Проблема подвійного продажу нерухомості
Борис Бідій, юрист
Вважається, що договір купівлі-продажу досліджено настільки добре, що, як правило, сказати про нього нічого нового вже не можна. Ґрунтуючись на розробках сучасних цивілістів, автор пропонує подивитися на договір купівлі-продажу нерухомості з дещо іншої точки зору, і ми зможемо виявити, що цій знайомій конструкції притаманні певні приховані проблеми. Сьогодні йтиметься про зобов'язальний та речовий аспекти договору купівлі-продажу нерухомості.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон про реєстрацію речових прав на нерухомість — Закон України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Тимчасове положення № 7/5 — Тимчасове положення про порядок реєстрації права власності та інших речових прав, затверджене наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5.
Інструкція про вчинення нотаріальних дій — Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Мін'юсту від 03.03.2004 р. № 20/5.
Купівля-продаж, а тим більше купівля-продаж нерухомості, є одним із найбільш значущих правочинів як у підприємницькій діяльності, так і в повсякденному житті. Одне з чільних місць, або навіть можна сказати — центральне, договори купівлі-продажу посідають у міжнародній торгівлі та в міжнародному приватному праві. Показником значної уваги до цих питань може бути Конвенція ООН про договори міжнародної купівлі-продажу товарів 1980 року.
Відчуження нерухомості шляхом укладення правочину купівлі-продажу прагне інвестор або девелопер проекту. Часто добру половину життя люди живуть, плекаючи надію купівлі власної квартири чи будинку, і для них це найзначніше придбання у житті.
Об'єктом дослідження, що пропонується нами в цій статті, стали деякі особливості, які існують у національному законодавстві, стосовно договорів купівлі-продажу товару в цілому. Недостатня розробленість доктриною правових принципів стосовно договорів купівлі-продажу особливо проявляється при відчуженні нерухомості. За часів радянського періоду і планової економіки договір та відчуження нерухомості залишалися єдиним цілим. Тепер, у контексті ринкової економіки, проблеми права власності, що створюються змішуванням договору-зобов'язання і переходом права власності, проявляються, стають помітними і, як нам здається, потребують дослідження.
Одним із доктринальних принципів купівлі-продажу є розподіл між договором та відчуженням. При цьому, з одного боку, такий розподіл можна співвіднести з відомим розподілом прав на речові та зобов'язальні. З іншого боку, розподіл договору та відчуження прямо відображено в нормах ЦК, зокрема в його ст. 655, де законом дається власне визначення купівлі-продажу.
З точки зору сучасного вітчизняного цивільного права стосовно договору купівлі-продажу в частині розподілу між договором та відчуженням виявляється низка проблем у декількох областях, а саме:
а) продаж нерухомості;
б) передача як спосіб відчуження;
в) продаж чужої речі та
г) права продавця на переданий, але не оплачений товар.
Розповідаючи про згадані вище проблеми права, нам передусім хотілося б визначити терміни, що використовуються в цій статті. Під «зобов'язальним аспектом» або «зобов'язальним елементом» договору купівлі-продажу розуміються зобов'язальний характер відносин, що пов'язують сторони договору купівлі-продажу, і воля сторін, спрямована на встановлення зобов'язання. Цей термін також позначає права та обов'язки сторін договору одна проти одної, головним чином, передати товар і оплатити його. Під «речовим аспектом» договору купівлі-продажу розуміються перехід власності (відчуження речі) та воля сторін, спрямовані на таке відчуження, яка відрізняється в цьому випадку від волі сторін на встановлення самого зобов'язання.
Дослідження двохсотрічної історії вітчизняного права (у той час російського, а потім — радянського права) купівлі-продажу показує, що купівля-продаж не була повністю зобов'язальною ні в дорадянський, ні в радянський період. Підготовлені до прийняття Державною Думою проект Цивільного укладення, Цивільного кодексу РРФСР 1922 р., а потім УРСР 1963 р. у сфері купівлі-продажу нерухомості змішували укладення договору купівлі-продажу нерухомості та його виконання.
