У НОВИЙ РІК З НОВИМИ ПРАВИЛАМИ.
Про розмежування земель державної та комунальної власності
Анастасія Семененко,
юрист-аналітик
ВБ «Фактор»
6 жовтня 2012 року Президент підписав Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 р. № 5245-VI. Цей документ «у корені» змінює принципи розмежування земель: з проектного на «в силу закону», як його названо у пояснювальній записці, до прийнятого вже закону. Закон № 5245 має набрати чинності з 01.01.13 р., тож розглянемо, що очікує на нас у новому році.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЗК — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Закон № 5245 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 р. № 5245-VI.
Закон № 1457 — Закон України «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 05.02.2004 р. № 1457-IV.
Закон № 858 — Закон України «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. № 858-IV.
Із чого все починалося...
Вперше принципи розмежування земель державної та комунальної власності були закріплені в 2004 році в Законі № 1457. Підставою для проведення робіт, пов’язаних з розмежуванням земель державної та комунальної власності в межах населених пунктів, на сьогодні залишається рішення сільської, селищної, міської рад, а за межами населених пунктів — рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим або відповідної обласної державної адміністрації.
Сьогодні розмежування земель державної та комунальної власності має здійснюватися за проектами, які за замовленням відповідних сільських, селищних, міських рад, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних державних адміністрацій розробляються державними та іншими землевпорядними організаціями. Тобто до 01.01.2013 р. діє так званий проектний принцип розмежування земель. Як показала практика, існуючий проектний принцип не відповідає реаліям нашого життя і унеможливлює його застосування на практиці через надмірно високу вартість виготовлення проектів та надзвичайно складний порядок їх погодження. Тому й виникла необхідність у зміні підходів до розмежування земель державної та комунальної власності. Будемо сподіватися, що такою позитивною зміною, яка зарекомендує себе в подальшому в практичному житті, і стане Закон № 5245.
Загальне про Закон № 5245
З 01.01.2013 р. Закон № 5245 визначає перелік земельних ділянок, які належатимуть до комунальної власності відповідних територіальних громад, а які перебуватимуть у державній власності.
Крім того, важливим моментом є те, що в основу Закону № 5245 покладено відмову від розроблення проектів землеустрою щодо розмежування земель державної та комунальної власності та проведення розмежування земель державної та комунальної власності за принципом «в силу закону».
Зміняться і повноваження органів, які будуть передавати земельні ділянки у власність чи користування, що є логічним продовженням автоматичного розмежування земель державної та комунальної власності.
Отже, Закон № 5245 оновив деякі закони, в тому числі ЗК, Закон № 858 та інші. Розглянемо найбільш значущі, на нашу думку, зміни.
Розмежування за новими правилами...
Нагадаємо, що сьогодні ст. 6 та 7 Закону № 1457 визначають, які саме землі при розмежуванні земель державної та комунальної власності передаються до земель комунальної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, а які — до земель державної власності. Тож пропонуємо порівняти, як же зміняться складові цих двох переліків з набуттям чинності Законом № 5245 і які землі «відійдуть» до відповідних територіальних громад, а які — до держави.
| Землі комунальної власності територіальних громад | |
| Згідно із Законом № 1457 (ст. 7) | Згідно із Законом № 5245 (п. 3 розділу II «Прикінцеві положення») |
| усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної власності та земель, віднесених до державної власності | а) земельні ділянки: — на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади; — які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій |
| земельні ділянки за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти комунальної власності | б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок державної власності, зазначених у підпунктах «а» і «б» п. 4 цього розділу |
| землі запасу, які раніше були передані територіальним громадам сіл, селищ, міст відповідно до законодавства України |
|
| земельні ділянки, на яких розміщені об’єкти нерухомого майна, що є спільною власністю територіальної громади та держави |
|
Як бачите, залишено головний принцип віднесення земельних ділянок до комунальної власності — розташування об’єктів нерухомого майна в межах того чи іншого населеного пункту, звісно, крім певних випадків.
| Землі державної власності | |
| Згідно із Законом № 1457 (ст. 6) | Згідно із Законом № 5245 (п. 4 розділу II «Прикінцеві положення») |
| земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук | а) розташовані в межах населених пунктів земельні ділянки: — на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна державної власності; — які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; — які належать до земель оборони |
| землі оборони, крім земельних ділянок під об’єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення | б) земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України |
| земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи | в) землі зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи |
| землі під водними об’єктами загальнодержавного значення відповідно до законодавства України, а також землі під береговими смугами водних шляхів, водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони об’єктів водного фонду загальнодержавного значення за межами населених пунктів | г) усі інші землі, розташовані за межами населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок комунальної власності, зазначених у підпункті «а» п. 3 цього розділу |
| землі атомної енергетики та космічної системи |
|
| земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук |
|
| землі під об’єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об’єктами, що мають національне та загальнодержавне значення |
|
| землі лісового фонду за межами населених пунктів |
|
| землі під казенними підприємствами |
|
| земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти |
|
| земельні ділянки, закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами та вищими навчальними закладами державної форми власності |
|
Неозброєним оком видно, що перелік земель, які будуть віднесені до земель державної власності, значно скоротився: або за рахунок виключення таких земель із тих, що можуть перебувати лише у державній власності, або за рахунок узагальнення та спрощення деяких позицій. Так, наприклад, у пояснювальній записці ще до проекту Закону № 5245 зазначалося, що недоцільним є віднесення виключно до державної власності земель під об’єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об’єктами, що мають національне та загальнодержавне значення. Зокрема, зміна власності на зазначені землі жодним чином не впливає на режим їх використання.
