Продаж частини будівлі: документи, земля, облік у продавця

Продаж частини будівлі:
 документи, земля, облік у продавця

Вікторія Петрушина, заступник головного редактора

Сьогодні, коли про економічну кризу знають навіть діти, усім зрозуміло, що зайвих грошей у суб'єктів господарювання немає. Купівля цілої будівлі може коштувати дуже дорого та бути абсолютно неефективною інвестицією. Тому продати будівлю частинами чи продати її окремі приміщення інколи легше, простіше та вигідніше, ніж шукати покупця на всю будівлю.

Або може статися так, що суб'єкт господарювання частково згортає свій бізнес. Тепер йому просто не потрібна частина будівлі, продаж якої поповнить його оборотний капітал. А тут і покупець уже з'явився на горизонті...

У цій статті поговоримо про документальне оформлення та облік продажу частини будівлі.

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

Закон № 1952 — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.

П(С)БО 7 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затверджене наказом Мінфіну від 27.04.2000 р. № 92.

Документальне питання

Отже, ітиметься про ситуацію, коли одна юридична особа продає іншій юридичній особі частину будівлі.

Перш ніж правочин купівлі-продажу частини будівлі відбудеться, вам необхідно звернутися до БТІ. Навіщо? Працівники БТІ виготовлять для вас технічний паспорт і так званий витяг на частину будівлі, що продається.

Далі вам та вашому покупцю слід звернутися до нотаріальної контори.

Продавцю — юридичній особі потрібно мати із собою такі документи :

— правовстановлюючий документ¹, що підтверджує право власності на об'єкт нерухомості, який продається, з позначкою БТІ про реєстрацію права власності, причому зверніть увагу: у вас на руках є правовстановлюючий документ на всю будівлю, а не на її частину, що продається;

— витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно на частину будівлі, що продається, який вам видали у БТІ;

— техпаспорт на частину будівлі, що продається, який вам видали у БТІ;

— довідку про балансову вартість частини будівлі, що продається;

— документ, що підтверджує правовий режим ділянки землі, на якій розташовано об'єкт нерухомості;

— статут юридичної особи;

— свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи;

— довідку ЄДРПОУ;

— рішення найвищого органу управління юридичної особи про продаж об'єкта нерухомості;

— документи, що підтверджують повноваження посадової або фізичної особи, яка здійснює операцію купівлі-продажу від імені юридичної особи;

— паспорт та ідентифікаційний номер посадової або фізичної особи, яка здійснює операцію купівлі-продажу від імені юридичної особи.

¹ До правовстановлюючих документів належать (ст. 19 Закону № 1952):

1) договори, укладені в порядку, встановленому законом;

2) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видані відповідно до вимог цього Закону;

3) свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

<...>

5) рішення судів, що набрали законної сили;

6) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, подані органу державної реєстрації прав разом із заявою.

У свою чергу, покупцю — юридичній особі для оформлення правочину купівлі-продажу необхідно мати такі документи :

— статут юридичної особи;

— свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи;

— довідку ЄДРПОУ;

— рішення найвищого органу управління юридичної особи про купівлю об'єкта нерухомості;

— документи, що підтверджують повноваження посадової або фізичної особи, яка здійснює операцію купівлі-продажу від імені юридичної особи;

— паспорт та ідентифікаційний код посадової або фізичної особи, яка здійснює операцію купівлі-продажу від імені юридичної особи.

Наша порада продавцю — юридичній особі після здійснення операції купівлі-продажу частини будівлі. Для держреєстрації правочину продавцю необхідно надати «старий» правовстановлюючий документ, що підтверджував право власності на об'єкт нерухомості, частину якої було продано, з відповідною позначкою нотаріуса про те, що правочин відбувся. Робити новий технічний паспорт у БТІ на частину будівлі, що залишилася у власності продавця, йому немає сенсу. По-перше, це дорого коштує. По-друге, це не потрібно, оскільки техпаспорт, по суті, не є правовстановлюючим документом.

Земельне питання

Земельне питання щодо правочинів продажу частини будівлі викликає особливий інтерес унаслідок його неоднозначності.

Зі ст. 377 ЦКУ і ст. 120 ЗКУ випливає, що з придбанням частини нерухомості покупець набуває й відповідного права володіння (або розпорядження) земельною ділянкою під нею. Якщо земельна ділянка перебуває у власності продавця, то покупець разом з частиною будівлі має право отримати у власність частину земельної ділянки. Якщо земля перебуває в користуванні продавця, покупець може оформити право користування на частину земельної ділянки.