Купівля-продаж нерухомості:
договір та відчуження
Зобов'язальний характер договору купівлі-продажу нерухомості знаходить своє відображення у формулюванні ст. 655 ЦК:
«За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму».
Проте, як ми бачимо, конструкція договору може мати як зобов'язальний, так і речовий ефект.
Згідно з ч. 1 ст. 334 ЦК право власності виникає у набувача з моменту передачі речі останньому, якщо інше не встановлено договором або законом. Щодо нерухомого майна застосовується спеціальне імперативне правило, установлене частинами 3 і 4 зазначеної статті: право власності за договором, що підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, виникає в набувача з моменту такого посвідчення або реєстрації. Згідно зі ст. 657 ЦК договір купівлі-продажу земельної ділянки, майнового комплексу, житлового будинку (квартири) чи іншого нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Саме власне провочин (договір), а не якісь дії з передачі нерухомості, що оформляються, наприклад, актом передачі, підлягає державній реєстрації1. Хоча слід зауважити, що до договору купівлі-продажу може додаватися акт передачі володіння на нерухомість. Це добре простежується при передачі за договором купівлі-продажу новозбудованого житла від забудовника. Часто при цьому спочатку за актом передачі квартира передається інвестору, а вже потім відбувається оформлення договору купівлі-продажу2.
1 Така реєстрація провадиться згідно з Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, затвердженим постановою КМУ від 26.03.2004 р. № 671.
2 Часто в цьому випадку передачею також може вважатися символічна передача ключів від квартири.
Крім реєстрації правочину з нерухомим майном, той самий договір купівлі-продажу є підставою реєстрації прав на нерухоме майно, що підлягають реєстрації відповідно до ст. 182 ЦК та Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість 3.
3 Згідно зі ст. 19 Закону про реєстрацію речових прав на нерухомість підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно є договір, укладений у порядку, установленому законом.
На сьогодні така реєстрація здійснюється в порядку, передбаченому Тимчасовим положенням № 7/5. У додатку 2 до зазначеного Тимчасового положення № 7/5 серед переліку правовстановлюючих документів, на підставі яких реєструється право власності, називається договір купівлі-продажу4.
4 Починаючи з 1 січня наступного року, коли має повноцінно запрацювати Закон про реєстрацію речових прав, права власності при вчиненні правочину з нерухомістю повинні будуть реєструватися нотаріусами одночасно з укладенням правочину.
Таким чином, до нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації зобов'язальних правовідносин за договором між сторонами ще не існує. Отже, до моменту державної реєстрації договір не є юридично зобов'язальним.
Момент, з якого договір купівлі-продажу нерухомості вважається укладеним, що пов'язується законом з моментом з його державної реєстрації (ст. 640 ЦК), а також подальша реєстрація прав на таке нерухоме майно, яка здійснюється на підставі такого договору, свідчать про те, що укладеному договору в цьому випадку законом надається речовий ефект. Що стосується аспекту передачі володіння нерухомим майном, то його взагалі залишено законом без належної уваги.
Частково зазначені труднощі може бути подолано встановленням зобов'язальних відносин між сторонами майбутнього правочину за попереднім договором, що передує договору купівлі-продажу. Ми сказали «частково», тому що предметом такого попереднього договору є лише укладення основного договору в майбутньому на застережених умовах, а не самі відносини щодо відчуження нерухомості. Крім того, об'єктом спорів юристів залишається питання, чи можна брати забезпечення, наприклад, у вигляді завдатку за таким договором. Саме до такого механізму вдаються деякі забудовники, позбавлені можливості використовувати інші способи фінансування, беручи завдаток у розмірі всієї вартості нерухомості на етапі будівництва в забезпечення попереднього договору купівлі-продажу квартири. Однак в адміністративному порядку відповідні відомства вже висловили своє негативне ставлення до таких дій (див. абз. 10 листа Мінрегіонбуду від 18.12.2007 р. № 16/4-418)5..
