Продажа части здания: документы, земля, учет у продавца

Продажа части здания:
 документы, земля, учет у продавца

Виктория Петрушина, заместитель главного редактора

Сейчас, когда о кризисе знают даже дети, всем понятно, что лишних денег у субъектов хозяйствования нет. Покупка целого здания может быть слишком дорогой и абсолютно неэффективной инвестицией. Поэтому продать здание по частям или продать его отдельные помещения иногда легче, проще и выгоднее, чем искать покупателя на все здание.

Может быть и так, что субъект хозяйствования частично сворачивает свой бизнес. Теперь ему просто не нужна часть здания, продажа которой пополнит его оборотный капитал. А тут и покупатель уже появился на горизонте...

В данной статье поговорим о документальном оформлении и учете продажи части здания.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

Закон № 1952 — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.

П(С)БУ 7 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденное приказом Минфина от 27.04.2000 г. № 92.

Документальный вопрос

Итак, речь пойдет о ситуации, когда одно юрлицо продает другому юрлицу часть здания.

Прежде чем сделка купли-продажи части здания состоится, вам необходимо обратиться в БТИ. Зачем? Сотрудники БТИ изготовят для вас технический паспорт и так называемый «вытяг» на продаваемую часть здания .

Далее вам и вашему покупателю следует обратиться в нотариальную контору.

Продавцу-юрлицу надо иметь с собой такие документы:

— правоустанавливающий документ¹, который подтверждает право собственности на продаваемый объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности, причем, обратите внимание — у вас на руках есть правоустанавливающий документ на все здание, а не на его продаваемую часть;

— «вытяг» из Реестра прав собственности на недвижимое имущество на продаваемую часть здания, который вам выдали в БТИ;

— техпаспорт на продаваемую часть здания, который вам выдали в БТИ;

— справку о балансовой стоимости продаваемой части здания;

— документ, подтверждающий правовой режим участка земли, на котором размещен объект недвижимости;

— устав юридического лица;

— свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

— справку ЕГРПОУ;

— решение высшего органа управления юридического лица о продаже объекта недвижимости;

— документы, которые подтверждают полномочия должностного или физического лица, которое осуществляет операцию купли-продажи от имени юридического лица;

— паспорт и идентификационный номер должностного или физического лица, которое осуществляет операцию купли-продажи от имени юридического лица.

¹ К правоустанавливающим документам относят (ст. 19 Закона № 1952):

1) договоры, заключенные в порядке, установленном законом;

2) свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданные в соответствии с требованиями данного Закона;

3) свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилом фонде;

<...>

5) решения судов, вступившие в законную силу;

6) другие документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, поданные органу государственной регистрации прав вместе с заявлением.

В свою очередь покупателю-юрлицу на сделку купли-продажи необходимо взять такие документы :

— устав юридического лица;

— свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

— справку ЕГРПОУ;

— решение высшего органа управления юридического лица о покупке объекта недвижимости;

— документы, которые подтверждают полномочия должностного или физического лица, которое осуществляет операцию купли-продажи от имени юридического лица;

— паспорт и идентификационный номер должностного или физического лица, которое осуществляет операцию купли-продажи от имени юридического лица.

Наш совет продавцу-юрлицу после осуществления сделки купли-продажи части здания. Для госрегистрации сделки продавцу необходимо взять старый правоустанавливающий документ, который подтверждал право собственности на объект недвижимости, часть которого была продана, с соответствующей пометкой нотариуса о состоявшейся сделке. Делать новый технический паспорт в БТИ на оставуюся в собственности часть здания продавцу нет смысла. Во-первых, это дорого. Во-вторых, это не нужно, так как техпаспорт по сути не является правоустанавливающим документом.

Земельный вопрос

Земельный вопрос по сделкам продажи части здания представляет собой особый интерес в силу его неоднозначности.

Из ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК следует, что с приобретением части недвижимости покупатель приобретает и соответствующее право владения (или распоряжения) земельным участком под ней. Если земельный участок находится в собственности продавца , то покупатель вместе с частью здания имеет право получить в собственность часть земельного участка. Если земля находится в пользовании продавца, покупатель может оформить право пользования на часть земучастка.

Возникает два вопроса: кто инициирует это право и когда? В идеале, конечно же, земельный вопрос между покупателем и продавцом должен обсуждаться до сделки купли-продажи части здания. Но в жизни так бывает не всегда, и все мы знаем случаи спонтанных сделок, когда о покупке офиса в здании договорились, а о земле никто и не думал.

