НОВI ПРАВИЛА УЗАКОНЕННЯ САМОБУДIВ
Яна Брусенцова, юрист-аналітик ВБ«Фактор»
Гадаю, що для більшості наших читачів не стане новиною, що збудованi без дозволу приватні будинки знову можна узаконити, але тепер вже за новою процедурою.
Відповідний наказ Мінрегіонбуду від 24.06.2011 р. № 91 набув чинності ще 25.07.2011 р. Тож у чому саме полягає його суть та як цей механізм працює на практиці, читайте у цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТI
Наказ № 91 —
наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж» від 24.06.2011 р. № 91.Закон № 3038
— Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038.КпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р.ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р.Тимчасовий порядок
— Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений постановою КМУ від 09.09.2009 р. № 1035.
Погодьтеся, проблема «узаконення» самочинно збудованих будівель, споруд чи приватних будинків в нашій державі є досить актуальною вже багато років. Пояснюється це перш за все тим, що дозвільна процедура, яка повинна розпочинатись ще задовго до самого процесу будівництва, була раніше досить складною і вимагала «паперової тяганини». Та й процес цей досить тривалий... Будемо сподіватися, що
був тривалим, адже з прийняттям Закону № 3038 багато чого має змінитися.Так, до речі, і проблема із «самобудами», не була залишена напризволяще вищевказаним законодавчим актом, про який йдеться у
п 9 розд. V «Прикінцеві положення» Закону № 3038. Тому прийняття наказу № 91 було цілком передбачуваним. Він набув чинності з 25.07.2011 р.Нагадаємо: раніше порядок легалізації «самобудів» регламентував
Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений постановою КМУ від 09.09.2009 р. № 1035. З 02.06.2011 р. на підставі постанови КМУ «Про затвердження Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю» від 23.05.2011 р. № 553 цей документ утратив чинність.
Загальне про новий порядок
Наказ № 91
встановлює процедуру прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом таких об’єктів:індивідуальних (садибних) житлових будинків
, поверховість яких не повинна перевищувати чотирьох поверхів;садових будинків;
дачних будинків;
господарських (присадибних) будівель і споруд;
прибудов до об’єктів
(що вказані вище);громадських будинків I та II категорій складності.
Крім того,
наказ № 91 визначає механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж.Перш ніж продовжити, необхідно зазначити дещо про те, навіщо взагалі потрібно легалізувати «самобуди». I почнемо з визначення поняття
«самочинне будівництво», яке міститься в ст. 376 ЦКУ.Отже, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються
самочинним будівництвом, якщо вонизбудовані
або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети,або
без належного дозволу чи належно затвердженого проекту,або
з істотними порушеннями будівельних норм і правил.Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна,
не набуває права власності на нього.Тому легалізація самочинно побудованих будівель необхідна, аби можна було здійснити з побудованими об’єктами будь-які юридично значущі дії — чи то продати, подарувати, заповісти. I, як правило, до настання такої необхідності, забудовники не завжди переймаються питаннями узаконення зведених ними «самобудів».
Взагалі-то відповідно до тієї ж самої
ст. 376 ЦКУ передбачаєься судовий порядок визнання права власності на незаконно побудовану нерухомість і знову ж таки за певних умов. Але сьогодні, завдяки продовженій Порядком «амністії» для «самобудів», яку закріплено в наказі № 91, можна обійтися і без суду. Тому, шановні забудовники, скористайтеся своїм правом, яке буде діяти лише до 31.12.2012 р., про що зазначено в п. 1.1 наказу № 911.1
Заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта потрібно подати до ДАБI до 31.12.2012 р., про що вказано у п. 1.1 Порядку.Наказ № 91
також, аби «полегшити життя» і тим, хто бажає узаконити «самобуди», і тим, хто буде їх узаконювати, дав визначення об’єктам, які підпадають під введення в експлуатацію за встановленою в ньому процедурою:господарські (присадибні) будівлі
— допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо;господарські (присадибні) споруди —
земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій, до яких належать колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо;дачний будинок
— будинок, який використовується протягом року з метою позаміського відпочинку;індивідуальний (садибний) житловий будинок
— будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не повинна перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного у ній проживання та яка складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;садовий будинок
— будинок для літнього (сезонного) використання.Громадські будинки, які відносяться
до I та II категорій складності, визначаються відповідно до будівельних норм, державних стандартів і правил.Зокрема, відповідно до
листа Мінрегіонбуду «Про визначення категорії складності об’єктів будівництва» від 04.04.2011 р. № 24-10/2759/0/6-11 для визначення категорії складності будівельного об’єкта треба керуватися ДБН В.1.2-14-2009 «Загальні принципи забезпечення надійності і конструктивної безпеки будівель, споруд, будівельних конструкцій і основ» та ДБН А.2.2-3-2004 «Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва» (у тому числі і довідковим додатком П). Така позиція Мінрегіонбуду ґрунтується на положеннях ст. 32 Закону № 3038, відповідно до якої категорія складності об’єкта будівництва визначається за державними будівельними нормами і стандартами на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об’єкта будівництва.Отже, замовник будівництва разом з проектною організацією, які згідно зі
ст. 32 Закону № 3038 самостійно відносять об’єкт будівництва до тієї чи іншої категорії складності, повинні складати проектну документацію з урахуванням класу наслідків (відповідальності).Мінрегіонбудом була також рекомендована схема обліку класу наслідків (відповідальності): СС-1; СС-2; СС-3.