5 Що стосується завдатку, то такий вид забезпечення виконання зобов’язання за попереднім договором купівлі-продажу квартири часто використовується при операціях з нерухомістю на вторинному ринку, коли житловий будинок, в якому продається квартира, прийнято в експлуатацію (лист Міністерства регіонального розвитку та будівництва України «Щодо надання роз’яснень до чинного законодавства України» від 18.12.2007 р. № 16/4-418).
Негативними практичними ефектами зазначеного вище підходу права є:
по-перше, відсутність чітко виражених зобов'язальних відносин між продавцем та покупцем до моменту здійснення правочину (що, як уже зазначалося, тільки частково компенсується укладенням попереднього договору);
по-друге, у наданні зареєстрованому договору речового ефекту, коли продавець (усе ще власник) не може укласти другий договір з майном, що йому належить, наприклад, у тому випадку, якщо він не отримає від продавця застережену ціну.
При зазначеному нами стані справ реєстрація самого правочину не створює жодних додаткових гарантій покупцю та здається нам надлишковою: адже достатньо зареєструвати лише зміни в речових правах. Доцільніше було б запровадити систему державної реєстрації виконання правочинів з нерухомим майном, а не їх укладення, як це вже пропонується здійснити в Російській Федерації6..
6 Див. Концепцію розвитку цивільного законодавства щодо нерухомого майна, прийняту у 2003 році рішенням Ради з кодифікації та вдосконалення цивільного законодавства при Президентові РФ.
Відчуження та передача володіння
Напевно, ще одним негативним практичним ефектом зазначеного стану справ є можливість відчуження нерухомості без передачі володіння нею, оскільки вітчизняне цивільне законодавство розглядає перехід власності окремо від передачі володіння річчю. Законодавство допускає, що відчуження здійснюється не обов'язково за допомогою передачі речі.
Оскільки відчуження може мати ефект без передачі володіння, ЦК дозволяє придбати право власності на нерухомість, що перебуває у володінні третьої особи. Прикладом є відчуження майна, відданого в оренду. Продавець — власник, він же орендодавець, може передати право власності на нерухомість лише на підставі укладеної у відповідній формі угоди (ст. 770, 814 ЦК). Орендодавець же залишається законним власником нерухомості як до, так і після відчуження. Ніде в законі ми не знайдемо, що до покупця переходить право володіння орендованим майном.
У правопорядках інших країн зазначена обставина долається розподілом двох видів володіння: опосередкованого та безпосереднього. У цьому випадку покупець буде власником опосередкованим, а орендар — безпосереднім.
Існує ще одна ситуація, пов'язана з нашою темою, на якій хотілося б зупинитися. Це ситуація подвійного продажу. У загальному випадку власник може продати товар двічі. При цьому перший (за часом) покупець може отримати право володіння товаром, але не отримати право власності (наприклад, йому нерухомість може бути передано за актом у дійсне володіння, але оформлення договору могло бути відкладено). Пізніше той самий продавець укладає договір купівлі-продажу з іншим покупцем, причому останньому передається (виникає) право власності, але не передається право володіння нерухомістю. При цьому перший покупець може звертатися до суду з вимогою визнати договір дійсним згідно з ч. 3 ст. 334 ЦК. Водночас другий покупець відповідно до закону має право на віндикаційний позов (ст. 387 ЦК).
У ст. 387 ЦК ідеться про те, що власник може витребувати своє майно від особи, яка незаконно заволоділа ним. У національній доктрині незаконне володіння розуміється як володіння без відповідної правової підстави. Але ж тут має місце угода, нехай і не оформлена відповідним чином, із законним первісним власником нерухомості. У нашому випадку він має тільки ще не задоволену судом вимогу визнати договір дійсним7, а другий за часом покупець опиняється у двозначному становищі: з одного боку, він є власником і як власник вимагає володіння річчю, з іншого боку, йому протистоїть добросовісний власник речі. Обидва покупці претендують на виключність свого ставлення до речі, однак у ситуації, що склалася, обом важко реалізувати свої права.