Отже, іншими словами, нова процедура розмежування полягає в тому, що в межах населених пунктів комунальною власністю оголошуються всі землі, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, що перебувають у державній власності, а також такі, які перебувають у постійному користуванні органів державної влади та державних підприємств, установ та організацій. За межами ж населених пунктів у державній власності залишаються усі землі, крім приватної власності та земельних ділянок, які на момент розмежування були надані у користування комунальним підприємствам, установам та організаціям (кладовища, громадські пасовища, сміттєзвалища та інші об’єкти комунального господарства).
Запропонований механізм розмежування земель державної та комунальної власності дає змогу кардинально спростити процес розмежування та здійснити його без затрат як із місцевих бюджетів, так і з держбюджету.
Звертаємо увагу, що з набуттям чинності Законом № 5245 державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, зазначені у пп. 3 і 4 розділу II Закону № 5245, буде здійснюватися на підставі заяви органів, які згідно із ст. 122 ЗК передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг із Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку.
При цьому слід зазначити, що ст. 122 ЗК з 01.01.2013 р. набуде нового змісту, що є логічним продовженням змін у процесі розмежування земель державної та комунальної власності.
Так, зокрема, передача земель у власність чи користування згідно з оновленою ст. 122 ЗК буде здійснюватися:
| Орган, який передає земельні ділянки | Перелік земель, які передаються у власність чи користування |
| сільські, селищні, міські ради (ч. 1 ст. 122 ЗК) | земельні ділянки із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб |
| Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради (ч. 2 ст. 122 ЗК) | земельні ділянки з відповідних земель спільної власності територіальних громад для всіх потреб |
| районні державні адміністрації на їх території (ч. 3 ст. 122 ЗК) | земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених ч. 4 і 8 ст. 122 ЗК: — у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб; — за межами населених пунктів для: а) ведення водного господарства; б) будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо), з урахуванням вимог частини сьомої цієї статті; в) індивідуального дачного будівництва |
| центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи (ч. 4 ст. 122 ЗК) | земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених ч. 8 ст. 122 ЗК, для всіх потреб |
| обласні державні адміністрації на їх території (ч. 5 ст. 122 ЗК) | земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених ч. 3, 4 і 8 ст. 122 ЗК, у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена, для всіх потреб |
| Київська та Севастопольська міські державні адміністрації у межах їх територій (ч. 6 ст. 122 ЗК) | земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених ч. 4 і 8 ст. 122 ЗК, для всіх потреб |
| Рада міністрів Автономної Республіки Крим на території Автономної Республіки Крим (ч. 7 ст. 122 ЗК) | земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених ч. 3, 4 і 8 ст. 122 ЗК, у межах сіл, селищ, міст, що не входять до складу певного району, та за межами населених пунктів для всіх потреб, а також погоджує передачу таких земель у власність або у користування районними державними адміністраціями на їх території для будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо) |
| Кабінет Міністрів України (ч. 8 ст. 122 ЗК) | земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у випадках, визначених ст. 149 ЗК, та земельні ділянки дна територіального моря, а також земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності до статутного капіталу державного земельного банку, який стовідсотково належить державі та не підлягає приватизації |
Як бачите, повноваження органів, які мають право передавати земельні ділянки у власність чи користування, значно змінилися. Також звертаємо увагу, що з’являється новий орган, уповноважений передавати землі. Це центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи, які будуть здійснювати передачу земельних ділянок лише сільськогосподарського призначення, відбираючи зазначені повноваження у місцевих державних адміністрацій, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій та Ради Міністрів Автономної Республіки Крим.
Отже, Законом № 5245 пропонується залишити множинність суб’єктів, які надаватимуть у власність чи в користування одні й ті ж земельні ділянки.
