Продаж сільськогосподарських земель:
реальність чи міф?
Володимир Лежнін, юридична фірма «Грань»
Що чекає ринок земль з приходом Нового 2012 року? Чи дійсно землі сільськогосподарського призначення будуть відкриті для купівлі-продажу? Якщо це так, то як такий механізм запрацює на практиці? На всі ці та інші запитання читайте в нашій статті.
Документи статті
Проект
— проект Закону України «Про ринок земель» від 19.07.2011 р. № 9001-1, внесений Кабінетом Міністрів України, ініціатор законопроекту — Азаров М.Я.ЗК України
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.ЦК України
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Метою цієї статті є аналіз
проекту Закону України «Про ринок земель», внесений Кабінетом Міністрів України.Необхідність прийняття
Закону України «Про ринок земель» визначена сучасними реаліями розвитку економіки України та розділом ІХ «Прикінцеві положення» ЗК України як одна з умов для зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення.Другою умовою скасування мораторію є набрання чинності
Законом1 України «Про державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VI. За таких умов не раніше 1 січня 2012 року в Україні буде скасований мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.1 Цей Закон набирає чинності з 01.01.2012 р.
Проект
визначає правові та економічні засади організації і функціонування ринку земель, а також порядок проведення земельних торгів.Стаття 1 Проекту
визначає ринок земель як систему правовідносин між суб’єктами ринку земель, пов’язаних з укладенням, виконанням, зміною та припиненням цивільно-правових договорів, які передбачають відчуження земельних ділянок або прав на них.Суб’єктами ринку земель
є відчужувачі та набувачі земельних ділянок (прав на них), а саме фізичні та юридичні особи, органи місцевого самоврядування, держава в особі відповідних органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, державних органів приватизації, центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів або державного виконавця, іноземні особи.Об’єктами ринку земель є:
— земельні ділянки (державної, комунальної та приватної власності);
— права на земельні частки (паї);
— право оренди земельної ділянки на встановлений строк оренди або право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій);
— частки у праві спільної власності на землю.
Щодо суб’єктів набуття у власність земельних ділянок
сільськогосподарського призначення для ведення
товарного сільськогосподарського виробництва
(далі — ТСВ)
Такі земельні ділянки можуть набувати лише громадяни України; фермерські господарства; держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів чи територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування.
Іноземні особи не можуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення
для ведення ТСВ за цивільно-правовими договорами та зобов’язані відчужити їх протягом одного року з дати набуття. У разі їх невідчуження право власності примусово припиняється в судовому порядку за позовом центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів або його територіального органу за місцем розташування земельної ділянки. Такі ділянки переходять у власність держави. Однак ця норма прямо суперечить частині п’ятій статті 41 Конституції України, яка забороняє примусове припинення права власності на майно без попереднього та повного відшкодування його вартості.
Щодо граничної максимальної
площі земельних ділянок
для ведення ТСВ, що можуть
перебувати у приватній
власності
За
Проектом, у приватній власності однієї особи може перебувати у разі розташування ділянок у різних природно-сільськогосподарських зонах не більше 2100 гектарів.У межах природно-сільськогосподарської зони (гірської області)
гранична максимальна загальна площа становить, гектарів: полісся — 1500; лісостеп — 1750; степ, степ посушливий, сухий степ — 2100; Карпатська гірська область — 900; Кримська гірська область — 1100.Чому взяті саме такі площі, пояснень немає. Крім того, середня площа
сільськогосподарського угіддя однієї сільської ради в Україні становить близько 2400 га (відповідно до даних Комітету Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин). Тому фактично одна особа може скупити усі землі сільради. Крім того, у законопроекті відсутній механізм перевірки кількості земель, які перебувають у власності однієї особи. Відповідно ж до чинної редакції ЗК України, на період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів (п. 13 Перехідних положень ЗК України). Тому такі норми Проекту створюють можливість появи земельних магнатів та обезземелення селян, що залишаться у меншості та не зможуть обробляти свої землі.Загальна площа таких ділянок може перевищувати граничну максимальну лише у разі успадкування земельних ділянок. Звертаємо увагу, що таке спадкування може відбуватися як за законом — родичам, так і за заповітом — будь-яким особам (в тому числі юридичним).
