Продажа сельскохозяйственных земель:
реальность или миф?
Владимир Лежнин, юридическая фирма «Грань»
Что ждет рынок земель с наступлением нового 2012 года? Будут ли на деле земли сельскохозяйственного назначения открыты для купли-продажи? Если это так, то как этот механизм заработает на практике? Ответы на все эти и другие вопросы читайте в нашей статье.
Документы статьи
Проект
— проект Закона Украины «О рынке земель» от 19.07.2011 г. № 9001-1, внесенный Кабинетом Министров Украины, инициатор законопроекта — Н. Я. Азаров.ЗК Украины
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.ГК Украины
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Целью данной статьи является анализ
проекта Закона Украины «О рынке земель», внесенного Кабинетом Министров Украины.Необходимость принятия
Закона Украины «О рынке земель» определяется современными реалиями развития экономики Украины и разделом ІХ «Заключительные положения» ЗК Украины как одно из условий для снятия моратория на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения.Вторым условием отмены моратория является вступление в силу
Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. № 3613-VI 1. При таких условиях не ранее 1 января 2012 года в Украине будет отменен мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения.1 Данный Закон вступает в силу с 01.01.2012 г.
Проект
определяет правовые и экономические принципы организации и функционирования рынка земель, а также порядок проведения земельных торгов.Статья 1 Проекта
определяет рынок земель как систему правоотношений между субъектами рынка земель, связанных с заключением, выполнением, изменением и прекращением гражданско-правовых договоров, предусматривающих отчуждение земельных участков либо прав на них.Субъектами рынка земель
являются отчуждатели и приобретатели земельных участков (прав на них), а именно физические и юридические лица, органы местного самоуправления, государство в лице соответствующих органов государственной власти, Совета министров Автономной Республики Крым, государственных органов приватизации, центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальных органов либо государственного исполнителя, иностранные лица.Объектами рынка земель являются
:— земельные участки (государственной, коммунальной и частной собственности)
— права на земельные доли (паи);
— право аренды земельного участка на установленный срок аренды или право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций);
— доли в праве общей собственности на землю.
О субъектах приобретения в собственность
земельных участков сельскохозяйственного назначения
для ведения товарного сельскохозяйственного производства (далее — ТСП)
Такие земельные участки могут приобретать только граждане Украины; фермерские хозяйства; государство в лице центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или территориальные общества в лице соответствующих органов местного самоуправления.
Иностранные лица не могут приобретать в собственность землю сельскохозяйственного назначения для ведения ТСП по гражданско-правовым договорам и обязаны отчуждать эти земли в течение одного года с даты приобретения
. В случае их неотчуждения право собственности принудительно прекращается в судебном порядке по иску центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или его территориального органа по местонахождению земельного участка. Такие участки переходят в собственность государства. Однако эта норма прямо противоречит ч. 5 ст. 41 Конституции Украины, которая запрещает принудительное прекращение права собственности на имущество без предварительного и полного возмещения его стоимости.
О предельной максимальной площади земельных участков для ведения ТСП, которые могут находиться в частной собственности
Согласно
Проекту в частной собственности одного лица может находиться в случае расположения участков в разных природно-сельскохозяйственных зонах не более 2100 гектаров.В пределах природно-сельскохозяйственной зоны (горной области)
предельная максимальная общая площадь составляет, гектаров: полесье — 1500; лесостепь — 1750; степь, степь засушливая, сухая степь — 2100; Карпатская горная область — 900; Крымская горная область — 1100.Почему приняты именно такие площади, не объясняется. Кроме того, средняя площадь
сельскохозяйственных угодий одного сельского совета в Украине составляет около 2400 га (в соответствии с данными Комитета Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений). Поэтому фактически одно лицо может скупить все земли сельсовета. Кроме того, в законопроекте отсутствует механизм проверки количества земель, находящихся в собственности одного лица. В соответствии же с действующей редакцией ЗК Украины на период до 1 января 2015 года граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 гектаров (п. 13 Переходных положений ЗК Украины). Поэтому такие нормы Проекта создают возможность появления земельных магнатов и обезземеливания крестьян, которые останутся в меньшинстве и не смогут обрабатывать свои земли.Общая площадь таких участков может превышать предельную максимальную только в случае наследования земельных участков. Обращаем внимание, что такое наследование может происходить как по закону — родственникам, так и по завещанию — любым лицам (в том числе юридическим).
