Особливості застосування набувальної давності
Володимир Лежнін, юрист (м. Харків, e-mail: firm_law@ukr.net)
Тривале користування майном, у тому числі і нерухомим, є підставою для визнання за таким володільцем права власності. Нюанси застосування набувальної давності, податкові навантаження та документальне оформлення такого узаконення викладено у цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
ЗК — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Тимчасове положення — Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5.
Роз’яснення Мін’юсту — роз’яснення Міністерства юстиції України «Деякі аспекти набуття права власності на об’єкти безхазяйного нерухомого майна» від 13.10.2011 р.
Лист ВСУ — лист Верховного Суду України від 29 жовтня 2008 року № 19-3767/0/8-08 «Щодо розгляду земельних спорів».
Стандарт бухгалтерського обліку — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затверджене наказом Міністерства фінансів України від 27.04.2000 р. № 92.
Непоодинокими є випадки, коли підприємства чи окремі особи користуються нерухомим майном без правовстановлюючих документів. До таких випадків, зокрема, відносяться ситуації, коли:
— нерухоме майно побудоване ще за часів Радянського Союзу та належним чином не оформлено;
— колишній власник (державне підприємство) передав нерухоме майно у користування, а потім було ліквідоване;
— нерухомим майном не користувався власник (підприємство ліквідоване) і ви взялися його опікувати;
— ви купили нерухоме майно у особи, що не мала права його відчужувати;
— користування нерухомим майном здійснюється на підставі ордеру на квартиру без подальшої приватизації;
— купівлю-продаж нерухомості оформлено розпискою («домашні договори») тощо.
У такій ситуації ви не бажаєте втрачати таке нерухоме майно, а прагнете оформити законне користування ним. Як зазначається у Роз’ясненнях Мін’юсту, якщо є всі підстави вважати, що власник майна тривалий час не виявляє наміру визнати певну річ своєю, він погодився з її втратою, — вона може бути визнана власністю фактичного добросовісного володільця.
З 1 січня 2011 року суд може визнати право власності на нерухоме майно (крім земельної ділянки) за набувальною давністю на підставі ч. 1 ст. 344 ЦКУ.
Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду (ч. 4 ст. 344 ЦКУ).
Умови визнання права власності за набувальною давністю
Умовами визнання права власності за набувальною давністю є добросовісне заволодіння чужим майном, продовження відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом певного строку.
Тому реалізація цього права пов’язана із дотриманням таких умов.
1. Добросовісність володіння.
Заволодіння має бути добросовісним, тобто володілець не знав і не міг знати про те, що він володіє чужою річчю, інакше кажучи, обставини, у зв’язку з якими виникло володіння чужою річчю, не давали найменшого сумніву стосовно правомірності набуття майна (постанова Вищого господарського суду України від 03.02.2011 р. у справі № 2/81). Оскільки фактичне володіння вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду (ч. 3 ст. 397 ЦКУ), то таку обставину немає необхідності доводити під час судового розгляду.
Також слід зазначити, що одним з основних критеріїв визначення законності володіння майном і відображення його на балансі підприємства є джерела фінансування (централізоване або за власні кошти підприємства), передача підприємству у володіння майна безпосередньо власником (уповноваженим ним органом) чи підприємством, яке володіє майном на праві повного господарського відання (постанова Харківського апеляційного господарського суду від 21 грудня 2011 року у справі № 5021/1576/2011).
Відповідно до Роз’яснення Мін’юсту добросовісне володіння означає, що особа не знала і не повинна була знати, що володіє річчю незаконно. Тому встановлення добросовісності залежить від підстав набуття майна.
Звісно, якщо майно набуте злочинним шляхом — рейдерське захоплення, вчинення правочину під впливом насильства або омани тощо, то добросовісність заволодіння відсутня. Наприклад, безоплатна передача державного майна з балансу державної установи на баланс іншого підприємства прямо суперечить положенням ст. 5 Декрету Кабінету Міністрів України «Про управління майном, що є у загальнодержавній власності», тобто є незаконною. Місцевий господарський суд правомірно відхилив доводи позивача за зустрічним позовом, оскільки положення цієї статті не стосується випадків заволодіння чужим майном незаконним шляхом (постанова Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2011 р. у справі № 11/156).
Добросовісність заволодіння може підтверджуватися актом приймання-передачі, письмовим договором, розпискою, показаннями свідків тощо.
