Проблема двойной продажи недвижимости
Борис Бидий, юрист (г. Киев)
Считается, что договор купли-продажи столь хорошо изучен, что ничего нового уже сказать о нем нельзя. Основываясь на разработках современных цивилистов, мы посмотрим на договор купли-продажи недвижимости под несколько иным углом зрения, и обнаружим здесь определенные скрытые проблемы. Сегодня разговор пойдет об обязательственном и вещном аспектах договора купли-продажи недвижимости.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Закон о регистрации вещных прав на недвижимость — Закон Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Временное положение № 7/5 — Временное положение о порядке регистрации права собственности и иных вещных прав, утвержденное приказом Минюста от 7.02.2002 г. № 7/5.
Инструкция о совершении нотариальных действий — Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5.
Купля-продажа, а тем более купля-продажа недвижимости, является одной из самых значимых сделок как в предпринимательской деятельности, так и в обыденной жизни. Большое место, или даже можно сказать центральное положение, договоры купли-продажи занимают в международной торговле и в международном частном праве. Показателем пристального внимания к этим вопросам может служить Конвенция ООН по договорам международной купле-продажи товаров 1980 г.
К отчуждению недвижимости путем заключения сделки купли-продажи стремится инвестор или девелопер проекта. Зачастую добрую половину жизни люди живут, имея перед собой цель покупки собственной квартиры или дома, и для них это самое значительное приобретение в жизни.
Объектом исследования, предлагаемого нами в данной статье, стали некоторые особенности, существующие в национальном законодательстве, в отношении договоров купли-продажи товара в целом. Недостаточная разработанность доктриной правовых принципов в отношении договоров купли-продажи в особенности проявляется при отчуждении недвижимости. В рамках советского периода и плановой экономики договор и отчуждение недвижимости оставались единым целым. Теперь в контексте рыночной экономики проблемы, создаваемые смешением договора-обязательства с переходом права собственности, проявляются, становятся заметными и, как нам кажется, нуждаются в исследовании.
Одним из доктринальных принципов купли-продажи является разделение между договором и отчуждением. При этом, с одной стороны, такое разделение можно соотнести с известным разделением прав на вещные и обязательственные. С другой стороны, разделение договора и отчуждения прямо выражено в нормах ГК, в частности в его ст. 655, в которой законом дается собственно определение купли-продажи.
Применительно к современному отечественному гражданскому праву относительно договора купли-продажи в части разделения между договором и отчуждением обнаруживается ряд проблем. Проявляются эти проблемы в нескольких областях:
а) продажа недвижимости;
б) передача как способ отчуждения;
в) продажа чужой вещи
и
г) права продавца на переданный, но не оплаченный товар.
Рассказывая о проблемах права, упомянутых выше, прежде всего нам хотелось бы определить термины, используемые в данной статье. Под «обязательственным аспектом», или «обязательственным элементом», договора купли-продажи понимается обязательственный характер отношений связывающих стороны договора купли-продажи и воля сторон, направленная на установление обязательства. Этот термин также обозначает права и обязанности сторон договора друг против друга, главным образом передать товар и уплатить за него цену. Под «вещным аспектом» договора купли-продажи понимается переход собственности (отчуждение вещи) и воля сторон, направленная на такое отчуждение, отличаемая в данном случае от воли сторон на установление самого обязательства.
Исследование двухсотлетней истории отечественного права (в то время российского, а потом советского права) купли-продажи показывает, что купля-продажа не была полностью обязательственной ни в досоветский, ни в советский период. Подготовленный к принятию Государственной Думой проект Гражданского уложения, Гражданские кодексы РСФСР 1922 г., а потом УССР 1963 г. в области купли-продажи недвижимости смешивали заключение договора купли-продажи недвижимости с его исполнением.
Купля-продажа недвижимости: договор и отчуждение
Обязательственный характер договора купли-продажи недвижимости находит свое выражение в формулировке ст. 655 ГК:
«По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму ».
Тем не менее, как мы видим, конструкция договора может носить как обязательственный, так и вещный эффект.
Согласно ч. 1 ст. 334 ГК право собственности возникает у приобретателя с момента передачи вещи последнему, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества применяется специальное императивное правило, устанавливаемое частями 3 и 4 указанной статьи, — право собственности по договору, подлежащему нотариальному удостоверению или государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или регистрации. Согласно ст. 657 ГК договор купли-продажи земельного участка, имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Именно сама сделка (договор), а не какие-либо действия по передаче недвижимости, оформляемые, например, актом передачи, подлежит государственной регистрации1. Хотя, нужно сказать, что к договору купли-продажи может прилагаться акт передачи владения на недвижимость. Это хорошо прослеживается при передаче по договору купли-продажи вновь построенного жилья от застройщика. Зачастую при этом вначале по акту передачи квартира передается инвестору, а затем уже происходит оформление договора купли-продажи2.
