Нова процедура державної реєстрації речових прав на нерухоме майно
Владислава Лежніна, юрист
(м. Харків, e-mail: firm_law@ukr.net)
З 1 січня 2013 року відбудеться спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно. До якого органу тепер необхідно звертатися, щоб зареєструвати право власності на своє майно? Які строки та процедура такої реєстрації? Відповіді на ці та інші питання читайте у цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон № 5037-VI — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно» від 04.07.2012 р. № 5037-VI.
Закон про нотаріат — Закон України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII.
Закон про державну реєстрацію — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Закон про виконавче провадження — Закон України «Про виконавче провадження» від 21.04.99 р. № 606-XIV.
Порядок № 703 — « Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затверджений постановою КМУ від 22.06.2011 р. № 703.
Порядок № 1141 — Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», затверджений постановою КМУ від 26.10.2011 р. № 1141.
З 1 січня 2013 року змінюється процедура реєстрації земельних ділянок та речових прав (права власності) на нерухоме майно. У зв’язку з прийняттям Закону № 5037-VI, функції державних реєстраторів виконують: реєстратори Державної реєстраційної служби України (далі — Укрдержреєстр), державні та приватні нотаріуси. На заміну Реєстру прав власності на нерухоме майно, реєстрам іпотек, заборон відчуження об’єктів нерухомості, обтяжень рухомого майна буде функціонувати єдиний Державний реєстр прав на нерухоме майно.
Нагадаємо, що на сьогоднішній день майнові права на нерухоме майно (будинки, квартири тощо) реєструють комунальні підприємства БТІ. Відомості про це майно заносяться та зберігаються у Реєстрі прав власності на нерухоме майно. Щодо майнових прав на землю, то реєстрацією займається Держземагентство, відомості про майнові права на землю вносяться до Земельного кадастру.
Органи, що здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно
Реєстрація речових прав на нерухоме майно державними/приватними нотаріусами
Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (ч. 5 ст. 3 Закону про державну реєстрацію).
Це означає, що нотаріус, який здійснює такі нотаріальні дії, як: посвідчення договору дарування, договору купівлі-продажу, договору міни, договору довічного утримання, договору про задоволення вимог іпотекодержателя, видача свідоцтва про право на спадщину, одночасно здійснює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
Реєстратори Укрдержреєстру здійснюють державну реєстрацію земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно у наступних випадках:
— коли реєструють право власності на підставі свідоцтва про право власності на новобудову (під час реконструкції або реставрації об’єктів; членам житлово-будівельного кооперативу після повного погашення їх вкладу; під час внесення нерухомості до статутного капіталу юридичної особи);
— коли реєструють права на підставі рішень судів або здійснюють реєстрацію обтяжень на підставі рішень органів місцевої влади.
Яку інформацію містить Державний реєстр речових прав на нерухоме майно
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав) — єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав (ст. 2 Закону про державну реєстрацію).
У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду або їх окремі частини, квартиру, житлове та нежитлове приміщення (п. 4 Порядку № 703).
І хоча на сьогоднішній день створено Державний реєстр прав, інформації щодо речових прав на нерухоме майно він не містить. Інформація в ньому з’явиться з 01.01.2013 р. при умовній «перереєстрації» прав на нерухомість. Проте не потрібно лякатись! «Перереєструвати» право на нерухомість потрібно тільки у випадку, якщо ви маєте намір щось зробити зі своєю нерухомістю — подарити, продати, передати в іпотеку, прийняти у спадок тощо.
Наведемо приклад. Якщо ви бажаєте продати нерухоме майно з 01.01.2013 р., то державна реєстрація прав власності на нерухоме майно буде складатися з таких етапів:
1) проведення державної реєстрації права власності продавця у Державному реєстрі прав;
2) укладання договору купівлі-продажу;
3) реєстрація права власності на нерухоме майно за покупцем у Державному реєстрі прав.
Тепер детально розглянемо кожний із наведених етапів.
Етап 1. Звертаємося до нотаріуса (державного або приватного на власний розсуд). Адже саме нотаріус відтепер буде тим органом державної реєстрації прав, що буде здійснювати проведення державної реєстрації речового права у Державному реєстрі прав.
Для цього необхідно подати документи, що посвідчують відповідні права на нерухоме майно (правовстановлюючий документ). Нотаріус як державний реєстратор перевірить подані документи відповідно до відомостей, що знаходяться в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, що зараз ведуть БТІ, або зробить письмовий запит до суб’єкта, який проводив реєстрацію майнових прав (якщо такі відомості містяться виключно на паперовому носії), перевірить інформацію щодо іпотеки, обтяжень тощо і перенесе всі ці відомості до Державного реєстру прав. Тепер нотаріусу не потрібно надавати витяг з реєстру прав власності, який раніше видавали органи БТІ, без якого неможливо було укласти договір купівлі-продажу. З 01.01.2013 р. нотаріус має можливість самостійно сформувати цей витяг, що значно спрощує та робить швидкою операцію отримання такого витягу та у свою чергу укладання договору.
Також слід зазначити, що фізичні та юридичні особи звільняються від сплати державного мита під час проведення державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав, які виникли та зареєстровані до 01.01.2013 р. Про це зазначено у п. 6 Закону № 5037-VI.
Етап 2. Безпосередньо укладаємо договір купівлі-продажу.