2. Відкритість володіння. Указана умова означає, що особа не повинна приховувати володіння таким нерухомим майном (тобто це володіння без таємниць). Інші особи могли знати, що цим нерухомим майном користується особа. У кожному конкретному випадку відкритість встановлюється різними доказами (листуванням, договором про користування комунальними послугами, актами, перебуванням нерухомого майна на балансі, показаннями свідків тощо).
3. Безперервне володіння протягом встановленого законом строку.
Якщо ви заволоділи нерухомим майном на підставі договору з власником (наприклад, договору оренди, відповідального зберігання, лізингу тощо), цей договір припинився, однак власник після закінчення терміну договору не пред’явив вимоги щодо його повернення, то такий строк для набуття у власність нерухомого майна (в тому числі земельної ділянки) становить 15 років з моменту закінчення терміну позовної давності за договором з власником (ч. 3 ст. 344 ЦК).
Оскільки за загальним правилом строк позовної давності становить 3 роки, то загальний строк володіння становить 18 років з моменту закінчення строку договору (ст. 257 ЦК України).
Якщо заволодіння відбулося з інших підстав (не на підставі договору з власником), то строк для набуття у власність цього майна: для нерухомого майна — 10 років з моменту заволодіння майном, а для земельної ділянки — 15 років з моменту заволодіння ділянкою (ч. 1 ст. 344 ЦК).
При цьому особа, яка заявляє про давність володіння майном, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є (ч. 2 ст. 344 ЦК). У даному випадку йдеться про відносини правонаступництва, тобто давність володіння також переходить правонаступнику разом з усіма правами та обов’язками.
Відповідно до Роз’яснень Мін’юсту безперервність означає, що протягом зазначеного в законі строку володілець не вчиняв дії, що свідчили б про визнання ним обов’язку повернути річ власнику, а також йому не пред’являвся правомочною особою позов про повернення майна.
Правила статті 344 ЦКУ про набувальну давність поширюються також на випадки, коли володіння майном почалося за 3 роки до набрання чинності ЦКУ (п. 8 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ). Оскільки ЦК України набрав чинності з 1 січня 2004 року, норми ст. 344 ЦК України поширюються на правовідносини, що виникли з 1 січня 2001 року, а отже, визнати право власності за набувальною давністю суд може не раніше 1 січня 2011 року (Ухвала колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 20 лютого 2008 року). Тому на сьогодні вже багато судових рішень винесено на користь набувачів.
Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю може застосовуватися лише з 1 січня 2017 року, адже ЗК набув чинності з 01.01.2012 р. (див. п. 1 розд. IX «Прикінцеві положення» ЗК, а також п. 3 листа ВСУ).
На жаль, ця норма обмежує набуття земельних ділянок на підставі набувальної давності, однак є інший обхідний шлях. Так, набувши права власності на нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці, ви маєте купити таку земельну ділянку або права на неї (оренда, суперфіцій, емфітевзис) без проведення земельних торгів (ч. 2 ст. 134 ЗК).
Які обмеження існують щодо застосування набувальної давності?
Положення про набувальну давність не можуть бути застосовані, якщо володіння нерухомим майном здійснюється на підставі будь-яких чинних (таких, що не припинилися) договірних зобов’язань (оренда, зберігання, управління тощо) або майно було закріплено за останнім суб’єктом господарювання — володільцем — на праві господарського відання чи оперативного управління.
Яка підсудність справ про визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю?
Оскільки в цьому випадку виникає спір про право, то такі справи не підсудні адміністративним судам. Якщо усі сторони (позивач, відповідач) є господарюючими суб’єктами (фізична особа — підприємець, юридична особа, міська, сільська, селищна рада тощо), то справи підсудні місцевому господарському суду за місцезнаходженням нерухомого майна. Якщо однією із сторін (позивачем або відповідачем) є фізична особа, без статусу суб’єкта підприємницької діяльності, то справа підсудна місцевому загальному суду за місцезнаходженням нерухомого майна.
Який склад учасників судового процесу?
Позивачем є, звісно, особа, яка бажає стати власником майна за набувальною давністю. Відповідачем — міська, сільська, селищна рада, якщо відсутні будь-які відомості про колишнього власника. Якщо ж у БТІ право власності зареєстровано за колишнім власником, то він і є відповідачем. Бажано залучати до участі у справі усіх зацікавлених осіб та осіб, які також претендують на це майно, щоб уникнути оскарження рішення суду через декілька років.
