Градостроительные условия и ограничения
Алексей Глазовой, юрист (г. Киев)
Продолжается работа по разработке нормативно-правовых актов, принятие которых предусмотрено Законом № 3038. 12 августа 2011 года опубликованы1 и вступили в силу приказ № 109, разработанный во исполнение ч. 4 и ч. 9 ст. 29 Закона № 3038, и приказ № 103, разработанный в соответствии со ст. 27 Закона № 3038.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон № 3038
— Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.Закон № 3159
— Закон Украины «О моратории на изменение целевого назначения отдельных земельных участков рекреационного назначения в городах и других населенных пунктах» от 17.03.2011 г. № 3159-VI (вступил в силу с 13.04.2011 г.).Приказ № 103
— приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины «Об утверждении Порядка выдачи строительного паспорта застройки земельного участка» от 05.07.2011 г. № 103 (вступил в силу с 12.08.2011 г., текст документа см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 16, с. 5 — 6).Приказ № 109
— приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины «Об утверждении Порядка предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их составе и содержании» от 07.07.2011 г. № 109 (вступил в силу с 12.08.2011 г., текст документа см. на с. 7 — 9 этого номера газеты).
1 «Офіційний вісник України», 2011, № 59 (от 12.08.2011), ст. 2391, ст. 2393.
Планирование и застройка городов
Законом № 3038
установлено, что градостроительные условия и ограничения относятся к исходным данным объекта строительства и являются одним из основных документов, на которых базируется процесс застройки территорий, осуществляемый путем размещения объектов строительства. Субъекты градостроительства обязаны соблюдать градостроительные условия и ограничения при проектировании и строительстве объектов.Право на застройку земельного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации.
Регулирование застройки территорий заключается в определении режима застройки территорий, выделенных для градостроительных нужд, устанавливаемого в генеральных планах населенных пунктов, планах зонирования и детальных планах территорий.
Режим застройки территорий, определенных для градостроительных нужд, обязателен для учета при разработке землеустроительной документации.
Установление режима застройки территорий, определенных для градостроительных нужд, не влечет за собой прекращение права собственности или права пользования земельными участками, изменение административно-территориальных границ до момента изъятия (выкупа) земельных участков.
Градостроительные условия и ограничения предоставляются местными органами градостроительства и архитектуры на безвозмездной основе.
Специально уполномоченный орган градостроительства и архитектуры определяет соответствие намерений по застройке земельного участка требованиям градостроительной документации на местном уровне.
Планирование территорий на местном уровне осуществляется путем разработки и утверждения генеральных планов населенных пунктов, планов зонирования территорий и детальных планов территории.
Генеральный план населенного пункта является основным видом градостроительной документации на местном уровне, предназначенной для обоснования долгосрочной стратегии планирования и застройки территории населенного пункта.
Неотъемлемой частью генерального плана населенного пункта является план земельно-хозяйственного устройства этого населенного пункта.
Срок действия генерального плана населенного пункта не ограничивается.
Изменения в генеральный план населенного пункта могут вноситься не чаще одного раза в пять лет.
Такие изменения вносятся органом местного самоуправления, утверждавшим генеральный план населенного пункта. Вопрос о досрочном внесении изменений в генеральный план населенного пункта может подниматься перед соответствующим сельским, поселковым, городским советом соответствующей местной государственной администрацией.
Состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения генеральных планов городских населенных пунктов определены
приказом Госстроя Украины от 25.09.97 г. № 164 (ДБН Б. 1-3-97).Экспертизе градостроительной документации на местном уровне подлежат исключительно генеральные планы городов.
Порядок проведения экспертизы определяется
постановлением Кабинета Министров Украины от 25.05.2011 г. № 548 «Об утверждении Порядка проведения экспертизы градостроительной документации» (вступил в силу с 06.06.2011 г., текст документа см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 12, с. 9 — 11).План зонирования территории разрабатывается на основании генерального плана населенного пункта (в его составе или как отдельный документ), плана земельно-хозяйственного устройства и градостроительного кадастра с целью определения условий и ограничений использования территории для градостроительных нужд в пределах определенных зон.
Неотъемлемой составляющей плана зонирования территории (в составе генерального плана либо отдельно) является проект землеустройства по благоустройству территории населенного пункта.
