Новая процедура государственной регистрации вещных прав на недвижимое ИМУЩЕСТВО
Владислава Лежнина, юрист
(г. Харьков, e-mail: firm_law@ukr.net)
С 1 января 2013 года произойдет упрощение процедуры государственной регистрации земельных участков и вещных прав на недвижимое имущество. В какой орган теперь необходимо обращаться, чтобы зарегистрировать право собственности на свое имущество? Каковы сроки и процедура такой регистрации? Ответы на эти и другие вопросы читайте в предлагаемой статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 5037-VI — Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию и упрощению процедуры государственной регистрации земельных участков и вещных прав на недвижимое имущество» от 04.07.2012 г. № 5037-VI.
Закон о нотариате — Закон Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII.
Закон о государственной регистрации — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.
Закон об исполнительном производстве — Закон Украины «Об исполнительном производстве» от 21.04.99 г. № 606-XIV.
Порядок № 703 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703.
Порядок № 1141 — Порядок ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением КМУ от 26.10.2011 г. № 1141.
С 1 января 2013 года изменяется процедура регистрации земельных участков и вещных прав (права собственности) на недвижимое имущество. В связи с принятием Закона № 5037-VI функции государственных регистраторов выполняют: регистраторы Государственной регистрационной службы Украины (далее — Укргосреестр), государственные и частные нотариусы. На смену Реестру прав собственности на недвижимое имущество, реестрам ипотек, запретов отчуждения объектов недвижимости, обременений движимого имущества будет функционировать единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Напомним, что на сегодняшний день имущественные права на недвижимое имущество (дома, квартиры и т. п.) регистрируют коммунальные предприятия БТИ. Сведения об этом имуществе заносятся и хранятся в Реестре прав собственности на недвижимое имущество. Что касается имущественных прав на землю, то регистрацией занимается Госземагентство, сведения об имущественных правах на землю вносятся в Земельный кадастр.
Органы, осуществляющие регистрацию вещных прав на недвижимое имущество
Регистрация вещных прав на недвижимое имущество государственными/частными нотариусами
Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства производится нотариусом, которым совершено такое действие (ч. 5 ст. 3 Закона о государственной регистрации).
Это значит, что нотариус, осуществляющий такие нотариальные действия, как: удостоверение договора дарения, договора купли-продажи, договора мены, договора пожизненного содержания, договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, выдача свидетельства о праве на наследство, одновременно осуществляет государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество.
Регистраторы Укргосреестра осуществляют государственную регистрацию земельных участков и вещных прав на недвижимое имущество в следующих случаях:
— когда регистрируют право собственности на основании свидетельства о праве собственности на новостройку (при реконструкции либо реставрации объектов; члену жилищно-строительного кооператива после полного погашения его вклада; при внесении недвижимости в уставный капитал юридического лица);
— когда регистрируют права на основании решений судов либо регистрацию обременений на основании решений органов местной власти.
Какую информацию содержит Государственный реестр
вещных прав на недвижимое имущество?
Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее — Государственный реестр прав) — единая государственная информационная система, содержащая сведения о правах на недвижимое имущество, их обременениях, а также об объектах и субъектах этих прав (ст. 2 Закона о государственной регистрации).
В Государственном реестре прав регистрируются вещные права и их обременения на земельные участки, а также на объекты недвижимого имущества, которые расположены на земельном участке и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения, а именно: на предприятие как единый имущественный комплекс, жилой дом, здание, сооружение либо их отдельные части, квартиру, жилое и нежилое помещение (п. 4 Порядка № 703).
И хотя на сегодняшний день создан Государственный реестр прав, информации о вещных правах на недвижимое имущество он не содержит. Информация в нем появится с 01.01.2013 г. при условной «перерегистрации» прав на недвижимость. Однако не нужно пугаться! «Перерегистрировать» право на недвижимость нужно только в случае, если вы намереваетесь что-то сделать со своей недвижимостью — подарить, продать, передать в ипотеку, принять в наследство и т. п.