1 Такая регистрация проводится согласно Временному порядку государственной регистрации сделок, утвержденному постановлением КМУ от 26.03.2004 г. № 671.
2 Часто в данном случае передачей также может считаться символическая передача ключей от квартиры.
Кроме регистрации сделки с недвижимым имуществом, тот же договор купли-продажи является основанием регистрации прав на недвижимое имущество, что подлежит регистрации согласно ст. 182 ГК и Закону о регистрации вещных прав на недвижимость 3.
3 Согласно ст. 19 Закона о регистрации вещных прав на недвижимость основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является договор, заключенный в порядке, установленном законом.
В настоящее время такая регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном Временным положением № 7/5. В приложении 2 к указанному Временному положению № 7/5 среди перечня правоустанавливающих документов, на основании которых регистрируется право собственности, называется договор купли-продажи4.
4 Начиная с 1 января следующего года, когда должен полноценно заработать Закон о регистрации вещных прав на недвижимость, прав собственности при совершении сделки с недвижимостью, должны будут регистрироваться нотариусами одновременно с заключением сделки.
Таким образом, до заключения договора в нотариальной форме и его государственной регистрации обязательственных правоотношений по договору между сторонами еще не существует. Следовательно, до момента государственной регистрации договор не является юридически обязывающим.
Момент, с которого договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, связываемый законом с моментом его государственной регистрации (ст. 640 ГК), а также последующая регистрация прав на такое недвижимое имущество, осуществляемая на основании такого договора, говорят о том, что заключенному договору в данном случае законом придается вещный эффект. Что касается аспекта передачи владения недвижимым имуществом, то он вообще оставляется законом без должного внимания.
Частично указанные трудности могут быть преодолены установлением обязательственных отношений между сторонами будущей сделки по предварительному договору, который предшествует договору купли-продажи. Мы сказали частично, потому что предметом такого предварительного договора служит только заключение основного договора в будущем на оговоренных условиях, а не сами отношения по отчуждению недвижимости. Кроме того, объектом споров юристов остается вопрос: можно ли брать обеспечение, например, в виде задатка по такому договору? Именно к такому механизму прибегают некоторые застройщики, лишенные возможности использовать другие способы финансирования, беря задаток в размере всей стоимости недвижимости на этапе строительства в обеспечение предварительного договора купли-продажи квартиры. Однако в административном порядке соответствующие ведомства уже высказали свою негативную позицию по отношении к таким действиям (см. абз. 10 письма Минрегионстроя от 18.12.2007 р. № 16/4-418)5.
5 Что касается задатка, то такой вид обеспечения выполнения обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры часто используется при операциях с недвижимостью на вторичном рынке, когда жилой дом, в котором продается квартира, принят в эксплуатацию (письмо Министерства регионального развития и строительства Украины «О предоставлении разъяснений к действующему законодательству Украины» от 18.12.2007 г. № 16/4-418).
Негативными практическими эффектами указанного выше подхода права являются:
во-первых, отсутствие четко выраженного обязательственного отношения между продавцом и покупателем до момента совершения сделки (что, как мы уже сказали, только отчасти компенсируется заключением предварительного договора);
во-вторых, в придании зарегистрированному договору вещного эффекта, когда продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор с принадлежащим ему имуществом, например, в том случае, если он не получит от продавца оговоренную цену.
При указанном нами положении дел регистрация самой сделки не создает никаких дополнительных гарантий покупателю и представляется нам избыточной: ведь достаточно зарегистрировать только изменения в вещных правах. Целесообразнее было бы ввести систему государственной регистрации исполнения сделок с недвижимым имуществом, а не их заключения, как это уже предлагается ввести в Российской Федерации6.
6 См. Концепцию развития гражданского законодательства в отношении недвижимого имущества, принятую в 2003 году решением совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ.
Отчуждение и передача владения
Наверное, еще одним негативным практическим эффектом указанного положения вещей является возможность отчуждения недвижимости без передачи владения ею, поскольку отечественное гражданское законодательство рассматривает переход собственности отдельно от передачи владения вещью. Законодательство допускает, что отчуждение совершается не обязательно посредством передачи вещи.
