ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ К САМОСТРОЯМ, ТЕПЕРЬ РАСШИРЕН
Яна Брусенцова,
юрист-аналитик ИД «Фактор»
Минрегион приказом от 09.08.2012 г. № 4041 внес изменения в Инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Этим документом был расширен перечень объектов, не относящихся к самовольному строительству, в частности, для: домов усадебного типа, дачных и садовых домов; квартир многоквартирных жилых домов, общежитий, а также для общественных и производственных зданий (помещений).
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Инструкция — Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001 г. № 127.
Приказ № 404 — приказ Минрегиона «О внесении изменений в пункт 3.2 раздела 3 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» от 09.08.2012 г. № 404.
Приказ № 174 — приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Об утверждении Правил определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1-2000)» от 27.08.2000 г. № 174.
Порядок — Порядок размещения временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности, утвержденный приказом Минрегиона от 21.10.2011 г. № 244.
КоАП — Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.
Закон № 3038 — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.
1 Текст документа см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2012, № 20, с. 5—8.
Общая информация
Напомним, что Инструкция — это нормативно-правовой документ, определяющий порядок и методику проведения технической инвентаризации построенных (реконструированных) зданий, вспомогательных зданий и сооружений. Целью проведения такой инвентаризации являются определение фактической площади и объема (относительно проектных) построенных (реконструированных) зданий, вспомогательных зданий и сооружений; обследование и оценка технического состояния имеющихся объектов и установление их стоимости.
Как помните, техническую инвентаризацию вновь построенных (реконструированных) и имеющихся объектов выполняют за счет заказчиков коммунальные предприятия — бюро технической инвентаризации.
Так, п. 3.1 Инструкции предусматривается, что технической инвентаризации подлежат объекты (их перечень приведен в разделе 2 Инструкции) всех форм собственности, расположенные на земельных участках (по отдельным почтовым адресам) независимо от того, построены они по соответственно оформленным документам или самовольно:
— дома, включая пристройки и надстройки;
— общественные и производственные здания;
— хозяйственные здания и сооружения;
— встроенные и отдельно расположенные защитные сооружения.
Обратите внимание: в соответствии с требованиями Инструкции обнаруженные самовольно построенные дома или пристройки к домам, хозяйственные здания (пристройки), торговые, хозяйственные киоски и павильоны, металлические гаражи подлежат технической инвентаризации с включением их в плановые и другие материалы. То есть независимо от того, построен объект на правовых основах или нет, он все равно должен быть внесен в соответствующие документы.
Кроме того, предусматривается, что при выявлении самовольного строительства бюро технической инвентаризации обязано уведомить об этом местные органы государственной исполнительной власти либо органы местного самоуправления.
А теперь напомним, что же является самовольным строительством — это жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы, либо надлежащим образом утвержденного проекта, либо с существенными нарушениями строительных норм и правил. Но это общее правило, по которому объекты строительства (конечно, построенные с нарушением указанных требований) должны быть отнесены к самостроям. В то же время можно говорить об исключениях из этого правила, которые закреплены в Инструкции. Рассмотрим их подробнее.
Об «исключениях из правила» в соответствии с Инструкцией
Итак, кроме того, что Инструкция устанавливает порядок и методику проведения технической инвентаризации, этот документ еще и определяет перечень объектов и работ, не считающихся самовольным строительством, закрепленный в п. 3.2 раздела 3 Инструкции. И именно в этот пункт были внесены изменения согласно приказу № 404.
Сразу отмечу, что перечень объектов, не относящихся к самовольному строительству, был значительно расширен.