Приведем пример. Если вы планируете продать недвижимое имущество после 01.01.2013 г., то государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество будет состоять из следующих этапов:
1) проведение государственной регистрации права собственности продавца в Государственном реестре прав;
2) заключение договора купли-продажи;
3) регистрация права собственности на недвижимое имущество за покупателем в Государственном реестре прав.
Теперь подробно рассмотрим каждый из приведенных этапов.
Этап 1. Обращаемся к нотариусу (государственному или частному — по своему усмотрению). Ведь именно нотариус отныне будет тем органом государственной регистрации прав, который будет осуществлять проведение государственной регистрации вещного права в Государственном реестре прав.
Для этого необходимо подать документы, удостоверяющие соответствующие права на недвижимое имущество (правоустанавливающий документ). Нотариус как государственный регистратор проверит поданные документы на соответствие сведениям, находящимся в Реестре прав собственности на недвижимое имущество, который в настоящий момент ведут БТИ, или сделает письменный запрос субъекту, проводившему регистрацию имущественных прав (если такие сведения содержатся исключительно на бумажном носителе), проверит информацию относительно ипотеки, обременений и т. п. и перенесет все эти сведения в Государственный реестр прав. Теперь нотариусу не нужно предоставлять извлечение из реестра прав собственности, которое ранее выдавали органы БТИ, без чего невозможно было заключить договор купли-продажи. С 01.01.2013 г. нотариус имеет возможность самостоятельно сформировать это извлечение, что значительно упрощает и ускоряет операцию получения такого извлечения и, в свою очередь, заключения договора.
Также следует отметить, что физические и юридические лица освобождаются от уплаты государственной пошлины при проведении государственной регистрации прав в Государственном реестре прав, которые возникли и зарегистрированы до 01.01.2013 г. Об этом указано в п. 6 Закона № 5037-VI.
Этап 2. Непосредственно заключаем договор купли-продажи.
Для этого нотариусу необходимо предоставить следующие документы:
— паспорта сторон, идентификационные номера;
— документы, подтверждающие право собственности продавца на отчуждаемое имущество (договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.);
— в случае если документ на право собственности свидетельствует о том, что одним из собственников объекта недвижимости является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то необходимо иметь еще и разрешение органа опеки и попечительства;
— если квартира (дом) приобретена за время нахождения в браке, то необходимо письменное согласие мужа/жены/ на отчуждение такой квартиры (дома);
— справка из паспортного стола/жилкомсервиса, что в квартире/доме никто не прописан и не проживает;
— справка-характеристика/технический паспорт на отчуждаемый объект недвижимости;
— оценка независимого эксперта о стоимости отчуждаемого объекта;
— другие документы в случае необходимости.
Этап 3. Проведение государственной регистрации права собственности за покупателем на недвижимость у того же нотариуса, который удостоверял договор купли-продажи квартиры.
Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество — официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона о государственной регистрации).
Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и обременения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным громадам в лице органов местного самоуправления, а именно:
1) право собственности на недвижимое имущество;
2) право владения; право пользования (сервитут); право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды земельного участка; право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; ипотека; доверительное управление имуществом;
3) другие вещные права в соответствии с законом;
4) налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие обременения (ст. 4 Закона о государственной регистрации).
Государственная регистрация прав, их обременений в результате совершения нотариального действия (предоставления отказа в нем) производится одновременно с совершением такого действия (ч. 9 ст. 15 Закона о государственной регистрации).
Как видим, сложностью является то, что теперь Государственный реестр прав не содержит информацию о вещных правах на недвижимое имущество, что обусловливает необходимость его постепенного наполнения такой информацией. Впоследствии отчуждение такой квартиры происходит в привычном порядке: удостоверение договора у нотариуса и регистрация права собственности этим же нотариусом. Поэтому после заключения договора покупатель выходит от нотариуса непосредственно с договором купли-продажи и извлечением о регистрации права собственности в Государственном реестре прав. Покупателю больше не нужно обращаться в другие органы власти, потому что его право собственности уже зарегистрировано нотариусом.
Государственная регистрация прав (предоставление отказа в ней) регистраторами Укргосреестра производится в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента поступления заявления о регистрации в орган регистрации (кроме случаев регистрации обременения недвижимого имущества). С 01.01.2014 г. срок такой регистрации сократится до 5 дней (п. 1 Переходных положений Закона № 5037-VI).
