ПЕРЕЛІК ОБ’ЄКТІВ, ЩО НЕ НАЛЕЖАТЬ ДО САМОБУДІВ, ТЕПЕР РОЗШИРЕНО
Яна Брусенцова,
юрист-аналітик
ВБ «Фактор»
Мінрегіон наказом від 09.08.2012 р. № 4041 вніс зміни до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Цим документом був розширений перелік об’єктів, що не належать до самочинного будівництва, зокрема, для: будинків садибного типу, дачних та садових будинків; квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків, а також для громадських та виробничих будівель (приміщень).
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Інструкція — наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України «Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» від 24.05.2001 р. № 127.
Наказ № 404 — наказ Мінрегіону «Про внесення змін до пункту 3.2 розділу 3 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» від 09.08.2012 р. № 404.
Наказ № 174 — наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України «Про затвердження Правил визначення вартості будівництва (ДБН Д.1.1-1-2000)» від 27.08.2000 р. № 174.
Порядок — Порядок розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, затверджений наказом Мінрегіону від 21.10.2011 р. № 244.
КпАП — Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.
Закон № 3038 — Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.
1 Текст до цього документа див. у «ББ», 2012, № 20, с. 5—8.
Загальна інформація
Нагадаємо, що Інструкція — це нормативно-правовий документ, який визначає порядок та методику проведення технічної інвентаризації збудованих (реконструйованих) будинків, допоміжних будівель та споруд. Метою проведення такої інвентаризації є визначення фактичної площі та обсягу (щодо проектних) збудованих (реконструйованих) будинків, допоміжних будівель та споруд; обстеження та оцінки технічного стану наявних об’єктів та встановлення їх вартості.
Як пам’ятаєте, технічну інвентаризацію новозбудованих (реконструйованих) та наявних об’єктів виконують за рахунок замовників комунальні підприємства — бюро технічної інвентаризації.
Так, п. 3.1 Інструкції передбачається, що технічній інвентаризації підлягають об’єкти (їх перелік наведений у розділі 2 Інструкції) всіх форм власності, розташовані на земельних ділянках (за окремими поштовими адресами), незалежно від того, побудовані вони за відповідно оформленими документами чи самочинно:
— будинки, включаючи прибудови та надбудови;
— громадські та виробничі будинки;
— господарські будівлі та споруди;
— вбудовані та окремо розташовані захисні споруди.
Зверніть увагу: відповідно до вимог Інструкції виявлені самочинно збудовані будинки або прибудови до будинків, господарські будівлі (прибудови), торговельні, господарські кіоски та павільйони, металеві гаражі підлягають технічній інвентаризації з включенням їх у планові та інші матеріали. Тобто незалежно від того, побудований об’єкт на правових підставах чи ні, його все одно має бути внесено до відповідних документів.
Крім того, передбачається, що при виявленні самочинного будівництва бюро технічної інвентаризації зобов’язане повідомити про це місцеві органи державної виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування.
А тепер нагадаємо, що ж є самочинним будівництвом — це житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Але це загальне правило, за яким об’єкти будівництва (які, звісно, побудовані з порушенням зазначених вимог) мають бути віднесені до самобудів. У той же час, можна говорити про винятки з цього правила і закріплені вони в Інструкції. Тож поговоримо про них детальніше.
Про «винятки з правила» відповідно
до Інструкції
Отже, крім того, що Інструкція встановлює порядок та методику проведення технічної інвентаризації, цей документ ще й визначає перелік об’єктів та робіт, які не вважаються самочинним будівництвом. Його закріплено в п. 3.2 розділу 3 Інструкції. І саме в цей пункт були внесені зміни згідно з Наказом № 404.
Одразу зазначу, що перелік об’єктів, які не належать до самочинного будівництва, було значно розширено.
