Містобудівні умови та обмеження

Містобудівні умови та обмеження

Глазовий Олексій, юрист

 

Продовжується робота з розробки нормативно-правових актів, прийняття яких передбачено

Законом № 3038. 12 серпня 2011 року опубліковано¹ та набрали чинності наказ № 109, розроблений на виконання ч. 4 та 9 ст. 29 Закону № 3038, та наказ № 103, розроблений відповідно до ст. 27 Закону № 3038.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ЗК

— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Закон № 3038

— Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.

Закон № 3159

— Закон України «Про мораторій на зміну цільового призначення окремих земельних ділянок рекреаційного призначення в містах та інших населених пунктах» від 17.03.2011 р. № 3159-VI (набрав чинності з 13.04.2011 р.).

Наказ № 103

— наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки» від 05.07.2011 р. № 103 (набув чинності з 12.08.2011 р., текст документа див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 16, с. 5 — 6).

Наказ № 109

— наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст» від 07.07.2011 р. № 109 (набув чинності з 12.08.2011 р., текст документа див. на с. 7 — 9 цього номера газети).

 

¹ «Офіційний вісник України», 2011, № 59 (12.08.2011), ст. 2391, 2393.

 

Планування та забудова міст

Законом № 3038

установлено, що містобудівні умови та обмеження належать до вихідних даних об’єкта будівництва і є одним з основних документів, на яких ґрунтується процес забудови територій, що здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва. Суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів.

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Регулювання забудови територій полягає у визначенні режиму забудови територій, визначених для містобудівних потреб, який встановлюється у генеральних планах населених пунктів, планах зонування та детальних планах територій.

Режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, обов'язковий для врахування під час розроблення землевпорядної документації.

Установлення режиму забудови територій, визначених для містобудівних потреб, не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, зміни адміністративно-територіальних меж до моменту вилучення (викупу) земельних ділянок.

Містобудівні умови та обмеження надаються місцевими органами містобудування та архітектури на безоплатній основі.

Спеціально уповноважений орган містобудування та архітектури визначає відповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Планування територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження генеральних планів населених пунктів, планів зонування територій і детальних планів території.

Генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.

Невід'ємною частиною генерального плану населеного пункту є план земельно-господарського устрою цього населеного пункту.

Строк дії генерального плану населеного пункту не обмежується.

Зміни до генерального плану населеного пункту можуть вноситися не частіше, ніж один раз на п'ять років.

Такі зміни вносяться органом місцевого самоврядування, який затверджував генеральний план населеного пункту. Питання про дострокове внесення змін до генерального плану населеного пункту може порушуватися перед відповідною сільською, селищною, міською радою відповідною місцевою державною адміністрацією.

Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів визначено

наказом Держбуду України від 25.09.97 р. № 164 (ДБН Б. 1-3-97).

Експертизі містобудівної документації на місцевому рівні підлягають виключно генеральні плани міст.

Порядок проведення експертизи визначається

постановою Кабінету Міністрів України від 25.05.2011 р. № 548 «Про затвердження Порядку проведення експертизи містобудівної документації» (набув чинності з 06.06.2011 р., текст документа див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 12, с. 9 — 11).

План зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ), плану земельно-господарського устрою та містобудівного кадастру з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

Невід'ємною складовою плану зонування території (у складі генерального плану чи окремо) є проект землеустрою щодо впорядкування території населеного пункту.

План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання надмірній концентрації населення і об'єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об'єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів.

План зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови, ландшафтної організації території.

Детальний план території уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток території.

У складі детального плану території розробляється проект землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб.

Плани зонування територій та детальні плани території не підлягають експертизі.

 

Містобудівні умови та обмеження

Наказом № 109

затверджено два документи:

Порядок надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст

та

Перелік об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються

.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки

(далі — містобудівні умови та обмеження) — документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, установлені законодавством та містобудівною документацією.

Порядком надання містобудівних умов та обмежень передбачається новий вид документації, такий як

містобудівний розрахунок — це розрахунок щодо граничнодопустимих параметрів забудови, умови ув'язки архітектурно-планувального та об'ємно-просторового рішення, системи обслуговування, інженерних комунікацій, транспортного обслуговування та благоустрою з існуючою забудовою із дотриманням чинних нормативних документів.

Відповідно до положень

наказу № 109 для отримання містобудівних умов та обмежень замовник звертається до спеціально уповноваженого органу архітектури із відповідною заявою, до якої додається такий пакет документів:

1) засвідчена в установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою;

Відповідно до

п. 4.10 постанови КМУ «Про затвердження Примірної інструкції з діловодства у міністерствах, інших центральних органах виконавчої влади, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих органах виконавчої влади» від 17.10.97 р. № 1153 копія документа засвідчується лише тією установою, яка їх створила. Це правило не поширюється на архівні установи, державні нотаріальні контори і приватних нотаріусів. Отже, дані документи можуть бути засвідчені спеціально уповноваженим органом по земельних ресурсах, що видав цей документ та державним або приватним нотаріусом;

2) ситуаційний план (схема) щодо місцезнаходження земельної ділянки (у довільній формі)

. У наказі не вказано масштаб ситуаційного плану (схеми) розташування об’єкта будівництва на земельній ділянці та інших параметрів, а тому якою саме інформацією має бути наповнена ситуаційна схема — незрозуміло;

3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000

.

