Как определить себестоимость нежилого помещения
Иван Чалый, консультант
К нам в редакцию часто приходят вопросы от наших читателей, касающиеся себестоимости жилых и нежилых помещений. В этот раз на почтовый электронный адрес «СБ» пришло письмо от Бережной Н. Вопросы ее сводились к следующему.
Как рассчитать себестоимость офиса при продаже офисов в торговом комплексе?
Есть общая стоимость строительства, есть общая площадь комплекса, есть площадь офисов, есть площадь вспомогательных помещений (лестницы, коридоры, техэтаж).
Расходы на строительство вспомогательных площадей распределить между продаваемыми номерами или оставить у себя на балансе и амортизировать?
Продаем не все номера, часть пока оставляем себе, но в будущем, возможно, тоже продадим. В БТИ оформляли свидетельства права собственности на каждый офис отдельно. Свидетельство на вспомогательные площади (техэтаж, лестницы, коридоры и т. д.) — не оформляли. БТИ отказало.
Итак, ситуация, как видим, не из редких... Ниже приводим наши ответы на этот счет.
С искренним сожалением мы должны признать, что на нормативном уровне поднятые вопросы в действующем законодательстве четко не урегулированы.
Поэтому если и на договорном уровне эти вопросы остались без внимания, то руководству предприятия-застройщика необходимо исходить из доступных аналогий.
Если, скажем, в договорах с покупателями офисных помещений четко не указано, в чьей собственности остаются вспомогательные и технические помещения, то полагаем, что они (по аналогии с условиями продажи жилых помещений) являются сособственностью всех владельцев офисных помещений в данном здании. Такая сособственность не нуждается в дополнительном правовом оформлении. Это правило действует по умолчанию.
Поэтому себестоимость вспомогательных, технических помещений, коммуникаций и объектов инфраструктуры здания (как единого целого) подлежит распределению между себестоимостью тех объектов, которые являются предметами гражданско-правового оборота. То есть между себестоимостью офисов, на которые оформлены свидетельства о праве собственности.Возвращаясь к вопросу, заданному нашим читателем, ответим, что БТИ отказывается регистрировать права собственности на вспомогательные и технические помещения именно потому, что они не являются недвижимостью и не могут быть использованы в свободном гражданско-правовом обороте как отдельные объекты.
«Оставить» на балансе застройщика такие объекты нельзя, так как застройщик не имеет на них юридических прав и не может использовать их в качестве отдельных единиц, генерирующих доходы.
База распределения этих общих расходов определяется застройщиком самостоятельно исходя из конкретной ситуации. В каких-то случаях в качестве такой базы рационально определить площадь офисных помещений, в каких-то — объем таких помещений1.
1 Так бывает, если, например, в здании различная высота этажей.
В результате распределения часть подобных затрат, включенная в себестоимость тех офисов, которые еще не проданы, будет, конечно, отражена в балансе застройщика, но не как отдельный объект, а как часть стоимости соответствующих активов.
Если по отношению к таким помещениям застройщик имеет намерения дальнейшей реализации, то указанные активы будут иметь оборотный характер, и отражены в балансе по статье запасов (это своего рода готовая продукция). Если же застройщик намерен эксплуатировать такие помещения в собственной хозяйственной деятельности, то соответствующий актив будет представлен в балансе как основные средства. При этом в случае намерения сдавать офисы в аренду они должны учитываться как инвестиционная недвижимость.