Так, теперь не считаются самовольным строительством:
| для домов усадебного типа, дачных и садовых домов: | |
| 1 | возведение на земельном участке временных зданий и сооружений (независимо от наличия фундамента), навесов, беседок, палаток, накрытия, лестниц, эстакад, летних душевых, теплиц, скважин, колодцев, люфт-клозетов, уборных, выгребных ям, замощений, заборов, открытых бассейнов и бассейнов с накрытием облегченной конструкции, погребов, входов в погреба, подпорных стен, ворот, калиток, приямков, веранд, тамбуров, нежилых пристроек, террас, крылец, бань, саун, хлевов, гаражей, летних кухонь и т. п. |
| 2 | перестановка санитарно-технического оборудования в пределах назначения помещений, установка сантехнических и инженерных приборов в помещениях нежилого назначения |
| 3 | объединение помещений кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую, устройство мансардных помещений в пределах пространства чердаков здания (при общей долевой собственности с согласия всех совладельцев) |
| 4 | устройство или закрытие дверных (оконных) проемов во внутренних некапитальных стенах, увеличение либо уменьшение жилой или вспомогательной площади за счет демонтажа или устройства перегородок (без нарушения капитальных несущих стен, несущих конструкций, опор, балок), кладовых, утепления и отделки стен |
| 5 | остекление балконов, лоджий, веранд, террас, кроме зданий, внесенных в Государственный реестр недвижимых достопримечательностей Украины, замена материала стен домов, хозяйственных зданий без увеличения размера фундамента и поверхностности |
| 6 | изменение назначения хозяйственных зданий |
| 7 | индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, построенные до 5 августа 1992 года |
Как видите, Минрегион учел требования сегодняшнего дня, что является положительным моментом. Инструкция уже давно требовала изменений, которые были бы направлены на упрощение и удешевление оформления документов после проведения определенных работ и относительно отдельных объектов. Так, в частности, теперь можно надеяться на то, что возведение, например, летней кухни без разрешительных на то документов не будет считаться самостроем и соответственно не повлечет за собой уплату штрафных санкций, предусмотренных ст. 96 КоАП. Но так ли это? Честно говоря, дать однозначный ответ на этот вопрос сегодня еще трудно. Необходимо подождать, пока обновленная Инструкция пройдет испытание временем. Ведь если не учитывать новую редакцию п. 3.2 Инструкции, можно было бы с уверенностью утверждать, что строитель летней кухни был бы привлечен к административной ответственности, по крайней мере согласно ч. 5 ст. 96 КоАП (за выполнение строительных работ без уведомления о начале выполнения указанных работ).
Также обращаем внимание читателей, что указанный выше перечень в новой редакции не содержит позицию «кроме малых архитектурных форм (далее — МАФы)для осуществления предпринимательской деятельности», тождественную ранее имевшейся позиции 1 приведенной выше таблицы. Напомним, что со вступлением в силу Закона № 3038 МАФы были трансформированы во временные сооружения торгового, бытового, социально-культурного или другого назначения для осуществления предпринимательской деятельности (далее — временное сооружение).
Согласно ч. 2 ст. 28 Закона № 3038 временное сооружение — это одноэтажное сооружение, изготавливаемое из облегченных конструкций с учетом основных требований к сооружениям, определенных техническим регламентом строительных изделий, зданий и сооружений, и устанавливаемое временно, без устройства фундамента. Идентичное понятие закреплено и в п. 1.3 Порядка.
Кроме того, в Порядке выделяются стационарные временные сооружения — сооружения, имеющие закрытое помещение для временного пребывания людей и по внешнему контуру площадь до 30 кв. м (п. 1.4 Порядка).
А вот в приказе № 174 существует более обобщающее понятие — «временные здания и сооружения», к которым относятся производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для выполнения строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства, которые специально строятся или приспосабливаются на период строительства.
С учетом изложенного выше появляются подозрения, что могут возникнуть противоречия относительно того, какие же именно временные сооружения имеются в виду в Инструкции?
Также теперь не считаются самовольным строительством:
| для квартир многоквартирных жилых домов, общежитий: | |
| 1 | перепланировки, связанные с увеличением жилой или подсобной площади за счет демонтажа либо устройства перегородок без нарушения капитальных несущих стен, несущих конструкций, опор, балок за счет площадей коридоров и вспомогательных помещений |
| 2 | увеличение площади уборной за счет объединения ванной комнаты с уборной или коридором либо другим подсобным помещением |
| 3 | устройство или закрытие дверных (оконных) проемов во внутренних некапитальных стенах; устройство перегородок в подсобных помещениях |
| 4 | демонтаж или устройство шкафов, антресолей, кладовых |
| 5 | демонтаж каминов, печурок, печей (без перекрытия вентиляционных шахт, дымоходов) |
| 6 | демонтаж или устройство перегородок между помещениями кухни и жилой комнаты |
| 7 | уменьшение площадей за счет утепления, отделки стен |
| 8 | перестановка инженерного и сантехнического оборудования в пределах назначенных помещений |
| 9 | остекление балконов и лоджий, кроме зданий, внесенных в Государственный реестр недвижимых достопримечательностей Украины |
Перечень самостроев в рамках указанной выше категории был расширен, но незначительно. Особого внимания заслуживает то, что из предыдущего перечня было исключено ограничение относительно крупнопанельных домов. Так, отныне перепланировки, связанные с увеличением жилой или подсобной площади за счет демонтажа либо устройства перегородок, можно проводить и в крупнопанельных домах.