План зонирования территории разрабатывается с целью создания благоприятных условий для жизнедеятельности человека, обеспечения защиты территорий от чрезвычайных ситуаций техногенного и природного характера, предотвращения избыточной концентрации населения и объектов производства, снижения уровня загрязнения окружающей природной среды, охраны и использования территорий с особым статусом, в том числе ландшафтов, объектов историко-культурного наследия, а также земель сельскохозяйственного назначения и лесов.
План зонирования территории устанавливает функциональное назначение, требования к застройке, ландшафтной организации территории.
Детальный план территории уточняет положения генерального плана населенного пункта и определяет планировочную организацию и развитие территории.
В составе детального плана территории разрабатывается проект землеустройства по благоустройству территории для градостроительных нужд.
Планы зонирования территорий и детальные планы территории не подлежат экспертизе.
Градостроительные условия и ограничения
Приказом № 109
утверждены два документа:Порядок предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их состав и содержание
иПеречень объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются
.Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка
(далее — градостроительные условия и ограничения) — документ, который содержит комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству относительно этажности и плотности застройки земельного участка, отступлений зданий и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, прочие требования к объектам строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией.Порядком предоставления градостроительных условий и ограничений предусматривается такой новый вид документации, как
градостроительный расчет — это расчет по предельно допустимым параметрам застройки, условия увязки архитектурно-планировочного и объемно-пространственного решения, системы обслуживания, инженерных коммуникаций, транспортного обслуживания и благоустройства с существующей застройкой с соблюдением действующих нормативных документов.В соответствии с положениями
приказа № 109 для получения градостроительных условий и ограничений заказчик обращается в специально уполномоченный орган архитектуры с соответствующим заявлением, к которому прилагается следующий пакет документов :1) удостоверенная в установленном порядке копия документа о праве собственности (пользовании) земельным участком
.В соответствии с
п. 4.10 постановления КМУ «Об утверждении Примерной инструкции по делопроизводству в министерствах, других центральных органах исполнительной власти, Совете министров Автономной Республики Крым, местных органах исполнительной власти» от 17.10.97 г. № 1153 копия документа удостоверяется только тем учреждением, которое их создало. Это правило не распространяется на архивные учреждения, государственные нотариальные конторы и частных нотариусов. Следовательно, данные документы могут быть удостоверены специально уполномоченным органом по земельным ресурсам, выдавшим данный документ, и государственным или частным нотариусом;2) ситуационный план (схема) о местонахождении земельного участка (в произвольной форме)
. В приказе не указаны масштаб ситуационного плана (схемы) расположения объекта строительства на земельном участке и другие параметры, а поэтому непонятно, какой именно информацией должна быть наполнена ситуационная схема;3) выкопировка из топографо-геодезического плана М 1:2000
.В приказе не указано, какая именно информация должна быть нанесена на топоплан М:2000, а именно: красные линии, линии регулирования застройки, инженерные сети?
4) кадастровая справка из градостроительного кадастра (при наличии)
.На сегодняшний день градостроительный кадастр не создан (данный вопрос рассматривался в статье
«Градостроительный кадастр» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 15, с. 36);5) дежурный кадастровый план (извлечение из земельного кадастра — при условии отсутствия градостроительного кадастра)
.В соответствии с
постановлением КМУ «Об утверждении Временного порядка присвоения кадастрового номера земельному участку» от 18.08.2010 г. № 749 дежурный кадастровый план — это графическое изображение земельных участков, расположенных в пределах кадастровых зон и кварталов, административно-территориальных образований (село, поселок, город, район), с указанием номеров кадастровых зон и кварталов, их границ, размеров и кадастровых номеров земельных участков, границ земельных угодий и сервитутов, территориальных зон.Постановление КМУ «О градостроительном кадастре» от 25.05.2011 г. № 559
определяет, что кадастровая справка — это документ, содержащий запрашиваемые потребителем официальные сведения градостроительного кадастра, которые характеризуют действующие на определенной территории градостроительные регламенты и другие условия осуществления градостроительной деятельности, градостроительные условия и ограничения, а также (при наличии) требования и ограничения по использованию земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, другие справочные сведения из информационных ресурсов градостроительного кадастра.Состав данных документов существенно отличается, поэтому непонятно, какая именно информация из указанных кадастровых справок будет использоваться специально уполномоченными органами градостроительства и архитектуры при составлении градостроительных условий и ограничений;
6) фотофиксация земельного участка (с окружением);
7) градостроительный расчет с технико-экономическими показателями запланированного объекта строительства
.Состав, содержание, порядок его разработки на данный вид документации на сегодняшний день не разработаны, поэтому у заказчиков могут возникнуть определенные трудности при рассмотрении поданных документов в органах градостроительства и архитектуры.