7 Якщо таку вимогу буде задоволено судом, то згідно з ч. 2 ст. 620 ЦК цю нерухомість уже не може бути витребувано в нього другим за часом покупцем.
Джерело конфлікту полягає в тому, що питання про володіння товаром, як правило, перебуває за межами таких правочинів.
Описаний нами випадок відповідає найвужчому місцю в ситуації інвестування житла шляхом укладення із забудовником попереднього договору купівлі-продажу, який де-факто продовжує практикуватися на ринку нерухомості. Якраз у такому разі можливий випадок подвійного продажу нерухомості забудовником, коли першому покупцю за актом передається нерухомість у володіння, а укладення договору має статися після того, як на забудовника буде оформлено право власності на квартиру (приміщення). Між першою та другою подією часовий розрив може становити два-три місяці, а інколи й більше. Саме тут у недобросовісного забудовника і з'являється можливість продати об'єкт нерухомості вдруге, уже як готове житло, навіть якщо попередній договір було укладено точно відповідно до вимог чинного законодавства, тобто в нотаріальній формі. Причому згідно з буквою закону переваги будуть не в першого, а у другого покупця через обов'язковість вимоги закону про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію правочину з нерухомим майном. Перший покупець (за попереднім договором) матиме лише можливість стягнення збитків із продавця.
Правила здійснення правочинів з нерухомим майном, установлені вітчизняним правопорядком, дозволяють стверджувати, що ситуації подвійного продажу стосовно нерухомості, яка перебуває в обігу на вторинному ринку, повинні практично виключатися нотаріальною системою при укладенні правочинів з такою нерухомістю. Так, згідно з п. 61 Інструкції про вчинення нотаріальних дій нотаріус перевіряє повноваження власника, який відчужує нерухомість, вимагаючи правовстановлюючий документ на нерухомість і документ, що підтверджує реєстрацію права власності.
Правовстановлюючі документи, на підставі яких здійснюється правочин, такі як свідоцтво про право власності на квартиру або договір, на підставі якого її було придбано власником, вилучаються нотаріусом та залишаються у справах нотаріальної контори (п. 27 Інструкції про вчинення нотаріальних дій). У разі якщо документ не вилучається відповідно до закону, нотаріусом ставиться відповідна відмітка на примірниках договору, що свідчить про відчуження майна, наприклад, на акті про право власності на земельну ділянку8 (п. 28 Інструкції про вчинення нотаріальних дій).
8 Див. додатково постанову КМУ «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» від 06.05.2009 р. № 439.
Отже, підбиваючи підсумки викладеного, повторимося: у ЦК висловлено підхід, що перехід права власності та передача володіння річчю є не пов'язаними між собою моментами. Проте можна виділити, принаймні, дві ситуації, коли цей підхід не працює і відчуження має бути пов'язане з передачею володіння, — на одній із них ми вже зупинялися. Першою ситуацією є подвійний продаж. Другою ситуацією є відчуження речі невласником.
Передача володіння в разі придбання нерухомості від неуправненої особи
У цій статті ми зупинимося лише на двох аспектах цієї проблематики: дійсності договору купівлі-продажу чужої речі та міцності речово-правової позиції добросовісного набувача. Нам здається, що між цими двома питаннями існує безпосередній взаємозв'язок. Про актуальність цієї проблематики свідчить наявність певної судової практики із зазначеного питання, що викликала необхідність її узагальнення судовими інстанціями9.
9 Апеляційний суд м. Києва, Узагальнення практики розгляду районними судами м. Києва цивільних справ про визнання правочинів недійсними за друге півріччя 2008 року та перше півріччя 2009 року.