Поскольку отчуждение может иметь эффект без передачи владения, ГК позволяет приобрести право собственности на недвижимость, находящуюся во владении третьего лица. Примером является отчуждение имущества, преданного в аренду. Продавец-собственник, он же арендодатель, может предать право собственности на недвижимость только на основании заключенного в соответствующей форме соглашения (ст. 770, 814 ГК). Арендодатель же остается законным владельцем недвижимости как до, так и после отчуждения. Нигде в законе мы не найдем, что к покупателю переходит владение арендованным имуществом.
В иностранных правопорядках указанное обстоятельство преодолевается различением двух видов владения: опосредованного и непосредственного. В данном случае покупатель будет владельцем посредственным, а арендатор — непосредственным.
Существует еще одна ситуация, связанная с нашей темой, на которой хотелось бы остановиться. Это ситуация двойной продажи. В общем случае собственник может продать товар дважды. При этом первый (по времени) покупатель может получить владение товаром, но не получить право собственности (например, ему недвижимость может быть передана по акту в действительное владение, но оформление договора могло быть отложено). Позже тот же самый продавец заключает договор купли-продажи с другим покупателем, причем последнему передается (возникает) право собственности, но не передается владение недвижимостью. При этом первый покупатель может обращаться в суд с требованием признать договор действительным согласно ч. 3 ст. 334 ГК. В то же время второй покупатель согласно закону имеет право на виндикационный иск (ст. 387 ГК).
Статья 387 ГК говорит о том, что собственник может истребовать свое имущество от лица, незаконно овладевшего им. В национальной доктрине незаконное владение понимается как владение без соответствующего правового основания. Здесь же имеет место соглашение, пускай и не оформленное соответствующим образом с законным первоначальным собственником недвижимости. В данном случае он имеет только еще не удовлетворенное судом требование признать договор действительным7, а второй по времени покупатель оказывается в двусмысленном положении: с одной стороны, он является собственником и как собственник требует владения вещью, с другой стороны, ему противостоит добросовестный владелец вещью. Оба покупателя претендуют на исключительность своего отношения к вещи, однако в сложившейся ситуации обоим трудно реализовать свои права.
7 Если такое требование будет удовлетворено судом, то согласно ч.2 ст. 620 ГК эта недвижимость уже не может быть истребована у него вторым по времени покупателем.
Источник конфликта лежит в том обстоятельстве, что вопрос о владении товаром, как правило, находится за рамками таких сделок.
Случай, описанный нами, соответствует самому узкому месту в ситуации инвестирования жилья путем заключения с застройщиком предварительного договора купли-продажи, который де факто продолжает практиковаться на рынке недвижимости. Как раз в таком случае возможен случай двойной продажи недвижимости застройщиком, когда первому покупателю по акту передается недвижимость во владение, а заключение договора должно произойти после того, как на застройщика будет оформлено право собственности на квартиру (помещение). Между одним событием и другим временной разрыв может составлять два-три месяца, а то и больше. Вот здесь у недобросовестного застройщика и появляется возможность продать объект недвижимости второй раз, уже как готовое жилье, даже если предварительный договор был заключен в полном соответствии с требованиями действующего законодательства, т. е. в нотариальной форме. Причем по букве закона преимущество будет не у первого, а у второго покупателя в силу обязательности требования закона о нотариальном удостоверении и государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Первый покупатель (по предварительному договору) будет иметь лишь возможность на взыскание убытков с продавца.
Правила осуществления сделок с недвижимым имуществом, установленные отечественным правопорядком, позволяют утверждать, что ситуации двойной продажи в отношении недвижимости, обращающейся на вторичном рынке, должны практически исключаться нотариальной системой при заключении сделок с такой недвижимостью. Так, согласно п. 61 Инструкции о совершении нотариальных действий нотариус проверяет полномочия собственника, отчуждающего недвижимость, требуя правоустанавливающий документ на недвижимость и документ, подтверждающий регистрацию права собственности.
Правоустанавливающие документы, на основании которых совершается сделка, такие как свидетельство о праве собственности на квартиру или договор, на основании которого она была приобретена собственником, изымаются нотариусом и остаются в делах нотариальной конторы (п. 27 Инструкции о совершении нотариальных действий). В случае если документ не изымается согласно закону, нотариусом делается соответствующая отметка на экземплярах договора, свидетельствующая об отчуждении имущества, например, на акте о праве собственности на земельный участок8 (п. 28 Инструкции о совершении нотариальных действий).
