О расторжении договоров инвестирования жилищного строительства
Владислава Лежнина, юрист, г. Харьков
(e-mail: firm_law@ukr.net)
В марте этого года Конституционный Суд Украины разрешил расторгать договоры, результатом которых является передача застройщиками объектов строительства. Какие же последствия такого решения грозят инвесторам и застройщикам? Каковы позитивные и негативные аспекты решения № 5-рп/2012, чьи права защищает КСУ и как их реализовать? Эти и другие вопросы рассмотрим в предлагаемой статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
КУ — Конституция Украины от 28.06.96 г. № 254к/96-ВР.
Решение № 5-рп/2012 — решение Конституционного Суда Украины от 13.03.2012 г. № 5-рп/2012.
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
ГПКУ — Гражданский процессуальный кодекс Украины от 18.03.2004 г. № 1618-IV.
ХПКУ — Хозяйственно-процессуальный кодекс Украины от 06.11.91 г. № 1798-XII.
Закон № 800 — Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI
Письмо № 12/19-1-8/5-1173 — письмо Министерства регионального развития и строительства Украины «О реализации Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 15.12.2009 г. № 12/19-1-8/5-1173.
Расторжение договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства, стало возможным с принятием Конституционным Судом Украины (далее — КСУ) решения № 5-рп/2012.
Так, 13 марта 2012 года КСУ принял решение № 5-рп/2012 по делу о запрете расторжения договоров инвестирования жилищного строительства. Им было признано, что положение ч. 4 ст. 3 Закона № 800 не соответствует КУ, т. е. является неконституционным.
О чем говорится в ч. 4 ст. 3 Закона № 800, см. ниже в информационном блоке.
II. Меры по поддержке строительной отрасли и жилищного строительства
Статья 3. Поддержка строительства жилья
<...>
4. Запрещается расторжение физическими и юридическими лицами любых договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 процентов стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, кроме случаев, если такое расторжение осуществляется с согласия сторон. Возврат средств, внесенных физическими и юридическими лицами в пользу застройщиков по расторгнутым договорам, по которым осуществлена частичная оплата стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, производится после дальнейшей реализации такого объекта (части объекта) жилищного строительства. Начисление и выплата застройщиком штрафных санкций, предусмотренных договорами, и взыскание средств, предусмотренных статьей 625 Гражданского кодекса Украины, на срок действия этой статьи не осуществляются.
Этот запрет не применяется, если определенный срок приема в эксплуатацию объекта строительства переносится более чем на 18 месяцев.
<...>
Закон № 800
Основания признания неконституционным положения ч. 4 ст. 3 Закона № 800
Запретом на расторжение договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта жилищного строительства, фактически введено ограничение на владение, пользование и распоряжение объектом права собственности, в частности средствами инвесторов, на период до 1 января 2013 года. Это является нарушением ст. 13, 41 КУ, где закреплено, что «государство обеспечивает защиту прав всех субъектов права собственности и хозяйствования, социальную направленность экономики. Все субъекты права собственности равны перед законом» (ч. 4 ст. 13 КУ); «каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, никто не может быть противоправно лишен права собственности, право частной собственности является нерушимым» (ч. 1, 4 ст. 41 КУ).
Положения ч. 4 ст. 3 Закона № 800, являющиеся специальными по отношению к положениям ГКУ, по-другому урегулировали однопредметные гражданские правоотношения. Это возможно только с одновременным внесением изменений в ГКУ, чего после принятия Закона № 800 сделано не было. Поэтому в этих правоотношениях должны применяться нормы ГКУ как основного правового акта в системе гражданского законодательства.
Напомним, что 25.12.2008 г. был принят Закон № 800, направленный на преодоление кризисных явлений в строительной отрасли и регулирование правоотношений, возникающих в связи со строительством жилья. Закон № 800 был опубликован и вступил в силу 14.01.2009 г.