Порядок и условия получения информации
о государственной регистрации прав и их обременений
из Государственного реестра прав
Порядок и условия получения информации о государственной регистрации прав и их обременений из Государственного реестра прав регламентируются ст. 28 Закона о государственной регистрации. Информация из Государственного реестра прав предоставляется в форме извлечения, информационной справки и выписки. Подробно см. таблицу «Виды информации, предоставляемой из Государственного реестра прав».
Виды информации, предоставляемой из Государственного реестра прав
| Информация, которая может быть предоставлена из Государственного реестра прав | ||
| Извлечение | Информационная справка | Выписка |
| Предоставляется на основании заявления: — собственника (собственников) недвижимого имущества или его (их) уполномоченного лица; — наследников (правопреемников — для юридических лиц) или их уполномоченных лиц; — лица (лиц), в интересах которого (которых) установлено обременение, или его (их) уполномоченного лица. Извлечение из Государственного реестра прав о государственной регистрации ипотеки, обременения на основании заявления имеют право получать любые физические и юридические лица (ч. 2 ст. 28 Закона о государственной регистрации) | Информационная справка содержит подробную информацию о возникновении, переходе и прекращении права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, обременениях таких прав относительно запрашиваемого субъекта или объекта недвижимого имущества, а также о внесенных изменениях в соответствующие записи Государственного реестра прав (п. 52 Порядка № 1141). | Выписка — это форма получения информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество в части сведений о лицах, получивших данные о правах и обременениях на недвижимое имущество, принадлежащее определенному лицу. Любое лицо, которому принадлежат права на недвижимое имущество, по своему заявлению может получить выписку из Государственного реестра прав (п. 53 Порядка № 1141) |
Относительно других упрощений процедуры регистрации земельных участков и вещных прав на недвижимость отметим, что Законом № 5037-VI:
1) усовершенствовано взаимодействие органов государственной регистрации прав и государственных исполнителей при осуществлении исполнительного производства в сфере государственной регистрации прав.
Под исполнительным производством следует понимать совокупность действий органов и должностных лиц, определенных в Законе об исполнительном производстве, направленных на принудительное исполнение решений судов и других органов (должностных лиц), осуществляющих на основаниях, в рамках полномочий и способом, определенными данным Законом, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с данным Законом и другими законами, а также решениями, которые согласно данному Закону подлежат принудительному исполнению (ст. 1 Закона об исполнительном производстве).
Так, государственный исполнитель во время принудительного исполнения решений имеет право пользоваться информацией из Государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество, объектах незавершенного строительства и обременениях таких прав.
Государственный исполнитель во время принудительного исполнения решений в соответствии с законом осуществляет поиск в Государственном реестре прав сведений о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства и обременениях таких прав и по его результатам формирует информационную справку из Государственного реестра прав, которая остается в исполнительном производстве государственного исполнителя.
Государственный исполнитель во время принудительного исполнения решений в соответствии с законом подает в орган государственной регистрации прав (регистраторам Укргосреестра) заявление о государственной регистрации прав и их обременений в бумажной либо электронной форме (ч. 1, 2 ст. 282 Закона о государственной регистрации);
2) предусмотрена возможность предоставлять документы для проведения государственной регистрации в электронной форме.
Однако такая возможность предусмотрена только в случае направления запроса Государственным кадастровым регистратором, осуществившим государственную регистрацию земельного участка, после принятия решения об утверждении документации по землеустройству и предоставлении земельного участка в собственность регистраторам Укргосреестра.
Следовательно, упрощение процедуры регистрации вещных прав на недвижимость имеет положительные последствия. Не нужно обращаться в органы БТИ для регистрации прав собственности на свое недвижимое имущество, тратить время на ожидание в очередях. Регистрация права собственности на недвижимое имущество будет происходить одновременно с удостоверением права собственности у нотариуса в тот же день. Однако как будет проходить регистрация и какие практические казусы возникнут после 01.01.2013 г., узнаем в ближайшее время.