Поскольку целевым назначением земельного участка, находящегося в собственности продавца части здания, наверняка являются эксплуатация и обслуживание такого здания, то само здание в целом должно рассматриваться в качестве главной вещи, а указанный земельный участок — как принадлежность к ней. Тогда переход права собственности на часть здания (на офисное помещение) приводит к переходу права собственности в соответствующей пропорции на часть земельного участка, относящегося к зданию.

Однако в связи с тем, что выделение этой части участка в натуре невозможно ², то невозможно и переоформление права собственности на часть земли, соответствующую доле продаваемой части во всем здании в целом. Точнее говоря, в государственном земельном кадастре нельзя зарегистрировать право собственника отдельного офисного помещения на отдельный (с собственным кадастровым номером) земельный участок, относящийся к этому помещению. Вместо этого к госакту на право собственности на весь земельный участок, который выдается сособственникам, прилагается список таких сособственников (п. 2.10 приказа Госкомзема Украины от 04.05.99 г. № 43). Этот документ и будет подтверждать, что сособственники здания (покупатель части здания и владелец всего остального здания) являются сособственниками земельного участка в определенных долях.

²Это следует из определения земельного участка, данного в п.п. 14.1.74 НКУ и ч. 1 ст. 79 ЗКУ, как части земной поверхности с установленными границами, поскольку для участка, часть которого расположена под зданием, указать его границы на поверхности нельзя.

И еще интересный вопрос связан с платой за землю. Согласно ст. 360 ГКУ сособственник в соответствии со своей долей в праве общей долевой собственности обязан принимать участие в расходах на управление, содержание и хранение общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имуществом. Что касается уплаты земельного налога, то за конкретизацией момента, с которого новый собственник офисного помещения становится его плательщиком, следует обратиться к специальным нормам налогового законодательства.

Так, в соответствии с п. 287.6 НКУ при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здание, сооружение (их части), с учетом придомовой территории, уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Применяя это требование НКУ к рассматриваемой ситуации, получаем, что с момента госрегистрации права собственности на офис его покупатель становится самостоятельным плательщиком земельного налога.

Другими словами, после получения госакта с приложением списка сособственников земли каждый станет плательщиком земельного налога за свою долю земучастка.

Ради справедливости стоит отметить, что в НКУ существует более привлекательная для рассматриваемой ситуации норма. Речь идет о п.п. 2 п. 286.6: за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в общей долевой собственности нескольких юридических или физических лиц, налог начисляется с учетом придомовой территории каждому из таких лиц пропорционально надлежащей доле каждого лица.

Если пойти по этому пути, то уже с момента государственной регистрации права собственности покупателя на часть здания его продавец, он же собственник остальной части здания, не обязан платить за часть земли под проданным помещением.

Налоговый вопрос

Сначала обратимся к первоисточнику по налоговому вопросу — НКУ. Согласно п. 146.1 НКУ учет амортизируемой стоимости ведется по каждому объекту, входящему в состав отдельной группы основных средств, <...>, как отдельный объект амортизации.

Таким образом, у вас в налоговом учете, как отдельный объект группы 3, было здание, которое амортизировало. На момент принятия решения о продаже его части в учете была его балансовая (остаточная) стоимость.

Руководство предприятия приняло решение о продаже части этого здания. Решение могло быть оформлено в виде протокола заседания, приказа директора и т. п. Этот документ является для бухгалтера основанием, чтобы в учете разделить стоимость здания на продаваемую и непродаваемую части. Как это лучше сделать? Ответ: пропорционально площади.

Например , общая площадь здания 50 кв. м, площадь продаваемой части здания 30 кв. м. Балансовая стоимость здания 500000 грн.

Соответственно стоимость 1 кв. м здания составит:

500000 : 50 = 10000 (грн.).

Тогда в учете стоимость продаваемой части здания составит:

10000 х 30 = 300000 (грн.).

Именно эту стоимость необходимо показать в справке о балансовой стоимости продаваемой части здания, которую вы предоставите нотариусу.

Стоимость непродаваемой части здания составит:

10000 х (50 - 30) = 200000 (грн.).

Идею разделения стоимости здания в учете пропорционально площади поддерживают и налоговые органы в ЕБНЗ:

ЕБНЗ

2755 I. Как в налоговом учете плательщика налога на прибыль отражаются операции по продаже части недвижимости (здания)?

Ответ: <...> Балансовая стоимость части объекта недвижимости определяется исходя из расчета балансовой стоимости 1 кв. м объекта недвижимости и площади такой части.