С принятием данного Закона были установлены гарантии для застройщиков и ограничения для инвесторов в кризисных условиях до 01.01.2013 г., заключавшиеся в следующем:
— наложен мораторий на расторжение физическими либо юридическими лицами в одностороннем порядке любых договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 % стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства;
— в случае расторжения договоров физическими и юридическими лицами, осуществившими частичную оплату стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства — возврат средств, которые были внесены в пользу застройщиков, осуществляется только после дальнейшей реализации такого объекта (части объекта) жилищного строительства;
— запрет на начисление и выплату застройщиком штрафных санкций, предусмотренных договорами, и взыскание 3% годовых от просроченной суммы, предусмотренных ст. 625 ГКУ.
Гарантией для инвесторов является то, что запрет, определенный ч. 4 ст. 3 Закона № 800, не применяется, если определенный срок приема в эксплуатацию объекта строительства переносится более чем на 18 месяцев.
Аналогичное подтверждается и судебной практикой:
«Как усматривается из материалов дела, с согласия сторон договора датой ввода объекта строительства в эксплуатацию определен сентябрь 2008 года. Поскольку на момент принятия решения судом первой инстанции ответчиком физическими лицами договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 процентов стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства (постановление ВССУ от 07.12.2011 г. по делу 6-19846св11)».
Определение круга договоров, на которые распространялись временные ограничения на их расторжение
Все договоры, заключавшиеся в порядке, определенном законодательством, в ходе финансирования (инвестирования) жилищного строительства через ФФС, ФОН, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, можно считать договорами, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства. Таким образом, на эти договоры распространяются ограничения на их расторжение. Кроме того, действие ч. 4 ст. 3 Закона № 800 распространяется и на договоры купли-продажи имущественных прав (письмо № 12/19-1-8/5-1173).
Что касается застройщиков, то для них эти гарантии имели положительное значение, потому что ввели невозможность для инвесторов с юридической точки зрения расторгнуть заключенные договоры инвестирования строительства и/или забрать свои деньги, даже если застройщик существенно нарушает условия договора.
Фактически Законом № 800 введено ограничение по владению, пользованию и распоряжению объектом права собственности, в частности средствами инвесторов, на период до 1 января 2013 года (решение № 5-рп/2012).
И это в то время, когда на конституционном уровне закреплено, что «при принятии новых законов или внесении изменений в действующие законы не допускается сужение содержания и объема существующих прав и свобод» (ч. 3 ст. 22 КУ). Однако на практике в течение более трех лет действия ч. 4 ст. 3 Закона № 800 для инвесторов осуществлялось ограничение по реализации их конституционных и имущественных прав.
Что было изменено, а что осталось вне поля зрения КСУ в решении № 5-рп/2012
1. Инвесторы по договорам, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства, оплатившие 100 % сумму по таким договорам, имеют право расторгнуть эти договоры.
Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если это прямо предусмотрено условиями такого договора, или же по решению суда.
Процедура расторжения договоров, как правило, предусмотрена самим договором. Если в договоре не предусмотрена процедура его расторжения, то договор может быть расторгнут по решению суда, по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом.
Следует помнить, что существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим ущерба вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора (ч. 2 ст. 651 ГКУ). Такими основаниями, например, могут быть: нарушение сроков сооружения объекта строительства, ненадлежащее выполнение обязательств застройщиком, несоответствие качества и параметров жилья условиям договора и другое. Расторжение договора в суде обязывает инвестора доказать существенность нарушений со стороны учредителя и размер ущерба, причиненного таким нарушением. В любом случае субъектом оценки «существенности нарушения договора» выступает суд.
Еще одним основанием для расторжения договора может быть «существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора». Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях (ч. 1 ст. 652 ГКУ).
По требованию инвестора суд может расторгнуть договор при наличии одновременно таких условий :
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;
2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей предосторожности и осмотрительности, которые от нее требовались;
3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;
4) из сути договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ч. 2 ст. 652 ГКУ).
2. Запрет расторжения договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 процентов стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, не имел обратного действия во времени.
А это значит, что если договоры были заключены до вступления в силу нормы закона о запрете расторжения договоров по инициативе инвесторов, оплативших 100 % стоимости объекта строительства (т. е. до 14.01.2009 г.), то этот запрет не распространяется на такие договоры.
