Будівельний підряд, пайова участь чи спільна діяльність?
На практиці учасники дуже часто укладають договори, умови яких за правовою природою поєднують декілька різних договорів.
Тому учасники укладають договір про спільну діяльність, а фактично за правовою природою це договір будівельного підряду або пайової участі. Як їх розпізнати?
Перш за все нагадаємо, що договір про спільну діяльність необхідно реєструвати, подавати декларації тощо (див. статті у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 13, с. 21; № 18, с. 8, 16).
У такому разі при судовому розгляді суд надасть оцінку договору відповідно до його змісту і вкаже на правову природу та норми права, що підлягають застосуванню.
На практиці найчастіше юридичні особи (забудовники), що працюють на будівельному ринку дуже давно, мають великий капітал, зв’язки, отримують земельні ділянки для забудови з необхідним цільовим призначенням, отримують усі необхідні дозволи, технічну і проектну документацію тощо.
А потім до проекту залучають, як правило, декілька осіб (замовників) (фізичних осіб — громадян України або інших держав, юридичних), що мають великі грошові статки для фінансування будівництва з наступним отриманням у власність частини збудованого об’єкта. Об’єктами будівництва можуть бути як житлові приміщення, так і нежитлові приміщення, призначені для комерційної діяльності у майбутньому.
Чому такі схеми є проблематичними для залучених осіб?
По-перше
, договір між сторонами готує фірма-забудовник, яка знає всі нюанси будівельного ринку та його відносин. І договір укладається, як правило, на умовах викладених саме ним без внесення змін та доповнень замовником.У договорі забудовник звужує права замовника щодо втручання у діяльність забудовника та процес будівництва, вказується, що інформація у наведеному договорі є конфіденційною і не підлягає розголошенню.
Потім, коли виникають проблеми, замовник не має можливості отримати інформацію про інших замовників, які є співвласниками об’єкта будівництва за договором, для групування та відстоювання своїх прав як із забудовником, так і в органах влади.
У договорі часто передбачають штрафні санкції нерівнозначні для сторін, наприклад, забудовник відповідає тільки за несвоєчасне повідомлення про здавання об’єкта в експлуатацію, який визначений, наприклад, у три місяці, а замовник відповідає за несвоєчасне внесення грошових коштів згідно з умовами чи графіком договору шляхом сплати великих процентів та пені, компенсування витрат забудовника після здавання об’єкта в експлуатацію (навіть якщо нерухоме майно ще непридатне для фактичного користування).
Як правило, у встановлений договором строк здавання в експлуатацію об’єкт не здається, іноді проходять роки будівництва, проте договором не передбачена така відповідальність і замовник знаходиться в залежності від забудовника.
Такі можливі випадки обов’язково необхідно передбачати у договорах щодо будівництва нерухомого майна, тоді ви будете захищені. Необхідно вносити свої правки та умови до договору, інакше потім буде дуже складно вирішувати спори та відстоювати свої права.
По-друге
, іноді проблеми виникають після здавання об’єкта будівництва в експлуатацію, тобто отримання у ГАСК сертифіката, оскільки для оформлення права власності необхідно пройти дуже довгу процедуру у міській раді, бюро технічної інвентаризації.Після отримання загального технічного паспорта на нерухоме майно та іншої документації в бюро технічної інвентаризації необхідно звернутися до міської ради для отримання свідоцтва про право власності. У міській раді вам повідомлять, що спочатку необхідно укласти договір оренди земельної ділянки.
Тут ви дізнаєтесь про те, що раніше договір оренди земельної ділянки був укладений між забудовником та міською радою. У міській раді фактично вам буде відмовлено у видачі свідоцтва про право власності з вказівкою, що з початку необхідно укласти договір оренди земельної ділянки.
При оформленні
договору оренди земельної ділянки ви також зіштовхнетесь з проблемою.Така проблема буде полягати у тому, що такий договір можна буде укласти між міською радою та всіма власниками, або ж укласти з кожним власником окремо пропорційно праву власності.
Мабуть, легше укласти договір оренди земельної ділянки між міською радою та всіма співвласниками нерухомого майна, як співкористувачів.
Тому при укладенні договору про спільну діяльність необхідно пам’ятати, що він підлягає обліку в ДПІ, має свої особливості здійснення. Наданий Вам проект договору, не кваптеся підписувати, необхідно проаналізувати, внести свої умови для захисту власних інтересів та уникнення можливих спорів.
Оксана Петренко