Відповідно до цієї схеми I і II категорії складності відповідають класу наслідків СС-1.
Користуючись же Таблицею 1 ДБН В.1.2-14-2009, можна визначити ознаки, за якими той чи інший об’єкт буде віднесено до I та II категорії складності:
1) розраховані на постійне перебування до 20 осіб та (або) періодичне перебування понад до 50 осіб;
2) становлять можливу небезпеку для менш, ніж 100 осіб, які перебувають поза об’єктом;
3) у разі аварії або неможливості (недоцільності) подальшої експлуатації можуть спричинити збитки в обсязі понад 2000 мінімальних розмірів заробітних плат.
Крім того, відповідно до
додатка П до ДБН А.2.2-3-2004, до I категорії складності віднесені господарські та допоміжні будівлі при житлових будинках, садові (літні) будиночки, а до II — 1-, 3-поверхові садові житлові будинки, 1-, 3-поверхові будинки блокового типу з квартирами в різних рівнях та будинки котеджного типу для індивідуальних забудовників.Отже, з тим, що приймається в експлуатацію, ми розібралися, тепер розберемося із самим процесом прийняття в експлуатацію.
Прийняття в експлуатацію...
По-перше
, новий порядок прийняття в експлуатацію «самобудів» діє з 25.07.2011 р. по 30.01.2013 р.По-друге,
згідно з новим порядком прийняттю в експлуатацію підлягають об’єкти, які одночасно відповідають двом обов'язковим умовам:— «самобуди» збудовані до 31 грудня 2009 року;
— заяви про прийняття в експлуатацію мають бути подані до 31.12.2012 року.
По-третє
, прийняття в експлуатацію об'єктів здійснюється:— безоплатно
Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами (далі — інспекція, ДАБI). Про це вказано у п. 9 розд. V «Прикінцеві положення» Закону № 3038, п. 3.1 наказу № 91.По-четверте
, умовно процедура прийняття в експлуатацію «самобудів» складається з 4 послідовних етапів:1)
проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж на об’єкті і отримання;2)
отримання звіту про таке технічне обстеження з позитивним висновком про їх відповідність вимогам надійності і безпечної єксплуатації;3) подача до ДАБI необхідного пакету документів
для прийняння в експлуатацію об’екта-«самобуду» (щодо документів див. у наступному розділі статті);4) реєстрація ДАБI декларації
про готовність об'єкта до експлуатації (далі — декларація). Форма декларації наводиться у додатку 2 до наказу № 91.
Які документи і куди подаються?
Відповідно до
п. 3.2 наказу № 91 замовник або уповноважена ним особа подає особисто або надсилає рекомендованим листом з описом вкладення до інспекції за місцезнаходженням об'єкта наступні документи:— заяву про прийняття в експлуатацію об'єкта
(її форма наведена у додатку 3 до наказу № 91);— два примірники заповненої декларації;
— звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта
з висновком про їх відповідність вимогам надійності та безпечної експлуатації (далі — звіт про технічне обстеження);— засвідчені в установленому порядку
копії:документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою
, на якій розміщено об'єкт;технічного паспорта
, виданого бюро технічної інвентаризації.Заява про прийняття в експлуатацію об'єкта підписується також співвласниками земельної ділянки та зазначеного об'єкта (у разі їх наявності).
Отже, перш ніж звернутися до інспекції із заявою, забудовнику доведеться зібрати певний пакет документів, з яких найбільшої уваги заслуговує
звіт про технічне обстеження.
Отримуємо звіт про технічне обстеження
Технічне обстеження
будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єктів — це комплекс заходів, спрямованих на встановлення технічного стану будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єктів з метою визначення можливості або неможливості їх подальшої безпечної експлуатації. Інакше кажучи, технічне обстеження потрібне для того, щоб встановити, можлива експлуатація об'єкта будівництва чи ні.I ось на цьому етапі виникає запитання щодо передбаченої законодавством безоплатності процесу введення в експлуатацію «самобудів».
