НОВЫЕ ПРАВИЛА УЗАКОНИВАНИЯ САМОСТРОЕВ
Яна Брусенцова, юрист-аналитик ИД «Фактор»
Считаем, что для большинства наших читателей не станет новостью, что построенные без разрешения частные дома снова можно узаконить, но теперь уже по новой процедуре.
Соответствующий приказ Минрегионстроя от 24.06.2011 г. № 91 вступил в силу еще 25.07.2011 г. В чем именно заключается его суть и как этот механизм работает на практике, читайте в предлагаемой статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Приказ № 91
— приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины «Об утверждении Порядка приема в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и ІІ категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей» от 24.06.2011 г. № 91.Закон № 3038
— Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038.КоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г.ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г.Временный порядок
— Временный порядок приема в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1035.
Согласитесь, проблема «узаконивания» самовольно построенных зданий, сооружений или частных домов в нашем государстве достаточно актуальна уже много лет. Объясняется это прежде всего тем, что разрешительная процедура, которая должна начинаться задолго до самого процесса строительства, была раньше достаточно сложной и требовала бумажной волокиты. Да и процесс этот достаточно длителен. Будем надеяться, что
был длительным, ведь с принятием Закона № 3038 многое должно измениться.Да, кстати, и проблема с самостроями не была «пущена на самотек» указанным выше законодательным актом, о чем идет речь в
п. 9 разд. V «Заключительные положения» Закона № 3038. Поэтому принятие приказа № 91 было полностью предсказуемым. Он вступил в силу с 25.07.2011 г.Напомним: ранее порядок легализации самостроев регламентировался
Временным порядком приема в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденным постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1035. С 02.06.2011 г. на основании постановления КМУ «Об утверждении Порядка осуществления государственного архитектурно-строительного контроля» от 23.05.11 г. № 553 этот документ утратил силу.
Общее о новом порядке
Приказ № 91
устанавливает процедуру приема в эксплуатацию законченных строительством следующих объектов:—
индивидуальных (усадебных) жилых домов, этажность которых не должна превышать четырех этажей;—
садовых домов;—
дачных домов;—
хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений;—
пристроек к объектам (указанным выше);—
общественных зданий I и ІІ категорий сложности.Кроме того,
приказ № 91 определяет механизм проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.Прежде чем продолжить, необходимо сказать несколько слов о том, зачем вообще нужно легализовать самострои. Начнем с определения понятия «
самовольное строительство», содержащегося в ст. 376 ГКУ.Следовательно, жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются
самовольным строительством, если они:—
построены либо строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели,— или
без надлежащего разрешения либо должным образом утвержденного проекта,— или
с существенными нарушениями строительных норм и правил.Лицо, осуществившее либо осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества,
не приобретает право собственности на него.Поэтому легализация самовольно построенных зданий необходима, чтобы можно было осуществить с построенными объектами любые юридически значимые действия — продать, подарить, завещать. И, как правило, до наступления такой необходимости застройщики не всегда проникаются вопросами узаконивания возведенных ими самостроев.
Вообще-то в соответствии с той же
ст. 376 ГКУ предусматривается судебный порядок признания права собственности на незаконно построенную недвижимость, и снова-таки при определенных условиях. Но сегодня благодаря продленной Порядком «амнистии» для самостроев, закрепленной в приказе № 91, можно обойтись и без суда. Поэтому, уважаемые застройщики, воспользуйтесь своим правом, которое будет действовать только до 31.12.12 г., что указано в п. 1.1 приказа № 91 1.1
Заявление о приеме в эксплуатацию объекта нужно подать в ГАСИ до 31.12.2012 г., о чем указано в п. 1.1 Порядка.Также
приказ № 91 с целью «облегчения жизни» и тем, кто желает узаконить самострои, и тем, кто будет их узаконивать, дал определение объектов, подпадающих под ввод в эксплуатацию по установленной в нем процедуре:—
хозяйственные (приусадебные) здания — вспомогательные (нежилые) помещения, к которым относятся сараи, хлевы, гаражи, летние кухни, мастерские, гардеробные, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции и т. п.;—
хозяйственные (приусадебные) сооружения — земельные улучшения, которые не относятся к зданиям и помещениям, предназначены для выполнения специальных технических функций и к которым относятся колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, замощивание и т. п.;—
дачный дом — дом, используемый в течение года с целью пригородного отдыха;—
индивидуальный (усадебный) жилой дом — здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, этажность которого не должна превышать четырех этажей, предназначенное для постоянного в нем проживания, которое состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;—
садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования.Общественные здания, относящиеся к I и II категориям сложности
, определяются в соответствии со строительными нормами, государственными стандартами и правилами.В частности, согласно
письму Минрегионстроя «Об определении категории сложности объектов строительства» от 04.04.2011 г. № 24-10/2759/0/6-11 для определения категории сложности строительного объекта нужно руководствоваться ДБН В.1.2-14-2009 «Общие принципы обеспечения надежности и конструктивной безопасности зданий, сооружений, строительных конструкций и оснований» и ДБН А.2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства» (в том числе и справочного приложения П). Такая позиция Минрегионстроя базируется на положениях ст. 32 Закона № 3038, в соответствии с которой категория сложности объекта строительства определяется по государственным строительным нормам и стандартам на основании класса последствий (ответственности) такого объекта строительства.Следовательно, заказчик строительства вместе с проектной организацией, которые согласно
ст. 32 Закона № 3038 самостоятельно относят объект строительства к той или иной категории сложности, должны составлять проектную документацию с учетом класса последствий (ответственности).Минрегионстроем была также рекомендована схема учета класса последствий (ответственности): СС-1; СС-2; СС-3.
