Щодо переобладнання та перепланування квартир
Лист Державної архітектурно-будівельної інспекції від 17.06.2011 р. № 40-16-513
Відповідно до
Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» будівельні роботи — це роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту.Таким чином,
перепланування квартир у багатоквартирних житлових будинках, кімнат у гуртожитку, об'єктів громадського призначення, а також будівель установ для попереднього ув'язнення та виконання покарань не належить до будівельних робіт, не є об'єктом регулювання зазначеної постанови.Водночас, відповідно до
статті 152 Житлового кодексу Української РСР переобладнання і перепланування житлового будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої ради.Частина 2 статті 383 Цивільного кодексу України
встановлює, що власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі за умови, що ці зміни не призведуть до порушення прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.Умови та порядок переобладнання та перепланування житлових приміщень визначено
пунктом 1.4 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 р. за № 927/11207.
Голова Держархбудінспекції України О. Рибак
КОМЕНТАР
Відразу зауважимо, що питання про дозволи на перепланування житлових приміщень ми вже обговорювали на сторінках нашої газети і дійшли висновку, що перепланування житлових приміщень на сьогодні здійснюється без дозволу на виконання будівельних робіт, але з дозволом виконавчого комітету місцевої ради (
див. «Дозволи потрібні?!» // «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 12, с. 27). Тому в межах цього коментаря не повторюватимемося, а зазначимо таке.У листі, що коментується, ДАБІ стверджує, що:
1)
«перепланування квартир у багатоквартирних жилих будинках, кімнат у гуртожитку, об'єктів громадського призначення, а також будівель установ для попереднього ув'язнення та виконання покарань» (далі — перепланування квартир) не належить до будівельних робіт, не є об'єктом регулювання постанови № 4661 переобладнання та перепланування в квартирах;2) переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої ради;
3) власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі за умови, що ці зміни не призведуть до порушення прав власників інших квартир у багатоквартирному жилому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
1 Постанова КМУ «Деякі питання виконання підготовчих та будівельних робіт» від 13.04.2011 р. № 466 (чинна з 13.05.2011 р.). Коментар до цього документа див. у статті «Дозвіл на проведення підготовчих, будівельних робіт. Що змінилося?» // «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 11, с. 32.
Що з цього випливає?
По-перше
, для перепланування квартири дозвіл на здійснення будівельних робіт від ДАБІ отримувати не потрібно. Але не потрібно отримувати його було і раніше — до 13.05.2011 р., моменту втрати чинності постанови № 11042. Нагадаємо, що постановою № 1104 було затверджено Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл. Він містив 36 позицій , серед яких, до речі, були й об'єкти житлово-громадського призначення, об'єкти установ для попереднього ув'язнення та виконання покарань. Так, п. 5 Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл містив таке формулювання «перепланування квартир у багатоквартирних житлових будинках, кімнат у гуртожитках, об'єктів громадського призначення, а також будівель установ для попереднього ув'язнення та виконання покарань із збереженням несучої конструкції, без перевищення допустимих навантажень на перекриття, стіни та фундамент за умови дотримання існуючих архітектурно-планувальних вимог, державних будівельних норм, місцевих правил забудови».2 Постанова КМУ «Деякі питання надання дозволів на виконання підготовчих та будівельних робіт» від 30.09.2009 р. № 1104 (втратила чинність з 13.05.2011 р.).
По-друге
, з тим твержденням, що перепланування квартир не належить до будівельних робіт, навряд чи можна погодитись. Адже, якщо це не будівельні роботи, то які саме? Знайомлячись з нормативно-правовими документами3, що регулюють будівельну діяльність, ми побачимо, що під будівництвом розуміється «нове будівництво, розширення, реконструкція та технічне переоснащення підприємств, будівель і споруд, ремонт житла, об'єктів соціальної сфери і комунального призначення та благоустрою, а також реставрація пам'яток архітектури та містобудування».3 Див. Правила визначення вартості будівництва (ДБН Д.1.1-1-2000), затверджені наказом Держбуду України від 27.08.2000 р. № 174. До того ж поняття «Будівельні роботи» також наведено в таких документах, як Конвенція 167 про безпеку та гігієну праці у будівництві від 20.06.88; наказ Мінфіну «Про затвердження Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 18 «Будівельні контракти» від 28.04.2001 р. № 205; наказ Міністерства регіонального розвитку; будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів» від 16.05.2011 р. № 45.
По-третє
, постанова № 466, що прийшла на зміну постанові № 1104, регулює питання виконання підготовчих та будівельних робіт, але не містить розділи з переліком будівельних робіт, на виконання яких не вимагалося дозволу. Виходить, що на сьогодні до моменту появи в законодавстві додаткових нормативних актів4, усі будівельні роботи (крім перепланування квартир) повинні здійснюватися за наявності дозволів на виконання будівельних робіт, виданих у ДАБІ.4 Тих документів, які б уточнювали це питання.
По-четверте
, норма, що вказує на необхідність отримання дозволу виконавчого комітету місцевої ради, не нова, її і раніше було закріплено у ст. 152 Житлового кодексу5 і п. 1.4 Правил утримання житлових будинків6 (тільки раніше, до 13.05.2011 р., крім цих документів, також діяла й постанова № 1104, однак остання, видана КМУ, була нормативним документом, що мав вищу силу порівняно з Правилами утримання житлових будинків, та і видано її було пізніше). Згідно з цими нормами для проведення перепланування (переоснащення) громадяни мають отримувати дозвіл на проведення такого перепланування у виконавчому комітеті місцевої ради. Для цього громадяни зобов'язані звернутися із заявою до архітектурного відділу при місцевому виконавчому комітеті.5 Житловий кодекс України від 30.06.83 р. № 5464-X.
6
Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76.До заяви додаються:
— проект переобладнання та перепланування квартири, погоджений із такими технічними службами, як газове господарство, теплотехніки, БТІ;
— копія свідоцтва про право власності або договору найму (оренди) приміщення;
— копія поповерхових планів, засвідчених у встановленому порядку;
— угода власників, співвласників на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у спільній власності.
Як бачимо, на громадян, які бажають краще облаштувати своє житло, чекає не лише ходіння по інстанціях, а і здійснення додаткових витрат.
По-п'яте
, громадяни можуть ремонтувати свої квартири без отримання дозволу у виконавчому комітеті місцевої ради лише в тому випадку, якщо такий ремонт і зміни у квартирі не спричинять порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному будинку та не порушить санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.Однак слід пам'ятати: якщо планується грандіозний ремонт з перенесенням дверних прорізів, розбиранням та установленням перегородок тощо, тоді така операція підпадає під поняття «переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень», що дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів відповідно до законодавства.
Так, згідно з
п.п. 1.4.2 Правил утримання жилих будинків переобладнання жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень містить у собі — улаштування в окремих жилих будинках, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переобладнання туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.До елементів
перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків ( п.п. 1.4.3 Правила утримання жилих будинків).
Юлія Ляшенко