ЦК прямо не встановлює, що договір купівлі-продажу чужої речі є дійсним. Однак, звертаючись до норм ЦК, які регламентують відносини сторін договору купівлі-продажу на випадок евікції (вилучення товару в покупця третьою особою) (ст. 661 ЦК), а також захищають права добросовісного набувача (ст. 388 ЦК), ми можемо зробити висновки про визнання цивільним правом дійсності та зобов’язального характеру договорів купівлі-продажу чужої речі. У цьому випадку зазначена стаття закону говорить лише про договірну відповідальність продавця, що дає покупцю право вимагати відшкодування збитків.
Водночас віндикаційний позов власника до добросовісного набувача майна може не бути задоволено на підставі положень ст. 388 ЦК. Стосовно нерухомого майна залишається відкритим питання і про права добросовісного набувача (від неуправненого відчужувача). У ст. 388 ЦК ідеться про те, що віндикаційний позов власника проти добросовісного набувача не підлягає задоволенню, крім випадків, коли майно було загублене, викрадене або іншим шляхом вибуло з володіння власника (або законного власника) не з його волі (якщо тільки майно не було придбане добросовісним власником безоплатно).
Згідно зі ст. 330 ГК добросовісний набувач майна отримає право власності на нього в разі, якщо майно не може бути витребуване в нього10. В інших випадках добросовісний власник (набувач) може продовжувати утримувати річ, щоб набути права власності за давністю володіння (ст. 344 ЦК), але він не стає власником з моменту фактичної передачі йому речі. Водночас закон і судова практика визнають як можливість захисту власником майна своїх прав, так і можливість захисту своїх речових прав невласника на чуже майна (у нашому випадку заснованих на фактичному володінні річчю)11..
10 Тут показовим прикладом є таке судове рішення — постанова Вищого Господарського суду України від 03.08.2010 р. №18-03-11-05/2306, коли щодо одного об’єкта нерухомості суд визнав за можливе витребувати його у добросовісного набувача (власника), а щодо іншого відмовив позивачу внаслідок недостатності доказів того, що майно вибуло у позивача не з його волі.
11 Див., наприклад, витяг із постанови Вищого господарського суду України від 18.11.2009 р. у справі №2/116:
«Цивільний кодекс України в ст. 396 передбачає захист речових прав особи на чуже майно поряд з правами власника відповідно до положень глави 29 цього Кодексу, яка передбачає наступні способи захисту: право власника на витребування майна із чужого незаконного володіння (ст. 387), на витребування майна від добросовісного набувача (ст. 388), витребування грошей та цінних паперів (ст. 389), захист права власності від порушень, не пов’язаних із позбавленням володіння (ст. 391), визнання права власності (ст. 392) тощо».
З теоретичного та практичного боку також цікавими є ще й такі можливі ситуації. Оскільки ЦК засновує речово-правову позицію добросовісного набувача на його володінні річчю, можливе таке: а) добросовісний набувач не вступає у фактичне володіння нерухомістю, залишаючи її у фактичному володінні неуправненого відчужувача, і б) добросовісний набувач придбаває нерухомість, що перебуває у фактичному користуванні третьої особи, наприклад орендаря, який володіє нею на підставі договору з неуправненим відчужувачем. У цьому випадку відсутність у добросовісного набувача фактичного володіння нерухомістю, згідно з буквою закону, означатиме відсутність власне володіння. Це, у свою чергу, призведе до того, що цей добросовісний набувач не буде належним відповідачем за віндикаційним позовом, оскільки згідно із законом віндикаційний позов може бути пред'явлено тільки до власника витребуваного майна, що ще більше заплутує стан справ.
Унаслідок зазначених труднощів, а також тому, що витребування нерухомості завжди переважніше за витребування грошової компенсації (через те, що суб'єкт може просто виявитися неплатоспроможним на момент винесення судового рішення), до суду почали звертатися з позовами не про витребування майна до добросовісних набувачів, а про визнання правочинів відчуження нерухомості неуправненою особою недійсними та добиваючись реституції 12.
