В НОВЫЙ ГОД С НОВЫМИ ПРАВИЛАМИ:
О разграничении земель государственной
и коммунальной собственности
Анастасия Семененко,
юрист-аналитик
ИД «Фактор»
6 октября 2012 года Президент подписал Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по разграничению земель государственной и коммунальной собственности» от 06.09.2012 г. № 5245-VI. Этот документ в корне меняет принцип разграничения земель: с проектного — на статус «в силу закона», как он назван в пояснительной записке к принятому уже Закону. Закон № 5245 должен вступить в силу с 01.01.13 г., поэтому рассмотрим, что нас ждет в новом году.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ЗК — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
Закон № 5245 — Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по разграничению земель государственной и коммунальной собственности» от 06.09.2012 г. № 5245-VI.
Закон № 1457 — Закон Украины «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности» от 05.02.2004 г. № 1457-IV.
Закон № 858 — Закон Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858-IV.
С чего все начиналось...
Впервые принципы разграничения земель государственной и коммунальной собственности были закреплены в 2004 году в Законе № 1457. Основанием для проведения работ, связанных с разграничением земель государственной и коммунальной собственности в границах населенных пунктов, на сегодняшний день остается решение сельского, поселкового, городского совета, а за пределами населенных пунктов — решение Совета министров Автономной Республики Крым или соответствующей областной государственной администрации.
Сегодня разграничение земель государственной и коммунальной собственности должно осуществляться по проектам, которые согласно заказу соответствующих сельских, поселковых, городских советов, Совета министров Автономной Республики Крым, областных государственных администраций разрабатываются государственными и другими землеустроительными организациями. То есть до 01.01.2013 г. действует так называемый проектный принцип разграничения земель. Как показала практика, существующий проектный принцип не соответствует реалиям нашей жизни и делает невозможным его применение на практике вследствие слишком высокой стоимости изготовления проектов и чрезвычайно сложного порядка их согласования. Поэтому и возникла необходимость в изменении подходов к разграничению земель государственной и коммунальной собственности. Будем надеяться, что таким положительным изменением, которое зарекомендует себя в дальнейшем в практической жизни, и станет Закон № 5245.
Общее о Законе № 5245
С 01.01.2013 г. Закон № 5245 определяет перечень земельных участков, которые будут относиться к коммунальной собственности соответствующих территориальных громад, а также тех, которые будут находиться в государственной собственности.
Кроме того, важным моментом является то, что в основу Закона № 5245 положен отказ от разработки проектов землеустройства по разграничению земель государственной и коммунальной собственности и проведению разграничения земель государственной и коммунальной собственности по принципу «в силу закона».
Изменятся и полномочия органов, которые будут передавать земельные участки в собственность либо пользование, что является логическим продолжением автоматического разграничения земель государственной и коммунальной собственности.
Итак, Закон № 5245 обновил некоторые законы, в том числе ЗК, Закон № 858 и другие. Рассмотрим ниже наиболее значимые, по нашему мнению, изменения.
Разграничение по новым правилам...
Напомним, что сегодня ст. 6 и 7 Закона № 1457 определяют, какие именно земли при разграничении земель государственной и коммунальной собственности относятся к землям коммунальной собственности территориальных громад сел, поселков, городов, а какие — к землям государственной собственности. Также предлагаем сравнить, как изменятся составляющие этих двух перечней со вступлением в силу Закона № 5245 и какие земли «отойдут» к соответствующим территориальным громадам, а какие — к государству.
| Земли коммунальной собственности территориальных громад | |
| Согласно Закону № 1457 (ст. 7) | Согласно Закону № 5245 (п. 3 раздела II «Заключительные положения») |
| Все земли в границах населенных пунктов, кроме земель частной собственности и земель, отнесенных к государственной собственности | а) земельные участки: — на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества коммунальной собственности соответствующей территориальной громады; — находящиеся в постоянном пользовании органов местного самоуправления, коммунальных предприятий, учреждений, организаций |
| Земельные участки за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты коммунальной собственности | б) все другие земли, расположенные в границах соответствующих населенных пунктов, кроме земельных участков частной собственности и земельных участков государственной собственности, указанных в подпунктах «а» и «б» п. 4 этого раздела |
| Земли запаса, которые ранее были переданы территориальным громадам сел, поселков, городов в соответствии с законодательством Украины |
|
| Земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся общей собственностью территориальной громады и государства |
|
Как видите, оставлен главный принцип отнесения земельных участков к коммунальной собственности — расположение объектов недвижимого имущества в границах того или иного населенного пункта, конечно, кроме некоторых случаев.
