Сделки с незавершенкой: земельный и регистрационный аспекты

Екатерина Чурилова, консультант

Когда появляется объект незавершенного строительства или попросту незавершенка? Например, начато строительство объекта недвижимости, а средств для завершения строительства у предприятия не хватает.

Если посмотреть вокруг, то сейчас довольно много привлекательных предложений по продаже незавершенки. Кризис дает о себе знать.

И если вы решили купить или продать незавершенку, помните о законности оформления этой сделки.

В данной статье рассмотрим два аспекта: земельный и регистрационный. Каждый из этих аспектов имеет свои подводные камни, о которых желательно знать еще до сделки с объектом незавершенного строительства.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.

Временное положение № 7/5 — Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5.

Порядок № 296/5 — Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный приказом Минюста от 22.02.2012 г. № 296/5.

Сначала рассмотрим такой важный вопрос, связанный с объектом незавершенного строительства, как земля.

Земля в частной собственности. Самый лучший вариант, если земля под незавершенкой находится в частной собственности. Тогда передача прав собственности на земельный участок переходит вместе с правом собственности на незавершенку. Причем нотариус, удостоверяя право собственности на незавершенку, попросит правоустанавливающие документы на землю под незавершенкой, что прямо предусмотрено Порядком № 296/5 (подробнее об этом расскажем в подразделе «Нотариальное удостоверение сделки с незавершенкой»).

В этом случае продажа земли может быть оформлена:

— отдельным договором купли-продажи земли (т. е. по сути будет заключено два договора купли-продажи: один на незавершенку, а второй — на землю под ней)

либо

— отдельным пунктом договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, где должен быть предусмотрен переход права собственности на земельный участок.

В любом случае содержание любого из приведенных выше договоров должно излагаться с соблюдением норм ЗКУ, а для удостоверения сделки нотариусу также подается документ, подтверждающий право собственности на землю (госакт на землю, договор купли-продажи земельного участка или свидетельство о праве на наследство земельного участка).

Так, согласно ст. 132 ЗКУ договор о переходе права собственности на земельный участок должен содержать:

а) названия сторон (фамилию, имя и отчество гражданина, название юридического лица);

б) вид соглашения;

в) предмет соглашения (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);

г) документ, который подтверждает право собственности на земельный участок;

ґ) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

д) сведения об отсутствии либо наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

е) договорную цену;

є) права и обязанности сторон;

ж) кадастровый номер земельного участка;

з) момент перехода права собственности на земельный участок.

Соглашения о переходе права собственности на земельный участок подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Покупка земли гос- или коммунальной собственности под незавершенкой Получить право собственности на участок гос- или коммунальной собственности, находящийся под незавершенкой, можно купив его. Этот вопрос регулирует ст. 134 ЗКУ:

<...>

Статья 134. Обязательность продажи земельных участков государственной либо коммунальной собственности или прав на них на конкурентных принципах (земельных торгах)

1. Земельные участки государственной либо коммунальной собственности или права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных принципах (земельных торгах), кроме случаев, установленных частью второй настоящей статьи.

2. Не подлежат продаже на конкурентных принципах (земельных торгах) земельные участки государственной либо коммунальной собственности или права на них в случае:

— размещения на земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), находящихся в собственности физических или юридических лиц;

— использования земельных участков для нужд, связанных с пользованием недрами, и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями);

— использования религиозными организациями, легализированными в Украине, земельных участков под культовыми зданиями;

— строительства объектов, которое в полном объеме осуществляется за средства государственного и местных бюджетов;

— предоставления земельных участков государственным и коммунальным предприятиям, бюджетным учреждениям;

— предоставления земельных участков предприятиям, учреждениям и общественным организациям в сфере культуры и искусств (в том числе национальным творческим союзам и их членам) под творческие мастерские;

— предоставления земельных участков в аренду для реконструкции кварталов устаревшей застройки, для строительства социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен;

— размещения иностранных дипломатических представительств и консульских учреждений, представительств международных организаций согласно международным договорам Украины;

— предоставления земельного участка, выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости для обеспечения таких нужд;

— предоставления земельных участков государственной или коммунальной собственности для нужд частного партнера в рамках государственно-частного партнерства в соответствии с законом;

— предоставления земельного участка вместо выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости и возврата такого земельного участка бывшему собственнику или его наследнику (правопреемнику), если такая необходимость отпала;

— строительства, обслуживания и ремонта объектов инженерной, транспортной, энергетической инфраструктуры, объектов связи и дорожного хозяйства (кроме объектов дорожного сервиса);

— создания озелененных территорий совместного пользования;

— строительства объектов обеспечения жизнедеятельности населенных пунктов (мусороперерабатывающих объектов, очистительных сооружений, котельных, кладбищ, противоэрозийных, противооползневых и противоселевых сооружений);