8 См. дополнительно постановление КМУ «О некоторых вопросах удостоверения права собственности на земельный участок» от 06.05.2009 г. № 439.
Итак, подводя итоги сказанному, повторим: ГК выразил подход, что переход права собственности и передача владения вещью являются не связанными между собой моментами. Тем не мене, можно выделить, по крайней мере, две ситуации, когда этот подход не работает и отчуждение должно быть связано с передачей владения, — на одной из них мы уже останавливались. Первой ситуацией является двойная продажа. Второй ситуацией является отчуждение вещи несобственником.
Передача владения при приобретении недвижимости от неуправомоченного лица
В этой статье мы остановимся только на двух аспектах данной проблематики: действительности договора купли-продажи чужой вещи и прочности вещно-правовой позиции добросовестного приобретателя. Нам кажется, что между этими двумя вопросами существует непосредственная взаимосвязь. Об актуальности данной проблематики свидетельствует наличие определенной судебной практики по указанному вопросу, вызвавшей необходимость ее обобщения судебными инстанциями9.
9 Апелляционный суд г. Киева Обобщение практики рассмотрения районными судами г. Киева гражданских дел о признании сделок недействительными за второе полугодие 2008 года и первое полугодие 2009 года.
ГК прямо не устанавливает, что договор купли-продажи чужой вещи является действительным. Однако обращаясь к нормам ГК, регулирующим отношения сторон договора купли-продажи на случай эвикции (изъятия товара у покупателя третьим лицом) (ст. 661 ГК), а также защищающим права добросовестного приобретателя (ст. 388 ГК), мы можем сделать выводы о признании гражданским правом действительности и обязывающего характера договоров купли-продажи чужой вещи. В данном случае указанная статья закона говорит лишь о договорной ответственности продавца, дающая право покупателю требовать возмещения убытков.
В то же время виндикационный иск собственника к добросовестному приобретателю имущества может быть не удовлетворен в силу положений ст. 388 ГК. Применительно к недвижимому имуществу остается открытым вопрос и о правах добросовестного приобретателя (от неуправомоченного отчуждателя). Статья 388 ГК говорит о том, что виндикационный иск собственника против добросовестного приобретателя не подлежит удовлетворению, кроме случаев, когда имущество было утеряно, похищено или другим путем выбыло из владения собственника (или законного владельца) помимо его воли (если только имущество не было приобретено добросовестным владельцем безоплатно).
10 Здесь показательным примером служит следующее судебное решение: постановление Высшего Хозяйственного суда Украины от 03.08.2010 г. № 18-03-11-05/2306, когда в отношении одного объекта недвижимости суд признал возможным истребовать его у добросовестного приобретателя (владельца), а в отношении другого отказал истцу по причине отсутствия доказательств того, что имущество выбыло у истца помимо его воли.
Согласно ст. 330 ГК добросовестный приобретатель имущества приобретает право собственности на него в случае, если имущество не может быть истребовано у него10. В иных случаях добросовестный владелец (приобретатель) может продолжать удерживать вещь, чтобы приобрести право собственности по давности владения (ст. 344 ГК), но он не становится собственником с момента фактической передачи ему вещи. В то же время закон и судебная практика признают как возможность защиты собственником имущества своих прав, так и возможность защиты своих вещных прав несобственника на чужое имущества (в нашем случае основанных на фактическом владении вещью)11.
11 См., например, извлечение из постановления Высшего Хозяйственного суда Украины от 18.11.2009 г. по делу № 2/116:
«Гражданский кодекс Украины в ст. 396 предусматривает защиту вещных прав лица на чужое имущество наряду с правами собственника в соответствии с положениями главы 29 настоящего Кодекса, которая предусматривает следующие способы защиты: право собственника на истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 387), на истребование имущества от добросовестного приобретателя (ст. 388), истребование денег и ценных бумаг (ст. 389), защита права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 391), признание права собственности (ст. 392) и т. п.».
С теоретической и практической стороны также интересны еще и следующие возможные ситуации. Поскольку ГК основывает вещно-правовую позицию добросовестного приобретателя на его владении вещью, возможно следующее: а) добросовестный приобретатель не вступает в фактическое владение недвижимостью, оставляя его в фактическом владении неуправомоченного отждателя, и б) добросовестный приобретатель приобретает недвижимость, находящуюся в фактическом пользовании у третьего лица, например арендатора, владеющего им на основании договора с неуправомоченным отчуждателем. В данном случае отсутствие у добросовестного приобретателя фактического владения недвижимостью, по букве закона, будет означать отсутствие владения как такового. Это, в свою очередь, приведет к тому, что данный добросовестный приобретатель не будет надлежащим ответчиком по виндикационному иску, поскольку согласно закону виндикационный иск может быть предъявлен только к владельцу истребуемого имущества, что еще более запутывает положение дел.
