Продаж частини будинку...
Як бути із землею?
Борис Бідій, юрист
У бізнесі часто трапляється ситуація: компанія, що володіє торговельними площами, продає частину площі супермаркету.
На побутовому рівні всім нам знайомі такі ситуації:
— сім'я купує у власника тільки частину будинку;
— велика садиба дістається у спадщину декільком родичам — кожному у своїй частці. Кожен зі спадкоємців бажає розпорядитися своєю часткою на свій розсуд: хтось хоче продати, хтось — здати в оренду тощо.
Як у всіх цих випадках має вирішуватися питання із земельною ділянкою, на якій нерухомість розташовано? Чи обов'язково при продажу частини будинку продавати відповідну частину земельної ділянки? Хто має сплачувати земельний податок? А що, якщо будинок узагалі побудовано на орендованій землі?
Ці та деякі інші запитання сьогодні розглянемо в нашій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЗК — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Лист-роз'яснення від 21.04.2010 р. — лист-роз'яснення Держкомзему «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства» від 21.04.2010 р.
Ми вважаємо: щоб правильно підійти до вирішення окресленої проблематики, необхідно почати зі з'ясування питання: чи обов'язково продавати відповідну частину земельної ділянки при продажу частини житлового будинку, будівлі, споруди? Якщо так, то в якому порядку це має здійснюватися?
Звертаємо увагу, що випадок, коли продаються цілий житловий будинок, будова, споруда1, урегульований ст. 377 ЦК, запитань не викликає. У ч. 1 зазначеної статті вказується, що до особи, яка набуває права власності на житловий будинок, будову, споруду, переходить право власності або користування земельною ділянкою, на якій цю будівлю розташовано. Із зазначеною статтею повністю кореспондують і норми ст. 120 ЗК, що є спеціальними нормами у сфері земельних відносин. Звертаємо увагу, що в цьому випадку норма закону має імперативний характер.
1 Зазначена норма не стосується випадків переходу права власності на квартиру в багатоквартирному житловому будинку.
Тут для переконливості наших підходів та аргументів до вирішення проблеми ми зобов'язані зробити невеликий, але важливий для розуміння відступ. Шукаючи вирішення окреслених нагальних питань, ми зіткнулися з великою теоретичною проблемою співвідношення прав на землю та на розташовану на ній нерухомість.
Питання зазначеного співвідношення прав на землю та на розташовану на ній нерухомість зводиться до законодавчого вирішення питання: який з об'єктів нерухомості користується пріоритетом, або, інакше кажучи, чи випливає право на земельну ділянку (право власності, оренди, інші речові права) з речового права на споруду, чи навпаки?
Фахівці зазначають, що взаємодія прав на земельну ділянку та на розташовану на ній нерухомість може здійснюватися за трьома основними напрямами. Відразу застережемо: у нашому законодавстві ми в різних випадках можемо виявити елементи всіх трьох напрямів.
Перший напрям . У межах цієї правової моделі розташована на земельній ділянці будівля, споруда чи інша нерухомість користуються щодо земельної ділянки пріоритетом. Саме такий підхід демонструє цивільне законодавство стосовно обороту нерухомості, тобто якраз у нашому випадку.
Цікавою в цьому плані є ст. 796 ЦК, де йдеться про те, що наймачу будови чи споруди (їх окремої частини) надається право користування земельною ділянкою, на якій цю будову розташовано, а також прилеглою до будови (споруди) частиною в розмірі, що відповідає меті наймання майна.
Другий напрям . Він полягає в тому, що права на земельну ділянку та розташовану на ній нерухомість можуть співіснувати, а самі об'єкти можуть вступати у цивільний оборот незалежно один від одного. Елементи цього підходу притаманні розвиненим правовим системам. У національному законодавстві ми можемо виявити їх у правових нормах, що забезпечують можливість окремого обороту прав власності на нерухомість і такого речового права, як суперфіцій. Крім того, елементи цього підходу ми можемо побачити в розмежуванні переходу права власності на нерухомість, що перебуває в користуванні (оренді) іншої особи, від самого права користування майном, що залишається в орендаря (ст. 770 ЦК).
Третій напрям . Цей напрям зводиться до того, що в окремих випадках правам на земельну ділянку надається пріоритетний характер щодо прав на розташовану на ній нерухомість. Цей підхід у вітчизняному правопорядку ми можемо спостерігати, звернувшись до норм про іпотеку. Так, згідно зі ст. 6 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV земельна ділянка, на якій розташовано будівлі чи споруди, передається в іпотеку разом з цими будівлями (спорудами), а об'єкти незавершеного будівництва вважаються об'єктом іпотеки при передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вони розташовані, незалежно від того, кому вони належать.