Действующая редакция ЗК Украины предусматривала возможность превышения только на основании наследования по закону.
Об ограничении кредитных учреждений
Проектом
предусмотрено, что банки и другие кредитные учреждения обязаны в течение шести месяцев с момента приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, приобретенные в счет погашения задолженности по договорным обязательствам, отчуждать их органам государственной власти либо органам местного самоуправления или путем проведения аукциона.
О преимущественном праве на приобретение земельного участка
сельскохозяйственного назначения для ведения ТСП
и личного крестьянского хозяйства (далее — ЛКХ),
находящегося в частной собственности
Преимущественное право имеют:
— государство в лице центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальных органов — по земельным участкам, расположенным за пределами населенных пунктов;
— органы местного самоуправления — по земельным участкам, расположенным в пределах населенных пунктов;
— арендатор либо пользователь чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд;
— собственники смежных земельных участков сельскохозяйственного назначения;
— совладельцы (в соответствии с
Проектом — участники) земельного участка.Продаже такого участка предшествует опубликование объявления в местной газете (журнале, бюллетене) по местонахождению земельного участка. В объявлении следует указать цену участка и другие условия, на которых он продается.
Преимущественное право не распространяется на продажу членам семьи физического лица, являющегося собственником земельного участка
.Обращаем внимание на то, что
Проектом предусмотрена специфическая процедура обеспечения реализации преимущественного права, исключающая равенство прав покупателей. Так, субъекты права на преимущественную покупку земельного участка имеют право в течение одного месяца со дня опубликования объявления в письменном виде заявить о своем намерении приобрести земельный участок по объявленной цене и внести стоимость земельного участка в депозит нотариуса. При этом приоритет предоставляется государству в лице центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов — по земельным участкам, расположенным за пределами населенных пунктов, и органам местного самоуправления — по земельным участкам, расположенным в пределах населенных пунктов. Если такие действия не совершены, то считается, что такие лица отказались от реализации своего преимущественного права.Только в таком случае продавец имеет право отчуждать земельный участок согласно объявленным в сообщении условиям другому лицу.
Договор купли-продажи земельного участка
сельскохозяйственного назначения для ведения ТСП и ЛКХ, проданного с нарушением определенных требований о преимущественном праве, является недействительным (ничтожным). В соответствии с положениями гражданского законодательства ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Поэтому покупателю необходимо, кроме самого договора купли-продажи, хранить еще и текст объявления.Обращаем внимание, что
ГК Украины содержит другой способ защиты нарушенного преимущественного права. В соответствии с ГК Украины по иску лица, имеющего преимущественное право, суд переводит права и обязанности покупателя на такое лицо.Такая норма
ГК Украины больше защищает лицо, имеющее преимущественное право, поскольку признание договора ничтожным имеет следствием то, что собственником земельного участка остается продавец. А чтобы реализовать преимущественное право, необходима воля собственника на продажу такого земельного участка.Кроме того, продавец может отчуждать земельный участок на земельных торгах. В таком случае лицо, имеющее право преимущественной покупки, может реализовать свое право путем предоставления согласия на цену, на которую согласились другие участники торгов.
Представить, как такая норма будет реализована на практике, очень сложно, ведь порядок проведения земельных торгов не предусматривает разрыва во времени между проведением аукциона и заключением договора купли-продажи.
Поэтому проведение земельных торгов является способом «обойти» норму Проекта о преимущественном праве.
Об ограничении изменения целевого назначения
земельных участков сельскохозяйственного назначения
Запрещается осуществлять изменение
целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов, которые были приобретены из земель государственной и коммунальной собственности, в течение 10 лет со дня заключения договора отчуждения (в том числе и в случае перепродажи).Однако из этого запрета
есть два исключения:— изменение целевого назначения разрешается на основании утвержденных в установленном законом порядке схем землеустройства соответствующих административно-территориальных единиц, содержащих зонирование земель по их категориям;
— облесение, залужение либо создание объектов природно-заповедного фонда деградированных и малопроизводительных земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Ограничения по изменению целевого назначения подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре.
Об ограничении на дарение земельных участков
сельскохозяйственного назначения,
находящихся в частной собственности
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в
частной собственности, могут быть отчуждены путем заключения договора дарения только в пользу:— членов семьи физического лица, осуществляющего отчуждение земельного участка;
— государства или территориальной громады.