Так, наприклад, тепер не вважається самочинним будівництвом:
| для будинків садибного типу, дачних та садових будинків: | |
| 1 | зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд (незалежно від наявності фундаменту), навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям полегшеної конструкції, погребів, входів у погреби, підпірних стін, воріт, хвірток, приямків, веранд, тамбурів, нежитлових прибудов, терас, ґанків, бань, саун, хлівів, гаражів, літніх кухонь тощо |
| 2 | перестановка санітарно-технічного обладнання в межах призначення приміщень, установка сантехнічних та інженерних приладів у приміщеннях нежитлового призначення |
| 3 | об’єднання приміщень кухні і житлової кімнати в єдину кухню-їдальню, улаштування мансардних приміщень в межах простору горищ будинку (при спільній частковій власності за згодою всіх співвласників) |
| 4 | улаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх не капітальних стінах, збільшення або зменшення житлової або допоміжної площі за рахунок демонтування або влаштування перегородок (без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення і оздоблення стін |
| 5 | засклення балконів, лоджій, веранд, терас, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України, заміна матеріалу стін будинків, господарських будівель без збільшення розміру фундаменту та поверховості |
| 6 | зміна призначення господарських будівель |
| 7 | індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них побудовані до 5 серпня 1992 року |
Як бачите, Мінрегіном були враховані вимоги сьогодення, що є позитивним моментом. Інструкція вже давно вимагала змін, які були б спрямовані на спрощення і здешевлення оформлення документів після проведення певних робіт і щодо окремих об’єктів. Так, зокрема, можна тепер сподіватися на те, що зведення, наприклад, літньої кухні без дозвільних на те документів не буде вважатися самобудом і відповідно — не потягне за собою сплати штрафних санкцій, передбачених ст. 96 КпАП. Та чи так це? Чесно кажучи, дати однозначну відповідь на це запитання сьогодні ще важко. Необхідно зачекати, поки оновлена Інструкція пройде випробовування часом. Адже, якщо не враховувати нову редакцію п. 3.2 Інструкції, можна було б з упевненістю стверджувати, що забудовника літньої кухні було б притягнуто до адміністративної відповідальності щонайменше відповідно до ч. 5 ст. 96 КпАП (за виконання будівельних робіт без повідомлення про початок виконання зазначених робіт).
Також звертаємо увагу читачів, що зазначений вище перелік у новій редакції не містить позиції — «крім малих архітектурних форм (далі — МАФи) для провадження підприємницької діяльності», що містився в попередній редакції позиції 1 наведеної вище таблиці. Нагадаємо, що з набуттям чинності Законом № 3038 МАФи були трансформовані в тимчасові споруди торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності (далі — тимчасова споруда).
Згідно з ч. 2 ст. 28 Закону № 3038 тимчасова споруда — це одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту. Ідентичне поняття закріплене і в п. 1.3 Порядку.
Крім того, в Порядку виокремлюються стаціонарні тимчасові споруди — споруда, яка має закрите приміщення для тимчасового перебування людей і по зовнішньому контуру площу до 30 кв. м (п. 1.4 Порядку).
А от у Наказі № 174 існує більш узагальнююче поняття — «тимчасові будівлі і споруди», до яких належать виробничі, складські, допоміжні, житлові і громадські будівлі і споруди, необхідні для виконання будівельно-монтажних робіт і обслуговування працівників будівництва, які спеціально будуються або пристосовуються на період будівництва.
Ураховуючи зазначене вище є підозри, що можуть виникнути суперечності щодо того, які ж саме тимчасові споруди маються на увазі в Інструкції?