Таким чином, ми з'ясували, що нашому законодавству притаманні елементи всіх трьох підходів при вирішенні різних аспектів обороту нерухомості та інших речових прав на неї. Також ми з'ясували принцип, покладений цивільним законодавством в основу при вирішенні ситуацій обороту нерухомості. Викладене тут важливо розуміти при вирішенні як питань, порушених у цій статті, так і багатьох інших, що містять елементи проблеми співвідношення прав на землю та на розташовану на ній нерухомість.
Повертаючись до практичного вирішення питання, в якому порядку відчужується частина земельної ділянки, слід зауважити, що принцип співвідношення прав на землю та на нерухомість, який застосовується щодо обороту нерухомості, викладений в імперативній нормі ЦК, має зберігати свою дію незалежно від того, чи відчужується цілий об'єкт нерухомості, чи його частина. У цьому розумінні ситуація продажу частини будинку, будови, споруди нічим не відрізняється від продажу цілого об'єкта — принцип залишається тим самим.
Тепер, коли ми з'ясували, що в нашому випадку також діє імперативний припис закону — з набуттям права власності на частину нерухомості набувається й відповідна частина земельної ділянки, — з'ясуємо, як це має реалізуватися на практиці.
Однією з особливостей земельної ділянки як об'єкта цивільного обороту є така властивість цього об'єкта, як подільність. Земельне законодавство і практика йдуть по шляху того, що для передачі права на частину земельної ділянки необхідно цю частину виділити.
Пригадаємо, що свого часу було опубліковано кілька листів Держкомзему з цього питання2, в яких це компетентне в питаннях землі відомство вказувало, що такого об'єкта, як «частина земельної ділянки», земельним законодавством не передбачено.
2 Наприклад, лист Держкомзему від 13.08.2008 р. № 14-17-7/9081, адресований Головному управлінню Держкомзему в Полтавській області.
Якщо власник земельної ділянки, що перебуває у приватній власності , вирішив здійснити відчуження її частини, потрібно здійснити поділ земельної ділянки у звичайному порядку, що визначається законом, тобто розробити проект землеустрою, затвердити його в існуючому порядку, отримати акти на право власності на виділені земельні ділянки. Після цього ділянками, отриманими в результаті поділу, можна розпоряджатися як самостійними об'єктами цивільного обороту.
А в нашому випадку це зробити буде необхідно на підставі зазначеного принципу цивільного права: права на земельну ділянку визначаються за нерухомістю, на ній розташованою.
Ще варто звернути увагу на те, що кожній із зазначених виділених ділянок буде присвоєно свій кадастровий номер. Згідно з ч. 2 ст. 377 ЦК та ч. 6 ст. 120 ЗК кадастровий номер земельної ділянки під час переходу права власності на розташовану на ній нерухомість до іншої особи є істотною умовою договору3, за яким такий перехід здійснюється.
3 А відповідно до ч. 2 ст. 377 ЦК істотною умовою такого договору є ще й розмір ділянки.
На необхідність присвоєння кадастрового номера земельній ділянці для здійснення продажу нерухомого майна неодноразово звертав увагу Держкомзем, як, наприклад, у своєму листі-роз'ясненні від 21.04.2010 р.
Міркування, подібні нашим, із питання, що нас цікавить, наводить і Держкомзем у вже згадуваному нами своєму листі-роз'ясненні від 21.04.2010 р. Нижче наведемо витяг із цього листа , оскільки він містить необхідні, на наш погляд, рекомендації:
Щодо поділу спільної земельної ділянки при відчуженні права власності на половину житлового будинку
«… згідно з вимогами чинного законодавства для передачі права власності на половину будинку іншій особі необхідно здійснити виділення частки (фактично поділ будинку з наступною реєстрацією цієї частки в бюро технічної інвентаризації) та отримати відповідну довідку відповідно до інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.
Після отримання відповідної довідки необхідно укласти договір про поділ нерухомого майна. Відповідно до частини третьої статті 367 Цивільного кодексу України договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
Відповідно до частини третьої статті 88 Земельного кодексу України учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки складу земельної ділянки.
Згідно з положеннями частини шостої статті 120 Земельного кодексу України та частини другої статті 377 Цивільного кодексу України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти. Так, відповідна частина земельної ділянки, що переходить до набувача частини будівлі або споруди, формується в окрему земельну ділянку в порядку, визначеному статтями 55, 56 Закону України «Про землеустрій» з відповідним установленням меж нової земельної ділянки та присвоєнням кадастрового номера».
Слід зауважити, що земля не обов'язково може належати на праві власності власнику (володільцю) будинку, будови, споруди, він може користуватися земельною ділянкою на праві оренди чи іншому речовому праві . У цьому випадку під час переходу права власності на будову, споруду (її частину) до нового власника переходить право користування земельною ділянкою в розмірі та на умовах, установлених для попереднього власника (ст. 377 ЦК і ст. 120 ЗК). При цьому звертаємо вашу увагу на те, що на нового власника покладається обов'язок потурбуватися про належне оформлення своїх прав користування земельною ділянкою 4, тобто в установленому законом порядку укласти відповідний договір оренди, суперфіція тощо. Власне перехід права власності на нерухомість не звільняє від необхідності оформити земельні правовідносини, він тільки дає підстави для їх переоформлення.
