О переоборудовании и перепланировке квартир

О переоборудовании и перепланировке квартир

 

Письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции от 17.06.2011 г. № 40-16-513

 

В соответствии с

Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 г. № 466 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» строительные работы — это работы по новому строительству, реконструкции, реставрации, капитальному ремонту.

Таким образом,

перепланировка квартир в многоквартирных жилых домах, комнат в общежитии, объектов общественного назначения, а также зданий учреждений для предварительного заключения и исполнения наказаний не относится к строительным работам, не является объектом регулирования указанного постановления.

В то же время в соответствии со

статьей 152 Жилищного кодекса Украинской ССР переоборудование и перепланировка жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, осуществляются с разрешения исполнительного комитета местного совета.

Часть 2 статьи 383 Гражданского кодекса Украины

устанавливает, что собственник квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире при условии, что эти изменения не приведут к нарушению прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации дома.

Условия и порядок переоборудования и перепланировки жилых помещений определены

пунктом 1.4 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 25.08.2005 г. под № 927/11207.

 

Председатель Госархстройинспекции Украины А. Рыбак

 

КОММЕНТАРИЙ

 

Сразу скажем, что вопрос о разрешении на перепланировку жилых помещений мы уже обсуждали на страницах нашей газеты и пришли к выводу, что перепланировка жилых помещений на сегодняшний день осуществляется без разрешения на выполнение строительных работ, но с разрешения исполнительного комитета местного совета (

см. «Разрешения нужны?!» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 12, с. 27). Поэтому в рамках данного комментария не будем повторяться, а отметим следующее.

В комментируемом письме ГАСИ утверждает, что:

1)

«перепланировка квартир в многоквартирных жилых домах, комнат в общежитии, объектов общественного назначения, а также зданий учреждений для предварительного заключения и исполнения наказаний» (далее — перепланировка квартир) не относится к строительным работам, не является объектом регулирования постановлением № 466¹ переоборудования и перепланировки в квартирах;

2) переоборудование и перепланировка жилого дома (квартиры) осуществляются с разрешения исполнительного комитета местного совета;

3) собственник квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире при условии, что эти изменения не приведут к нарушению прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации дома.

¹ Постановление КМУ «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13.04.2011 г. № 466 (действует с 13.05.2011 г.). Комментарий к данному документу см. в статье «Разрешение на проведение подготовительных, строительных работ. Что изменилось?» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 11, с. 32.

Что из этого следует?

Во-первых

, для перепланировки квартиры разрешение на осуществление строительных работ от ГАСИ получать не нужно. Но его не нужно было получать и раньше — до 13.05.2011 г., момента утраты силы постановлением № 1104 ². Напомним, что постановлением № 1104 был утвержден Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение. Он содержал 36 позиций, среди которых, кстати, были и объекты жилищно-общественного назначения, объекты учреждений для предварительного заключения и исполнения наказаний. Так, п. 5 Перечня строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение, содержал такую формулировку: «перепланировки квартир в многоквартирных жилых домах, комнат в общежитиях, объектов общественного назначения, а также зданий учреждений для предварительного заключения и исполнения наказаний с сохранением несущей конструкции, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент при условии соблюдения существующих архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм, местных правил застройки».

² Постановление КМУ «Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ» от 30.09.2009 г. № 1104 (утратило силу с 13.05.2011 г.).

Во-вторых

, с утверждением, что перепланировка квартир не относится к строительным работам, вряд ли можно согласиться. Ведь если это не строительные работы, то какие? Заглянув в нормативно-правовые документы³, регулирующие строительную деятельность, мы увидим, что под строительством понимается «новое строительство, расширение, реконструкция и техническое переоснащение предприятий, зданий и сооружений, ремонт жилья, объектов социальной сферы и коммунального назначения и благоустройства, а также реставрация памятников архитектуры и градостроительства».

³ См. Правила определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1-2000), утвержденные приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174. К тому же понятие «строительные работы» также приведено в таких документах, как Конвенция 167 о безопасности и гигиене труда в строительстве от 20.06.88 г.; приказ Минфина «Об утверждении Положения (стандарта) бухгалтерского учета 18 «Строительные контракты» от 28.04.2001 г. № 205; приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины «Об утверждении Порядка разработки проектной документации на строительство объектов» от 16.05.2011 г. № 45.

В-третьих

, постановление № 466, пришедшее на смену постановлению № 1104, регулирует вопросы выполнения подготовительных и строительных работ, но не содержит раздела с перечнем строительных работ, на выполнение которых не требовалось бы разрешения. Получается, что на сегодняшний день до момента появления в законодательстве дополнительных нормативных актов⁴ все строительные работы (кроме перепланировки квартир) должны проводиться при наличии разрешения на выполнение строительных работ, выданного в ГАСИ.

⁴ Тех документов, которые бы уточняли этот вопрос.

В-четвертых

, норма, указывающая на необходимость получения разрешения исполнительного комитета местного совета, не нова, она и ранее была закреплена в ст. 152 Жилищного кодекса⁵ и п. 1.4 Правил содержания жилых домов⁶ (только раньше, до 13.05.2011 г., помимо этих документов, также действовало и постановление № 1104, однако последнее изданное КМУ было нормативным документом, обладавшим более высокой силой по сравнению с Правилами содержания жилых домов, да и издано было позднее). Согласно данным нормам для проведения перепланировки (переоснащения) граждане должны получать разрешение на проведение такой перепланировки в исполнительном комитете местного совета. Для этого граждане обязаны обращаться с заявлением в архитектурный отдел при местном исполнительном комитете.

⁵ Жилищный кодекс Украины от 30.06.83 г. № 5464-X.

6

Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76.

К заявлению прилагаются:

— проект переоборудования и перепланировки квартиры, согласованный с такими техническими службами, как газовое хозяйство, теплотехники, БТИ;

— копия свидетельства о праве собственности или договора найма (аренды) помещения;

— копия поэтажных планов, заверенных в установленном порядке;

— соглашение собственников, совладельцев на переоборудование и перепланировку помещений, находящихся совместной собственности.

Как видим, граждан, желающих лучше обустроить свое жилище, ожидает не только хождение по инстанциям, но и осуществление дополнительных расходов.

В-пятых

, граждане могут ремонтировать свои квартиры без получения разрешения в исполнительном комитете местного совета только в том случае, если такой ремонт и изменения в квартире не приведут к нарушениям прав собственников других квартир в многоквартирном доме и не нарушит санитарно-технические требования и правила эксплуатации дома.

Однако следует помнить, что если планируется грандиозный ремонт с переносом дверных проемов, разборкой и установкой перегородок и т. д., то такая операция подпадает под понятие

«переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений», что разрешается делать после получения разрешения исполнительного комитета местного совета народных депутатов в соответствии с законодательством.

Так, согласно

п.п. 1.4.2 Правил содержания жилых домов переоборудование жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений содержит в себе устройство в отдельных жилых домах, жилых и нежилых в жилых домах помещениях индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

К элементам

перепланировки жилых помещений относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов (п.п. 1.4.3 Правил содержания жилых домов).

 

Юлия Ляшенко