Як визначити собівартість нежитлового приміщення
Іван Чалий, консультант
До нашої редакції часто надходять від наших читачів запитання щодо собівартості житлових та нежитлових приміщень. Цього разу на поштову електронну адресу «Будівельної бухгалтерії» надійшов лист від Н. Бережної. Її запитання зводилися до такого:
«Як розрахувати собівартість офісу при продажу офісів у торговельному комплексі?
Є загальна вартість будівництва, є загальна площа комплексу, є площа офісів, є площа допоміжних приміщень (сходи, коридори, техповерх).
Чи слід розподілити витрати на будівництво допоміжних площ між номерами, що продаються, чи залишити в себе на балансі та амортизувати?
Продаємо не всі номери, частину поки що залишаємо собі, але в майбутньому, можливо, теж продамо. У БТІ оформляли свідоцтва на право власності на кожен офіс окремо. Свідоцтво на допоміжні площі (техповерх, сходи, коридори тощо) не оформляли, бо БТІ відмовило».
Отже, ситуація, як бачимо, тривіальна. Наведемо наші міркування із цього приводу.
На наш превеликий жаль, мусимо визнати, що на нормативному рівні порушені питання в чинному законодавстві чітко не врегульовані.
Тому якщо й на договірному рівні ці питання залишилися без уваги, то керівництву підприємства-забудовника необхідно виходити з доступних аналогій.
Якщо, скажімо, у договорах із покупцями офісних приміщень чітко не зазначено, у чиїй власності залишаються допоміжні та технічні приміщення, то вважаємо, що вони (за аналогією з умовами продажу житлових приміщень) є співвласністю всіх власників офісних приміщень у цій будівлі. Така співвласність не потребує додаткового правового оформлення. Це правило діє за умовчанням.
Тому собівартість допоміжних, технічних приміщень, комунікацій та об'єктів інфраструктури будівлі (як єдиного цілого) підлягає розподілу між собівартістю тих об'єктів, що є предметами цивільно-правового обороту, тобто між собівартістю офісів, на які оформлено свідоцтва про право власності. Повертаючись до запитання нашої читачки, відповімо, що БТІ відмовляється реєструвати права власності на допоміжні та технічні приміщення саме тому, що вони не є нерухомістю та не можуть бути використані у вільному цивільно-правовому обороті як окремі об'єкти.
Залишити на балансі забудовника такі об'єкти не можна, оскільки забудовник не має на них юридичних прав та не може використовувати їх як окремі одиниці, що генерують доходи.
База розподілу цих загальних витрат визначається забудовником самостійно виходячи з конкретної ситуації. У деяких випадках такою базою раціонально визначити площу офісних приміщень, у деяких — обсяг таких приміщень 1..
1 Так буває, якщо, наприклад, у будівлі різна висота поверхів.
У результаті розподілу частину подібних витрат, що їх було включено до собівартості ще не проданих офісів, буде, звичайно, відображено в балансі забудовника. Але не як окремий об'єкт, а як частину вартості відповідних активів.
Якщо стосовно таких приміщень забудовник має наміри подальшої реалізації, то зазначені активи матимуть оборотний характер та відображатимуться в балансі у статті запасів (це своєрідна готова продукція). Якщо ж забудовник має намір експлуатувати такі приміщення у власній господарській діяльності, то відповідний актив значитиметься в балансі як основні засоби. При цьому в разі наміру здавати офіси в оренду вони мають обліковуватися як інвестиційна нерухомість.
