Щодо першої поставки котеджів
Лист Державної податкової адміністрації України від 14.07.2011 р. № 344/2/16-1510
Державна податкова адміністрація України розглянула звернення Комітету Верховної Ради України з питань фінансів, банківської діяльності, податкової та митної політики <...> стосовно застосування
підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Податкового кодексу <...> (далі — Кодекс) і повідомляє.Підпунктом
197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу визначено, що звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання.У цьому
підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:а)
першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;б)
перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.Норми цього
підпункту поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об'єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (житловий фонд).Підпунктом 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 Кодексу
визначено, що об'єкти житлової нерухомості — будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:а)
житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки розподіляються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;б)
житловий будинок садибного типу — житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;в)
прибудова до житлового будинку — частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;г)
квартира — ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;ґ)
котедж — одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;д)
кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах — ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;е)
садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;є)
дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.Як вказано в запиті, суб'єкт господарської діяльності (юридична особа), зареєстрований платником податку на додану вартість, планує здійснити продаж житлового будинку (котеджа),
який перебував в його власності і який ним було придбано раніше у фізичної особи.Таким чином, викладена в запиті операція з продажу житлового будинку не відповідає визначенню операції першого постачання, а тому відповідно до
підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу звільняється від оподаткування податком на додану вартість.
Перший заступник голови комісії з проведення реорганізації ДПА України, заступник Голови ДПС України С. Лекарь
КОМЕНТАР
Відповідь ДПСУ, без сумніву, буде дуже приємно читати тому, хто відправляв до ДПСУ відповідний запит. Адже, придбавши котедж у фізичної особи, покупець, найімовірніше, залишився без податкового кредиту з ПДВ. Тому він хоче продати цей котедж без ПДВ, і податківці дозволяють йому це зробити.
Не оспорюючи таких ліберальних висновків податківців, ми, однак, поділимося деякими сумнівами: маємо побоювання, що висновки
листа беззастережно може не бути віднесено до будь-яких продажів котеджів.Урешті-решт, відповідь на запитання про необхідність нарахування ПДВ при продажу котеджу зводиться до того, як ідентифікується статус цього котеджу.
Якщо котедж
належить до об'єктів житлового фонду, то п.п. 197.1.14 Податкового кодексу1до операції з його продажу застосовувати можна.1
Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.Але проблема в тому, що в українських реаліях
котеджі можуть мати найрізноманітніший правовий статус. І зовсім не завжди вони мають статус житла.У такому разі продавцю потрібно звернути увагу на важливе застереження
п.п. 197.1.14 Податкового кодексу:«
Норми цього підпункту поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об'єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (житловий фонд)».Якщо фраза «зареєстрованих згідно із законодавством як
житло (житловий фонд)» не стосується «дачних або садових будинків», то ПДВ-пільгу для непершої поставки при продажу котеджу застосовувати можна.Якщо ж відносити фразу «
зареєстрованих згідно із законодавством як житло (житловий фонд)» і до «дачних або садових будинків» (а правила лінгвістики дозволяють це зробити), то висновок простий: пільга за п.п. 197.1.14 Податкового кодексу на продаж нежитлових «будинків» не поширюється. Тому говорити про пільгу можна лише в тому випадку, якщо дачний (садовий) будинок зареєстровано як житло.Відверто скажемо, що
котеджні «будинки» реєструються як житло нечасто.Можливо, саме тому податківці вирішили послатися для обґрунтування свого ліберального висновку на
п.п. 14.1.129 Податкового кодексу, де деталізується категорія «об'єкти житлової нерухомості».Якщо спиратися на це визначення, то до
житлової нерухомості можна віднести й нежитлові котеджі, дачні та садові будинки.І все б добре, якби не одне «але».
У
п.п. 197.1.14 Податкового кодексу використовуються терміни «житло (об'єкт житлового фонду)» і «житло (житловий фонд)», а не термін «об'єкт житлової нерухомості». Поняття «об'єкт житлової нерухомості» використовується в Податковому кодексі не для цілей ПДВ-оподаткування, а для цілей визначення податку на нерухоме майно (дванадцятий розділ Податкового кодексу).Виходить, податківці, розглядаючи проблеми ПДВ-оподаткування, використали понятійний апарат іншого податку.
Нічого недозволеного в цьому, звісно, немає. Але платники податків мусять усвідомлювати, що така ситуація може загрожувати серйозними ризиками. І якщо, наприклад, місцеві податківці не захочуть користуватися податковою термінологією неПДВшного характеру, то проти продавця може бути використано приблизно таку аргументацію:
—
п.п. 197.1.14 Податкового кодексу поширюється тільки на операції з продажу житла (об'єктів житлового фонду);— до житлового фонду включаються
житлові будинки та житлові приміщення (ст. 4 Житлового кодексу);— житловим будинком є будова для
постійного проживання (ст. 380 Цивільного кодексу);— якщо котедж не призначено для постійного проживання і не є житлом, то норми
п.п. 197.1.14 Податкового кодексу при продажу такого об'єкта застосовувати не можна, а отже, нараховувати ПДВ на таку поставку необхідно .Звичайно, з такими аргументами можна й потрібно не погоджуватися. І для цієї мети
лист ДПАУ від 14.07.2011 р. № 344/2/16-1510 може стати в добрій нагоді.
Василь Чучупака
