю за виконанням державою своїх функцій у сфері земельних відносин.
Відомості з Державного земельного кадастру
Якщо ж вам недостатньо буде інформації про земельну ділянку, яку ви отримаєте шляхом вільного доступу до Інтернету, і вона вам знадобиться у формі офіційного документа, доведеться звернутися до державного кадастрового реєстратора.
Так, ст. 38 Закону № 3613 передбачає, в якій формі можна буде отримувати відомості з Державного земельного кадастру. Зокрема, державний кадастровий реєстратор зацікавленій особі буде видавати:
— витяги з Державного земельного кадастру про об'єкт Державного земельного кадастру;
— довідки, що містять узагальнену інформацію про землі (території) за формою, встановленою Порядком ведення Державного земельного кадастру;
— викопіювання з кадастрової карти (плану) та іншої картографічної документації Державного земельного кадастру.
При цьому отримувати зазначені вище відомості матимуть право:
| 1 | власник (власники) та користувачі земельної ділянки, їх спадкоємці (правонаступник — для юридичних осіб) або уповноважені ними особи |
| 2 | особа (особи), в інтересах якої (яких) встановлено обмеження, або уповноважені ними особи |
| 3 | органи державної влади та органи місцевого самоврядування для реалізації своїх повноважень, визначених законом |
| 4 | особи, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою, землеоціночних робіт, для виконання зазначених робіт |
Відомості Державного земельного кадастру будуть надаватися на платній основі, крім випадків, визначених Законом № 3613. Так, зокрема, є безоплатним витяг, який видається заявнику на підтвердження державної реєстрації земельної ділянки.
Отже, для отримання відомостей з Державного земельного кадастру необхідно буде подати відповідну заяву, документ про оплату послуг за отримання витягу, які розглядаються кадастровим реєстратором упродовж 10 робочих днів. За результатами такого розгляду ви або отримаєте бажаний документ, або мотивовану відмову в його наданні.
Робота над помилками
Погодьтеся, дуже часто трапляються випадки, коли документ отримали і виявили, що в ньому допущена помилка (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка).
На цей випадок ст. 37 Закону № 3616 передбачила процедурні питання виправлення допущених помилок.
Отже, у разі виявлення фізичною або юридичною особою у витязі, довідці з кадастру, викопіюванні з картографічних матеріалів кадастру технічної помилки, допущеної органом, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, зацікавлена особа письмово повідомляє про це орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у районі, місті. Якщо факт невідповідності підтверджено, орган, що веде кадастр, безоплатно виправляє допущену помилку в день надходження повідомлення.
Виправлення технічної помилки у відомостях Державного земельного кадастру, що була допущена не з вини органу, що здійснює його ведення, здійснюється за плату, розмір якої буде встановлено Кабміном.
У разі виявлення технічної помилки, допущеної у записах Державного земельного кадастру органом, що здійснює його ведення, зазначений орган у п'ятиденний термін письмово повідомляє про це заінтересовану особу. Остання після отримання повідомлення про помилку повинна звернутися із заявою про виправлення такої помилки.
Майте на увазі: виправлення технічних помилок, допущених у відомостях Державного земельного кадастру внаслідок наявності технічних помилок у документах, на підставі яких були внесені такі відомості, здійснюється після виправлення помилок у зазначених документах.
Порушив — відповідай
Необхідно віддати належне Закону № 3616 щодо його положень відносно відповідальності у сфері Державного земельного кадастру.
Так, ст. 39 цього Закону передбачено, що виконавці робіт із землеустрою та землеоціночних робіт, посадові особи, які здійснюють формування та/або внесення до Державного земельного кадастру відомостей про об'єкти Державного земельного кадастру, державні кадастрові реєстратори за порушення законодавства у сфері Державного земельного кадастру несуть дисциплінарну, цивільно-правову, адміністративну або кримінальну відповідальність у порядку, встановленому законом.
Отже, кожний кадастровий реєстратор буде нести персональну відповідальність за терміни і точність кадастрової інформації. В іншому випадку на нього можливе накладення штрафу.
З метою врегулювання питання накладення стягнення на порушників законодавства про Державний земельний кадастр КпАП доповнюється ст. 536, яка передбачає, що:
| ч. 1 | порушення встановлених законом строків внесення відомостей до Державного земельного кадастру, надання таких відомостей, вимагання не передбачених законом документів для внесення відомостей до Державного земельного кадастру та для надання таких відомостей | тягнуть за собою накладення штрафу на державних кадастрових реєстраторів від двадцяти до п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 340 до 850 грн.) |
| ч. 2 | ті самі діяння, вчинені особою, яку протягом року було піддано адміністративному стягненню за одне з правопорушень, передбачених ч. 1 цієї статті | тягнуть за собою накладення штрафу від п'ятдесяти до двохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 850 до 3400 грн.) |
Дії або бездіяльність державного кадастрового реєстратора можуть бути оскаржені до суду в порядку, встановленому законом.
При цьому шкода, заподіяна державним кадастровим реєстратором фізичним чи юридичним особам під час виконання своїх обов'язків, підлягає відшкодуванню за рахунок держави у порядку, встановленому законом.
І на завершення…
У наших статтях ми торкнулися лише незначної частини нововведень, більшість яких набере чинності вже з нового року. Але, щоб розібратися та оцінити до кінця новинки Закону № 3613, доведеться ще почекати на низку нормативних документів, одним із головних яких є Порядок ведення Державного земельного кадастру.
Хоча взагалі, аналізуючи Закон № 3613, можна виділити чимало позитивних його положень. Це і доступність відомостей Державного земельного кадастру, і встановлення відповідальності для кадастрових реєстраторів, що має спонукати їх до належного виконання покладених обов’язків.
Отже, у міру того, як Закон № 3613 буде практично втілюватися в життя, ми ще неодноразово повертатимемося до нього.