Суды при решении споров, связанных с расторжением таких договоров, которые были заключены до вступления в силу Закона № 800, неоднозначно разрешали аналогичные дела. Так, достаточно распространенной является практика судов, отказывавших в удовлетворении исков о расторжении таких договоров именно по основанию существования запрета на их расторжение, установленного ч. 4 ст. 3 Закона № 800.
Поэтому инвесторы, которым было отказано в удовлетворении иска о расторжении договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства, имеют право обратиться в суд с заявлением о пересмотре такого решения по вновь открывшимся обстоятельствам. Основанием для пересмотра является установленная КСУ неконституционность закона, другого правового акта либо их отдельного положения, примененного судом при решении дела, если решение суда еще не выполнено (ч. 2 ст. 361 ГПКУ, ч. 2 ст. 112 ХПКУ).
В том случае, если инвестором является физическое лицо, то заявление о пересмотре в связи с вновь открывшимися обстоятельствами может быть подано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в суд общей юрисдикции, который принял решение, в течение одного месяца со дня установления обстоятельства, являющегося основанием для пересмотра, — т. е. в течение одного месяца с 13 марта 2012 года (ст. 362 ГПКУ). Если инвестор является физическим лицом — предпринимателем, юридическим лицом, то заявление о пересмотре в связи с вновь открывшимися обстоятельствами может быть подано в хозяйственный суд сторонами, прокурором, третьими лицами в течение одного месяца со дня установления обстоятельств, ставших основанием для пересмотра судебного решения (ст. 113 ХПКУ).
3. Инвестор, который внес средства не в полном объеме, сможет получить их в случае расторжения договора только после 01.01.2013 г. и только в том случае, если действие Закона № 800 не будет продлено или только после дальнейшей реализации такого объекта (части объекта) жилищного строительства.
Признав неконституционным положение о запрете расторжения договоров, результатом которых является передача завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства застройщикам, осуществившим оплату 100 % стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, КСУ оставил вне поля зрения существующие ограничения в отношении инвесторов, которые не в полном объеме произвели расчет по этим договорам.
Таким образом, инвесторы , осуществившие оплату 100 % стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, могут расторгнуть договоры и получить свои средства в любое время. А инвесторы, которые не в полном объеме осуществили расчет по договорам, после их расторжения должны ждать, когда произойдет реализация объекта строительства, либо ожидать до 01.01.2013 г., а может, и еще больше.
4. Запрет на начисление и выплату застройщиком штрафных санкций, предусмотренных договорами, и взыскание 3 % годовых от просроченной суммы, предусмотренных ст. 625 ГКУ, также осталась вне поля зрения суда.
Инвестор лишен прав на получение штрафных санкций за нарушение условий договора, результатом которого является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства. Поэтому при расторжении таких договоров инвестор может рассчитывать только на получение собственных средств, которые были перечислены застройщику на проведение строительства. Ответственность застройщика остается минимальной.
Теперь застройщики ждут, что большинство договоров финансирования жилищного строительства будут расторгаться в судебном порядке. Однако возможность возврата средств ставится под вопрос, особенно «недобросовестными» застройщиками, заморозившими строительство объектов. Также сложная ситуация складывается и для тех строительных компаний, которые продолжают строительство. Средства инвесторов полностью привлечены в строительство, и в случае досрочного расторжения договоров это вызовет необходимость возврата средств, что может отрицательно повлиять на выполнение застройщиком своих обязательств по своевременной сдаче объектов в эксплуатацию.
Таким образом, решение № 5-рп/2012 защищает права инвесторов, а не застройщиков. Признание неконституционным положения закона о запрете расторжения договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта жилищного строительства, с одной стороны, является реализацией закрепленных принципов свободы договора, равенства сторон договора (как застройщика, так и инвестора), нерушимости права собственности. С другой стороны, отмена моратория на расторжение этих договоров может отрицательно повлиять на развитие строительной отрасли в целом.