Для цього нотаріусу необхідно надати наступні документи:
— паспорта сторін, ідентифікаційні коди;
— документи, що підтверджують право власності продавця на майно, що відчужується (договір купівлі-продажу, дарування, міни тощо);
— у разі, коли документ на право власності свідчить про те, що одним із власників об’єкту нерухомості є неповнолітня чи недієздатна особа, то необхідно мати ще і дозвіл органу опіки та піклування;
— якщо квартира (будинок) придбані за час проживання у спільному шлюбі, то необхідна письмова згода чоловіка/дружини на відчуження такої квартири (будинку);
— довідка з паспортного столу/жилкомсервісу, що у квартирі/будинку ніхто не прописаний та не проживає;
— довідка-характеристика/технічний паспорт на об’єкт нерухомості, що відчужується;
— оцінка незалежного експерта про вартість об’єкта, що відчужується;
— інші документи у разі необхідності.
Етап 3. Проведення державної реєстрації права власності за покупцем на нерухомість у того самого нотаріуса, який посвідчував договір купівлі-продажу квартири (будинку).
Державна реєстрація речових прав на нерухомість — офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону про державну реєстрацію).
Обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
3) інші речові права відповідно до закону;
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження (ст. 4 Закону про державну реєстрацію).
Державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії (ч. 9 ст. 15 Закону про державну реєстрацію).
Як бачимо, складним є те, що наразі Державний реєстр прав не містить інформації про речові права на нерухоме майно, що зумовлює необхідність його поступового наповнення такою інформацією. У подальшому відчуження цієї квартири відбувається у звичному порядку. Здійснюється посвідчення договору у нотаріуса та реєстрація права власності цим же нотаріусом. А тому після укладання договору від нотаріуса покупець виходить безпосередньо з договором купівлі-продажу та витягом про реєстрацію права власності у Державному реєстрі прав. Покупцю більше не потрібно звертатися до інших органів влади, бо його право власності вже зареєстровано нотаріусом.
Державна реєстрація прав (надання відмови в ній) реєстраторами Укрдержреєстра проводиться в строк, що не перевищує 14 робочих днів з моменту надходження заяви про реєстрацію до органу реєстрації (крім випадків реєстрації обтяження нерухомого майна). З 01.01.2014 р. строк такої реєстрації скоротиться до 5 днів (п. 1. Перехідних положень Закону № 5037-VI).
Порядок та умови отримання інформації про державну реєстрацію прав
та їх обтяжень із Державного реєстру прав
Порядок та умови отримання інформації про державну реєстрацію прав та їх обтяжень із Державного реєстру прав регламентовано ст. 28 Закону про державну реєстрацію. Інформація з Державного реєстру прав надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки. Детально див. таблицю на с. 38.
Види інформації, що надається з Державного реєстру прав
| Інформація, яка може бути надана з Державного реєстру прав | ||
| Витяг | Інформаційна довідка | Виписка |
| Надається на підставі заяви: — власника (власників) нерухомого майна або їх уповноваженої особи; — спадкоємців (правонаступників — для юридичних осіб) або їх уповноважених осіб; — особі (особам), в інтересах якої (яких) встановлено обтяження, або їх уповноваженій особі. Витяг із Державного реєстру прав про державну реєстрацію іпотеки, обтяження на підставі заяви мають право отримувати будь-які фізичні та юридичні особи (ч. 2 ст. 28 Закону про державну реєстрацію) | Інформаційна довідка містить деталізовану інформацію про виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, обтяження таких прав щодо запитуваного суб’єкта або об’єкта нерухомого майна, а також про внесені зміни до відповідних записів Державного реєстру прав (п. 52 Порядку № 1141). | Виписка — це форма отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині відомостей про осіб, які одержали дані про права та обтяження на нерухоме майно, що належить певній особі. Будь-яка особа, якій належать права на нерухоме майно, за своєю заявою може отримати виписку з Державного реєстру прав (п. 53 Порядку № 1141) |
Щодо інших спрощень процедури реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухомість зазначимо, що Законом № 5037-VI:
1) вдосконалена взаємодія органів державної реєстрації прав та державних виконавців під час здійснення виконавчого провадження у сфері державної реєстрації прав.
Під виконавчим провадженням слід розуміти сукупність дій органів і посадових осіб, визначених у Законі про виконавче провадження, що спрямовані на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які провадяться на підставах, в межах повноважень та у спосіб, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню (ст. 1 Закону про виконавче провадження).
Так, державний виконавець під час примусового виконання рішень має право користуватися інформацією з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва та обтяження таких прав.
Державний виконавець під час примусового виконання рішень відповідно до закону здійснює пошук у Державному реєстрі прав відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва та обтяження таких прав і за його результатом формує інформаційну довідку з Державного реєстру прав, яка залишається у виконавчому провадженні державного виконавця.
Державний виконавець під час примусового виконання рішень відповідно до закону подає до органу державної реєстрації прав (реєстраторів Укрдержреєстру) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій або електронній формі (ч. 1, 2 ст. 282 Закону про державну реєстрацію);
2) передбачена можливість надавати документи для проведення державної реєстрації в електронній формі.
Проте така можливість передбачена лише у разі надсилання Державним кадастровим реєстратором, який здійснив державну реєстрацію земельної ділянки, після прийняття рішення про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність до реєстраторів Укрдержреєстра.
Отже, спрощення процедури реєстрації речових прав на нерухомість має позитивні наслідки. Не потрібно звертатися до органів БТІ для реєстрації прав власності на своє нерухоме майно, витрачати час, чекаючи у черзі. Реєстрація права власності на нерухоме майно відбуватиметься одночасно з посвідченням права власності у нотаріуса в той же день. Однак, як буде проходити реєстрація та які практичні казуси виникнуть з 01.01.2013 р., дізнаємось найближчим часом.
