Продажа части дома...
как быть с землей?
Борис Бидий, юрист (г. Киев)
Частая ситуация в бизнесе: компания, владеющая торговыми площадями, продает часть площади супермаркету.
На бытовом уровне всем нам знакомы следующие ситуации:
— семья покупает у владельца только часть дома;
— большая усадьба достается в наследство нескольким родственникам, — каждому в своей доле. Каждый из наследников желает распорядиться своей долей по своему: кто-то хочет продать, кто-то сдать в аренду и т. п.
Как во всех этих случаях должен решаться вопрос с земельным участком, на котором недвижимость расположена? Обязательно ли при продаже части дома продавать соответствующую часть земельного участка? Кто должен платить земельный налог. А что, если дом вообще выстроен на арендованной земле?
Эти и некоторые другие вопросы мы сегодня рассмотрим в нашей статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ЗК — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г № 2768-III.
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Письмо-разъяснение от 21.04.2010 г. — письмо-разъяснение Госкомзема «Относительно разъяснения некоторых вопросов земельного законодательства» от 21.04.2010 г.
Мы считаем, чтобы правильно подойти к разрешению очерченной проблематики, начать необходимо с выяснения вопроса: обязательно ли продавать соответствующую часть земельного участка при продаже части жилого дома, здания, сооружения? Если да, то в каком порядке это должно осуществляться?
Обращаем внимание, что случай, когда продаются целый жилой дом, строение, сооружение1, урегулирован ст. 377 ГК и вопросов не вызывает. Часть 1 указанной статьи гласит, что к лицу, приобретающему право собственности на жилой дом, строение, сооружение, переходит право собственности или пользования земельным участком, на котором она расположена. С указанной статьей полностью корреспондируют и нормы ст. 120 ЗК, являющиеся специальными нормами в сфере земельных отношений. Обращаем внимание, что в данном случае норма закона носит императивный характер.
1 Указанная норма не касается случаев перехода права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме.
Здесь, для убедительности наших подходов и доводов к разрешению проблемы мы обязаны сделать небольшое, но важное для понимания, отступление. В поисках решения очерченных насущных вопросов здесь мы столкнулись с большой теоретической проблемой соотношения прав на землю и на недвижимость, на ней расположенную.
Вопрос указанного соотношения прав на землю и на недвижимость, на ней расположенную, сводится к решению правом вопроса: какой из объектов недвижимости пользуется приоритетом, или, говоря другими словами, следует ли право на земельный участок (право собственности, аренды, другие вещные права) за вещным правом на сооружение, или наоборот?
Специалисты отмечают,что взаимодействие прав на земельный участок и на расположенную на нем недвижимость может осуществляться по трем основным направлениям. Оговоримся сразу, в нашем правопорядке мы в разных случаях можем обнаружить элементы всех трех направлений.
Первое направление . В рамках этой правовой модели расположенное на земельном участке здание, сооружение или иная недвижимость пользуются в отношении земельного участка приоритетом . Именно такой подход демонстрирует гражданское законодательство в отношении оборота недвижимости, т. е. как раз в нашем случае.
Интересна в этом отношении и ст. 796 ГК, которая гласит о том, что нанимателю строения или сооружения (их отдельной части) предоставляется право пользования земельным участком, на котором она расположена, а также прилегающей к строению (сооружению) частью, в размере, отвечающем цели найма имущества.
Второе направление . Оно состоит в том, что права на земельный участок и расположенную на нем недвижимость могут сосуществовать, а сами объекты могут вступать в гражданский оборот независимо друг от друга. Элементы этого подхода присущи развитым правовым системам. В национальном законодательстве мы можем обнаружить их в правовых нормах, обеспечивающих возможность отдельного оборота прав собственности на недвижимость и такого вещного права, как суперфиций. Кроме того, элементы этого подхода мы можем усмотреть в разграничении перехода права собственности на недвижимость, находящуюся в пользовании (аренде) другого лица, от самого права пользования имуществом, которое остается у арендатора (ст. 770 ГК).
Третье направление . Это направление сводится к тому, что в отдельных случаях правам на земельный участок придается приоритетный характер по отношению к правам на расположенную на нем недвижимость . Данный подход в отечественном правопорядке мы можем наблюдать, обратившись к нормам об ипотеке. Так, согласно ст. 6 Закона «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV, земельный участок, на котором расположены здания или сооружения, передаются в ипотеку вместе с этими зданиями (сооружениями), а объекты незавершенного строительства считаются объектом ипотеки, при передаче в ипотеку земельного участка, на котором они расположены, независимо от того, кому они принадлежат.
Таким образом, мы выяснили, что нашему законодательству присущи элементы всех трех подходов при решении разных аспектов оборота недвижимости и других вещных прав на нее. А также мы выяснили принцип, положенный гражданским законодательством в основу при разрешении ситуаций оборота недвижимости. Сказанное здесь важно понимать при решении вопросов как поднятых в данной статье, так и многих других, содержащих элементы проблемы соотношения прав на землю и на недвижимость, на ней расположенную.
