Эскиз намерений застройки
Письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины (Минрегиона Украины) от 30.11.2011 г. № 7/14-16432
Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины рассмотрело письмо профессиональной <...> об отсутствия порядка разработки эскиза намерений застройки и сообщает.
Эскиз намерений застройки по приведенным параметрам составляется застройщиком или по его желанию заказывается у специалиста .
Эскиз намерений застройки выполняется в произвольной форме, поэтому утверждать его состав, содержание и порядок разработки не нужно.
Согласно статье 30 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» физическое или юридическое лицо, имеющее намерение по застройке земельного участка, находящегося в его собственности или пользовании, имеет право на получение технических условий согласно поданному заявлению.
В каждом конкретном случае технические условия и стоимость услуг по их предоставлению определяются соответствующими инженерными службами , а в случае отсутствия на территории необходимого водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, его недостаточной мощности по решению заказчика может быть предусмотрено применение автономных систем инженерного обеспечения в установленном законодательством порядке.
Заместитель министра, руководитель аппарата Г. Семчук
КОММЕНТАРИЙ
Комментируемое письмо было подготовлено Минрегионом как ответ на вопросы, интересующие многих застройщиков. За последний год наблюдается определенная тенденция — почти любой нормативно-правовой документ, принимаемый в отрасли градостроительства, впоследствии требует дополнительных разъяснений. Так произошло, в частности, и с приказом Минрегионстроя от 05.07.2011 г. № 103 «Об утверждении Порядка выдачи строительного паспорта застройки земельного участка» (далее — приказ № 103). Название документа говорит само за себя — им была определена процедура получения строительного паспорта застройки земельного участка (строительный паспорт). Конечно, строительные паспорта выдавали и раньше, но этот документ должен был упростить существующий до сих пор порядок. На первый взгляд так и произошло, но уже с первых шагов до его получения стали возникать вопросы.
Вопрос 1. Что такое эскиз намерений застройки? Каковы требования к его составлению, в какой форме и кем он должен быть разработан?
Так, в частности, приказ № 103 «поскупился» на подробное описание параметров этого документа. В п. 2 этого приказа только указывается, что для получения строительного паспорта застройщик обращается в соответствующий специально уполномоченный орган градостроительства и архитектуры (далее — уполномоченный орган) с письменным заявлением о намерениях застройки земельного участка. При этом одним из документов, который должен прилагаться к такому заявлению, является эскиз намерений застройки (место расположения зданий и сооружений на земельном участке, фасады, максимальные отметки высотности, расстояния до соседних земельных участков). Согласитесь — достаточно лаконично. Понятно лишь одно — в эскиз намерений должны быть внесены определенные в скобках параметры.
Потому-то и возникла необходимость обратиться с соответствующими вопросами в Минрегион. Кстати, Минрегион ответил также довольно лаконично, а именно следующее.
Во-первых. Эскиз намерений застройки выполняется в произвольной форме, поэтому утверждать его состав, содержание и порядок разработки не нужно.
Сразу же возникает вопрос: не даст ли возможность такая вот «произвольная форма» должностным лицам уполномоченных органов злоупотреблять своими должностными обязанностями?
Ведь отсутствие конкретизации по требованиям относительно параметров и формы эскиза намерений застройки может быть основанием для неприема таких эскизов или подачи замечаний к ним. Какими в таком случае нормами должен оперировать застройщик для своей защиты?
Во-вторых. Эскиз намерений застройки по приведенным параметрам может составляться застройщиком или по его желанию заказываться у специалиста.
Да, действительно, есть позитив. Застройщикам разрешено самостоятельно составлять эскизы намерений застройки, но целесообразно ли делать это на практике? Эскиз намерений застройки впоследствии становится основой для составления уполномоченным органом требований к застройке земельного участка и схеме застройки земельного участка, которые являются неотъемлемой составной частью строительного паспорта. Поэтому, по нашему мнению, есть смысл в том, чтобы эскиз намерений застройки составлялся именно специалистом.
Вопрос 2. В п.п. 2.5 приказа № 103 отмечается, что технические условия по инженерному обеспечению должны быть получены заказчиком самостоятельно и включаются в состав строительного паспорта.
У многих застройщиков возникал вопрос, к каким службам они должны обращаться за получением таких технических требований?
В свою очередь, Минрегион разъясняет, что в каждом конкретном случае технические условия и стоимость услуг за их предоставление определяются соответствующими службами, а при отсутствии на территории необходимого водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, его недостаточной мощности по решению заказчика может быть предусмотрено применение автономных систем инженерного обеспечения в установленном законодательством порядке.
Напомним, что технические условия — это комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта строительства, которые должны соответствовать его расчетным параметрам, в частности по водо-, тепло-, энерго- и газоснабжению, канализации, радиофикации, наружному освещению, отведению ливневых вод, телефонизации, телекоммуникации, диспетчеризации, пожарной и техногенной безопасности (ст. 30 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038», далее — Закон № 3038).
Согласно ч. 2 указанной выше статьи физическое или юридическое лицо, имеющее намерения по застройке земельного участка, находящегося в его собственности или пользовании, имеет право на получение технических условий согласно поданному им заявлению.
Также обратите внимание: в ч. 6 ст. 30 Закона № 3038 отмечается, что состав, содержание, порядок предоставления технических условий и порядок определения стоимости услуг по их предоставлению определяются соответствующими центральными органами исполнительной власти. Следовательно, чтобы узнать, какой порядок вам необходимо соблюдать для получения тех или иных технических условий, нужно будет обратиться в соответствующую службу (водо-, тепло-, энерго-, газоснабжения, телефонизации и т. п.).
Яна Брусенцова
