Операції з незавершенкою: земельний та реєстраційний аспект

Катерина Чурилова, консультант

Коли «з'являється» об'єкт незавершеного будівництва або просто незавершенка? Наприклад, розпочато будівництво об'єкта нерухомості, а коштів для завершення будівництва у підприємства бракує.

Якщо поглянути навколо, то сьогодні існує досить багато привабливих пропозицій з продажу незавершенки. Криза дається взнаки.

І якщо ви вирішили купити чи продати незавершенку, пам'ятайте про законність оформлення цього правочину.

У цій статті розглянемо два аспекти: земельний та реєстраційний. Кожен з цих аспектів має свої «підводні камені», про які бажано знати ще до укладення правочину з об'єктом незавершеного будівництва.

ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.

Тимчасове положення № 7/5 — Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5.

Порядок № 296/5 — Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Мін'юсту від 22.02.2012 р. № 296/5.

Спочатку розглянемо таке важливе питання, пов'язане з об'єктом незавершеного будівництва, як земля.

Земля у приватній власності. Найкращий варіант, якщо земля під незавершенкою перебуває у приватній власності. Тоді право власності на земельну ділянку передається разом із правом власності на незавершенку. Причому нотаріус, посвідчуючи право власності на незавершенку, попросить надати правовстановлюючі документи на землю під незавершенкою, що прямо передбачено Порядком № 296/5 (докладніше про це розповімо в підрозділі «Нотаріальне посвідчення правочину з незавершенкою»).

У цьому випадку продаж землі може бути оформлено:

— окремим договором купівлі-продажу землі (тобто, по суті, буде укладено два договори купівлі-продажу: один — на незавершенку, а другий — на землю під нею)

або

— окремим пунктом договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, де має бути передбачено перехід права власності на земельну ділянку.

У будь-якому разі зміст будь-якого з наведених вище договорів має викладатися з дотриманням норм ЗКУ, а для посвідчення правочину нотаріусу також подається документ, що підтверджує право власності на землю (держакт на землю, договір купівлі-продажу земельної ділянки або свідоцтво про право на спадщину земельної ділянки).

Так, згідно зі ст. 132 ЗКУ договір про перехід права власності на земельну ділянку має містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назву юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов'язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку.

Угоди про перехід права власності на земельну ділянку підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Купівля землі держ- або комунальної власності під незавершенкою. Отримати право власності на ділянку держ- або комунальної власності, що знаходиться під незавершенкою, можна шляхом купівлі такої ділянки. Це питання регулюється ст. 134 ЗКУ:

ЗКУ

<...>

Стаття 134. Обов'язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах)

1. Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

2. Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

— розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

— використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій);

— використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;

— будівництва об'єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;

— надання земельних ділянок державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам;

— надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;

— надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;

— розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;

— надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;

— надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;

— надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;

— будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу);

— створення озеленених територій загального користування;

— будівництва об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об'єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);

— передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;

— надання земельних ділянок особам взамін тих, що були викуплені (примусово відчужені) для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності за рішенням органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування;

— розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції;

— надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;

— надання земельної ділянки взамін викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику або його спадкоємцю (правонаступнику) у разі, якщо така потреба відпала;

— поновлення договорів оренди землі;

— використання земельних ділянок для здійснення концесійної діяльності;

— передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;

— надання земельних ділянок в інших випадках, визначених законом.

<...>

Отже, землю держ- або комунальної власності під незавершенкою можна або купити на конкурсних торгах (п. 1 ст. 134 ЗКУ), або скористатися іншими можливостями, запропонованими у п. 2 ст. 134 ЗКУ.

Земельні торги провадяться у формі аукціону (ст. 135 ЗКУ). Як правило, на ділянку, на якій розташовано «чужу» незавершенку, бажаючих не знаходиться. Тому покупцю незавершенки потрібно просто знайти «конкурента» на купівлю земельної ділянки, щоб земельні торги відбулися.

Оренда і суборенда землі держ- і комунальної власності під незавершенкою

Новому власнику незавершенки не можна розраховувати на автоматичний перехід права оренди на держземлю разом із переходом прав власності на незавершену, тому що згідно зі ст. 102¹ ЗКУ право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам.