Дійсно, саме по собі введення самочинно побудованих об'єктів в експлуатацію є безкоштовним. Однак за проведення технічного обстеження заплатити все ж доведеться, адже його потрібно замовляти самостійно у суб'єктів господарювання, що спеціалізуються на цьому виді діяльності.
Технічне обстеження
проводиться виконавцем — суб'єктом господарювання. Виконавець проводить його відповідно до ліцензії на провадження господарської діяльності, пов'язаної зі створенням об'єктів архітектури, щодо обстеження і оцінки технічного стану будівельних конструкцій будівель, споруд та інженерних мереж, у тому числі збудованих без документів, що надають право на виконання будівельних робіт, та/або за відсутності проектної та іншої документації.Технічне обстеження
включає підготовку, попереднє обстеження (огляд, фотографування об'єкта, визначення його категорії складності) і детальне обстеження (визначення параметрів, характеристик матеріалів, конструкцій, вирішення питання про необхідність лабораторних досліджень).Згідно з інформацією, отриманою під час технічного обстеження, складається з
віт про проведення технічного обстеження за формою, наведеною у додатку 1 до наказу № 91. Це чи не найголовніший документ у всьому процесі узаконення «самобуду». Так, залежно від того, що зазначить відповідальний фахівець виконавця у висновку, який є складовою звіту, буде залежати, дозволять вам його експлуатувати чи ні. Зокрема, у висновку в обов'язковому порядку вказується про відповідність або невідповідність об'єкта вимогам надійності та безпечної експлуатації, про можливість або неможливість його безпечної експлуатації.За результатами проведеного технічного обстеження об'єкта, стан якого оцінюється як непридатний до нормальної експлуатації або аварійний, замовнику може бути запропоновано виконати роботи згідно з рекомендаціями, наданими відповідальним фахівцем виконавця.
При цьому рекомендації розробляються для кожної будівлі, споруди та прибудови у разі необхідності окремо.
У звіті відповідальний фахівець виконавця також зазначає, що для забезпечення надійної та безпечної експлуатації об'єкта необхідно усунути виявлені під час технічного обстеження недоліки (дефекти, пошкодження), зазначені у рекомендаціях.
Виникає запитання: а які терміни будуть застосовуватися для усунення забудовником виявлених недоліків? I які подальші дії має вчинити забудовник, якщо об'єкт у звіті зазначать як такий, що не відповідає вимогам безпечної експлуатації?
Для складання звіту про технічне обстеження
, окрім інформації, отриманої під час самого технічного обстеження, також знадобляться: технічний паспорт, виданий бюро технічної інвентаризації, а також проектна та інша технічна документація на об’єкт (якщо така є).Звіт про технічне обстеження складається на бланку виконавця. Пронумерований та прошнурований звіт скріплюється підписом і особистою печаткою відповідального фахівця (відповідальних фахівців), що його склав (склали), та затверджується виконавцем.
Складається звіт про технічне обстеження не менше ніж у двох примірниках, один із яких зберігається виконавцем, а інший видається замовнику.
Реєстрація декларації
Прийняття в експлуатацію проводиться за допомогою реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Цю декларацію забудовник заповнює самостійно.
Отже, якщо всі необхідні документи подані, інспекція відповідно до
п. 3.3 наказу № 91 розглядає їх та приймає протягом тридцяти днів з дати їх подання рішення про реєстрацію декларації або її повернення.При позитивному вирішенні датою прийняття «самобуду» в експлуатацію є дата реєстрації декларації.
Один примірник декларації після проведення реєстрації повертається замовнику, а другий — залишається в інспекції, яка її зареєструвала.
У той же час
п. 3.5 Порядку передбачено, що інспекція має право повернути декларацію замовнику, якщо вона подана чи оформлена з порушенням вимог, установлених у Порядку.Звертаємо увагу:
повернення декларації з інших підстав не допускається.У разі прийняття рішення про повернення декларації інспекція у строк, передбачений для її реєстрації, надсилає замовнику письмове повідомлення про прийняте рішення з обґрунтуванням причин повернення.
Після усунення недоліків, що стали підставою для прийняття рішення про повернення декларації, замовник може повторно подати до інспекції документи в порядку, передбаченому
Порядком.Зареєстрована декларація є основним документом
, на підставі якого можуть вчинятися інші дії щодо об’єкта будівництва. Лише після отримання зареєстрованої декларації можна укладати договори про постачання на прийнятий в експлуатацію об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів — води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об'єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.Потрібно звернути увагу ще на один момент.