| Земли государственной собственности | |
| Согласно Закону № 1457 (ст. 6) | Согласно Закону № 5245 (п. 4 раздела II «Заключительные положения») |
| 1 | 2 |
| Земельные участки, используемые для обеспечения деятельности Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, других органов государственной власти, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук | а) расположенные в границах населенных пунктов земельные участки: — на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества государственной собственности; — находящиеся в постоянном пользовании органов государственной власти, государственных предприятий, учреждений, организаций, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук; — относящиеся к землям обороны |
| Земли обороны, кроме земельных участков под объектами социально-культурного, производственного и жилого назначения | б) земельные участки, используемые Черноморским флотом Российской Федерации на территории Украины на основании международных договоров, согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины |
| Земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, подвергшиеся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы | в) земли зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, подвергшиеся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы |
| Земли под водными объектами общегосударственного значения в соответствии с законодательством Украины, а также землей под береговыми полосами водных путей, водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны объектов водного фонда общегосударственного значения за пределами населенных пунктов | г) все другие земли, расположенные за пределами населенных пунктов, кроме земельных участков частной собственности и земельных участков коммунальной собственности, указанных в подпункте «а» п. 3 этого раздела |
| Земли атомной энергетики и космической системы |
|
| Земельные участки, используемые для обеспечения деятельности Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, других органов государственной власти, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук |
|
| Земли под объектами природно-заповедного фонда и историко-культурными объектами, имеющими национальное и общегосударственное значение |
|
| Земли лесного фонда за пределами населенных пунктов |
|
| Земли под казенными предприятиями |
|
| Земельные участки, на которых расположены государственные, в том числе казенные, предприятия, хозяйственные общества, в уставных фондах которых государству принадлежат доли (акции, паи), объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты |
|
| Земельные участки, закрепленные за государственными профессионально-техническими учебными заведениями и высшими учебными заведениями государственной формы собственности |
|
Невооруженным глазом видно, что перечень земель, которые будут отнесены к землям государственной собственности, значительно сократился: либо за счет изъятия таких земель из перечня тех, которые могут находиться только в государственной собственности, либо за счет обобщения и упрощения некоторых позиций. Так, в пояснительной записке еще к проекту Закона № 5245 указывалось, что нецелесообразным является отнесение исключительно к государственной собственности земель под объектами природно-заповедного фонда и историко-культурными объектами, имеющими национальное и общегосударственное значение. В частности, изменение собственности на указанные земли никоим образом не влияет на режим их использования.
Следовательно, иначе говоря, новая процедура разграничения заключается в том, что в границах населенных пунктов коммунальной собственностью объявляются все земли, кроме земельных участков частной собственности и земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной собственности, а также пребывающие в постоянном пользовании органов государственной власти и государственных предприятий, учреждений и организаций. За пределами же населенных пунктов в государственной собственности остаются все земли, кроме земель частной собственности и земельных участков, которые на момент разграничения были предоставлены в пользование коммунальным предприятиям, учреждениям и организациям (кладбища, общественные пастбища, мусорные свалки и другие объекты коммунального хозяйства).
Предложенный механизм разграничения земель государственной и коммунальной собственности дает возможность кардинально упростить процесс разграничения и осуществить его без затрат как из местных бюджетов, так и из госбюджета.
Обращаем внимание, что со вступлением в силу Закона № 5245 государственная регистрация права государства или территориальной громады на земельные участки, указанные выше в пп. 3 и 4 раздела II Закона № 5245, будет осуществляться на основании заявления органов, передающих согласно ст. 122 ЗК земельные участки в собственность или в пользование, к которому прилагается извлечение из Государственного земельного кадастра о соответствующем земельном участке.
При этом следует отметить, что ст. 122 ЗК с 01.01.2013 г. приобретет новое содержание, что является логическим продолжением изменений в процессе разграничения земель государственной и коммунальной собственности.
