Земля & недвижимость:
5 ответов на актуальные вопросы
Виктория Петрушина, заместитель главного редактора
Игорь Хмелевский, консультант
Несогласованность Земельного и Налогового кодексов ставит перед налогоплательщиками немало вопросов, связанных с уплатой земельного налога и арендной платы за землю как налога.
Сегодня рассмотрим пять из них, которые касаются операций с недвижимостью и землейпод ней.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
Земельный налог или арендная плата за землю?
Статьей 206 ЗКУ установлена платность использования земли в Украине. Объектом такой платы является земельный участок. Согласно п.п. 14.1.147 НКУ плата за землю — общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.
Обратите внимание! За один и тот же земельный участок в один и тот же момент времени не могут одновременно взиматься и земельный налог, и арендная плата. Какая именно разновидность платы за землю должна уплачиваться за тот или иной земельный участок, зависит от правовых оснований пользования конкретным участком земли.
Пользование землей допускается по одному из приведенных ниже прав:
1) право собственности на землю (ч. 1 ст. 78 ЗКУ). Оно включает право пользования, право владения и право распоряжения земельными участками;
2) право постоянного пользования земельным участком (ч. 1 ст. 92 ЗКУ). Оно включает право пользования и бессрочное право владения земельным участком, но только таким, который находится в государственной или коммунальной собственности;
3) право аренды земельного участка (ч. 1 ст. 93 ЗКУ), которое, в отличие от права постоянного пользования:
— ограничено сроком, установленным сторонами договора аренды земли;
— возможно в отношении земельных участков любой формы собственности.
Согласно п.п. 14.1.72 НКУ и 14.1.34 НКУ земельный налог уплачивают собственники (право № 1 в перечне выше) земельных участков и земельных долей (паев), а также постоянные землепользователи (право № 2 в перечне выше). При этом собственниками земельных участков считаются юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которые в соответствии с законодательством получили право собственности на землю (право № 1 в приведенном выше перечне) в Украине, а также территориальные громады и государство относительно земель коммунальной и государственной собственности соответственно.
Арендная плата за землю, как налог, платится только при аренде земельных участков государственной и коммунальной собственности (право № 3 в перечне выше). Эта плата является обязательным платежом, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.
Аренда земли других форм собственности регулируется исключительно на договорных началах между арендодателем и арендатором земли, и налогом не является.
С какого момента платить земельный налог при покупке недвижимости?
Итак, ситуация: собственник здания и участка земли под ним продал свое здание лицу А. Как определить момент, с которого лицу А нужно уплачивать земельный налог при переходе права собственности на купленное здание?
Начнем с того, что согласно ч. 1 ст. 120 ЗКУ при приобретении права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, у такого лица прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. При этом к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения.
Согласно п. 287.6 НКУ при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории, уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Другими словами, в этом случае определяющим является не момент госрегистрации того или иного права на землю, а момент регистрации права собственности на здание, сооружение (их часть), которые расположены на этой земле.
На первый взгляд приведенная выше норма, регулирующая порядок налогообложения земли при осуществлении сделок с недвижимостью, вступает в противоречие:
с одной стороны, с п. 287.1 НКУ, согласно которому собственники земли и землепользователи должны уплачивать плату за землю со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком,
с другой стороны, со ст. 269 НКУ, где плательщиками платы за землю названы, в частности, собственники земельных участков и землепользователи.
Очевидно, что до момента регистрации прав на земельный участок под недвижимостью ее новый собственник в силу ст. 126 ЗКУ не может считаться собственником такого земельного участка.
Однако если п. 287.6 НКУ рассматривать как специальную норму по отношению к остальным перечисленным выше его положениям, то все более-менее становится на свои места. Еще раз подчеркнем, что применять такую специальную норму необходимо исключительно для целей налогообложения земельных участков, права на которые переходят при совершении сделок с недвижимостью.
Важно знать, что в соответствии с ч. 6 ст. 120 ЗКУ одним из существенных условий таких сделок является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на жилой дом, здание или сооружение. Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.
Сказанное означает, что по такому земельному участку еще до заключения сделки должны быть определены его границы на местности, следовательно, новому собственнику объекта недвижимости сразу же становятся известны почти все исходные данные для расчета земельного налога, в частности, площадь земельного участка, категория земель, к которой он относится, и т. п. Однако для получения сведений о нормативной денежной оценке земли следует дополнительно обратиться в территориальный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.
Рано или поздно новому собственнику все же придется зарегистрировать соответствующее право на земельный участок. Причем если речь идет о праве собственности на землю, то и в дальнейшем собственник недвижимости (а вдобавок — земли под ней) будет продолжать уплачивать земельный налог на общих основаниях.
Покупатель недвижимости не имеет права получить
в постоянное пользование участок под ней: как быть?