12 Реституція (від лат. restitutio — відновлення) у цивільному праві — повернення сторонами договору всього отриманого ними на його виконання в разі визнання договору недійсним. У радянському цивільному праві загальним правилом є двостороння Р.: якщо договір визнано недійсним або таким, що не відповідає вимогам закону (наприклад, здійснений недієздатною особою), кожна зі сторін зобов’язана повернути іншій стороні все отримане або повернути його вартість у грошах. Якщо правочин здійснено під впливом обману, загроз, то лише винна сторона повертає все отримане нею та відшкодовує понесені витрати, а отримане потерпілим від винної сторони стягується в дохід держави (одностороння Р.).
У принципі, логіка в цьому є. Мабуть, найкраще тут процитувати відомого російського цивіліста В. В. Вітрянського:
«…та обставина, що покупець може опинитися в ролі добросовісного набувача, стосовно якого закон не допускає віндикації, не повинна бути перешкодою для подання власником позову про наслідки недійсності нікчемного правочину» .
Кваліфікація такого правочину як недійсного ґрунтується на тому, що продавець не має права відчужувати чуже майно. Однак такий підхід не відповідає ні букві, ні духу закону. У цьому випадку, як уже зазначалося, закон визнає наслідки, а отже, і власне правочин купівлі-продажу чужої речі (ст. 388 ЦК). Крім того, необхідно пам'ятати про презумпцію ЦК стосовно дійсності правочину (ст.204 ЦК). Згідно з духом закону недійсність договору купівлі-продажу, здійсненого неуправненою особою, несумісна з правилом ст. 388 ЦК стосовно добросовісного набувача. Подібні міркування підтверджуються окремими судовими рішеннями. Для прикладу наведемо тут витяг з ухвали Верховного Суду України від 02.02.2009 р. у справі №6-1748св09:
| Ухвала Верховного Суду України від 02.02.2009 р. у справі № 6-1748св09 Колегія суддів судової палати у цивільних справах …закон передбачає можливість захисту прав неволодіючого власника шляхом пред'явлення позову про витребування майна в добросовісного набувача, за умови що таке майно було загублене, викрадене або вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом, а не в разі визнання правочину недійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. |
Водночас існують й інші судові підходи до вирішення цих питань: де спрощено тлумачиться застосування тих чи інших засобів для захисту прав первісного власника речі, залежно від складності правочинів, які було здійснено щодо речі. Наведемо цитату з уже згадуваного нами Узагальнення практики розгляду районними судами м. Києва цивільних справ про визнання правочинів недійсними за друге півріччя 2008 року та перше півріччя 2009 року, зробленого Апеляційним судом м. Києва:
| Лист Апеляційного суду «Узагальнення практики розгляду районними судами Найбільш дискусійним є питання конкуренції реституції та віндикації при визнанні правочинів недійсними. Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов'язків, які вони мають встановлювати, а породжує наслідки, що пов'язані з його недійсністю. Зазначена норма передбачає, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання правочину, а у разі неможливості такого повернення — відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (реституція). На відміну від зазначеної норми, главою 29 ЦК передбачені спеціальні норми, якими закріплені основні способи захисту права власності, що можуть застосовуватись власником майна з метою повернення його в натурі, переданого за недійсним правочином (віндикація). Зокрема, ст. 388 ЦК визначено: якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублено власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадено у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Частиною 2 цієї статті передбачено, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно продане в порядку, встановленому для виконання судових рішень. В узагальненні практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними, підготовленому Верховним Судом України, рекомендувалось таке. Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та про застосування наслідків недійсності правочину має пред'являтись тоді, коли майно залишається у набувача, тобто коли вчинено один правочин і повернути майно можливо шляхом застосування реституції. Якщо ж набувач, який набув майно за недійсним правочином, надалі відчужив його іншій особі, то потрібно звертатись з віндикаційним позовом. Якщо після укладення недійсного правочину було укладено іще декілька, то автори узагальнення вбачали за правильне визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший, і заявляти позов про витребування майна в останнього набувача. Застосування реституції та повернення майна за недійсним правочином, враховуючи положення ст. 216 ЦК, є можливим тоді, коли предметом спору є правочин за участі власника та першого покупця (набувача). |
Отже, судову практику не можна назвати однозначною та усталеною.