Далее, когда сделка купли-продажи состоялась, необходимо определить финансовый результат данной хозяйственной операции с точки зрения налогового учета. Налоговые органы достаточно подробно рассказали, как это сделать в своем ЕБНЗ-разъяснении:

ЕБНЗ

<...>

2755 I. Как в налоговом учете плательщика налога на прибыль отражаются операции по продаже части недвижимости (здания)?

<...>

Полный ответ <...>. В налоговом учете по результатам продажи объекта основных средств осуществляется его вывод из эксплуатации (п. 146.18 ст. 146 НКУ). Начисление амортизации отдельного объекта прекращается начиная с месяца, следующего за месяцем вывода из эксплуатации такого объекта основных средств (п. 146.15 ст. 146 НКУ). В соответствии с п.п. 14.1.9 п. 14.1 ст. 14 НКУ балансовая стоимость основных средств, прочих необоротных и нематериальных активов — сумма остаточной стоимости таких средств и активов, определяемая как разница между первоначальной стоимостью с учетом переоценки и суммой накопленной амортизации. В случае продажи объектов основных средств и нематериальных активов сумма превышения доходов от продажи <...> над балансовой стоимостью таких объектов основных средств и нематериальных активов включается в доходы плательщика налога, а сумма превышения балансовой стоимости над доходами от такой продажи или другого отчуждения включается в расходы плательщика налога (п. 146.13 ст. 146 НКУ). При этом доход от продажи или другого отчуждения объекта основных средств и нематериальных активов для целей применения этой статьи определяется согласно договору о продаже или другом отчуждении объекта основных средств и нематериальных активов, но не ниже обычной цены такого объекта (актива) (п. 146.14 ст. 146 НКУ). <...> При продаже части объекта недвижимости плательщик налога должен сравнить доход от реализации такой части с ее балансовой стоимостью на конец месяца, в котором была осуществлена продажа. <...> Сумма превышения доходов от продажи части недвижимости над ее балансовой стоимостью включается в доходы плательщика налога (с учетом обычной цены), а сумма превышения балансовой стоимости над доходами от такой продажи включается в расходы плательщика налога. Начисление амортизации на объект недвижимости, часть которого реализована, начиная с месяца, следующего за месяцем вывода из эксплуатации реализованной части, осуществляется без учета балансовой стоимости такой части.

Теперь предлагаем вам пошаговую инструкцию отражения состоявшейся сделки купли-продажи части здания в учете юрлица-продавца (составлена на основании вышеприведенного разъяснения из ЕБНЗ):

1) разделить стоимость здания на продаваемую и непродаваемую части исходя из балансовой стоимости 1 кв. м здания;

2) вывести из эксплуатации продаваемую часть здания: решение о выводе из эксплуатации должно быть оформлено документально — приказом руководителя предприятия (п. 146.18 НКУ), при этом вносится соответствующая запись в инвентарную карточку здания (ф. № ОЗ-6);

3) прекратить начисление амортизации на выведенную из эксплуатации продаваемую часть здания начиная с месяца, следующего за месяцем вывода из эксплуатации;

4) оформить акт по ф. № ОЗ-1 на продаваемую часть здания в трех экземплярах (два из которых остаются у юрлица-продавца, а один передается юрлицу-покупателю);

5) сравнить балансовую стоимость (Б) проданной части здания и доход от ее реализации (Д):

— если Б > Д, то разница включается в расходы предприятия и отражается в декларации по прибыли;

— если Б < Д, то разница включается в доходы предприятия и отражается в декларации по прибыли.

Пример. На балансе предприятия находится здание общей площадью 50 кв. м. Его первоначальная стоимость составляла 600000 грн., износ — 100000 грн., соответственно его остаточная стоимость составляет 500000 грн. Предприятие продало часть здания площадью 30 кв. м за 480000 грн., (в том числе НДС — 80000 грн.). В учете предприятия эти операции отразятся так:

Примечание . С месяца, следующего за месяцем вывода продаваемой части здания из эксплуатации, мы начисляем амортизацию на стоимость здания, уменьшенную на стоимость проданной его части.

Мы рассмотрели все нюансы купли-продажи части здания между юрлицами, связанные с учетом, землей и документальным оформлением. Пусть такая операция принесет вашему предприятию прибыль, как в нашем примере.