Так, в частности, передача земель в собственность или пользование согласно обновленной ст. 122 ЗК будет осуществляться следующим образом:
| Орган, передающий земельные участки | Перечень земель, передаваемых в собственность или пользование |
| Сельские, поселковые, городские советы (ч. 1 ст. 122 ЗК) | Земельные участки из земель коммунальной собственности соответствующих территориальных громад для всех нужд |
| Верховная Рада Автономной Республики Крым, областные, районные советы (ч. 2 ст. 122 ЗК) | Земельные участки из соответствующих земель общей собственности территориальных громад для всех нужд |
| Районные государственные администрации на их территории (ч. 3 ст. 122 ЗК) | Земельные участки из земель государственной собственности, кроме случаев, определенных ч. 4 и 8 ст. 122 ЗК: |
| Центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в области земельных отношений и его территориальные органы (ч. 4 ст. 122 ЗК) | Земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной собственности, кроме случаев, определенных ч. 8 ст. 122 ЗК, для всех нужд |
| Областные государственные администрации на их территории (ч. 5 ст. 122 ЗК) | Земельные участки из земель государственной собственности, кроме случаев, определенных ч. 3, 4 и 8 ст. 122 ЗК, в границах городов областного значения и за пределами населенных пунктов, а также земельные участки, не входящие в состав определенного района, или в случаях, когда районная государственная администрация не создана, для всех нужд |
| Киевская и Севастопольская городские государственные администрации в пределах их территорий (ч. 6 ст. 122 ЗК) | Земельные участки из земель государственной собственности, кроме случаев, определенных ч. 4 и 8 ст. 122 ЗК, для всех нужд |
| Совет министров Автономной Республики Крым на территории Автономной Республики Крым (ч. 7 ст. 122 ЗК) | Земельные участки из земель государственной собственности, кроме случаев, определенных ч. 3, 4 и 8 ст. 122 ЗК, в границах сел, поселков, городов, не входящих в состав определенного района, и за пределами населенных пунктов для всех нужд, а также согласовывает передачу таких земель в собственность или в пользование с районными государственными администрациями на их территории для строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальной громады района (школ, заведений культуры, больниц, предприятий торговли и т. п.) |
| Кабинет Министров Украины (ч. 8 ст. 122 ЗК) | Земельные участки из земель государственной собственности — в собственность или в пользование в случаях, определенных ст. 149 ЗК, и земельные участки дна территориального моря, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной собственности в уставный капитал государственного земельного банка, который стопроцентно принадлежит государству и не подлежит приватизации |
Как видите, полномочия органов, имеющих право передавать земельные участки в собственность или пользование, значительно изменились. Также обращаем внимание, что появляется новый орган, уполномоченный передавать земли. Это центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в области земельных отношений и его территориальные органы, которые будут осуществлять передачу земельных участков только сельскохозяйственного назначения, отбирая указанные полномочия у местных государственных администраций, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций и Совета Министров Автономной Республики Крым.
Итак, Законом № 5245 предлагается оставить множественность субъектов, которые будут предоставлять в собственность или пользование одни и те же земельные участки.
А теперь вернемся к вопросу госрегистрации права государства либо территориальной громады на земельный участок. Закон № 5245 уточняет, что в случае если сведения о земельных участках, указанных в п. 3 и 4 раздела II Закона № 5245, не внесены в Государственный реестр земель, предоставление разрешения на разработку документации по землеустройству, которое является основанием для государственной регистрации таких земельных участков, а также его утверждение будут осуществляться по следующему принципу:
| в границах населенных пунктов | сельскими, поселковыми, городскими советами |
| за пределами населенных пунктов | органами исполнительной власти, которые в соответствии с законом осуществляют распоряжение такими земельными участками |
И ключевой момент Закона № 5245 — в п. 7 раздела II указывается, что со дня вступления в силу данного Закона земли государственной и коммунальной собственности в Украине считаются разграниченными. Это говорит об отсутствии необходимости дополнительных расходов из государственного и местных бюджетов на проведение разграничения, которое произойдет «в силу закона», а не по каждому проекту землеустройства. То есть Законом № 5245 предусмотрена государственная регистрация права собственности на такие земельные участки без принятия уполномоченным органом дополнительных решений. При этом отмечается, что право собственности на земельные участки государственной и коммунальной собственности, определенные в п. 3 и 4 раздела II Закона № 5245, реализуется только после государственной регистрации права собственности на соответствующий земельный участок.