Отже, продавець розриває договір оренди землі, а покупець незавершенки стикається з необхідністю переукласти договір оренди землі на своє ім'я.

Стаття 134 ЗКУ (див. цитату вище) передбачає передачу прав на землю держ- і комунальної власності (оренда, суперфіцій) також через торги.

На практиці орендар землі під незавершенкою (він же її продавець) надсилає відповідну пропозицію орендодавцю землі. У свою чергу, новий орендар надсилає орендодавцю клопотання про оформлення договору оренди на земельну ділянку. Якщо орендодавець дає згоду, новий орендар переукладає договір оренди землі на своє ім'я. Зверніть увагу! Якщо протягом року таке клопотання від нового орендаря землі не надійшло, орендодавець має право затребувати від «старого» орендаря орендну плату за землю за рік (ч. 2 ст. 32 Закону про оренду землі).

І ще один варіант. Колишній власник незавершенки міг укласти договір оренди землі, що прямо передбачає право передачі земельної ділянки в суборенду. Якщо строк оренди земельної ділянки на момент продажу незавершенки ще не минув, а договір містить пункт про право здаваня землі в суборенду, то колишній власник земельної ділянки може передати землю в суборенду новому власнику незавершенки.

У цьому випадку слід пам'ятати про істотний недолік договору суборенди: умови договору суб­оренди обмежуються умовами договору оренди і не повинні йому суперечити (у тому числі строк договору суборенди обмежується строком договору оренди).

Розберемося, ким є власник незавершенки з точки зору законодавства. Для цього звернемося до ч. 3 ст. 331 ЦКУ:

ЦКУ

 <...>

Стаття 331. Набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва

<...>

3. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

<...>

Як бачимо, у ЦКУ прямо вказується, що до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які було використано у процесі будівництва нерухомості. Але! Попри це, можна стати власником об'єкта незавершеного будівництва. Для цього необхідно зареєструвати право власності на нього в БТІ. І лише після цієї держреєстрації «власник матеріалів та обладнання» стає власником об'єкта незавершеного будівництва та може здійснювати будь-які операції вже з об'єктом незавершеного будівництва, наприклад, купівлю-продаж.

Процедуру реєстрації прав власності на об'єкт незавершеного будівництва у БТІ прописано в Тимчасовому положенні № 7/5.

Так, у п. 1.4 цього документа вказується, що право власності на об'єкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації в разі необхідності укладення правочину щодо об'єкта незавершеного будівництва. І це абсолютно логічно. Поки у власника незавершенки (а точніше, матеріалів, обладнання тощо) не виникає потреби поміняти або вчинити інші операції з цією незавершенкою, він просто не піде оформляти право власності на об'єкт як незавершенку. Адже спочатку планується будівництво саме об'єкта нерухомості для певних цілей, а на незавершенку об'єкт перетворюється внаслідок обставин, що склалися вже під час будівництва.

А тепер поговоримо про те, як у БТІ зареєструвати право власності на незавершенку. Цьому присвячено главу IV Тимчасового положення № 7/5:

Тимчасове положення № 7/5

<...>

IV. Особливості проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва

4.1. Державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва проводиться реєстратором БТІ відповідно до вимог Положення та з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.

4.2. У разі проведення державної реєстрації виникнення, переходу або припинення права власності на об'єкт незавершеного будівництва до заяви про державну реєстрацію прав заявником (заявниками) додаються документи, що посвідчують право на земельну ділянку, та дозвіл на виконання будівельних робіт, їх копії, документи, що підтверджують оплату за проведення державної реєстрації прав, видачу витягу про державну реєстрацію прав та надання витягу з Реєстру прав, а також інші документи, визначені Положенням.