Согласно этой схеме I и II категории сложности соответствуют классу последствий СС-1.
Пользуясь же
Таблицей 1 ДБН В.1.2-14-2009 , можно определить признаки, по которым тот или иной объект будет отнесен к I и II категориям сложности. Так, данные объекты:1) рассчитаны на постоянное пребывание до 20 человек и (или) периодическое пребывание до 50 человек;
2) представляют возможную опасность менее чем для 100 человек, находящихся вне объекта;
3) в случае аварии либо невозможности (нецелесообразности) дальнейшей эксплуатации могут повлечь за собой убытки в объеме более 2000 минимальных размеров заработных плат.
Кроме того, в соответствии с
приложением П к ДБН А.2.2-3-2004, к I категории сложности отнесены хозяйственные и вспомогательные здания при жилых домах, садовые (летние) домики, а ко ІІ — 1 — 3-этажные садовые жилые дома, 1 — 3-этажные дома блочного типа с квартирами в разных уровнях и дома коттеджного типа для индивидуальных застройщиков.Итак, мы разобрались с тем, что принимается в эксплуатацию, а теперь разберемся с самим процессом приема в эксплуатацию.
Прием в эксплуатацию
Во-первых
, новый порядок приема в эксплуатацию самостроев действует с 25.07.2011 г. по 30.01.2013 г.Во-вторых
, согласно новому порядку приема в эксплуатацию подлежат объекты, которые одновременно соответствуют двум обязательным условиям:— самострои возведены до 31 декабря 2009 года;
— заявления о приеме в эксплуатацию должны быть поданы до 31.12.2012 г.
В-третьих
, прием в эксплуатацию объектов осуществляется:—
безвозмездно Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины и ее территориальными органами (далее — инспекция, ГАСИ). На это указано в п. 9 разд. V «Заключительные положения» Закона № 3038, п. 3.1 приказа № 91.В-четвертых
, условно процедура приема в эксплуатацию самостроев состоит из 4 последовательных этапов:1)
проведение технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей на объекте;2)
получение отчета о таком техническом обследовании с положительным заключением об их соответствии требованиям надежности и безопасной эксплуатации;3) подача в ГАСИ необходимого пакета документов
для приема в эксплуатацию объекта-самостроя (о документах см. в следующем разделе статьи);4) регистрация ГАСИ декларации
о готовности объекта к эксплуатации (далее — декларация). Форма декларации приводится в приложении 2 к приказу № 91.
Какие документы и куда подаются?
В соответствии с
п. 3.2 приказа № 91 заказчик либо уполномоченное им лицо подает лично или направляет заказным письмом с описью вложения в инспекцию по местонахождению объекта следующие документы:—
заявление о приеме в эксплуатацию объекта (его форма приведена в приложении 3 к приказу № 91);—
два экземпляра заполненной декларации;—
отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта с заключением об их соответствии требованиям надежности и безопасной эксплуатации (далее — отчет о техническом обследовании);— заверенные в установленном порядке
копии:документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком
, на котором размещен объект;технического паспорта
, выданного бюро технической инвентаризации.Заявление о приеме в эксплуатацию объекта подписывается также совладельцами земельного участка и указанного объекта (при их наличии).
Следовательно, прежде чем обратиться в инспекцию с заявлением, застройщику придется собрать определенный пакет документов, из которых наибольшего внимания заслуживает
отчет о техническом обследовании.