Чинна редакція ЗК України, передбачала можливість перевищення лише на підставі спадкування за законом.
Щодо обмеження кредитних
установ
Проектом
передбачено, що банки та інші кредитні установи зобов’язані протягом 6 місяців з моменту набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення які набуті у рахунок погашення заборгованості за договірними зобов’язаннями відчужити їх органам державної влади чи органам місцевого самоврядування або через проведення аукціону.
Щодо переважного права на придбання земельної
ділянки сільськогосподарського призначення
для ведення ТСВ та особистого селянського господарства
(далі — ОСГ), що перебуває
у приватній власності
Переважне право мають:
держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів — щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів;
органи місцевого самоврядування — щодо земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів;
орендар чи користувач чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб;
власники суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
співвласники (відповідно до
Проекту — учасники) земельної ділянки.Продажу такої ділянки передує опублікування оголошення у місцевій газеті (журналі, бюлетені) за місцем розташування земельної ділянки. В оголошенні слід вказати ціну та інші умови, на яких вона продається.
Переважне право не поширюється на продаж членам сім’ї фізичної особи, яка є власником земельної ділянки
.Звертаємо увагу на те, що
Проектом передбачена специфічна процедура забезпечення реалізації переважного права, яка виключає рівність прав покупців. Так, суб’єкти права на переважну купівлю земельної ділянки мають право упродовж одного місяця з дня опублікування оголошення письмово заявити про свій намір придбати земельну ділянку за оголошеною ціною та внести вартість земельної ділянки в депозит нотаріуса. При цьому пріоритет надається державі в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів — щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, та органам місцевого самоврядування — щодо земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів. У разі якщо такі дії не вчинено, то вважається, що такі особи відмовилися від реалізації свого переважного права.Лише у такому разі продавець має право відчужити земельну ділянку за оголошеними у повідомленні умовами іншій особі.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки
сільськогосподарського призначення для ведення ТСВ та ОСГ, проданої з порушенням вимог цієї статті щодо переважного права, є недійсним (нікчемним). Відповідно до положень цивільного законодавства, нікчемний правочин немає необхідності визнавати таким у судовому порядку. Тому покупцеві необхідно, крім самого договору, купівлі-продажу, зберігати ще й текст оголошення.Звертаємо увагу, що
ЦК України містить інший спосіб захисту порушеного переваженого права. Відповідно до ЦК України за позовом особи, що має переважне право, суд переводить права та обов’язки покупця на таку особу.Така норма
ЦК України більше захищає особу, що має переважне право, оскільки нікчемність договору має наслідком те, що власником земельної ділянки залишається продавець. А щоб реалізувати переважне право, необхідна воля власника на продаж такої земельної ділянки.Крім того, продавець може відчужити земельну ділянку на земельних торгах. У такому разі особа, що має право переважної купівлі, може реалізувати своє право шляхом надання згоди на ціну, на яку погодились інші учасники торгів.
Уявити, як така норма буде реалізована на практиці, дуже складно, адже порядок проведення земельних торгів не передбачає розриву у часі між проведенням аукціону та укладення договору купівлі-продажу.
Тому проведення земельних торгів є способом «обійти» норму Проекту про переважне право.
Щодо обмеження зміни цільового призначення
земельних ділянок сільськогосподарського призначення
Забороняється здійснювати зміну
цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, які були набуті із земель державної та комунальної власності протягом 10 років з дня укладення договору відчуження (в тому числі і у разі перепродажу).Однак із цієї заборони
є два винятки:— зміна цільового призначення дозволяється на підставі затверджених в установленому законом порядку схем землеустрою відповідних адміністративно-територіальних одиниць, що містять зонування земель за їх категоріями;
— залісення, залуження або створення об’єктів природно-заповідного фонду деградованих та малопродуктивних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Обмеження щодо зміни цільового призначення підлягають державній реєстрації в державному земельному кадастрі.
Щодо обмеження на дарування земельних ділянок
сільськогосподарського призначення приватної власності
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у
приватній власності, можуть бути відчужені шляхом укладення договору дарування лише:— на користь членів сім’ї фізичної особи, яка здійснює відчуження земельної ділянки;
— на користь держави або територіальної громади.