4.3. У разі проведення державної реєстрації виникнення, переходу або припинення права власності на об'єкт незавершеного будівництва, для будівництва якого не вимагається дозвіл на виконання будівельних робіт, до заяви про державну реєстрацію прав заявником (заявниками) додаються документи, що посвідчують право на земельну ділянку, затверджена проектна документація на будівництво об'єкта містобудування, їх копії, копія документа, що відповідно до законодавства засвідчує факт повідомлення заявником (заявниками) інспекції державного архітектурно-будівельного контролю про початок виконання будівельних робіт, на які не вимагається дозвіл на виконання будівельних робіт, документи, що підтверджують оплату за проведення державної реєстрації прав, видачу витягу про державну реєстрацію прав та надання витягу з Реєстру прав, а також інші документи, визначені Положенням.

4.4. У разі здійснення наступних транзакцій з об'єктом незавершеного будівництва державна реєстрація права власності на такий об'єкт проводиться відповідно до вимог Положення та з урахуванням особливостей, визначених пунктами 4.2 та 4.3 Положення.

<...>

Як видно з наведеної цитати, до БТІ необхідно подати такий пакет документів:

— заяву про держреєстрацію прав на незавершенку;

— документ про право на землю під незавершенкою та його копію;

— дозвіл на виконання будівельних робіт і його копію;

— документ про оплату проведення держре­єстрації та видачу витягу з Реєстру прав.

А якщо на будівництво об'єкта не потрібно було отримувати дозвіл, то до заяви про держреєстрацію прав на незавершенку потрібно додати такі документи:

— документ про право на землю під незавершеною та його копії;

— затверджену проектну документацію на будівництво об'єкта та його копію;

— копію повідомлення ДАБІ про початок виконання будівельних робіт;

— документ про оплату проведення держре­єстрації та видачу витягу з Реєстру прав.

Усі ці документи подаються до БТІ для підтвердження права власності на об'єкт незавершеного будівництва. Після розгляду цих документів БТІ видає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно (далі — Витяг), який серед інших реквізитів містить такий реквізит: «тип (призначення) об'єкта, права щодо якого підлягають державній реєстрації (житловий будинок, квартира, приміщення, об'єкт незавершеного будівництва тощо)».

Зверніть увагу! Цей Витяг підтверджує наявність права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а не на матеріали та обладнання, які було використано при будівництві.

І ще один цікавий момент. Разом з Витягом БТІ повертає заявнику подані ним документи, на підставі яких було проведено держреєстрацію.

Таким чином, отримавши Витяг, власник незавершенки може здійснити будь-які правочини (укладати договори) з цим об'єктом: продати, поміняти, подарувати тощо. А для цього необхідно звернутися до нотаріуса.

Сьогодні нотаріуси у своїй роботі керуються Порядком № 296/5. Розділ 4 глави 2 цього Порядку присвячено посвідченню договорів про відчуження об'єктів незавершеного будівництва.

Перелічимо основні моменти, пов'язані з нотаріальним посвідченням договорів про відчуження незавершенки:

1) договір відчуження об'єкта незавершеного будівництва може бути укладено за умови, що право власності на нього зареєстроване в БТІ (тобто якщо у вас на руках є Витяг БТІ);

2) нотаріус посвідчить договір за наявності таких документів, як: Витяг БТІ, дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про початок виконання будівельних робіт, будівельний паспорт тощо та документ, що підтверджує право на земельну ділянку;

3) якщо разом з правом на незавершенку до нового власника переходить і право на землю під цією незавершеною, зміст договору відчуження має викладатися з дотриманням відповідних норм ЗКУ, а для посвідчення правочину нотаріусу також подається документ, що підтверджує право власності на землю (держакт на землю, договір купівлі-продажу земельної ділянки або свідоцтво про право на спадщину земельної ділянки);

4) нотаріус відмовляє у посвідченні договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва, придбаного шляхом приватизації, та земельної ділянки, на якій розташовано цей об'єкт (ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»). При цьому нотаріус роз'яснює сторонам, що договір про відчуження може бути посвідчено після завершення будівництва, введення об'єкта в експлуатацію.

А після нотаріального посвідчення договору про відчуження об'єкта незавершеного будівниц­тва новий власник має зареєструвати в БТІ право власності тепер уже на свій об'єкт незавершеного будівництва. А якщо такий власник разом з незавершенкою придбав і право на землю під нею, то необхідно оформити й держреєстрацію «земельного» договору.