О гарантиях для пользователей
Следует отметить, что Закон № 5245, кроме прочего, нормировал правоотношения, связанные с переходом права собственности на земельные участки, находящиеся в пользовании. Так, ЗК был дополнен новой ст. 1481, которая определяет условия перехода права собственности на земельные участки, находящиеся в пользовании. В частности, устанавливается обязательность уведомления всех пользователей земельных участков лицом, которое приобрело право собственности на него, о переходе собственности на земельный участок. Такой же порядок распространяется и на случаи перехода полномочий по реализации права собственности государства на земельный участок, находящийся в пользовании, от одного органа государственной власти, органа местного самоуправления, к другому.
Так, ч. 3 ст. 1481 ЗК обязывает лицо, которое приобрело право собственности на земельный участок, в течение одного месяца со дня приобретения права собственности на него уведомить об этом его пользователя. В таком уведомлении должны быть указаны:
| 1 | кадастровый номер (при наличии), место расположения и площадь земельного участка |
| 2 | наименование (для юридических лиц), фамилия, имя, отчество (для физических лиц) нового собственника |
| 3 | место жительства (местонахождение) нового собственника, его почтовый адрес |
| 4 | платежные реквизиты (в случае если законом или договором предусмотрена плата за пользование земельным участком в денежной форме) |
Уведомление должно быть направлено пользователю земельного участка заказным письмом с уведомлением о вручении или вручено ему лично под подпись.
А вот уведомление о переходе права собственности от государства к территориальной громаде или наоборот подлежит еще и опубликованию в печатных средствах массовой информации местной сферы распространения с указанием кадастрового номера, места расположения и площади земельного участка.
При этом устанавливается, что соответствующие изменения в договоры аренды, суперфиция, эмфитевзиса, сервитута, залога могут быть внесены исключительно с согласия их сторон.
Следовательно, пользователи земельными участками могут не беспокоиться по поводу грядущих изменений, поскольку договорные отношения между потенциальными новыми собственниками в соответствии с требованиями Закона № 5245 должны быть оставлены в силе.
Коротко о других изменениях
Следует обратить внимание на обновленную ч. 5 ст. 116 ЗК. Начиная с 01.01.2013 г. земельные участки, которые будут находиться в собственности либо пользовании граждан или юридических лиц, будут передаваться в собственность или пользование по решению органов исполнительной власти либо органов местного самоуправления после прекращения права собственности или пользования такими участками в порядке, определенном законом. Напомним, что в соответствии с действующей редакцией ЗК предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или в пользовании, осуществляется после его изъятия (выкупа). Несколько настораживает, что в новой редакции ч. 5 ст. 116 ЗК говорится о прекращении права собственности или пользования в соответствии с законом (что имеется в виду под «законом»?). В частности, сегодня основания и порядок прекращения права собственности (пользования) земельными участками закреплены в главе 22 ЗК.
Не менее «интересным» новшеством является то, что с 01.01.13 г. субъектами права общей собственности на земельный участок смогут быть не только граждане и юридические лица, но также государство и территориальные громады (ч. 2 ст. 86 ЗК). Напомним, что пока еще субъектами права общей собственности на землю могут быть только граждане и юридические лица.
Также Закон № 5245 закрепил правило, по которому право собственности на недвижимое имущество предприятия, учреждения, организации, находящееся в государственной и коммунальной собственности, и земельный участок, на котором они расположены, должны сочетаться в одном лице. Так, в частности, ст. 123 ЗК была дополнена новой частью (ч. 12), где предусматривается, что на основании решения о передаче здания, сооружения, другого объекта недвижимого имущества государственной собственности в коммунальную собственность принимается решение о передаче в коммунальную собственность земельного участка, на котором расположен объект передачи. На основании же решения о передаче здания, сооружения, другого объекта недвижимого имущества коммунальной собственности в государственную собственность также передается в государственную собственность земельный участок, на котором расположен объект передачи.
Кроме того, предусматривается, что в случае предоставления земельных участков государственной собственности в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям коммунальной собственности одновременно осуществляется передача земельных участков государственной собственности в коммунальную собственность и наоборот (ч. 11 ст. 123 ЗК).
Вот такие изменения ожидают нас в новом году. Конечно, в этой статье мы коснулись не всех новшеств, а только некоторых, которые могут быть интересны нашим читателям. Кроме того, считаем, что мы еще не раз вернемся к Закону № 5245, поскольку его действительно можно считать прорывом в земельной реформе.
В частности, по мнению авторов Закона № 5245, при его помощи должны быть четко определены земли и земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности. А это, в свою очередь, будет способствовать эффективному управлению территорией, регулированию налоговой базы за счет платы за землю, предотвращению конфликтных ситуаций и судебных разбирательств.