Возвращаясь к практическому разрешению вопроса, в каком порядке отчуждается часть земельного участка, необходимо указать, что принцип соотношения прав на землю и на недвижимость, применяемый в отношении оборота недвижимости, изложенный в императивной норме ГК, должен сохранять свое действие, независимо от того, отчуждается ли целый объект недвижимости или его часть. В этом смысле ситуация продажи части дома, строения, сооружения ничем не отличается от продажи целого объекта — принцип остается одним и тем же.
Теперь, когда мы выяснили, что в нашем случае также действует императивное предписание закона — с приобретением права собственности на часть недвижимости приобретаешь и соответствующую часть земельного участка, выясним, как это должно реализовываться на практике.
Одним их особенностей земельного участка, как объекта гражданского оборота, является такое свойство этого объекта, как делимость. Земельное законодательство и практика идут по пути того, что для передачи права на часть земельного участка необходимо эту часть выделить.
Вспомним, что в свое время были опубликованы несколько писем Госкомзема по этому вопросу2, в которых это компетентное в вопросах земли ведомство указывало, что такого объекта, как «часть земельного участка» земельным законодательством не предусмотрено.
2 Например, письмо Госкомзема от 13.08.2008 г. № 14-17-7/9081, адресованное Главному управлению Госкомзема в Полтавской области.
Если собственник земельного участка, находящегося в частной собственности , решил осуществить отчуждение его части, нужно осуществить раздел земельного участка в обычном порядке, определяемом законом, т. е. разработать проект землеустройства, утвердить его в существующем порядке, получить акты на право собственности на выделенные земельные участки. После этого участками, полученными в результате раздела, можно распоряжаться как самостоятельными объектами гражданского оборота.
А в нашем случае это сделать будет необходимо, в силу указанного принципа гражданского права: права на земельный участок следуют за недвижимостью, на ней расположенной.
На что еще стоит обратить внимание, так это то, что каждому из указанных выделенных участков будет присвоен свой кадастровый номер. Согласно ч. 2 ст. 377 ГК и ч. 6 ст. 120 ЗК кадастровый номер земельного участка при переходе права собственности на недвижимость, на нем расположенную, к другому лицу, является существенным условием договора3, в связи с которым такой переход осуществляется.
3 А согласно ч.2 ст. 377 ГК существенным условием такого договора является еще и размер участка.
О необходимости присвоения кадастрового номера земельному участку для осуществления продажи недвижимого имущества неоднократно обращал внимание Госкомзем, как, например, в своем письме-разъяснении от 21.04.2010 г.
Рассуждения, подобные нашим, по интересующему нас вопросу приводит и Госкомзем в уже упоминавшемся нами письме-разъяснении от 21.04.2010 г. Ниже мы хотим привести извлечение из данного письма, поскольку оно содержит необходимые, на наш взгляд, рекомендации:
О разделе общего земельного участка при отчуждении права собственности на половину жилого дома
<...>
«…согласно требованиям действующего законодательства для передачи права собственности на половину дома другому лицу необходимо осуществить выделение доли (фактически раздел дома с последующей регистрацией этой доли в бюро технической инвентаризации) и получить соответствующую справку согласно инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.
После получения соответствующей справки необходимо заключить договор о разделе недвижимого имущества. В соответствии с частью третьей статьи 367 Гражданского кодекса Украины договор о разделе недвижимого имущества, имеющегося в общей долевой собственности, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ей отдельного кадастрового номера.
В соответствии с частью третьей статьи 88 Земельного кодекса Украины участник общей долевой собственности имеет право требовать выделения принадлежащей ему доли состава земельного участка.
Согласно положениям части шестой статьи 120 Земельного кодекса Украины и части второй статьи 377 Гражданского кодекса Украины размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты. Так, соответствующая часть земельного участка, переходящая к приобретателю части здания или сооружения, формируется в отдельный земельный участок в порядке, определенном статьями 55, 56 Закона Украины «О землеустройстве» с соответствующим установлением границ нового земельного участка и присвоением кадастрового номера».
Необходимо отметить, что земля не обязательно может принадлежать на праве собственности владельцу (собственнику) дома, строения, сооружения, он может пользоваться земельным участком на праве аренды или другом вещном праве. В этом случае при переходе права собственности на строение, сооружение (его часть) к новому собственнику переходит право пользования земельным участком в размере и на условиях, установленных для предыдущего владельца (ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК). При этом обращаем ваше внимание на то, что на новом собственнике лежит обязанность позаботиться о надлежащем оформлении своих прав пользования земельным участком,4 т. е. в установленном законом порядке заключить соответствующий договор аренды, суперфиция и т. п. Переход права собственности на недвижимость сам по себе не освобождает от необходимости оформить земельные правоотношения, он только дает основания для их переоформления.