Кроме того, приказ № 404 выделил перечень объектов, не являющихся самовольным строительством:
| для общественных и производственных зданий (помещений): | |
| 1 | перепланировки, связанные с изменением общей, основной и вспомогательной площади за счет демонтажа и устройства перегородок (без нарушения несущих конструкций) |
| 2 | увеличение либо уменьшение площади за счет демонтажа или устройства перегородок (без нарушения несущих стен, несущих конструкций, опор, балок), кладовых, утепления и отделки стен |
| 3 | увеличение либо уменьшение площади за счет демонтажа печей, печек, каминов (без перекрытия вентиляционных шахт, дымоходов) |
| 4 | возведение на земельном участке временных хозяйственных зданий и сооружений (независимо от наличия фундамента), навесов, беседок, тамбуров, террас, веранд, палаток, накрытия, лестниц, эстакад, летних душевых, теплиц, скважин, колодцев, люфт-клозетов, уборных, выгребных ям, замощений, заборов, ворот, калиток, открытых бассейнов и с накрытием облегченной конструкции, погребов, крылец и т. п. |
| 5 | изменение назначения непроизводственных помещений |
| 6 | устройство либо закрытие оконных или дверных проемов во внутренних некапитальных стенах |
| 7 | устройство помещений в пределах пространства чердаков здания |
| 8 | перестановка оборудования в пределах назначения помещений |
| 9 | устройство вспомогательных помещений санузлов, душевых, ванных |
| 10 | изменение назначения хозяйственных зданий |
| 11 | замена материала части стен без увеличения размера фундамента |
| 12 | остекление балконов и лоджий, кроме зданий, внесенных в Государственный реестр недвижимых достопримечательностей Украины |
И напоследок нужно сказать о том, что приказ № 404 определил перечень работ, которые должны выполняться только при наличии соответствующей разрешительной документации. Это, в частности, работы по перепланировке и переоборудованию, к которым относятся:
| 1 | увеличение площади санузлов за счет жилых помещений |
| 2 | объединение лоджий и балконов с помещениями путем демонтажа наружных стен, окон, дверей или части подоконника стены для устройства прохода |
| 3 | перенос на лоджии и балконы приборов системы централизованного отопления |
| 4 | объединение каких-либо помещений по вертикали с полным или частичным демонтажем этажных перекрытий |
| 5 | демонтаж, перекрытие либо устройство вентиляционных шахт, дымоходов |
| 6 | утепление полов путем подключения к системе централизованного отопления здания |
| 7 | демонтаж звукоизоляции основы пола |
| 8 | устройство новых и расширение существующих балконов и лоджий |
| 9 | изменение функционального назначения помещений в многоквартирном жилом доме |
Итак, в зависимости от того, какие будут проводиться работы, для их начала необходимо было получить тот или иной разрешительный документ. Приведенный выше перечень касается только работ по проведению перепланировки и переоборудования, порядок осуществления которых, как правило, содержится в утвержденных местными советами локальных нормативно-правовых актах. Следовательно, чтобы узнать об «азах» для начала таких работ, прежде всего необходимо ознакомиться с соответствующими местными решениями. Также будут полезны соответствующие государственно-строительные нормы.
Подробнее о перепланировке и переоборудовании жилых помещений рассказывалось в наших статьях «Перепланируем жилые помещения» // «СБ», 2012, № 1, с. 27; «Является ли перепланировка строительством?» // «СБ», 2012, № 6, с. 36; «О перепланировке» //«СБ», 2012, № 4, с. 47.