В силу указанных сложностей, а также в силу того, что истребование недвижимости всегда предпочтительнее истребования денежной компенсации (в силу того, что субъект может попросту оказаться неплатежеспособным на момент вынесения судебного решения) в суд стали обращаться с исками не об истребовании имущества к добросовестным приобретателям, а о признании сделок отчуждения недвижимости неуправомоченным лицом недействительными и добиваясь реституции 12.
12Реституция (от лат. restitutio — восстановление) в гражданском праве — возвращение сторонами договора всего полученного ими в его исполнение в случае признания договора недействительным. В советском гражданском праве общим правилом является двусторонняя Р.: если договор признан недействительным или несоответствующим требованиям закона (например, совершен недееспособным лицом), каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное или вернуть его стоимость в деньгах. Если сделка совершена под влиянием обмана, угроз, то только виновная сторона возвращает все полученное ею и возмещает понесенные расходы, а полученное потерпевшим от виновной стороны взыскивается в доход государства (односторонняя Р.).
В принципе логика в этом есть. Пожалуй, лучше всего здесь процитировать известного российского цивилиста Витрянского В. В.:
«...то обстоятельство, что покупатель может оказаться в роли добросовестного приобретателя, в отношении которого закон не допускает виндикации, не должно служить препятствием для предпринятия собственником иска о последствиях недействительности ничтожной сделки» .
Квалификация такой сделки недействительной основывается на том обстоятельстве, что продавец не вправе отчуждать чужое имущество. Однако такой подход не соответствует ни букве, ни духу закона. В данном случае, как мы уже говорили, закон признает последствия, а значит и саму сделку купли-продажи чужой вещи (ст. 388 ГК). Кроме того, необходимо помнить о презумпции ГК в отношении действительности сделки (ст. 204 ГК). По духу закона недействительность договора купли-продажи, совершенной неуправомоченным лицом, несовместима с правилом ст. 388 ГК добросовестного приобретателя. Подобные рассуждения подтверждаются отдельными судебными решениями. Так, например, приведем здесь выдержку из определения Верховного Суда Украины от 02.02.2009 г. по делу № 6-1748св09.
| Определение Верховного Суда Украины от 02.02.2009 г. по делу № 6-1748св09, Коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам ...закон предусматривает возможность защиты прав невладеющего собственника путем предъявления иска об истребовании имущества у добросовестного приобретателя при условии, что такое имущество было утеряно, похищено или выбыло из владения собственника либо лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем, а не в случае признания сделки недействительной. В соответствии с ч. 1 ст. 203 ГК Украины содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества. Согласно ст. 204 ЦК Украины сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной. (Судебные прецеденты— определение, Верховный Суд, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда, от 02.12.2009 г. № 6-17149св09, Верховный Суд Украины. Судебная палата по гражданским делам) |
В то же время существуют и другие судебные подходы к решению этих вопросов, упрощенно истолковав применение тех или иных средств для защиты прав первоначального собственника вещи, в зависимости от сложности сделок, которые были осуществлены в отношении вещи. Приведем цитату из уже упоминавшегося нами Обобщения практики рассмотрения районными судами г. Киева гражданских дел о признании сделок недействительными за второе полугодие 2008 года и первое полугодие 2009 года, сделанное Апелляционным судом г. Киева.