4 Попередньому власнику теж не завадить привести у відповідність свої земельні правовідносини.
А от яку думку із цього приводу виклав Пленум Вищого господарського суду України у своїй постанові від 17.05.2011 р № 6:
<...>
«2.13. Статтею 120 ЗК України ‹...› (у редакції від 25.10.2001 р.) було передбачено перехід права користування земельною ділянкою до нового власника житлового будинку (будівлі, споруди), розташованого на цій земельній ділянці, на підставі договору оренди. З 20.06.2007 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27.04.2007 р. № 997-V, яким було змінено редакцію частин першої та другої статті 120 ЗК України. Зокрема, стаття 120 ЗК України (у редакції від 27.04.2007 р.) не містила положення про договір оренди як про єдину підставу права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться житловий будинок, будівля, споруда. Отже, з дати набрання чинності названим Законом передбачене статтею 120 ЗК України право власника нерухомого майна користуватися земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, може ґрунтуватися й на інших підставах, ніж договір оренди земельної ділянки.
Статтями 92, 93, 98, 102 ЗК України передбачено користування земельною ділянкою на праві постійного користування, оренди, сервітуту, емфітевзису та суперфіція. При цьому відповідно до статей 1021 ЗК, 413 ЦК України суперфіцій визначено як право користування земельною ділянкою для забудови. Таким чином, укладення договору суперфіція є спеціальним способом надання права на користування земельними ділянками, що надаються або були надані з цільовим призначенням для забудови та експлуатації житлових будинків, будівель, споруд».
Абсолютно справедливо Пленум Вищого господарського суду України звертає увагу судів на такий досить новий інститут цивільного права, як суперфіцій, як правовий засіб, що надає право користування земельною ділянкою під житловою будівлею чи спорудою. Висновок, який робить Пленум, є досить сміливим та далекосяжним:
<...>
Таким чином, власник житлового будинку (крім багатоквартирного), будівлі, споруди на підставі статей 120, 1021 ЗК України та статей 377, 413 ЦК України має право вимагати від власника земельної ділянки (у тому числі й шляхом подання відповідного позову) оформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, та ділянкою, необхідною для його обслуговування, шляхом укладення договору суперфіція.
<...>
Є ще один аспект, який стосується нашого питання та який ми б хотіли тут розглянути. Цивільне право допускає можливість ситуації, коли поділ земельної ділянки може й не відбуватися. Наприклад, така ситуація матиме місце, коли на боці покупця будівлі, споруди за договором купівлі-продажу виступають декілька фізичних або юридичних осіб, тобто ми маємо справу з таким інститутом цивільного права, як множинність осіб у зобов'язанні. У цьому випадку земельна ділянка належатиме декільком особам на праві спільної власності, а право на земельну ділянку кожної з цих осіб визначатиметься пропорційно частини, що перейшла у власність до кожної з цих осіб у будинку, будові, споруді (ч. 4 ст. 120 ЗК)5. При цьому відповідна частина будівлі, споруди може належати особі як на праві спільної сумісної власності, так і на праві спільної часткової власності, або може бути взагалі виділена в натурі.
5 Див. додатково лист Держкомзему від 01.04.2009 р. № 14-17-6/3351.
Саме така ситуація відображається у спеціальній нормі Податкового кодексу — п. 286.6 ст. 286 ПК щодо сплати земельного податку (плати за землю) особами — власниками нерухомості, розташованої на ділянці, що належить цим особам на праві спільної власності.
Слід зауважити: якщо перед продажем своєї частини будинку попереднім власником не було здійснено відповідних дій з поділу своєї ділянки на дві (декілька) і між сторонами не оформлено продаж частині будинку з обслуговуючою його ділянкою, то для цілей оподаткування вважатиметься, що ділянка належить старому та новому власникам на праві спільної часткової власності у відповідній пропорції 6.
6 При сплаті земельного податку необхідно буде керуватися підпунктом 286.6 ст. 286 ПК.
На закінчення зауважимо: для того щоб власнику захистити свої інтереси і згодом мати можливість самостійно розпорядитися належною йому земельною ділянкою, що обслуговує належну йому частину в житловому будинку (будові, споруді), необхідно завчасно потурбуватися про те, щоб цю частину було виділено в натурі як окремий об'єкт цивільного обороту.
А вам, шановні читачі, під час придбання частини будівлі, споруди ми б рекомендували наполягати на поділі ділянки попереднім власником та отриманні правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що обслуговує частину будинку, будови, споруди, яка вам належить.
