Щодо розірвання договорів інвестування житлового будівництва
Владислава Лежніна, юрист
(м. Харків, e-mail: firm_law@ukr.net)
У березні цього року Конституційний Суд України дозволив розривати договори, результатом яких є передача забудовниками об’єктів будівництва. Які ж наслідки такого рішення чекають на інвесторів та забудовників? Які позитивні та негативні аспекти рішення № 5-рп/2012, чиї права захищає КСУ та як їх реалізувати? Ці та інші питання пропонуємо розглянути у цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
КУ — Конституція України від 28.06.96 р. № 254к/96-ВР.
Рішення № 5-рп/2012 — рішення Конституційного Суду України від 13.03.2012 р. № 5-рп/2012.
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ЦПКУ — Цивільно-процесуальний кодекс України від 18.03.2004 р. № 1618-IV.
ГПКУ — Господарсько-процесуальний кодекс України від 06.11.91 р. № 1798-XII.
Закон № 800 — Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.
Лист № 12/19-1-8/5-1173 — лист Міністерства регіонального розвитку та будівництва України «Про реалізацію Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 15.12.2009 р. № 12/19-1-8/5-1173.
Розірвання договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, стало можливим з прийняттям Конституційним Судом України (далі — КСУ) рішення № 5-рп/2012.
Так, 13 березня 2012 року КСУ прийняв рішення № 5-рп/2012 у справі про заборону розірвання договорів інвестування житлового будівництва. Ним було визнано, що положення ч. 4 ст. 3 Закону № 800 не відповідає КУ, тобто є неконституційним.
Про що говориться ч. 4 ст. 3 Закону № 800, див. нижче в інформаційному блоці.
II. Заходи з підтримки будівельної галузі та житлового будівництва
Стаття 3. Підтримка будівництва житла
<...>
4. Забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України, на строк дії цієї статті не здійснюється.
Ця заборона не застосовується, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців.
<...>
Закон № 800
Підстави визнання неконституційним положення
ч. 4 ст. 3 Закону № 800
Забороною на розірвання договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта житлового будівництва, фактично впроваджено обмеження щодо володіння, користування і розпоряджання об’єктом права власності, зокрема коштами інвесторів, на період до 1 січня 2013 року. Це є порушенням ст. 13, 41 КУ, якими закріплено, що «держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом» (ч. 4 ст. 13 КУ); «кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, право приватної власності є непорушним» (ч. 1, 4 ст. 41 КУ).
Положення ч. 4 ст. 3 Закону № 800, які є спеціальними відноcно положень ЦКУ , по-іншому врегулювали однопредметні цивільні правовідносини. Це є можливим лише з одночасним внесенням змін до ЦКУ, чого після прийняття Закону № 800 зроблено не було. Тому в цих правовідносинах повинні застосовуватися норми ЦКУ як основного правового акта в системі цивільного законодавства.
Нагадаємо, що 25.12.2008 р. було прийнято Закон № 800, який спрямовано на подолання кризових явищ у будівельній галузі та регулювання правовідносин, що виникають у зв'язку з будівництвом житла. Закон № 800 був опублікований та набрав чинності 14.01.2009 р.
З прийняттям цього Закону були встановлені гарантії для забудовників та обмеження для інвесторів у кризових умовах до 01.01.2013 р. Це полягало у наступному:
— накладено мораторій на розірвання фізичними чи юридичними особами в односторонньому порядку будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 % вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва;
— у випадку розірвання договорів фізичними та юридичними особами, які здійснили часткову оплату вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва — повернення коштів, що були внесені на користь забудовників здійснюється лише після наступної реалізації такого об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва;
— заборона на нарахування та виплату забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення 3 % річних від простроченої суми, передбачених ст. 625 ЦКУ.
Гарантіями для інвесторів є те, що заборона, визначена ч. 4 ст. 3 Закону № 800, не застосовується, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців.
Аналогічне підтверджується і судовою практикою:
«Як убачається із матеріалів справи, за згодою сторін договору датою введення об’єкта будівництва в експлуатацію визначено вересень 2008 року. Оскільки на момент прийняття рішення судом першої інстанції відповідачем прострочено строк введення об’єкту будівництва в експлуатацію більш ніж на 18 місяців, на позивача не розповсюджується законодавчо встановлена заборона на розірвання фізичними особами договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва (Ухвала ВССУ від 07.12.2011 р. у справі № 6-19846св11)».
Визначення кола договорів, на які поширювалися
тимчасові обмеження на їх розірвання
Усі договори, які укладалися в порядку, визначеному законодавством, в ході фінансування (інвестування) житлового будівництва через ФФБ, ФОН, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також випуск безпроцентних (цільових) облігацій, можна вважати тими договорами, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Таким чином, на ці договори поширюються обмеження на їх розірвання. Крім того, дія ч. 4 ст. 3 Закону № 800 поширюється і на договори купівлі-продажу майнових прав (лист № 12/19-1-8/5-1173).
Для забудовників ці гарантії мали позитивне значення, тому що запровадили неможливість з юридичної точки зору для інвесторів розірвати укладені договори інвестування будівництва та/або забрати свої гроші, навіть якщо забудовник істотно порушує умови договору.
Фактично Законом № 800 впроваджено обмеження щодо володіння, користування і розпоряджання об’єктом права власності, зокрема коштами інвесторів, на період до 1 січня 2013 року (рішення № 5-рп/2012).