У наказі не вказано, яка саме інформація має бути нанесена на топоплан М:2000, а саме: червоні лінії, лінії регулювання забудови, інженерні мережі?

4) кадастрова довідка з містобудівного кадастру (у разі наявності)

.

На сьогодні містобудівний кадастр не створено (це питання розглядалось у статті

«Містобудівний кадастр» // «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 15, с. 36);

5) черговий кадастровий план (витяг із земельного кадастру — за умови відсутності містобудівного кадастру)

.

Відповідно до

постанови КМУ «Про затвердження Тимчасового порядку присвоєння кадастрового номера земельній ділянці» від 18.08.2010 р. № 749 черговий кадастровий план — це графічне зображення земельних ділянок, розташованих у межах кадастрових зон і кварталів, адміністративно-територіальних утворень (село, селище, місто, район), із зазначенням номерів кадастрових зон і кварталів, їх меж, розмірів і кадастрових номерів земельних ділянок, меж земельних угідь та сервітутів, територіальних зон.

Постанова КМУ «Про містобудівний кадастр» від 25.05.2011 р. № 559

визначає, що кадастрова довідка — це документ, що містить запитувані споживачем офіційні відомості містобудівного кадастру, що характеризують діючі на певній території містобудівні регламенти та інші умови провадження містобудівної діяльності, містобудівні умови та обмеження, а також (у разі наявності) вимоги та обмеження щодо використання земельних ділянок і розташованих на них об'єктів нерухомості, інші довідкові відомості з інформаційних ресурсів містобудівного кадастру.

Склад цих документів суттєво відрізняється, а тому незрозуміло, яка саме інформація з вказаних кадастрових довідок буде використовуватися спеціально уповноваженими органами містобудування та архітектури при складенні містобудівних умов та обмежень;

6) фотофіксація земельної ділянки (з оточенням);

7) містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками запланованого об'єкта будівництва

.

Склад, зміст, порядок його розробки на цей вид документації на сьогодні не розроблено, а тому у замовників можуть виникнути певні труднощі при розгляді поданих документів до органів містобудування та архітектури.

Розгляд заяви, надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову у їх видачі здійснюються протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень є невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні.

Містобудівні умови та обмеження складаються з текстової та графічної частин.

Текстова частина містобудівних умов та обмежень містить загальні дані про об’єкт будівництва, наміри забудови, площу земельної ділянки, максимально допустимі містобудівні параметри щодо забудови даної території, а також інформацію про замовника.

Графічна частина містобудівних умов та обмежень має містити: кадастрову довідку з містобудівного кадастру або черговий кадастровий план (витяг із земельного кадастру — за відсутності містобудівного кадастру), ситуаційний план місця розташування об'єкта будівництва, викопіювання з оновленої топографо-геодезичної підоснови у масштабі 1:2000, а також викопіювання з містобудівної документації.

Щодо складу графічних матеріалів то вони всі, крім викопіювання з містобудівної документації, надаються замовником, а от щодо викопіювання з містобудівної документації, то є незрозумілим, яка саме інформація буде міститися на такому викопіюванні, оскільки поняття містобудівна документації є загальним.

 

Щодо

Переліку об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються (далі — Перелік МО)

До

Переліку МО ввійшли роботи з технічного переоснащення, реконструкції, капітального ремонту, перепланування житлових та нежитлових будівель, споруд транспортної інфраструктури, інженерних мереж, вулиць та доріг у межах наданих земельних ділянок без зміни геометричної конфігурації. Крім того, Перелік МО включає в себе також розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, малі архітектурні форми, пристрої вуличної реклами з легких конструкцій, огорожа територій та ділянок, дитячі та спортивні майданчики, озеленення та благоустрій прибудинкових територій, зовнішнє та внутрішнє оздоблення будівель та споруд та інші види робіт, виконання яких не впливає на зміну геометричних параметрів об’єктів та в межах відведених земельних ділянок.

Утім положення

Переліку МО не поширюються на випадки будівництва на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами (райони із сейсмічністю 6 балів та вище, підроблювані, карстонебезпечні та підтоплювані території, насипні, зсувні, що просідають та набухають, ґрунти, ділянки у районах морської абразії).

 

Будівельний паспорт забудови земельної ділянки

Відповідно до положень

ст. 27 Закону № 3038 забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (далі — будівельний паспорт). Будівельний паспорт видається згідно з Порядком, затвердженим наказом № 103 (текст документа див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 16, с. 5, далі — Порядок БП).

Також згідно з

наказом № 103 втратив чинність наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України «Про затвердження Типових регіональних правил забудови» від 10.12.2001 р. № 219.

Будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 300 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

Параметри житлових будинків визначаються з урахуванням державних будівельних норм

ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» та ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень».