Пункт 3.12 наказу № 91 зобов'язує замовника протягом семи календарних днів з дня прийняття об'єкта в експлуатацію надати копію декларації до місцевого органу виконавчої влади або місцевого самоврядування для подачі цими органами інформації про об'єкт в органи статистики.На випадок втрати або пошкодження декларації
Наказу № 91 передбачає, що інспекція видає безоплатно дублікат зареєстрованої декларації протягом десяти робочих днів після надходження від замовника відповідної заяви та підтвердження розміщення ним у засобах масової інформації повідомлення про втрату декларації або надання пошкодженої декларації.Виготовлення дубліката здійснюється шляхом проставлення на копії зареєстрованої декларації слова «ДУБЛIКАТ», підпису уповноваженої посадової особи, скріпленого печаткою інспекції, та дати видачі дубліката.
Як було?
За результатами аналізу
нового порядку можна робити висновок, що його положення в основі своїй не дуже відрізняється від тих, які містилися в Тимчасовому порядку.Так, зокрема, раніше необхідно було отримувати забудовнику
сертифікат відповідності державним будівельним нормам, стандартам та правилам, а тепер декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. Змінилися, щоправда, терміни розгляду пакета документів, які забудовник має надати інспекції. Раніше це було 10 днів замість 30 днів, які встановлені згідно з новим Порядком .От щоправда, не знаємо, вважати це позитивом чи ні, але раніше була передбачена диференціація для об'єктів «самобуду» залежно від їх площі. Так, існували категорії: до 200 м
2, до 350 м2 та більше як 350 м2.Від того, до якої категорії потрапляв об'єкт, залежав перелік документів, який він мав надати для отримання сертифікату. У цій ситуації, на нашу думку, вигравали ті забудовники, які узаконювали будинки до 200 м
2. Вони мали подати лише такі документи, як:довідку про погодження прийняття приватної будівлі в експлуатацію, видану на підставі рішення виконавчого органу сільської, селищної, міської ради
(далі — довідка);технічний паспорт приватної будівлі, виданий бюро технічної інвентаризації.
Щодо довідки, необхідно зазначити, що вона була свого роду підтвердженням того факту, що відповідна місцева рада обізнана, про те, що на її підзвітній території розташований відповідний об'єкт і погоджує введення його в експлуатацію.
Тепер же забудовник не отримує таке погодження, а вже ставить перед фактом відповідний орган місцевої влади, що його об'єкт введено в експлуатацію (про це зазначалося вище).
Окрім вище вказаних документів для введення в експлуатацію інших категорій об'єктів необхідно було ще надати, як і зараз:
— документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розташована приватна будівля;
— звіт.
Щоправда звіт дещо інакше називався — це був звіт про проведення технічного огляду на відповідність приватної будівлі державним стандартам, будівельним нормам і правилам, нормативним актам з пожежної безпеки, санітарному законодавству, що діяли на момент закінчення будівництва. До того ж він мав погоджуватися з органом державного пожежного нагляду та державною санітарно-епідеміологічною службою.
Сьогодні такого погодження не вимагається.
Тимчасовий порядок
відрізняється від нового порядку ще й тим, що в ньому містилася чітка вимога щодо сплати забудовником штрафу за будівництво об'єкта без дозволу на будівництво. Так, зокрема, відповідно до п. 6 Тимчасового порядку передбачалося, що на підставі поданих документів інспекція державного архітектурно-будівельного контролю приймає рішення про притягнення забудовника до адміністративної відповідальності за спорудження приватної будівлі без дозволу на виконання будівельних робіт та про накладення штрафу в порядку, установленому відповідно до ст. 97 КпАП.При цьому інспекція оформляла сертифікат у день пред'явлення документів про внесення плати за видачу сертифіката і
сплату штрафу.Нині ж такої «конкретики» немає, а лише зафіксовано право інспекторів ДАБI та їх замів накладати штрафи на таких порушників-забудовників. Хоча ми всі здогадуємося, що цей порядок буде діяти і зараз.
Насамкінець
Звернемо увагу ще на такі нюанси.
Дію
старого порядку було зупинено з 02.06.2011 р., а новий — запрацював тільки з 25.07.2011 р., то ж який порядок діяв у період з 02.06.2011 р. по 25.07.2011 р .?Яка на сьогодні діє процедура для легалізації приватних «самобудів», які було побудовано
після 31.12.2009 р., тобто після того періоду, на який розповсюджується дія наказу № 91?На жаль, законодавство не дає відповіді на ці запитання.
Аналізуючи норми наказу № 91, редакція газети «Будівельна бухгалтерія» звернулась за відповідними роз’ясненнями до офіційних органів: Мінрегіонбуду та ДАБI. То ж маємо надію отримати відповідь на них в найближчому майбутньому, про що обов’язково поінформуємо вас в наступних номерах нашої газети.
