О первой поставке коттеджей
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 14.07.2011 г. № 344/2/16-1510
Государственная налоговая администрация Украины рассмотрела обращение Комитета Верховной Рады Украины по вопросам финансов, банковской деятельности, налоговой и таможенной политики <...> о применении
подпункта 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 Налогового кодекса <...> (далее — Кодекс) и сообщает.Подпунктом
197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 Кодекса определено, что освобождаются от налогообложения операции по поставке жилья (объектов жилого фонда), кроме их первой поставки.В этом
подпункте первая поставка жилья (объекта жилого фонда) означает:а)
первую передачу готового вновь построенного жилья (объекта жилого фонда) в собственность покупателя или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;б)
первую продажу реконструированного либо капитально отремонтированного жилья (объекта жилого фонда) покупателю, являющемуся лицом иным, чем собственник такого объекта, на момент вывода его из эксплуатации (использования) в связи с такой реконструкцией либо капитальным ремонтом, либо поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) на такую реконструкцию или капитальный ремонт за счет заказчика.Нормы этого
подпункта распространяются также на первую продажу дачных или садовых домов, а также любых других объектов собственности, зарегистрированных согласно законодательству в качестве жилья (жилого фонда).Подпунктом 14.1.129 пункта 14.1 статьи 14 Кодекса
определено, что объекты жилой недвижимости — здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Объекты жилой недвижимости подразделяются на следующие типы:а)
жилой дом — здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома распределяются на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа разной этажности;б)
жилой дом усадебного типа — жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, состоящий из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;в)
пристройка к жилому дому — часть дома, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, имеющая с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену;г)
квартира — изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;ґ)
коттедж — одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;д)
комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которой проживают два или более квартиросъемщика;е)
садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, наружных конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;є)
дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.Как указано в запросах, субъект хозяйственной деятельности (юридическое лицо), зарегистрированный в качестве плательщика налога на добавленную стоимость, планирует осуществить продажу жилого дома (коттеджа),
который находился в его собственности и который им был приобретен ранее у физического лица.Таким образом, изложенная в запросах операция по продаже жилого дома не соответствует определению операции первой поставки, поэтому в соответствии с
подпунктом 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 Кодекса освобождается от обложения налогом на добавленную стоимость.
Первый заместитель председателя комиссии по проведению реорганизации ГНА Украины,
заместитель Председателя ГНС Украины
С. Лекарь
КОММЕНТАРИЙ
Ответ ГНАУ, наверное, будет очень приятно читать тому, кто отправлял в ГНАУ соответствующий запрос. Ведь, купив коттедж у физлица, покупатель, скорее всего, остался без налогового кредита по НДС. Поэтому он хочет продать этот коттедж без НДС. И налоговики позволяют ему это сделать.
Не оспаривая столь либеральных выводов налоговиков, мы тем не менее поделимся некоторыми сомнениями: боимся, что выводы письма
безоговорочно могут быть отнесены не к любым продажам коттеджей.В конечном счете, ответ на вопрос о необходимости начисления НДС при продаже коттеджа сводится к тому, как идентифицируется статус этого коттеджа.
Если коттедж
относится к объекту жилого фонда, то п.п. 197.1.14 Налогового кодекса1 к операции его продажи применять можно.1
Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.Но проблема в том, что в украинских реалиях
коттеджи могут обладать самым различным правовым статусом. И далеко не всегда они имеют статус жилья.В таком случае продавцу нужно обратить внимание на важную оговорку
п.п. 197.1.14 Налогового кодекса:«Нормы настоящего подпункта распространяются также на первую продажу
дачных или садовых домов, а также любых других объектов собственности, зарегистрированных согласно законодательству как жилье (жилой фонд)».Если фраза «зарегистрированных согласно законодательству как
жилье (жилой фонд)» не относится к «дачным или садовым домикам», то НДС-льготу для непервой поставки при продаже коттеджа применять можно.Если же относить фразу «
зарегистрированных согласно законодательству как жилье (жилой фонд)» и к «дачным или садовым домикам» (а правила лингвистики позволяют это сделать), то вывод прост: льгота по п.п. 197.1.14 Налогового кодекса на продажу нежилых «домиков» не распространяется. То есть говорить о льготе можно только в том случае, если дачный (садовый) домик зарегистрирован как жилье.Прямо скажем, что
коттеджные «домики» регистрируются как жилье нечасто.Возможно, именно поэтому налоговики решили привлечь для обоснования своего либерального вывода
п.п. 14.1.129 Налогового кодекса, где детализируется категория «объекты жилой недвижимости».Если опираться на это определение, то к
жилой недвижимости можно отнести и нежилые коттеджи, дачные и садовые домики.И все бы хорошо если бы не одно «но».
В
п.п. 197.1.14 Налогового кодекса используются термины «жилье (объект жилого фонда)» и «жилье (жилой фонд», а не термин «объект жилой недвижимости». Понятие «объект жилой недвижимости» используется в Налоговом кодексе не для целей НДС-обложения, а для целей определения налога на недвижимое имущество (раздел 12 Налогового кодекса).Выходит, налоговики, рассматривая проблемы НДС-обложения, использовали понятийный аппарат другого налога.
Ничего предосудительного в этом, конечно, нет. Но налогоплательщики должны отдавать себе отчет в том, что такая ситуация может быть чревата серьезными рисками. И если, например, местные налоговики не захотят пользоваться налоговой терминологией неНДСного характера, то против продавца может быть использована приблизительно следующая аргументация:
—
п.п. 197.1.14 Налогового кодекса распространяется лишь на операции по продаже жилья (объектов жилого фонда);— в жилой фонд включаются
жилые дома и жилые помещения (ст. 4 Жилищного кодекса);— жилым домом является строение для
постоянного проживания (ст. 380 Гражданского кодекса);— если коттедж не предназначен для постоянного проживания и не является жильем, то нормы
п.п. 197.1.14 Налогового кодекса при продаже такого объекта применять нельзя, а значит, начислять НДС на такую поставку необходимо.Конечно, с такими аргументами можно и нужно спорить. И для этих целей
письмо ГНАУ от 14.07.2011 г. № 344/2/16-1510 может сослужить хорошую службу.
Васыль Чучупака