— передачи гражданам земельных участков для ведения фермерского хозяйства, ведения личного крестьянского хозяйства, ведения садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), индивидуального дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, для сенокоса и выпаса скота, для огородничества;

— предоставления земельных участков лицам взамен тех, которые были выкуплены (принудительно отчуждены) для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости по решению органов государственной власти, Совета министров Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления;

— размещения инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции;

— предоставления земельного участка, выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости для обеспечения таких нужд;

— предоставления земельного участка взамен выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости и возврата такого земельного участка бывшему владельцу или его наследнику (правопреемнику), если такая необходимость отпала;

— возобновления договоров аренды земли;

— использования земельных участков для осуществления концессионной деятельности;

— передачи в аренду, концессию имущественных комплексов либо недвижимого имущества, расположенного на земельных участках государственной, коммунальной собственности;

— предоставления земельных участков в других случаях, определенных законом.

 <...>

Итак, землю гос- или коммунальной собственности под незавершенкой можно либо купить на конкурсных торгах (п. 1 ст. 134 ЗКУ), либо попасть под случаи из п. 2 ст. 134 ЗКУ.

Земельные торги проводятся в форме аукциона (ст. 135 ЗКУ). Как правило, на участок, на котором расположена «чужая» незавершенка, покупателей не бывает. Поэтому покупателю незавершенки надо просто найти конкурента на покупку земельного участка, чтобы земельные торги состоялись.

Аренда и субаренда земли гос- и коммунальной собственности под незавершенкой

Новому собственнику незавершенки нельзя рассчитывать на автоматический переход права аренды на госземлю вместе с переходом прав собственности на незавершенку. Потому что согласно ст. 102¹ ЗКУ право пользования земельным участком государственной либо коммунальной собственности не может быть отчуждено его землепользователем другим лицам.

То есть продавец расторгает договор аренды земли, а покупатель незавершенки сталкивается с необходимостью перезаключить договор аренды земли на свое имя.

Статья 134 ЗКУ (см. цитату выше) предусматривает передачу прав на землю гос- и коммунальной собственности (аренда, суперфиций) также через торги.

На практике арендатор земли под незавершенкой (он же ее продавец) направляет соответствующее предложение арендодателю земли. В свою очередь новый арендатор направляет арендодателю ходатайство об оформлении договора аренды на земучасток. Если арендодатель дает согласие, новый арендатор перезаключает договор аренды земли на свое имя.

Обратите внимание! Если в течение года такое ходатайство от нового арендатора земли не поступило, арендодатель имеет право потребовать от предыдущего арендатора арендную плату за землю за год (ч. 2 ст. 32 Закона об аренде земли).

И еще один вариант. Прежний собственник незавершенки мог заключить договор аренды земли, который прямо предусматривает право передачи зем­участка в субаренду. Если срок аренды земучастка на момент продажи незавершенки еще не истек, а договор содержит пункт о праве сдачи земли в субаренду, то прежний собственник земучастка может передать землю в субаренду новому собственнику незавершенки.

В этом случае следует помнить о существенном недостатке договора субаренды: условия договора субаренды ограничиваются условиями договора аренды и не должны ему противоречить (в том числе срок договора субаренды ограничивается сроком договора аренды).

Теперь давайте разберемся, кем является собственник незавершенки с точки зрения законодательства. Для этого обратимся к ч. 3 ст. 331 ГКУ:

ГКУ

<...>

Статья 331. Приобретение права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства

<...>

3. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом этой части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

<...>

Как видим, в ГКУ прямо говорится, что до завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования и т. д., которые были использованы в процессе строительства недвижимости. Но! Несмотря на это можно стать собственником объекта незавершенного строительства. Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на него в БТИ. И только после этой госрегистрации «собственник материалов и оборудования» становится собственником объекта незавершенного строительства и может совершать любые сделки уже с объектом незавершенного строительства, например куплю-продажу.

Процедура регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в БТИ прописана во Временном положении № 7/5.

Так, в п. 1.4 этого документа говорится, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в случае необходимости заключения сделки относительно объекта незавершенного строительства. И это совершенно логично. Пока у собственника незавершенки (а точнее материалов, оборудования и т. п.) не возникает необходимость продать, поменять или совершить другие операции с этой незавершенкой, он просто не пойдет оформлять право собственности на объект как незавершенку. Ведь изначально планируется строительство именно объекта недвижимости для каких-то целей, а в незавершенку объект превращается в силу обстоятельств, которые сложились уже по ходу строительства.

А теперь поговорим о том, как в БТИ зарегистрировать право собственности на незавершенку. Этому посвящена глава IV Временного положения № 7/5:

Временное положение № 7/5

<...>

IV. Особенности проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства

4.1. Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется регистратором БТИ в соответствии с требованиями Положения и с учетом особенностей, определенных этим разделом.