Також тепер на вважаються самочинним будівництвом:
| для квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків: | |
| 1 | перепланування, пов’язані зі збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу або влаштування перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок за рахунок площ коридорів та допоміжних приміщень |
| 2 | збільшення площі вбиральні за рахунок об’єднання ванної кімнати з вбиральнею чи коридором або іншим підсобним приміщенням |
| 3 | влаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах; влаштування перегородок у підсобних приміщеннях |
| 4 | демонтування або влаштування шаф, антресолей, комор |
| 5 | демонтування камінів, грубок, печей (без перекривання вентиляційних шахт, димоходів) |
| 6 | демонтування або влаштування перегородок між приміщеннями кухні і житлової кімнати |
| 7 | зменшення площ за рахунок утеплення, оздоблення стін |
| 8 | перестановка інженерного та сантехнічного обладнання в межах призначених приміщень |
| 9 | засклення балконів та лоджій, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України |
Перелік самобудів у межах зазначеної вище категорії було розширено, але незначно. Особливої уваги заслуговує те, що з попереднього переліку було виключено обмеження щодо великопанельних будинків. Так, відтепер перепланування, пов’язані зі збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу або влаштування перегородок можна проводити і в великопанельних будинках.
Крім того, Наказ № 404 виокремив перелік об’єктів, які не є самочинним будівництвом:
| для громадських та виробничих будівель (приміщень): | |
| 1 | перепланування, пов’язані зі зміною загальної, основної та допоміжної площі за рахунок демонтування та влаштування перегородок (без порушення несучих конструкцій) |
| 2 | збільшення або зменшення площі за рахунок демонтування чи влаштування перегородок (без порушення несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення і оздоблення стін |
| 3 | збільшення або зменшення площі за рахунок демонтування печей, грубок, камінів (без перекривання вентиляційних шахт, димоходів) |
| 4 | зведення на земельній ділянці тимчасових господарських будівель та споруд (незалежно від наявності фундаменту), навісів, альтанок, тамбурів, терас, веранд, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, воріт, хвірток, відкритих басейнів та із накриттям полегшеної конструкції, погребів, ганків тощо |
| 5 | зміна призначень невиробничих приміщень |
| 6 | улаштування чи закриття віконних або дверних прорізів у внутрішніх не капітальних стінах |
| 7 | улаштування приміщень у межах простору горищ будинку |
| 8 | перестановка обладнання в межах призначення приміщень |
| 9 | влаштування допоміжних приміщень санвузлів, душових, ванних |
| 10 | зміна призначення господарських будівель |
| 11 | заміна матеріалу частини стін без збільшення розміру фундаменту |
| 12 | засклення балконів і лоджій, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України |
І наостанок слід сказати про те, що Наказ № 404 визначив перелік робіт, які мають виконуватися лише за наявності відповідної дозвільної документації. Це, зокрема, роботи з перепланування та переобладнання, до яких належать:
| 1 | збільшення площі санвузлів за рахунок житлових приміщень |
| 2 | об’єднання лоджій та балконів з приміщеннями шляхом демонтування зовнішніх стін, вікон, дверей або підвіконної частини стіни для влаштування проходу |
| 3 | перенесення на лоджії і балкони приладів системи централізованого опалення |
| 4 | об’єднання будь-яких приміщень по вертикалі з повним або частковим демонтуванням поверхових перекриттів |
| 5 | демонтування, перекривання або влаштування вентиляційних шахт, димоходів |
| 6 | утеплення підлог шляхом підключення до системи централізованого опалення будинку |
| 7 | демонтування звукоізоляції основи підлоги |
| 8 | улаштування нових і розширення існуючих балконів і лоджій |
| 9 | зміна функціонального призначення приміщень в багатоквартирному житловому будинку |
Отже, залежно від того, які будуть проводитися роботи, для їх початку необхідно буде отримати той чи інший дозвільний документ. Наведений вище перелік стосується лише робіт з проведення перепланування та переобладнання, порядок проведення яких, як правило, міститься в затверджених місцевими радами локальних нормативно-правових актах. Отже, щоб дізнатися про «ази» початку таких робіт перш за все необхідно ознайомитися з відповідними місцевими рішеннями. Також у нагоді стануть відповідні державно-будівельні норми.
Більш детально про перепланування та переобладнання житлових приміщень ідеться в наших статтях «Переплануємо житлові приміщення» // «ББ», 2012, № 1, с. 27; «Чи є перепланування будівництвом?» // «ББ», 2012, № 6, с. 36; «Про перепланування» // «ББ», 2012, № 4, с. 47.