І це в той час, коли на конституційному рівні закріплено, що «при прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод» (ч. 3 ст. 22 КУ). Однак на практиці протягом більше 3-х років дії ч. 4 ст. 3 Закону № 800 для інвесторів здійснювалося обмеження у реалізації їх конституційних та майнових прав.
Що було змінено, а що залишилося поза увагою КСУ
у рішенні № 5-рп/2012
1. Інвестори за договорами, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, які 100 % сплатили суму за такими договорами, мають право розірвати ці договори.
Договір може бути розірваний в односторонньому порядку, якщо це прямо передбачено умовами такого договору, або може бути розірваний за рішенням суду.
Процедура розірвання договорів, як правило, передбачена самим договором. Якщо у договорі не передбачена процедура його розірвання, то договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Слід пам’ятати, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦКУ). Такими підставами, наприклад, можуть бути: порушення строків спорудження об’єкта будівництва, неналежне виконання зобов’язань забудовником, невідповідність якості і параметрів житла умовам договору та інше. Розірвання договору у суді зобов’язує інвестора довести істотність порушень з боку засновника та розмір шкоди, яка заподіяна таким порушенням. У будь-якому випадку суб’єктом оцінки «істотності порушення договору» виступає суд.
Ще однією з підстав для розірвання договору може бути «істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору». Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (ч.1 ст. 652 ЦКУ).
На вимогу інвестора суд може розірвати договір за наявності одночасно таких умов :
1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (ч. 2 ст. 652 ЦКУ).
2. Заборона розірвання договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, не мала зворотної дії у часі.
А це означає, що якщо договори були укладені до набрання чинності нормою закону про заборону розірвання договорів за ініціативою інвесторів, які 100 % сплатили вартість об’єкта будівництва (тобто до 14.01.2009 р.), то ця заборона не розповсюджується на такі договори.
Суди під час вирішення спорів, пов’язаних із розірванням таких договорів, які були укладені до набрання чинності Законом № 800, неоднозначно вирішували аналогічні справи. Так, досить поширеною є практика судів, які відмовляли у задоволенні позовів про розірвання таких договорів саме з підстави існування заборони на їх розірвання, встановленої ч. 4 ст. 3 Закону № 800.
А тому інвестори, яким було відмовлено в задоволенні позову про розірвання договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, мають право звернутися до суду із заявою про перегляд такого рішення за нововиявленими обставинами. Підставою для перегляду є встановлена КСУ неконституційність закону, іншого правового акта чи їх окремого положення, застосованого судом при вирішенні справи, якщо рішення суду ще не виконане (ч. 2 ст. 361 ЦПКУ, ч. 2 ст. 112 ГПКУ).
У тому разі якщо інвестором є фізична особа, то заява про перегляд у зв'язку з нововиявленими обставинами може бути подана сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, до суду загальної юрисдикції, який ухвалив рішення, протягом одного місяця з дня встановлення обставини, що є підставою для перегляду — тобто протягом одного місяця з 13 березня 2012 року (ст. 362 ЦПКУ). Якщо інвестор — фізична особа—підприємець, юридична особа, то заява про перегляд у зв'язку з нововиявленими обставинами може бути подана до господарського суду сторонами, прокурором, третіми особами, протягом одного місяця з дня встановлення обставин, що стали підставою для перегляду судового рішення (ст. 113 ГПКУ).
3. Інвестор, який вніс кошти не в повному обсязі, зможе отримати їх у разі розірвання договору лише після 01.01.2013 р. і лише у тому випадку, якщо дію Закону № 800 не буде продовжено або лише після наступної реалізації такого об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Визнавши неконституційним положення про заборону розірвання договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, які здійснили оплату 100 % вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, КСУ залишив поза увагою існуючі обмеження відносно інвесторів, які не в повному обсязі здійснили розрахунок за цими договорами.
Таким чином, інвестори, які здійснили оплату 100 % вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, можуть розірвати договори та отримати свої кошти в будь-який час. А інвестори, які не в повному обсязі здійснили розрахунок за договорами, після їх розірвання повинні чекати, коли відбудеться реалізація об’єкта будівництва, або чекати до 01.01.2013 р., а може, й ще більше.
4. Заборона на нарахування та виплату забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення 3 % річних від простроченої суми, передбачених ст. 625 ЦКУ, також залишилась поза увагою суду.
Інвестор позбавлений прав на отримання штрафних санкцій за порушення умов договору, результатом якого є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. І тому при розірванні таких договорів інвестор можете розраховувати лише на отримання власних коштів, що були перераховані забудовнику на проведення будівництва. Відповідальність забудовника залишається мінімальною.
Наразі забудовники очікують, що більшість договорів фінансування житлового будівництва буде розриватися у судовому порядку. Однак можливість повернення коштів ставиться під питання, особливо «несумлінними» забудовниками, які заморозили будівництво об’єктів. Також складна ситуація чекає і ті будівельні компанії, які продовжують будівництво. Кошти інвесторів повністю залучені у будівництво, та у разі дострокового розірвання договорів це викличе необхідність повернення коштів, що може негативно вплинути на виконання забудовником своїх обов’язків щодо своєчасності здачі об’єктів в експлуатацію.
Таким чином, рішення № 5-рп/2012 захищає права інвесторів, а не забудовників. Визнання неконституційним положення закону про заборону розірвання договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта житлового будівництва, з одного боку, є реалізацією закріплених принципів свободи договору, рівності сторін договору (як забудовника, так і інвестора), непорушності права власності. З іншого боку, скасування мораторію на розірвання цих договорів може негативно вплинути на розвиток будівельної галузі в цілому.