Получаем отчет о техническом обследовании
Техническое обследование
строительных конструкций и инженерных сетей объектов представляет собой комплекс мероприятий, направленных на установление технического состояния строительных конструкций и инженерных сетей объектов с целью определения возможности либо невозможности их дальнейшей безопасной эксплуатации. Другими словами, техническое обследование требуется для установления того, возможна ли эксплуатация объекта строительства.И вот на этом этапе возникает вопрос о предусмотренной законодательством безвозмездности процесса ввода в эксплуатацию самостроев.
Действительно, сам по себе ввод самовольно построенных объектов в эксплуатацию является бесплатным. Однако за проведение технического обследования заплатить все же придется, ведь его нужно заказывать самостоятельно у субъектов хозяйствования, специализирующихся на этом виде деятельности.
Техническое обследование
проводится исполнителем — субъектом хозяйствования. Исполнитель выполняет его в соответствии с лицензией на осуществление хозяйственной деятельности, связанной с созданием объектов архитектуры, по обследованию и оценке технического состояния строительных конструкций зданий, сооружений и инженерных сетей, в том числе построенных без документов, предоставляющих право на выполнение строительных работ, и/или при отсутствии проектной и другой документации.Техническое обследование включает подготовку
, предварительное обследование (осмотр, фотографирование объекта, определение его категории сложности) и подробное обследование (определение параметров, характеристик материалов, конструкций, решение вопроса о необходимости лабораторных исследований).На основании информации, полученной при техническом обследовании, составляется
отчет о проведении технического обследования по форме, приведенной в приложении 1 к приказу № 91. Это едва ли не самый главный документ во всем процессе узаконивания самостроя. Так, в зависимости от того, что укажет ответственный специалист исполнителя в заключении, являющемся составной частью отчета, будет зависеть, разрешат ли вам его эксплуатировать. В частности, в заключении обязательно указывается о соответствии либо несоответствии объекта требованиям надежности и безопасной эксплуатации, о возможности либо невозможности его безопасной эксплуатации.По результатам проведенного технического обследования объекта, состояние которого оценивается как непригодное к нормальной эксплуатации либо аварийное, заказчику может быть предложено выполнить работы согласно рекомендациям, предоставленным ответственным специалистом исполнителя.
При этом рекомендации разрабатываются для каждого здания, сооружения и пристройки в случае необходимости отдельно.
В отчете ответственный специалист исполнителя также отмечает, что для обеспечения надежной и безопасной эксплуатации объекта необходимо устранить выявленные во время технического обследования недостатки (дефекты, повреждения), указанные в рекомендациях.
Возникает вопрос: какие же сроки будут применяться для устранения застройщиком выявленных недостатков? И какие дальнейшие действия должен совершить застройщик, если объект в отчете определят как не соответствующий требованиям безопасной эксплуатации?
Для составления отчета о техническом обследовании
, кроме информации, полученной во время самого технического обследования, также понадобятся: технический паспорт, выданный бюро технической инвентаризации, а также проектная и другая техническая документация на объект (если таковая имеется).Отчет о техническом обследовании составляется на бланке исполнителя. Пронумерованный и прошнурованный отчет скрепляется подписью и личной печатью ответственного специалиста (ответственных специалистов), который его составил (составили), и утверждается исполнителем.
Отчет о техническом обследовании составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых хранится у исполнителя, а другой выдается заказчику.
Регистрация декларации
Прием в эксплуатацию производится с помощью регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации. Эту декларацию застройщик заполняет самостоятельно.
Следовательно, если все необходимые документы поданы, инспекция в соответствии с
п. 3.3 приказа № 91 рассматривает их и принимает в течение тридцати дней с даты их подачи решение о регистрации декларации либо ее возврате.При положительном решении датой приема самостроя в эксплуатацию является дата регистрации декларации.
Один экземпляр декларации после проведения регистрации возвращается заказчику, а второй — остается у инспекции, которая ее зарегистрировала.
В то же время
п. 3.5 Порядка предусмотрено, что инспекция имеет право вернуть декларацию заказчику, если она подана либо оформлена с нарушением требований, установленных Порядком.Обращаем внимание:
возврат декларации по другим основаниям не допускается.В случае принятия решения о возврате декларации инспекция в срок, предусмотренный для ее регистрации, направляет заказчику письменное уведомление о принятом решении с обоснованием причин возврата.
После устранения недостатков, ставших основанием для принятия решения о возврате декларации, заказчик может повторно подать в инспекцию документы в порядке, предусмотренном
Порядком.Зарегистрированная декларация является основным документом
, на основании которого могут совершаться другие действия относительно объекта строительства. Только после получения зарегистрированной декларации можно заключать договоры о поставке на принятый в эксплуатацию объект необходимых для его функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии, включении данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформлении права собственности на него.Следует обратить внимание еще на один момент.
