Особенности применения приобретательной давности
Владимир Лежнин, юрист
(г. Харьков, e-mail: firm_law@ukr.net)
Продолжительное пользование имуществом, в том числе и недвижимым, является основанием для признания за таким владельцем права собственности. О нюансах применения приобретательной давности, налоговых нагрузках и документальном оформлении такого узаконивания поговорим в этой статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
ЗК — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
Временное положение — Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5.
Разъяснение Минюста — разъяснение Министерства юстиции Украины «Некоторые аспекты приобретения права собственности на объекты бесхозного недвижимого имущества» от 13.10.2011 г.
Письмо ВСУ — письмо Верховного Суда Украины от 29.10.2008 г. № 19-3767/0/8-08 «О рассмотрении земельных споров».
Стандарт бухгалтерского учета — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 27.04.2000 г. № 92.
Неединичными являются случаи, когда предприятия либо отдельные лица пользуются недвижимым имуществом без правоустанавливающих документов. К таким случаям, в частности, относятся ситуации, когда:
— недвижимое имущество построено еще во времена Советского Союза и надлежащим образом не оформлено;
— прежний собственник (государственное предприятие) передал в пользование, а затем был ликвидирован;
— недвижимым имуществом не пользовался собственник (предприятие ликвидировано) и вы взялись о нем заботиться;
— вы купили недвижимое имущество у лица, не имевшего права его отчуждать;
— пользование недвижимым имуществом осуществляется на основании ордера на квартиру без последующей приватизации;
— оформление купли-продажи недвижимости распиской («домашние договоры») и т. п.
В такой ситуации вы не желаете терять такое недвижимое имущество, а стремитесь оформить законное пользование им. Как указывается в разъяснениях Минюста, если есть все основания считать, что собственник имущества продолжительное время не обнаруживает намерения признать определенную вещь своей, т. е. он согласился с ее потерей, она может быть признана собственностью фактического добросовестного собственника.
С 1 января 2011 года суд может признать право собственности на недвижимое имущество (кроме земельного участка) по приобретательной давности на основании ч. 1 ст. 344 ГКУ.
Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, транспортные средства, ценные бумаги приобретается по решению суда (ч. 4 ст. 344 ГКУ).
Условия признания права собственности по приобретательной давности
Условиями признания права собственности по приобретательной давности является добросовестное завладение чужим имуществом, продолжение открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение определенного срока.
Поэтому реализация этого права связана с соблюдением следующих условий.
1. Добросовестность завладения.
Завладение должно быть добросовестным, т. е. собственник не знал и не мог знать о том, что он владеет чужой вещью, иначе говоря, обстоятельства, в связи с которыми возникло владение чужой вещью, не вызывали ни малейшего сомнения в правомерности приобретения имущества (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 03.02.2011 г. по делу № 2/81). Поскольку фактическое владение считается правомерным, если иное не следует из закона или не установлено решением суда (ч. 3 ст. 397 ГКУ), то такое обстоятельство нет необходимости доказывать во время судебного разбирательства.
Также следует отметить, что одним из основных критериев определения законности владения имуществом и отражения его на балансе предприятия являются источники финансирования (централизованно или за собственные средства предприятия), передача предприятию во владение имущества непосредственно собственником (уполномоченным им органом) или предприятием, владеющим имуществом на праве полного хозяйственного ведения (постановление Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 21.12.2011 г. по делу № 5021/1576/2011).
В соответствии с разъяснением Минюста добросовестное владение означает, что лицо не знало и не должно было знать, что владеет вещью незаконно. Поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества.
Конечно, если имущество приобретено преступным путем — рейдерский захват, совершение сделки под воздействием насилия либо обмана и т. п., то добросовестность завладения отсутствует. Например, безвозмездная передача государственного имущества с баланса государственного учреждения на баланс другого предприятия прямо противоречит положениям ст. 5 Декрета Кабинета Министров Украины «Об управлении имуществом, имеющимся в общегосударственной собственности», т. е. является незаконной. Местный хозяйственный суд правомерно отклонил доводы истца по встречному иску, поскольку положение этой статьи не касается случаев завладения чужим имуществом незаконным путем (постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 22.11.2011 г. по делу № 11/156).
Добросовестность завладения может подтверждаться актом приема-передачи, письменным договором, распиской, свидетельским показанием и т. п.