| Письмо Апелляционного суда «Обобщение практики рассмотрения районными судами г. Киева Наиболее дискуссионным является вопрос конкуренции реституции и виндикации при признании сделок недействительными. В соответствии с ч. 1 ст. 216 ГК недействительная сделка не создает для сторон тех прав и обязанностей, которые они должны устанавливать, а порождает последствия, связанные с его недействительностью. Указанная норма предусматривает, что в случае недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть второй стороне в натуре все, что она получила во исполнение сделки, а в случае невозможности такого возврата — возместить стоимость полученного по ценам, существующим на момент возмещения (реституция). В отличие от указанной нормы, главой 29 ГК предусмотрены специальные нормы, которыми закреплены основные способы защиты права собственности, которые могут применяться собственником имущества с целью возврата его в натуре, переданного по недействительной сделке (виндикация). В частности, ст. 388 ГК определено: если имущество по возмездному договору приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник имеет право истребовать это имущество от приобретателя только в случае, если имущество: 1) было утеряно собственником либо лицом, которому он передал имущество во владение; 2) было похищено у владельца либо лица, которому он передал имущество во владение; 3) выбыло из владения собственника либо лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем. Частью 2 этой статьи предусмотрено, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений. В обобщении практики рассмотрения судами гражданских дел о признании сделок недействительными, подготовленной Верховным Судом Украины, рекомендовалось следующее. Если имущество передано собственником по сделке, являющейся никчемной или оспариваемой, то иск о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки должен предъявляться тогда, когда имущество остается у приобретателя, т. е. когда совершена одна сделка и вернуть имущество возможно путем применения реституции. Если же приобретатель, который приобрел имущество по недействительной сделке, впоследствии отчуждал его другому лицу, то нужно обращаться с виндикационным иском. Если после заключения недействительной сделки было заключено еще несколько, то авторы обобщения сочли правильным признавать недействительными не все правовые сделки, а только первую, и заявлять иск об истребовании имущества у последнего приобретателя. Применение реституции и возврата имущества по недействительной сделке, учитывая положения ст. 216 ГК, является возможным тогда, когда предметом спора является сделка с участием собственника и первого покупателя (приобретателя). |
Так что судебную практику нельзя назвать однозначной и устоявшейся.
Права продавца на проданную вещь и не получившего оплату
В области купли-продажи недвижимого имущества данная проблема выражена не так уж сильно, поскольку практика в заключении договоров недвижимости идет по пути проведения оплаты в момент заключения договора, например в нотариальной конторе, или непосредственно перед этим. Часто нотариус старается удостовериться в получении оплаты продавцом, о чем вносится в договор соответствующий пункт.
Тем не менее одним из исключений, когда практикуется рассрочка платежа, служит выкуп земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности, когда уплата части суммы (до 50 % стоимости участка) может быть рассрочена на период до 5 лет (см. постановление КМУ от 22.04.2009 г. № 381 и Инструкцию о совершении нотариальных действий).
Кроме указанного случая, рассрочка на некоторый период времени иногда может практиковаться при продаже крупных объектов коммерческой недвижимости.
Права не получившего оплату продавца основываются на принципе синаллагмы 13, или встречного исполнения обязательства, и заключается в праве стороны задерживать собственное исполнение в случае неисполнения другой стороной (ст. 538 ГК)14. Однако поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества является безусловным договором, этот принцип практически не работает.
13 Синаллагматический договор — в теории гражданского права название двусторонне обязывающего договора.
14 Для того чтобы обязательство считалось встречным, необходимо соответствующим образом сформулировать положения договора купли-продажи.
Если в случае с движимым имуществом есть возможность прибегнуть к такому институту вещного обременения товара15, как право удержания (ст. ст. 594 — 597 ГК), то в отношении недвижимого имущества в арсенале продавца, не получившего оплату, средств защиты своих прав меньше и они менее действенны.
15 Этот институт не является институтом обязательственного права.
В связи с императивностью правила, устанавливаемого частями 3 и 4 ст. 334 ГК, о возникновении права собственности у приобретателя с нотариального удостоверения и государственной регистрации договора купли-продажи относительно недвижимого имущества, продавец не может прибегнуть к такому общему способу защиты своих прав от недобросовестного покупателя, как удержание правового титула (сохранение за собой права собственности не товар) (ст. 697 ГК).
В данном случае при продаже недвижимости с рассрочкой платежа и неполучения очередного платежа от покупателя у продавца остается только возможность отказаться от договора16 и требовать возврата ему недвижимого имущества в соответствии с ч. 2 ст. 195 ГК. При этом необходимо помнить о правиле, сформулированном в ч. 4 ст. 453 ГК, о том, что сторона не может требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до момента его изменения или расторжения договора, если только иное не предусмотрено самим договором или законом. Поэтому в таких случаях полезно предусматривать в договоре как расторжение самого договора во внесудебном порядке, так и возможность требовать возврата имущества по заявлению не получившей исполнения стороны.
16 Он может расторгнуть договор во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором.
Подытожим
Итак, в области купли-продажи недвижимости мы выявили ряд проблем, связанных с указанными выше особенностями правового регулирования отчуждения недвижимого имущества. Большинство указанных нами негативных эффектов, порождаемых этими проблемами, можно было бы устранить усилив обязательственный эффект такого договора и разрешив сторонам договора самим определять момент перехода права собственности не недвижимое имущество, но для этого необходима воля законодателя.