4 Предыдущему тоже не мешает привести в соответствие свои земельные правоотношения.
А вот что думает по этому поводу Пленум Высшего хозяйственного суда Украины в своем постановлении от 17.05.2011 г. № 6:
<...>
2.13. Статьей 120 ЗК Украины <...> в редакции от 25.10.2001 г.) был предусмотрен переход права пользования земельным участком к новому собственнику жилого дома (здания, сооружения), расположенного на этом земельном участке, на основании договора аренды. С 20.06.2007 г. вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины» от 27.04.2007 г. № 997-V, которым была изменена редакция частей первой и второй статьи 120 ЗК Украины. В частности, статья 120 ЗК Украины (в редакции от 27.04.2007 г.) не содержала положения о договоре аренды как о единственном основании права пользования земельным участком, на котором находится жилой дом, здание, сооружение. Следовательно, с даты вступления в силу названного Закона предусмотренное статьей 120 ЗК Украины право собственника недвижимого имущества пользоваться земельным участком, на котором находится это имущество, может базироваться и на других основаниях, чем договор аренды земельного участка.
Статьями 92, 93, 98, 102 ЗК Украины предусмотрено пользование земельным участком на праве постоянного пользования, аренды, сервитута, эмфитевзиса и суперфиция. При этом в соответствии со статьями 1021 ЗК, 413 ГК Украины суперфиций определен как право пользования земельным участком для застройки. Таким образом, заключение договора суперфиция является специальным способом предоставления права на пользование земельными участками, которые предоставляются или были предоставлены с целевым назначением для застройки и эксплуатации жилых домов, зданий, сооружений.
Совершенно справедливо Пленум Высшего хозяйственного суда Украины обращает внимание судов на такой, достаточно новый институт гражданского права, как суперфиций, как правовое средство, предоставляющее право пользования земельным участком под жилым строением или сооружением. Вывод, который делает Пленум, довольно смелый и далеко идущий:
<...>
Таким образом, собственник жилого дома (кроме многоквартирного), здания, сооружения на основании статей 120, 1021 ЗК Украины и статей 377, 413 ГК Украины вправе требовать от собственника земельного участка (в том числе и путем подачи соответствующего иска) оформления права пользования земельным участком, на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, и участком, необходимым для его обслуживания, путем заключения договора суперфиция.
<...>
Есть еще один аспект, имеющий отношение к нашему вопросу, который мы хотели бы здесь рассмотреть. Гражданское право допускает возможность ситуации, когда раздела земельного участка может и не происходить. Например, такая ситуация будет иметь место, когда мы сталкиваемся с тем, что на стороне покупателя здания, сооружения по договору купли-продажи выступает несколько физических или юридических лиц, т. е. мы имеем дело с таким институтом гражданского права, как множественность лиц в обязательстве . В этом случае земельный участок будет принадлежать нескольким лицам на праве общей собственности, а право на земельный участок каждого из этих лиц будет определяться пропорционально части, перешедшей в собственность к каждому из этих лиц в доме, строении, сооружении (ч. 4 ст. 120 ЗК)5. При этом соответствующая часть здания, сооружения может принадлежать лицу как на праве общей совместной собственности, так и на праве общей долевой собственности, либо может быть вообще выделена в натуре.
5 См. дополнительно письмо Госкомзема от 01.04.2009 г. №14-17-6/3351.
Именно такая ситуация отражается в специальной норме Налогового кодекса — пункте 286.6 ст. 286 НК в отношении уплаты земельного налога (платы за землю) лицами, собственниками недвижимости, расположенной на участке, принадлежащем этим лицам на праве общей собственности.
Надо сказать, в случае, если, прежде чем продавать часть дома, предыдущим собственником не было совершено соответствующих действий по разделу своего участка на два (несколько) и между сторонами не оформлена продажа части дома с обслуживающим его участком, то для целей налогообложения будет считаться, что участок принадлежит старому и новому собственнику на праве общей долевой собственности в соответствующей пропорции.6
6 При уплате земельного налога необходимо будет руководствоваться пунктом 286.6 ст. 286 НК.
В заключение мы хотим отметить: для того чтобы собственнику защитить свои интересы и впоследствии иметь возможность самостоятельно распорядиться принадлежащим ему земельным участком, обслуживающим принадлежащую ему часть в жилом доме (строении, сооружении), необходимо заранее позаботиться о том, чтобы эта часть была выделена в натуре как отдельный объект гражданского оборота.
А вам, уважаемые читатели, приобретая часть здания, сооружения, мы бы рекомендовали настаивать на разделе участка предыдущим собственником и получении правоустанавливающих документов на земельный участок, обслуживающий принадлежащую вам часть дома, строения, сооружения.