Рассмотрение заявления, предоставление градостроительных условий и ограничений либо принятие решения об отказе в их выдаче осуществляются в течение десяти рабочих дней со дня регистрации заявления.
Основанием для отказа в выдаче градостроительных условий и ограничений является несоответствие намерений застройки земельного участка положениям соответствующей градостроительной документации на местном уровне.
Градостроительные условия и ограничения состоят из текстовой и графической частей.
Текстовая часть градостроительных условий и ограничений содержит общие данные об объекте строительства, намерениях застройки, площади земельного участка, максимально допустимых градостроительных параметрах по застройке данной территории, а также информацию о заказчике.
Графическая часть градостроительных условий и ограничений должна содержать: кадастровую справку из градостроительного кадастра либо дежурный кадастровый план (извлечение из земельного кадастра — при отсутствии градостроительного кадастра), ситуационный план места расположения объекта строительства, выкопировку из обновленной топографо-геодезической подосновы в масштабе 1:2000, а также выкопировку из градостроительной документации.
Что касается состава графических материалов, то они все, кроме выкопировки из градостроительной документации, предоставляются заказчиком, а вот относительно выкопировки из градостроительной документации непонятно, какая именно информация будет содержаться на данной выкопировке, так как понятие «градостроительная документация» является общим.
О
Перечне объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются (далее — Перечень ГО)В
Перечень ГО вошли работы по техническому переоснащению, реконструкции, капитальному ремонту, перепланировке жилых и нежилых зданий, сооружений транспортной инфраструктуры, инженерных сетей, улиц и дорог в границах предоставленных земельных участков без изменения геометрической конфигурации. Кроме того, Перечень ГО включает в себя также размещение временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности, малые архитектурные формы, устройства уличной рекламы из легких конструкций, ограждения территорий и участков, детские и спортивные площадки, озеленение и благоустройство придомовых территорий, наружную и внутреннюю отделку зданий и сооружений и другие виды работ, выполнение которых не влияет на изменение геометрических параметров объектов и в границах отведенных земельных участков.Впрочем, положения
Перечня ГО не распространяются на случаи строительства на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями (районы с сейсмичностью 6 баллов и выше, подделываемые, карстоопасные и подтапливаемые территории, насыпные, сдвижные, проседающие и набухающие почвы, участки в районах морской абразии).
Строительный паспорт застройки земельного участка
В соответствии с положениями
ст. 27 Закона № 3038 застройка приусадебных, дачных и садовых земельных участков может осуществляться на основании строительного паспорта застройки земельного участка (далее — строительный паспорт). Строительный паспорт выдается согласно Порядку, утвержденному приказом № 103 (текст документа см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 16, с. 5, далее — Порядок СП).Также согласно
приказу № 103 утратил силу приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Об утверждении Типовых региональных правил застройки» от 10.12.2001 г. № 219.Строительный паспорт определяет комплекс градостроительных и архитектурных требований к размещению и строительству индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка.
Параметры жилых домов определяются с учетом государственных строительных норм
ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения» и ДБН 360-92** «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений».Порядком СП
вводится новый вид документации — эскиз намерений застройки , представляющий собой место расположения зданий и сооружений на земельном участке, фасады, максимальные отметки высотности, расстояния до соседних земельных участков.Строительный паспорт или отказ в выдаче предоставляется в течение десяти рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления и пакета документов.
Строительный паспорт является основанием для выполнения строительных работ
.Для получения строительного паспорта застройщик подает в соответствующий специально уполномоченный орган градостроительства и архитектуры заявление со следующими документами:
1) удостоверенной копией документа на право собственности или пользования земельным участком;
2) удостоверенным согласием совладельцев земельного участка (жилого дома) на застройку указанного земельного участка;
3) эскизом намерений застройки, а также при наличии — проектом строительства.
Строительный паспорт состоит из текстовых и графических материалов, а именно: из требований к застройке земельного участка; схемы застройки земельного участка; технических условий (определенных в требованиях о застройке земельного участка), проекта строительства (при наличии).