4.2. В случае проведения государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на объект незавершенного строительства к заявлению о государственной регистрации прав заявителем (заявителями) прилагаются документы, удостоверяющие право на земельный участок, и разрешение на выполнение строительных работ, их копии, документы, подтверждающие оплату за проведение государственной регистрации прав, выдачу извлечения о государственной регистрации прав и предоставление извлечения из Реестра прав, а также другие документы, определенные Положением.

4.3. При проведении государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на объект незавершенного строительства, для строительства которого не требуется разрешение на выполнение строительных работ, к заявлению о государственной регистрации прав заявителем (заявителями) прилагаются документы, удостоверяющие право на земельный участок, утвержденная проектная документация на строительство объекта градостроительства, их копии, копия документа, который в соответствии с законодательством удостоверяет факт уведомления заявителем (заявителями) инспекции государственного архитектурно-строительного контроля о начале выполнения строительных работ, на которые не требуется разрешение на выполнение строительных работ, документы, подтверждающие оплату за проведение государственной регистрации прав, выдачу извлечения о государственной регистрации прав и предоставление извлечения из Реестра прав, а также другие документы, определенные Положением.

4.4. При осуществлении следующих транзакций с объектом незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект производится в соответствии с требованиями Положения и с учетом особенностей, определенных пунктами 4.2 и 4.3 Положения.

<...>

Как видим из приведенной цитаты, в БТИ необходимо подать такой пакет документов:

— заявление о госрегистрации прав на незавершенку;

— документ о праве на землю под незавершенкой и его копию;

— разрешение на выполнение строительных работ и его копию;

— документ об оплате за проведение госрегистрации и выдачу извлечения из Реестра прав.

А если на строительство объекта не нужно было получать разрешение, то к заявлению о госрегистрации прав на незавершенку нужно приложить такие документы:

— документ о праве на землю под незавершенкой и его копию;

— утвержденную проектную документацию на строительство объекта и его копию;

— копию уведомления ГАСИ о начале выполнения строительных работ;

— документ об оплате за проведение госрегистрации и выдачу извлечения из Реестра прав собственности.

Все эти документы подаются в БТИ для подтверждения права собственности на объект незавершенного строительства. После рассмотрения этих документов БТИ выдает извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество о государственной регистрации таких прав (на украинском языке это называется «Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно»), которое среди прочих реквизитов содержит такой реквизит: «тип (призначення) об'єкта, права щодо якого підлягають державній реєстрації (житловий будинок, квартира, приміщення, об'єкт незавершеного будівництва тощо)».

Обратите внимание! Этот «Вытяг» подтверждает наличие права собственности на объект незавершенного строительства, а не на материалы и оборудование, которые были использованы при строительстве.

И еще один интересный момент. Вместе с «Вытягом» БТИ возвращает заявителю поданные им документы, на основании которых была проведена госрегистрация.

Таким образом, получив «Вытяг», собственник незавершенки может совершать любые сделки (заключать договоры) с этим объектом: продать, поменять, подарить и т. п. А для этого необходимо обратиться к нотариусу.

Сейчас нотариусы в своей работе руководствуются Порядком № 296/5. Раздел 4 главы 2 этого Порядка посвящен удостоверению договоров об отчуждении объектов незавершенного строительства.

Перечислим основные моменты, связанные с нотариальным удостоверением договоров об отчуждении незавершенки:

1) договор отчуждения объекта незавершенного строительства может быть заключен при условии, что право собственности на него зарегистрировано в БТИ (т. е. если у вас на руках есть «Вытяг» БТИ);

2) нотариус удостоверит договор при наличии таких документов: «Вытяг» БТИ, разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале выполнения строительных работ, строительный паспорт и т. п. и документ, подтверждающий право на земельный участок;

3) если вместе с правом на незавершенку к новому собственнику переходит и право на землю под этой незавершенкой, содержание договора отчуждения должно излагаться с соблюдением соответствующих норм ЗКУ, а для удостоверения сделки нотариусу также подается документ, подтверждающий право собственности на землю (госакт на землю, договор купли-продажи земельного участка или свидетельство о праве на наследство земельного участка);

4) нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения объекта незавершенного строительства, приобретенного путем приватизации, и земельного участка, на котором расположен этот объект (ст. 19 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» от 14.09.2000 г. № 1953-III). При этом нотариус разъясняет сторонам, что договор об отчуждении может быть удостоверен после завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию.

Теперь, после нотариального удостоверения до­говора об отчуждении объекта незавершенного строительства, новый собственник должен зарегистрировать в БТИ право собственности на теперь уже свой объект незавершенного строительства. А если он вместе с незавершенкой приобрел и право на землю под ней, то необходимо оформить и госрегистрацию «земельного» договора.