2. Открытость владения. Указанное условие означает, что лицо не должно скрывать владение таким недвижимым имуществом (т. е. это владение без тайн). Другие лица могли знать, что этим недвижимым имуществом пользуется лицо. В каждом конкретном случае открытость устанавливается разными доказательствами (перепиской, договором о пользовании коммунальными услугами, актами, пребыванием недвижимого имущества на балансе, свидетельскими показаниями и т. п.).
3. Непрерывное владение в течение установленного законом срока.
Если вы завладели недвижимым имуществом на основании договора с собственником (например, договора аренды, ответственного хранения, лизинга и т. п.), этот договор прекратился, однако собственник после окончания срока договора не предъявил требование о его возврате, то такой срок для приобретения в собственность недвижимого имущества (в том числе земельного участка) составляет 15 лет с момента окончания срока исковой давности по договору с собственником (ч. 3 ст. 344 ГКУ).
Поскольку по общему правилу срок исковой давности составляет 3 года, то общий срок владения составляет 18 лет с момента окончания срока договора (ст. 257 ГКУ).
Если завладение произошло по другим основаниям (не на основании договора с собственником), то срок для приобретения в собственность этого имущества для недвижимого имущества составляет 10 лет с момента завладения имуществом, а для земельного участка — 15 лет с момента завладения участком (ч. 1 ст. 344 ГКУ).
При этом лицо, заявляющее о давности владения имуществом, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) данное лицо является (ч. 2 ст. 344 ГКУ). В данном случае речь идет об отношениях правопреемства, т. е. давность владения также переходит к правопреемнику вместе со всеми правами и обязанностями.
В соответствии с разъяснениями Минюста непрерывность означает, что в течение указанного в законе срока собственник не совершал действий, которые свидетельствовали бы о признании им обязанности вернуть вещь прежнему владельцу, а также ему не предъявлялся правомочным лицом иск о возврате имущества.
Правила ст. 344 ГКУ о приобретательной давности распространяются также на случаи, когда владение имуществом началось за 3 года до вступления в силу ГКУ (п. 8 Заключительных и переходных положений ГКУ). Поскольку ГКУ вступил в силу с 1 января 2004 года, нормы его ст. 344 распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2001 года, а следовательно, признать право собственности по приобретательной давности суд может не ранее 1 января 2011 года (постановление коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 20.02.2008 г.). Поэтому на сегодняшний день уже многие судебные решения приняты в пользу приобретателей.
Приобретение права собственности на земельный участок по приобретательной давности может применяться только с 1 января 2017 года, ведь ЗК вступил в силу с 01.01.2012 г. (см. п. 1 разд. IX «Заключительные положения» ЗК, а также п. 3 письма ВСУ).
К сожалению, эта норма ограничивает приобретение земельных участков на основании приобретательной давности, однако есть другой обходной путь. Так, приобретя право собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, вы должны купить такой земельный участок или право на него (аренда, суперфиций, эмфитевзис) без проведения земельных торгов (ч. 2 ст. 134 ЗК).
Какие ограничения существуют по применению приобретательной давности?
Положения о приобретательной давности не могут быть применены, если владение недвижимым имуществом осуществляется на основании каких-либо действующих (не прекратившихся) договорных обязательств (аренда, хранение, управление и т. п.) или имущество было закреплено за последним субъектом хозяйствования — собственником — на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.
Какова подсудность дел о признании права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности?
Поскольку в этом случае возникает спор о праве, то такие дела не подсудны административным судам. Если все стороны (истец, ответчик) являются хозяйствующими субъектами (физическое лицо — предприниматель, юридическое лицо, городской, сельский, поселковый совет и т. п.), то дела подсудны местному хозяйственному суду по местонахождению недвижимого имущества. Если одной из сторон (истцом или ответчиком) является физическое лицо без статуса субъекта предпринимательской деятельности, то дело подсудно местному общему суду по местонахождению недвижимого имущества.
Каков состав участников судебного процесса?
Истцом является, конечно же, лицо, желающее стать собственником имущества по приобретательной давности. Ответчиком — городской, сельский, поселковый совет, если отсутствуют какие-либо сведения о прежнем владельце. Если же в БТИ право собственности зарегистрировано за прежним владельцем, то он и является ответчиком. Желательно привлекать к участию по делу всех заинтересованных лиц и лиц, которые также претендуют на это имущество, во избежание обжалования решения суда через несколько лет.