Права продавця на продану річ, якщо він не отримав оплату
У сфері купівлі-продажу нерухомого майна цю проблему виражено не дуже чітко, оскільки практика укладення договорів нерухомості йде шляхом здійснення оплати в момент укладення договору, наприклад, у нотаріальній конторі, або безпосередньо перед цим. Часто нотаріус прагне переконатися в отриманні оплати продавцем, про що до договору вноситься відповідний пункт.
Проте одним з винятків, коли практикується розстрочення платежу, є викуп земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, коли сплату частини суми (до 50 % вартості ділянки) може бути розстрочено на період до 5 років (див. постанову КМУ від 22.04.2009 р. № 381 та Інструкцію про вчинення нотаріальних дій).
Крім зазначеного випадку, розстрочення на деякий період часу інколи може практикуватися при продажу великих об'єктів комерційної нерухомості.
Права продавця, який не отримав оплату продавця, ґрунтуються на принципі синалагми 13, або зустрічного виконання зобов'язання, і полягають у праві сторони затримувати власне виконання в разі невиконання іншою стороною (ст. 538 ГК)14. Однак оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна є безумовним договором, щодо нього його цей принцип практично не працює.
13 Синалагматичний договір — у теорії цивільного права назва двосторонньо зобов’язального договору.
14 Для того щоб зобов’язання вважалося зустрічним, необхідно відповідним чином сформулювати положення договору купівлі-продажу.
Якщо у випадку з рухомим майном є можливість вдатися до такого інституту речового обтяження товару15, як право притримання (ст. 594 — 597 ЦК), то стосовно нерухомого майна в арсеналі продавця, який не отримав оплату, засобів захисту своїх прав менше і вони менш дійові.
15 Цей інститут не є інститутом зобов’язального права.
У зв'язку з імперативністю правила, що встановлюється частинами 3 і 4 ст. 334 ЦК, про виникнення права власності в набувача після нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору купівлі-продажу щодо нерухомого майна, продавець не може вдатися до такого загального способу захисту своїх прав від недобросовісного покупця, як притримання правового титулу (збереження за собою права власності не товар) (ст. 697 ЦК).
У цьому випадку в разі продажу нерухомості з розстроченням платежу та неотримання чергового платежу від покупця у продавця залишається тільки можливість відмовитися від договору16 і вимагати повернення йому нерухомого майна відповідно до ч. 2 ст. 195 ЦК. При цьому слід пам'ятати правило, сформульоване ч. 4 ст. 453 ЦК, про те, що сторона не може вимагати повернення того, що було виконане за зобов'язанням, до моменту його зміни або розірвання договору, якщо тільки інше не передбачено самим договором або законом. Тому в таких випадках корисно передбачати в договорі як розірвання самого договору в позасудовому порядку, так і можливість вимагати повернення майна за заявою сторони, яка не отримала виконання.
16 Він може розірвати договір у позасудовому порядку, якщо це передбачено договором.
Підсумуємо
Отже, у сфері купівлі-продажу нерухомості ми виявили низку проблем, пов'язаних із зазначеними вище особливостями правового регулювання відчуження нерухомого майна. Більшість зазначених нами негативних ефектів, що породжуються цими проблемами, можна було б усунути, підсиливши зобов'язальний ефект такого договору і дозволивши сторонам договору самим визначати момент переходу права власності не нерухоме майно, але для цього необхідна воля законодавця.