Пункт 3.12 приказа № 91 обязывает заказчика в течение семи календарных дней со дня приема объекта в эксплуатацию подать копию декларации в местный орган исполнительной власти либо местного самоуправления для предоставления этими органами информации об объекте в органы статистики.На случай потери либо повреждения декларации
приказ № 91 предусматривает, что инспекция выдает безвозмездно дубликат зарегистрированной декларации в течение десяти рабочих дней после поступления от заказчика соответствующего заявления и подтверждения размещения им в средствах массовой информации уведомления о потере декларации либо предоставления поврежденной декларации.Изготовление дубликата осуществляется путем проставления на копии зарегистрированной декларации слова «ДУБЛИКАТ», подписи уполномоченного должностного лица, скрепленной печатью инспекции, и даты выдачи дубликата.
Как было?
По результатам анализа
нового порядка можно сделать вывод, что его положения в основе своей не очень отличаются от содержавшихся во Временном порядке.Так, в частности, раньше застройщику необходимо было получать
сертификат соответствия государственным строительным нормам, стандартам и правилам, а теперь — декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Правда, изменились сроки рассмотрения пакета документов, которые застройщик должен предоставить инспекции. Раньше это было 10 дней вместо 30 дней, установленных согласно новому Порядку .Не знаем, считать ли это положительным моментом, но раньше была предусмотрена дифференциация для объектов самостроя в зависимости от их площади. Так, существовали категории: до 200 м2, до 350 м2 и более 350 м2.
От того, в какую категорию попадал объект, зависел перечень документов, которые нужно было предоставить для получения сертификата. В этой ситуации, по нашему мнению, выигрывали те застройщики, которые узаконивали дома до 200 м2. Они должны были подать только следующие документы:
справку о согласовании приема частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета
(далее — справка);технический паспорт частного здания, выданный бюро технической инвентаризации
.Относительно справки необходимо отметить, что она была своего рода подтверждением того, что соответствующий местный совет осведомлен о том, что на подотчетной ему территории расположен соответствующий объект, и он согласовал ввод его в эксплуатацию.
Теперь же застройщик не получает такое согласование, а уже ставит соответствующий орган местной власти перед фактом, что его объект введен в эксплуатацию (на это указывалось выше).
Кроме указанных выше документов, для ввода в эксплуатацию других категорий объектов необходимо было еще, как и на сегодняшний день, подать:
— документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное здание;
— отчет.
Правда, отчет несколько иначе назывался — это был отчет о проведении технического осмотра на соответствие частного здания государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам по пожарной безопасности, санитарному законодательству, действовавшим на момент окончания строительства. К тому же он должен был согласовываться с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологической службой.
Сегодня такое согласование не требуется.
Временный порядок
отличается от нового порядка еще и тем, что в нем содержалось четкое требование об уплате застройщиком штрафа за строительство объекта без разрешения на строительство. Так, в частности, в соответствии с п. 6 Временного порядка предусматривалось, что на основании поданных документов инспекция государственного архитектурно-строительного контроля принимает решение о привлечении застройщика к административной ответственности за сооружение частного здания без разрешения на выполнение строительных работ и о наложении штрафа в порядке, установленном в соответствии со ст. 97 КоАП.При этом инспекция оформляла сертификат в день предъявления документов о внесении платы за выдачу сертификата и
уплате штрафа.В настоящее же время такой «конкретики» нет, а только зафиксировано право инспекторов ГАСИ и их заместителей налагать штрафы на таких нарушителей-застройщиков. Хотя мы все догадываемся, что этот порядок будет действовать и в дальнейшем.
Под конец
Обратим внимание еще на следующие нюансы.
Действие
старого порядка было отменено с 02.06.2011 г., а новый заработал только с 25.07.2011 г. Какой же тогда порядок действовал в период с 02.06.2011 г. по 25.07.2011 г.?Какая на данный момент действует процедура для легализации частных самостроев, построенных
после 31.12.2009 г. , т. е. после того периода, на который распространяется действие приказа № 91?К сожалению, законодательство не дает ответа на эти вопросы.
Анализируя нормы
приказа № 91, редакция газеты «Строительная бухгалтерия» обратилась за соответствующим разъяснением в официальные органы: Минрегионстрой и ГАСИ. Мы надеемся получить ответы на них в ближайшем будущем, о чем обязательно проинформируем вас в следующих номерах нашей газеты.
