Строительный подряд, паевое участие либо совместная деятельность?
На практике участники очень часто заключают договоры, условия которых по правовой природе сочетают в себе несколько разных договоров.
Так, если участники заключают договор о совместной деятельности, то фактически по правовой природе это договор строительного подряда или паевого участия. Как их распознать?
Прежде всего напомним, что договор о совместной деятельности необходимо регистрировать, подавать декларации и т. п. (см. статьи в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 13, с. 21; № 18, с. 8, с. 16).
В таком случае при судебном рассмотрении суд даст оценку договору в соответствии с его содержанием и укажет на правовую природу и нормы права, подлежащие применению.
На практике чаще всего юридические лица (застройщики), работающие на строительном рынке очень давно и имеющие крупный капитал, связи, получают земельные участки для застройки с необходимым целевым назначением, а также все необходимые разрешения, техническую и проектную документацию и т. п.; а затем к проекту привлекают, как правило, нескольких лиц (заказчиков) (физических лиц — граждан Украины или других государств, юридических лиц), имеющих крупные денежные состояния для финансирования строительства с последующим получением в собственность части построенного объекта. Объектами строительства могут быть как жилые, так и нежилые помещения, предназначенные для коммерческой деятельности в будущем.
Почему такие схемы являются проблематичными для привлеченных лиц?
Во-первых
, договор между сторонами подготавливает фирма-застройщик, которая знает все нюансы строительного рынка и его отношений. И договор заключается, как правило, на изложенных именно ею условиях без внесения изменений и дополнений заказчиком.В договоре застройщик сужает права заказчика по вмешательству в деятельность застройщика и процесс строительства, при этом указывается, что информация в приведенном договоре является конфиденциальной и не подлежит разглашению.
Впоследствии, когда возникают проблемы, заказчик не имеет возможности получить информацию о других заказчиках, являющихся совладельцами объекта строительства по договору, как для объединения и отстаивания своих прав как с застройщиком, так и для обращения в органы власти.
В договоре часто предусматривают штрафные санкции, неравнозначные для сторон: так, застройщик отвечает только за несвоевременное уведомление о сдаче объекта в эксплуатацию, который определен, например, в три месяца, а заказчик отвечает за несвоевременное внесение денежных средств согласно условиям или графику договора путем уплаты больших процентов и пени, компенсирования расходов застройщика после сдачи объекта в эксплуатацию (даже если недвижимое имущество еще непригодно для фактического пользования).
Как правило, в установленный договором срок сдачи в эксплуатацию объект не сдается, иногда проходят годы строительства, однако договором не предусмотрена за это ответственность, и заказчик так и находится в зависимости от застройщика.
Такие возможные случаи обязательно следует предусматривать в договорах о строительстве недвижимого имущества, и тогда вы будете защищены. Необходимо вносить свои правки и условия в договор, иначе потом будет очень сложно решать споры и отстаивать свои права.
Во-вторых
, иногда проблемы возникают после сдачи объекта строительства в эксплуатацию, т. е. получения в ГАСК сертификата, поскольку для оформления права собственности необходимо пройти очень долгую процедуру в городском совете, бюро технической инвентаризации.После получения общего технического паспорта на недвижимое имущество и другой документации в бюро технической инвентаризации необходимо обратиться в городской совет для получения свидетельства о праве собственности. В городском совете вам сообщат, что сначала необходимо заключить договор аренды земельного участка.
Здесь вы узнаете о том, что ранее договор аренды земельного участка был заключен между застройщиком и городским советом. В городском совете вам фактически будет отказано в выдаче свидетельства о праве собственности с указанием, что сначала необходимо заключить договор аренды земельного участка.
При оформлении
договора аренды земельного участка вы также столкнетесь с проблемой.Данная проблема будет заключаться в том, что такой договор можно будет заключить между городским советом и всеми собственниками или же заключить с каждым собственником отдельно пропорционально праву собственности.
По-видимому, легче заключить договор аренды земельного участка между городским советом и всеми совладельцами недвижимого имущества как совладельцами. Поэтому при заключении договора о совместной деятельности необходимо помнить, что он подлежит учету в ГНИ, имеет свои особенности осуществления. Не торопитесь подписывать предоставленный вам проект договора — его необходимо проанализировать, внести свои условия для защиты собственных интересов и во избежание возможных споров.
Оксана Петренко