На что обращают внимание суды при рассмотрении таких споров?
В таких категориях дел суды в первую очередь устанавливают:
— момент возникновения права собственности по приобретательной давности и срок владения;
— характер владения (добросовестное, недобросовестное);
— обстоятельства дела, по которым возникло владение спорным имуществом, и подпадает ли это владение под признаки беститульного (незаконного) владения;
— юридический статус спорного имущества, а именно является ли это имущество чужим для истца;
— лицо, являющееся собственником спорного имущества (постановление Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 15.06.2011 г. по делу № 5002-16/317-2011).
С какого момента приобретенное по приобретательной давности недвижимое имущество становится собственностью и его необходимо зачислить на баланс?
Во многих случаях такое имущество уже находится на балансе, однако, если этого не произошло, возникает необходимость зачислить его на баланс.
Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации (ч. 1 ст. 344 ГКУ).
Решение суда о признании права собственности за вами на недвижимое имущество является правоустанавливающим документом, а также основанием для регистрации права собственности на это недвижимое имущество в БТИ (Временное положение).
Приобретенные основные средства (в том числе здания, сооружения) зачисляются на баланс предприятия по первоначальной стоимости (п. 7 Стандарта бухгалтерского учета).
В связи с этим основанием зачисления на баланс является решение суда , вступившее в законную силу, и зарегистрированное в БТИ право собственности, подтверждаемое извлечением из БТИ о регистрации права собственности.
Какие налоги уплачиваются в случае приобретения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности?
Налогообложение приобретения права собственности по приобретательной давности четко не урегулировано в НКУ. Однако комплексный анализ норм НКУ дает основания для следующих выводов.
В случае приобретения права собственности по приобретательной давности юридическим лицом или физическим лицом — предпринимателем на общей системе налогообложения стоимость такого имущества включается в валовые доходы (ст. 135 НКУ).
Ставка налога с 1 января 2012 года составляет 21 % прибыли, определяемой путем уменьшения суммы доходов отчетного периода на сумму расходов отчетного налогового периода (п. 10 подразд. 4 разд. XX НКУ, п.п. 134.1.1 ст. 134 НКУ).
В случае приобретения права собственности на недвижимое имущество физическим лицом по приобретательной давности стоимость такого имущества включается в общий налогооблагаемый доход физического лица (п.п. 164.2.18 ст. 164 НКУ). Под общим налогооблагаемым доходом понимается любой доход, подлежащий налогообложению, начисленный (выплаченный, предоставленный) в пользу плательщика налога в течение отчетного налогового периода (п. 164.1 ст. 164 НКУ).
Базой налогообложения является чистый годовой налогооблагаемый доход, определяемый путем уменьшения общего налогооблагаемого дохода на суммы налоговой скидки такого отчетного года (п. 164.1 ст. 164 НКУ).
Ставка налога составляет 15 % базы налогообложения. В случае если общая сумма полученных плательщиком налога в отчетном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной заработной платы (с 01.01.2012 г. — 10730 грн.), ставка налога составляет 17 % суммы превышения с учетом уплаченного 15 % налога.
Каков момент возникновения обязанности по уплате налога на прибыль?
Как отмечалось, право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации (ч. 1 ст. 344 ГКУ).
Датой получения других доходов является дата их возникновения согласно положениям (стандартам) бухгалтерского учета (п. 137.16 ст. 137 НКУ).
Поэтому именно с даты регистрации права собственности в БТИ возникает обязанность уплатить налог на прибыль.
Действующее законодательство не устанавливает определенного срока для обращения в БТИ о регистрации права собственности на основании решения суда . Поэтому, если невыгодно регистрировать недвижимое имущество в БТИ и уплачивать налог на прибыль, можно подождать более благоприятной ситуации.
Таким образом, с 1 января 2011 года стало реальностью узаконить фактическое пользование чужим недвижимым имуществом на основании приобретательной давности. Однако перед обращением в суд следует хорошо подготовиться: проанализировать налоговую нагрузку — выбрать самый благоприятный период, проверить (или создать) необходимые условия для приобретательной давности и только после этого подавать иск, регистрировать право собственности в БТИ.