Виникають два запитання: хто ініціює це право та коли ? В ідеалі, звичайно ж, земельне питання між покупцем та продавцем має обговорюватися до правочину купівлі-продажу частини будівлі. Але в житті так буває не завжди, і всі ми знаємо випадки спонтанних правочинів, коли про купівлю офісу в будівлі домовилися, а про землю ніхто й не згадав.

Оскільки цільовим призначенням земельної ділянки, що перебуває у власності продавця частини будівлі, напевно є експлуатація та обслуговування такої будівлі, то сама будівля в цілому має розглядатися як головна річ, а зазначена земельна ділянка — як належність до неї. Тоді перехід права власності на частину будівлі (на офісне приміщення) спричинює перехід права власності у відповідній пропорції на частину земельної ділянки, що стосується будівлі.

Однак оскільки виділення цієї частини ділянки в натурі неможливе ², то неможливе й переоформлення права власності на частину землі, що відповідає частині, що продається, у всій будівлі. Точніше кажучи, у державному земельному кадастрі не можна зареєструвати право власника окремого офісного приміщення на окрему (з власним кадастровим номером) земельну ділянку, що стосується цього приміщення. Замість цього до держакта на право власності на всю земельну ділянку, що видається співвласникам, додається список таких співвласників (п. 2.10 наказу Держкомзему України від 04.05.99 р. № 43). Саме цей документ підтверджуватиме, що співвласники будівлі (покупець частини будівлі та власник всієї решти будівлі) є співвласниками земельної ділянки в певних частках.

² Це випливає з визначення земельної ділянки, наведеного в п.п. 14.1.74 ПКУ та ч. 1 ст. 79 ЗКУ, як частини земної поверхні з установленими межами, оскільки для ділянки, частину якої розташовано під будівлею, зазначити її межі на поверхні не можна.

І ще цікаве запитання пов'язане з платою за землю. Згідно зі ст. 360 ЦКУ співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та зберігання спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними зі спільним майном. Що стосується сплати земельного податку, то для конкретизації моменту, з якого новий власник офісного приміщення стає його платником, слід звернутися до спеціальних норм податкового законодавства.

Так, відповідно до п. 287.6 ПКУ під час переходу права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовано такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Застосовуючи цю вимогу ПКУ до нашої ситуації, отримуємо, що з моменту держреєстрації права власності на офіс його покупець стає самостійним платником земельного податку.

Інакше кажучи, після отримання держакта з додаванням списку співвласників землі кожен стане платником земельного податку за свою частку земельної ділянки.

Справедливості заради зауважимо, що в ПКУ існує привабливіша для нашої ситуації норма. Ідеться про п.п. 2 п. 286.6: за земельну ділянку, на якій розташовано будівлю, що перебуває у спільній частковій власності декількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується з урахуванням прибудинкової території кожній із таких осіб пропорційно належній частці кожної особи.

Якщо піти цим шляхом, то вже з моменту державної реєстрації права власності покупця на частину будівлі її продавець (він же власник решти будівлі) не зобов'язаний платити за частину землі під проданим приміщенням.

Податкове питання

Спочатку звернемося до першоджерела з податкового питання — ПКУ. Згідно з п. 146.1 ПКУ облік вартості, що амортизується, ведеться за кожним об'єктом, що входить до складу окремої групи основних засобів, <...>, як окремий об'єкт амортизації.

Таким чином, у вас у податковому обліку як окремий об'єкт групи 3 значилася будівля, що амортизувалася. На момент прийняття рішення про продаж її частини в обліку значилася його балансова (залишкова) вартість.

Керівництво підприємства прийняло рішення про продаж частини цієї будівлі. Рішення могло бути оформлено у вигляді протоколу засідання, наказу директора тощо. Цей документ є для бухгалтера підставою, щоб в обліку поділити вартість будівлі на частини, що продаються та не продаються. Як це краще зробити? Відповідь: пропорційно площі.

Приклад . Загальна площа будівлі — 50 кв. м, площа частини будівлі, що продається, — 30 кв. м. Балансова вартість будівлі — 500000 грн.

Відповідно, вартість 1 кв. м будівлі дорівнюватиме:

500000 : 50 = 10000 (грн.).

Тоді в обліку вартість частини будівлі, що продається, становитиме:

10000 х 30 = 300000 (грн.).

Саме цю вартість необхідно показати в довідці про балансову вартість частини будівлі, що продається, яку ви надасте нотаріусу.

А вартість частини будівлі, що не продається, дорівнюватиме:

10000 х (50 - 30) = 200000 (грн.).

Ідею розподілу вартості будівлі в обліку пропорційно площі підтримують і податкові органи в ЄБПЗ:

ЄБПЗ

2755 І. Як у податковому обліку платника податку на прибуток відображаються операції з продажу частини нерухомості (будівлі)?