На що звертають увагу суди під час розгляду таких спорів?
У таких категоріях справ суди насамперед встановлюють:
— момент виникнення права власності за набувальною власністю та строк володіння;
— характер володіння (добросовісне, недобросовісне);
— обставини справи, за якими виникло володіння спірним майном й чи підпадає це володіння під ознаки безтитульного (незаконного) володіння;
— юридичний статус спірного майна, а саме, чи є це майно чужим для позивача;
— особу, яка є власником спірного майна (постанова Севастопольського апеляційного господарського суду від 15.06.2011 р. у справі № 5002-16/317-2011).
З якого моменту набуте за набувальною давністю нерухоме майно стає власністю та його необхідно зарахувати на баланс?
У багатьох випадках таке майно вже знаходиться на балансі, однак, якщо цього не сталося, постає необхідність зарахувати його на баланс.
Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації (ч. 1 ст. 344 ЦКУ).
Рішення суду про визнання права власності за вами на нерухоме майно є правовстановлюючим документом та є підставою для реєстрації права власності на це нерухоме майно у БТІ (Тимчасове положення).
Придбані основні засоби (в тому числі будівлі, споруди) зараховуються на баланс підприємства за первісною вартістю (п. 7 Стандарту бухгалтерського обліку).
У зв’язку з цим, підставою зарахування на баланс є рішення суду, що набрало законної сили, та зареєстроване у БТІ право власності, що підтверджується витягом із БТІ про реєстрацію права власності.
Які податки сплачуються у разі набуття права власності на нерухоме майно за набувальною давністю?
Оподаткування набуття права власності за набувальною давністю чітко не врегульоване у ПКУ. Однак комплексний аналіз норм ПКУ дає підстави для наступних висновків.
У разі набуття права власності за набувальною давністю юридичною особою або фізичною особою — підприємцем на загальній системі оподаткування , вартість такого майна включається до валових доходів (ст. 135 ПКУ).
Ставка податку з 1 січня 2012 року становить 21 % прибутку, який визначається шляхом зменшення суми доходів звітного періоду на суму витрат звітного податкового періоду (п. 10 підрозд. 4 розд. XX ПКУ, п.п. 134.1.1 ст. 134 ПКУ).
У разі набуття права власності на нерухоме майно фізичною особою за набувальною давністю, вартість такого майна включається до загального оподатковуваного доходу фізичної особи (п. 164.2.18 ст. 164 ПКУ). Під загальним оподатковуваним доходом розуміється будь-який дохід, який підлягає оподаткуванню, нарахований (виплачений, наданий) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду (п. 164.1 ст. 164 ПКУ).
Базою оподаткування є чистий річний оподатковуваний дохід, який визначається шляхом зменшення загального оподатковуваного доходу на суми податкової знижки такого звітного року (п. 164.1 ст. 164 ПКУ).
Ставка податку становить 15 % бази оподаткування. У разі якщо загальна сума отриманих платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати (з 01.01.2012 р. — 10 730 грн.), ставка податку становить 17 % суми перевищення з урахуванням сплаченого 15 % податку.
Який момент виникнення обов’язку сплати податку на прибуток?
Як зазначалося, право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації (ч. 1 ст. 344 ЦКУ).
Датою отримання інших доходів є дата їх виникнення згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку (п. 137.16 ст. 137 ПКУ).
Тому саме з дати реєстрації права власності у БТІ виникає обов’язок сплатити податок на прибуток.
Чинне законодавство не встановлює певного строку для звернення до БТІ щодо реєстрації права власності на підставі рішення суду . А тому, якщо не вигідно реєструвати нерухоме майно у БТІ та сплачувати податок на прибуток, можна почекати більш сприятливої ситуації.
Таким чином, з 1 січня 2011 року стало реальністю узаконення фактичного користування чужим нерухомим майном на підставі набувальної давності. Однак перед зверненням до суду слід добре підготуватися: проаналізувати податкове навантаження — вибрати найбільш сприятливий період, перевірити (або створити) необхідні умови для набувальної давності і лише після цього подавати позов, реєструвати право власності у БТІ.