На первый взгляд, из данного перечня необходимых документов усматривается, что процесс получения разрешительных документов для строительства зданий, параметры которых подпадают под требования
Порядка СП, существенно упростился. Но трудности у застройщиков могут возникнуть в связи с отсутствием утвержденного состава, содержания, порядка разработки эскиза намерений застройки. Кроме того, непонятна ситуация с техническими условиями по инженерному обеспечению2, которые получаются заказчиком самостоятельно, но включаются в состав строительного паспорта и определяются в требованиях застройки земельного участка. Вопрос состоит в том, каким образом заказчик строительства может определиться до подачи документов на получение строительного паспорта, от каких именно служб он должен получить технические условия, а от каких они ему не нужны.2 Технические условия — это комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта строительства, которые должны соответствовать его расчетным параметрам, в частности по водо-, тепло-, энерго- и газоснабжению, канализации, радиофикации, наружному освещению, отведению ливневых вод, телефонизации, телекоммуникации, диспетчеризации, пожарной и техногенной безопасности ( ст. 3 Закона № 3038).
Земельные отношения
Статья 24 Закона № 3038
устанавливает особенности регулирования земельных отношений при осуществлении градостроительной деятельности, а именно:документация по землеустройству разрабатывается с учетом положений плана зонирования и/или детального плана территории;
изменение функционального назначения территорий не влечет за собой прекращение права собственности или права пользования земельными участками, которые были переданы (предоставлены) в собственность или пользование до установления нового функционального назначения территорий.
С 1 января 2012 года в соответствии с «Переходными положениями»
Закона № 3038 при отсутствии плана зонирования или детального плана территории, утвержденного в соответствии с требованиями Закона № 3038, передача (предоставление) земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в собственность или пользование физическим и юридическим лицам для градостроительных нужд запрещается; кроме того, будет запрещено изменять целевое назначение земельного участка, который не соответствует плану зонирования территории и/или детальному плану территории.На сегодняшний день действует порядок изменения целевого назначения земель, установленный
ст. 20 ЗК. Изменение целевого назначения земель осуществляется органами исполнительной власти либо органами местного самоуправления, которые принимают решение о передаче этих земель в собственность или предоставлении в пользование, изъятии (выкупе) земель и утверждают проекты землеустройства либо принимают решение о создании объектов природоохранного и историко-культурного назначения.Изменение целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, осуществляется по инициативе собственников земельных участков в соответствии с
постановлением КМУ «Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц» от 11.04.2002 г. № 502.Кроме того, следует отметить, что Верховной Радой Украины принят
Закон № 3159, которым вводится мораторий сроком на пять лет на изменение целевого назначения отдельных земельных участков рекреационного назначения независимо от формы собственности в городах и других населенных пунктах, а именно:земельных участков зеленых зон и зеленых насаждений;
земельных участков объектов физической культуры и спорта.
Мораторий не распространяется на общественные отношения, возникающие в случае
:— реализации проектов комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда;
— отчуждения земельных участков рекреационного назначения для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости;
— передачи в собственность или в пользование земельных участков согласно проектам землеустройства по отведению таких земельных участков с изменением их целевого назначения в соответствии с полученными в установленном порядке до вступления в силу
Закона № 3159 разрешениями на их разработку;— строительства объектов градостроительства согласно полученным в установленном порядке до вступления в силу
Закона №3159 разрешениям на изменение вида использования земельных участков.
Выводы
Учитывая введение заявительского принципа (одного окна), фактически полномочия местных исполнительных органов власти в сфере градостроительства ограничиваются возможностью инициирования перед местными советами внесения изменений в генеральный план населенного пункта, выдачей градостроительных условий и ограничений, строительных паспортов и внесением, предоставлением информации из базы данных несуществующего градостроительного кадастра.
Вследствие отсутствия нормативной базы о составе такого вида документации, как план земельно-хозяйственного уклада, который в соответствии с положениями
Закона № 3038 является неотъемлемой составляющей градостроительной документации, что на сегодняшний день не предусмотрено действующей нормативной базой и, в свою очередь, не дает возможности четко определить состав и требования к градостроительной документации.На сегодняшний день отсутствуют нормативные документы о составе, содержании, порядке разработки плана зонирования территории и детального плана территорий.
Мораторий, установленный
Законом № 3159, существенно уменьшит инвестиционную привлекательность территорий населенных пунктов.Кроме того, инвестиционные процессы усложнит лишение заказчиков строительства права инициировать внесение изменений в градостроительную документацию.
По мнению автора,
с 1 января 2012 года в случае соблюдения требований Закона № 3038 фактически прекратятся новое отведение земельных участков под строительство и изменение целевого назначения уже отведенных участков в связи с отсутствием градостроительной документации, утвержденной согласно требованиям Закона № 3038 .