Відповідь: <...> Балансова вартість частини об’єкта нерухомості визначається виходячи з розрахунку балансової вартості 1 кв. м об’єкта нерухомості та площі такої частини.

Далі, коли правочин купівлі-продажу відбувся, необхідно визначити фінансовий результат цієї господарської операції з точки зору податкового обліку. Податкові органи досить докладно розповіли, як це зробити, у своєму ЄБПЗ-роз'ясненні:

ЄБПЗ

<...>

2755 І. Як у податковому обліку платника податку на прибуток відображаються операції з продажу частини нерухомості (будівлі)?

<...>

Повна відповідь <...>. У податковому обліку за результатами продажу об'єкта основних засобів здійснюється його виведення з експлуатації (п. 146.18 ст. 146 ПКУ). Нарахування амортизації окремого об'єкта припиняється починаючи з місяця, наступного за місяцем виведення з експлуатації такого об'єкта основних засобів (п. 146.15 ст. 146 ПКУ). Відповідно до п.п. 14.1.9 п. 14.1 ст. 14 ПКУ балансова вартість основних засобів, інших необоротних та нематеріальних активів — сума залишкової вартості таких засобів та активів, яка визначається як різниця між первісною вартістю з урахуванням переоцінки і сумою накопиченої амортизації. У разі продажу об'єктів основних засобів та нематеріальних активів сума перевищення доходів від продажу <...> над балансовою вартістю таких об'єктів основних засобів та нематеріальних активів включається до доходів платника податку, а сума перевищення балансової вартості над доходами від такого продажу або іншого відчуження включається до витрат платника податку (п. 146.13 ст. 146 ПКУ). При цьому дохід від продажу або іншого відчуження об'єкта основних засобів та нематеріальних активів для цілей застосування цієї статті визначається згідно з договором про продаж або інше відчуження об'єкта основних засобів та нематеріальних активів, але не нижче звичайної ціни такого об'єкта (активу) (п. 146.14 ст. 146 ПКУ). <...> При продажу частини об’єкта нерухомості платник податку має порівняти дохід від реалізації такої частини з її балансовою вартістю на кінець місяця, в якому було здійснено продаж. <...> Сума перевищення доходів від продажу частини нерухомості над її балансовою вартістю включається до доходів платника податку (з урахуванням звичайної ціни), а сума перевищення балансової вартості над доходами від такого продажу включається до витрат платника податку Нарахування амортизації на об’єкт нерухомості, частина якого реалізована, починаючи з місяця, наступного за місяцем виведення з експлуатації реалізованої частини, здійснюється без врахування балансової вартості такої частини.

Пропонуємо вашій увазі покрокову інструкцію відображення операції купівлі-продажу частини будівлі, що відбулася в обліку юридичної особи — продавця (складену на підставі наведеного вище роз'яснення з ЄБПЗ):

1) розділити вартість будівлі на частини, що продаються та не продаються, виходячи з балансової вартості 1 кв. м будівлі;

2) вивести з експлуатації частину будівлі, що продається: рішення про виведення з експлуатації має бути оформлено документально — наказом керівника підприємства (п. 146.18 ПКУ); при цьому вноситься відповідний запис до інвентарної картки будівлі (ф. № ОЗ-6);

3) припинити нарахування амортизації на виведену з експлуатації частину будівлі, що продається, починаючи з місяця, наступного за місяцем виведення з експлуатації;

4) оформити акт за ф. № ОЗ-1 на частину будівлі, що продається, у трьох примірниках (два з яких залишаються в юридичної особи — продавця, а один передається юридичній особі — покупцю);

5) порівняти балансову вартість (Б) проданої частини будівлі та дохід від її реалізації (Д):

— якщо Б > Д, то різниця включається до витрат підприємства та відображається в декларації з податку на прибуток;

— якщо Б < Д, то різниця включається в доходи підприємства та відображається в декларації з податку на прибуток.

Приклад. На балансі підприємства перебуває будівля загальною площею 50 кв. м. Її первісна вартість становила 600000 грн., знос — 100000 грн., відповідно, її залишкова вартість дорівнює 500000 грн. Підприємство продало частину будівлі площею 30 кв. м за 480000 грн. (у тому числі ПДВ — 80000 грн.). В обліку підприємства ці операції буде відображено таким чином:

Примітка . З місяця, наступного за місяцем виведення частини будівлі, що продається, з експлуатації, ми нараховуємо амортизацію на вартість будівлі, зменшену на вартість проданої її частини.

Ми розглянули всі нюанси правочину купівлі-продажу частини будівлі між юридичними особами, пов'язані з обліком, землею і документальним оформленням. Нехай така операція принесе вашому підприємству прибуток, як у нашому прикладі!