А тепер повернемося до питання держреєстрації права держави чи територіальної громади на земельну ділянку. Закон № 5245 уточнює, що у разі якщо відомості про земельні ділянки, зазначені у пп. 3 і 4 розділу II Закону № 5245, не внесені до Державного реєстру земель, надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для державної реєстрації таких земельних ділянок, а також її затвердження буде здійснюватися за таким принципом:
| у межах населених пунктів | сільськими, селищними, міськими радами |
| за межами населених пунктів | органами виконавчої влади, які відповідно до закону здійснюють розпорядження такими земельними ділянками |
І ключовий момент Закону № 5245 — в п. 7 розділу II зазначається, що з дня набрання чинності цим Законом землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими. Це говорить про відсутність потреби у додаткових витратах з державного та місцевих бюджетів на проведення розмежовування, яке відбудеться «в силу закону», а не за кожним проектом землеустрою. Тобто Законом № 5245 передбачено державну реєстрацію права власності на такі земельні ділянки без прийняття уповноваженим органом додаткових рішень. При цьому зазначається, що право власності на земельні ділянки державної та комунальної власності, визначені у пп. 3 і 4 розділу II Закону № 5245, реалізується лише після державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку.
Про гарантії для користувачів
Слід зазначити, що Закон № 5245, крім іншого, унормував правовідносини, пов’язані з переходом права власності на земельні ділянки, які перебувають у користуванні. Так, ЗК було доповнено новою ст. 1481, яка визначає умови переходу права власності на земельні ділянки, що перебувають у користуванні. Зокрема, встановлюється обов’язковість повідомлення всіх користувачів земельних ділянок особою, яка набула право власності на неї, про перехід власності на земельну ділянку. Такий же порядок поширюється і на випадки переходу повноважень з реалізації права власності держави на земельну ділянку, яка перебуває у користуванні, від одного органу державної влади, органу місцевого самоврядування, до іншого.
Так, ч. 3 ст. 1481 ЗК зобов’язує особу, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї повідомити про це її користувачів. У такому повідомленні мають бути зазначені:
| 1 | кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площа земельної ділянки |
| 2 | найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника |
| 3 | місце проживання (знаходження) нового власника, його поштова адреса |
| 4 | платіжні реквізити (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі) |
Повідомлення має бути надіслане користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
А от повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає ще й опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки.
При цьому встановлюється, що відповідні зміни до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, сервітуту, застави можуть бути внесені виключно за згодою їх сторін.
Отже, користувачі земельними ділянками можуть не перейматися майбутніми змінами, оскільки договірні відносини між потенційними новими власниками відповідно до вимог Закону № 5245 мають бути залишені в силі.
Коротко про інші зміни
Слід звернути увагу на оновлену ч. 5 ст. 116 ЗК. Починаючи з 01.01.2013 р. земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, будуть передаватися у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом. Нагадаємо, що відповідно до діючої редакції ЗК надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться після її вилучення (викупу). Дещо насторожує, що в новій редакції ч. 5 ст. 116 ЗК говориться про припинення права власності чи користування відповідно до закону (що мається на увазі під «законом»?). Зокрема, сьогодні підстави та порядок припинення права власності (користування) земельними ділянками закріплено в главі 22 ЗК.
Не менш «цікавим» нововведенням є те, що з 01.01.13 р. суб’єктами права спільної власності на земельну ділянку зможуть бути не лише громадяни та юридичні особи, а також держава та територіальні громади (ч. 2 ст. 86 ЗК). Нагадаємо, що поки що суб’єктами права спільної власності на землю можуть бути лише громадяни та юридичні особи.
Також Закон № 5245 закріпив правило, за яким право власності на нерухоме майно, підприємства, установи, організації, що перебувають в державній та комунальній власності, та земельну ділянку, на якій вони розміщені, мають поєднуватись в одній особі. Так, зокрема, ст. 123 ЗК було доповнено новою частиною (ч. 12), яка передбачає, що на підставі рішення про передачу будівлі, споруди, іншого об’єкта нерухомого майна державної власності у комунальну власність приймається рішення про передачу у комунальну власність земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт передачі. На підставі ж рішення про передачу будівлі, споруди, іншого об’єкта нерухомого майна комунальної власності у державну власність також передається у державну власність земельна ділянка, на якій розміщений об’єкт передачі.
Крім того передбачається, що у разі надання земельних ділянок державної власності у постійне користування підприємствам, установам, організаціям комунальної власності одночасно здійснюється передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність і навпаки (ч. 11 ст. 123 ЗК).
Ось такі зміни очікують на нас в новому році. Звісно, в цій статті ми торкнулися не всіх нововведень, а лише деяких, які можуть бути цікавими для наших читачів. Крім того, вважаємо, що ми ще не раз повернемося до Закону № 5245, оскільки його дійсно можна вважати проривом у земельній реформі.
Зокрема, на думку авторів Закону № 5245, за його допомогою має бути чітко визначено землі та земельні ділянки, які перебувають у державній та комунальній власності. А це в свою чергу сприятиме ефективному управлінню територією, регулюванню податкової бази за рахунок плати за землю, уникненню конфліктних ситуацій та судових розглядів.