Однако данная норма фактически запрещает передавать такие земельные участки в качестве благотворительной помощи, что отрицательно влияет на получателей таких земель.
О препятствовании спекуляции земельных участков
Проект
предусматривает внесение изменений в Декрет Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» от 21.03.93 г. № 7-93, а именно устанавливает размер государственной пошлины за отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения в течение пяти лет со дня заключения договора, по которому этот участок перешел в собственность отчуждателя: при отчуждении в первый год — 100 процентов; во второй год — 90 процентов; в третий год — 80 процентов; в четвертый год — 70 процентов; в пятый год — 60 процентов. То есть необходимо уплатить установленный процент суммы договора, на основании которого продавец приобрел право собственности.
Отдельно
Проект регулирует процедуру консолидацииземель сельскохозяйственного назначения
Это комплекс мероприятий, заключающийся в экономически обоснованном объединении земельных участков всех форм собственности, которые предназначены для ведения ТСП и ЛКХ, сформированы в процессе выделения в натуре (на местности) земельных долей (паев), и/или изменения их границ, угодий с целью создания земельных участков сельскохозяйственного назначения, месторасположение, размеры, конфигурация и состав угодий которых обеспечивают постоянное землепользование.
О продаже земли собственникам недвижимого имущества
Положительным моментом является закрепление в
Проекте нормы о том, что продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности, на которых расположены хозяйственные здания и дворы, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, осуществляется этим лицам по решению органов исполнительной власти и органов местного самоуправления в соответствии с проектами землеустройства по отведению указанных участков. Данная норма защищает права собственников зданий и устраняет ситуацию, при которой у сооружения и земли под ним будут разные собственники. Однако в Проекте указанная норма распространяется только на земли сельскохозяйственного назначения. Следовало идти дальше и распространить эту норму на земли прочего целевого назначения.
О проведении земельных торгов
в форме аукциона
Проект
предусматривает, что продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности (права аренды), не предоставленных в пользование, на которых отсутствуют здания, сооружения и другие объекты недвижимого имущества, осуществляется на конкурентных принципах (аукционах), кроме случаев, установленных ЗК Украины.Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть проданы на земельных торгах в форме аукциона по желанию их собственников.
Выводы:
1. Комментируемый
проект имеет противоречивый характер. Несмотря на декларирование рыночных механизмов регулирования рынка земель, он в первую очередь направлен на защиту интересов государства, а не крестьянина, сельскохозяйственного производителя — собственников прав на землю. Приоритет государства даже больший, чем у совладельцев, что свидетельствует о «ручном» управлении процессом продажи земель сельскохозяйственного назначения.2
. В Проекте подробно урегулирована процедура проведения земельных торгов в форме аукциона. Эта процедура относится и к отчуждению земельных участков под застройку. Однако недостаточно урегулированы другие способы перехода прав собственности на земельные участки, а именно мена, дарение, наследование и т. п.3.
В Проекте значительное внимание уделяется обороту земель сельскохозяйственного назначения, однако рынок земель включает также и земли другого целевого назначения, подлежащие более детальному правовому регулированию.4.
Проект предусматривает значительные препятствия для потенциального покупателя земельного участка сельскохозяйственного назначения. Заключению договора предшествует опубликование объявления в печати. Кроме того, расширен круг лиц, имеющих преимущественное право на покупку.5
. Зато Проект необоснованно увеличил количество земель, которые могут находиться в частной собственности одного лица, аж до 2100 га!6.
Проект запрещает дарить земли сельскохозяйственного назначения любым лицам. Эта норма направлена на устранение спекуляции, однако отрицательно влияет на гражданский оборот, ограничивая дееспособность собственников. Кроме того, Проект предусматривает повышенные ставки для государственной пошлины при дальнейшей продаже земель сельскохозяйственного назначения.7.
Анализируя процедуру земельного аукциона, обращаем внимание на необходимость изготовления технического паспорта земельного участка для земель государственной и коммунальной собственности. Изготовление дополнительных документов является препятствием для проведения аукциона и может затягиваться чиновниками.8. В целом Проект направлен на создание рынка сельскохозяйственных земель в Украине, что в любом случае является положительным процессом, однако
некоторые нормы Проекта не согласованы с Конституцией Украины , другими законодательными актами и требуют доработки. Проект необходимо обратить «лицом к людям», его главными целями должны быть защита прав и интересов собственников сельскохозяйственных земель и недопущение возникновения земельных магнатов.