Однак така норма фактично забороняє передавати такі земельні ділянки як благодійну допомогу, що негативно впливає на її отримувачів.
Щодо перешкод спекуляції
земельних ділянок
Проект
передбачає внесення змін до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.03.93 р. № 7-93, зокрема встановлює розмір державного мита за відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення протягом п’яти років з дня укладення договору, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужувача: у разі відчуження у перший рік — 100 відсотків; у другий рік — 90 відсотків; у третій рік — 80 відсотків; у четвертий рік — 70 відсотків; у п’ятий рік — 60 відсотків. Тобто необхідно сплатити встановлений відсоток від суми договору, на підставі якого продавець набув право власності.
Окремо
Проект регулює процедуру консолідаціїземель сільськогосподарського призначення
Це комплекс заходів, що полягає в економічно обґрунтованому об’єднанні земельних ділянок усіх форм власності, що призначені для ведення ТСВ та ОСГ, сформовані в процесі виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв), та/або зміні їх меж, угідь з метою створення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, місце розташування, розміри, конфігурація та склад угідь яких забезпечують стале землекористування.
Щодо продажу землі власникам нерухомого майна
Позитивним моментом є закріплення у
Проекті положення, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, на яких розташовані господарські будівлі і двори, що перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб, здійснюється цим особам за рішенням органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування відповідно до проектів землеустрою щодо відведення зазначених ділянок. Вказана норма захищає права власників будівель та усуває ситуацію, при якій у споруд и та землі під нею будуть різні власники. Однак у Проекті вказана норма поширюється лише на землі сільськогосподарського призначення. Слід було йти далі та поширити цю норму на землі іншого цільового призначення.
Щодо проведення земельних торгів у формі аукціону
Проект
передбачає, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності (права оренди), не наданих у користування, на яких відсутні будівлі, споруди та інші об’єкти нерухомого майна, здійснюється на конкурентних засадах (аукціонах), крім випадків, установлених Земельним кодексом України.Земельні ділянки, що перебувають у приватній власності, можуть бути продані на земельних торгах у формі аукціону за бажанням їх власників.
Висновки
1.
Проект, що коментувався, носить суперечливий характер. Незважаючи на декларування ринкових механізмів регулювання ринку земельну, він, в першу чергу, направлений на захист інтересів держави, а не селянина, сільськогосподарського виробника — власників прав на землю. Пріоритет держави навіть більший, ніж у співвласників, що свідчить про «ручне» керування процесом продажу земель сільськогосподарського призначення.2
. У Проекті детально врегульована процедура проведення земельних торгів у формі аукціону. Ця процедура відноситься і до відчуження земельних ділянок під забудову. Однак недостатньо врегульовані інші способи переходу прав власності на земельні ділянки, а саме міна, дарування, успадкування тощо.3.
У Проекті значна увага приділяється обігу земель сільськогосподарського призначення, однак ринок земель включає також і землі іншого цільового призначення, що підлягають більш детальному правовому регулюванню.4.
Проект передбачає значні перешкоди для потенційного покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Укладенню договору передує публікація у пресі. Крім того, розширено коло осіб, які мають переважне право на купівлю.5
. Натомість Проект необґрунтовано збільшив кількість земель, що можуть перебувати у приватній власності однієї особи аж до 2100 га!6.
Проект забороняє дарувати землі сільськогосподарського призначення будь-яким особам. Ця норма направлена на усунення спекуляції, однак негативно впливає на цивільний обіг, обмежуючи дієздатність власників. Крім того, Проект передбачає підвищені ставки для державного мита при подальшому продажу земель сільськогосподарського призначення.7.
Аналізуючи процедуру земельного аукціону, звертаємо увагу на необхідність виготовлення технічного паспорта земельної ділянки для земель державної та комунальної власності. Виготовлення додаткових документів є перешкодою для проведення аукціону та може затягуватися чиновниками.8. У цілому Проект спрямований на створення ринку сільськогосподарського земель в України, що в будь-якому разі є позитивним процесом, однак
деякі положення Проекту є не узгодженими з Конституцією України , іншими законодавчими актами та потребують доопрацювання. Проект необхідно спрямувати «обличчям до людей», його головною метою повинен бути захист прав та інтересів власників сільськогосподарського земель та недопущення виникнення земельних магнатів.