Порядком БП

уводиться новий вид документації — ескіз намірів забудови, що являє собою місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, фасади, максимальні відмітки висотності, відстані до сусідніх земельних ділянок.

Будівельний паспорт або відмова у видачі надається протягом десяти робочих днів з дня надходження відповідної заяви та пакета документів.

Будівельний паспорт є підставою для виконання будівельних робіт.

Для отримання будівельного паспорта забудовник подає до відповідного спеціально уповноваженого органу містобудування та архітектури заяву з наступним переліком документів:

1) засвідчену копію документа на право власності або користування земельною ділянкою;

2) засвідчену згоду співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову зазначеної земельної ділянки;

3) ескіз намірів забудови, а також за наявності проект будівництва.

Будівельний паспорт складається з текстових та графічних матеріалів, а саме з вимог до забудови земельної ділянки; схеми забудови земельної ділянки; технічних умов (визначені у вимогах про забудову земельної ділянки), проекту будівництва (за наявності).

На перший погляд, із цього переліку необхідних документів вбачається, що процес отримання дозвільних документів для будівництва будинків, параметри яких підпадають під вимоги

Порядку БП, суттєво спростився. Але труднощі у забудовників можуть виникнути в зв’язку з відсутністю затвердженого складу, зміст, порядку розробки ескізу намірів забудови. Крім того, незрозумілою є ситуація з технічними умовами щодо інженерного забезпечення², які отримуються замовником самостійно, але включаються до складу будівельного паспорта і визначаються у вимогах забудови земельної ділянки. Питання виникає в тому, яким чином замовник будівництва може визначитись до подання документів на отримання будівельного паспорта, від яких саме служб він має отримати технічні умови, а від яких вони йому не потрібні.

² Технічні умови — це комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта будівництва, які повинні відповідати його розрахунковим параметрам, зокрема щодо водо-, тепло-, енерго- і газопостачання, каналізації, радіофікації, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод, телефонізації, телекомунікації, диспетчеризації, пожежної та техногенної безпеки (ст. 3 Закону № 3038).

 

Земельні відносини

Стаття 24 Закону № 3038

установлює особливості регулювання земельних відносин при здійсненні містобудівної діяльності, а саме:

документація із землеустрою розробляється з урахуванням положень плану зонування та/або детального плану території;

зміна функціонального призначення територій не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, що були передані (надані) у власність чи користування до встановлення нового функціонального призначення територій.

З 1 січня 2012 року відповідно до перехідних положень

Закону № 3038 у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог Закону № 3038, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім того буде заборонено змінювати цільове призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території.

На сьогодні діє порядок зміни цільового призначення земель, установлений

ст. 20 ЗК. Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.

Зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок відповідно до

постанови КМУ «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11.04.2002 р. № 502.

Крім того слід зазначити, що Верховною Радою України прийнято

Закон № 3159, яким уводиться мораторій строком на п'ять років на зміну цільового призначення окремих земельних ділянок рекреаційного призначення незалежно від форми власності в містах та інших населених пунктах, а саме:

земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень;

земельних ділянок об'єктів фізичної культури і спорту.

Мораторій не поширюється на суспільні відносини, що виникають у разі

:

— реалізації проектів комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду;

— відчуження земельних ділянок рекреаційного призначення для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності;

— передачі у власність або у користування земельних ділянок за проектами землеустрою щодо відведення таких земельних ділянок із зміною їх цільового призначення згідно з одержаними в установленому порядку до набрання чинності

Законом № 3159 дозволами на їх розроблення;

— будівництва об'єктів містобудування згідно з одержаними в установленому порядку до набрання чинності

Законом № 3159 дозволами на зміну виду використання земельних ділянок.

 

Висновки

Ураховуючи запровадження заявницького принципу «одного вікна», фактично повноваження місцевих виконавчих органів влади у сфері містобудування обмежуються можливістю ініціювання перед місцевими радами внесення змін до Генерального плану населеного пункту, видачею містобудівних умов та обмежень, будівельних паспортів та внесенням, наданням інформації з бази даних неіснуючого містобудівного кадастру.

Ураховуючи відсутність нормативної бази щодо складу такого виду документації як план земельно-господарського устрою, який відповідно до положень

Закону № 3038 є невід’ємною складовою містобудівної документації, що на сьогодні не передбачено чинною нормативною базою і в свою чергу не дає можливості чітко визначити склад та вимоги до містобудівної документації.

На сьогодні відсутні нормативні документи щодо складу, змісту, порядку розроблення плану зонування території та детального плану територій.

Мораторій, установлений

Законом 3159, суттєво зменшить інвестиційну привабливість територій населених пунктів.

Крім того, інвестиційні процеси ускладнить позбавлення права замовників будівництва ініціювати внесення змін до містобудівної документації.

На думку автора,

з 1 січня 2012 року у випадку дотримання вимог Закону № 3038 фактично припиниться нове відведення земельних ділянок під будівництво та зміна цільового призначення вже відведених ділянок, у зв’язку з відсутністю містобудівної документації, затвердженої відповідно до вимог Закону № 3038 .