Рассмотрим ситуацию, когда «старый» собственник проданной недвижимости имел право постоянного пользования землей. А новый собственник по закону не имеет такого права.
Когда это возможно? В соответствии с ч. 2 ст. 92 ЗКУ установлено, что право на получение участка под проданной недвижимостью на условиях постоянного землепользования могут приобретать лишь:
а) предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной и коммунальной собственности;
б) общественные организации инвалидов Украины, их предприятия (объединения), учреждения и организации;
в) религиозные организации Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, исключительно для строительства и обслуживания культовых и других сооружений, необходимых для обеспечения их деятельности.
Остальные лица , претендующие на получение прав на землю под недвижимостью, могут рассчитывать либо на ее выкуп, либо на передачу в аренду.
Если орган местного самоуправления или орган исполнительной власти согласится на продажу участка под приобретенной недвижимостью, то новый землепользователь обязан уплачивать земельный налог за такой участок. Если новому собственнику недвижимости будет предложено взять этот участок в аренду, то арендную плату за него следует начинать вносить только после заключения договора аренды и его государственной регистрации. За тот период времени, пока указанный договор не будет должным образом оформлен, скорее всего, необходимо уплачивать земельный налог. Таким же образом, похоже, надо действовать и в том случае, если земля у предыдущего собственника недвижимости была в аренде: пока покупатель недвижимости не заключит договор аренды земли, такой покупатель будет плательщиком земельного налога. Наши доводы основаны на п. 287.6 НКУ (цитату см. выше).
С какого момента продавец недвижимости перестает
быть плательщиком платы за землю?
При приобретении права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, у такого лица прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты (ч. 1 ст. 120 ЗКУ). По общему правилу, установленному абз. вторым п. 287.1 НКУ, в случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком плата за землю уплачивается за фактический период пребывания земли в собственности или пользовании в текущем году.
Логично было бы считать, что раз лицо утратило право на землю, то одновременно с этим прекращается и его обязанность по внесению платы за эту землю. Справедливость такого вывода усиливается еще и тем, что у земельного участка под приобретенным объектом недвижимости появился новый плательщик платы за землю, который согласно п. 287.6 НКУ обязан уплачивать ее в форме земельного налога.
Вместе с тем надо понимать, что процедуры автоматического прекращения права собственности или права пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, ст. 120 ЗКУ не содержит. Более того, прекращение таких прав является чисто декларативным, поскольку до исключения из земельного кадастра сведений о прежнем собственнике (постоянном пользователе) его вещное право на землю сохраняет статус зарегистрированного права. Это же касается и случаев, если прежний собственник недвижимости был арендатором земли под ней: до тех пор, пока договор аренды не будет расторгнут (прекращен), он обязан вносить определенную таким договором арендную плату.
Этим в своих разъяснениях пользуются налоговики. В качестве примера приведем выдержки из двух консультаций в ЕБНЗ (обе — под кодом 200.01):
| Вопрос | Ответ |
| Кто должен уплачивать земельный налог, если здание (сооружение) принадлежит одному лицу, а право собственности на земельный участок, на котором расположено такое здание (сооружение) (их часть), — другому лицу? | Лицо, являющееся собственником земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), принадлежащее другому лицу, является плательщиком земельного налога до даты прекращения права собственности на такой земельный участок. Что касается лица, являющегося собственником здания (сооружения), то такое лицо в соответствии с п. 287.6 НКУ обязано уплачивать земельный налог за земельный участок, на котором расположено такое здание (сооружение), с учетом придомовой территории независимо от факта уплаты земельного налога собственником такого земельного участка |
| Должен ли собственник здания (сооружения) (их части) уплачивать земельный налог за земельный участок, на котором расположено такое здание (сооружение), если указанный земельный участок относится к землям государственной или коммунальной собственности и передан в аренду другому лицу? | Если арендатор земельного участка государственной или коммунальной собственности отчуждает право собственности на здание (сооружение) (их часть), расположенную на арендованном земельном участке, и не возвратил арендодателю в установленном порядке указанный земельный участок, такой арендатор является плательщиком арендной платы за землю в бюджет на основании заключенного договора аренды земли до момента прекращения действия такого договора. Лицо, которое приобрело право собственности на здание (сооружение) (их часть), до получения права аренды земельного участка (заключения в установленном законодательством порядке договора аренды земли) обязано в соответствии с п. 287.6 НКУ уплачивать земельный налог за земельный участок, на котором расположено такое здание (сооружение), с учетом придомовой территории |
Следуя таким разъяснениям, за один и тот же участок в один и тот же период времени плата за землю (в той или иной форме) будет уплачиваться как прежним собственником недвижимости, так и нынешним. Причем трудно что-либо возразить против подобных требований (разве что напомнить о недопустимости двойного налогообложения), поскольку в условиях несогласованности земельного и налогового законодательства формальный подход, взятый на вооружение налоговиками, приводит именно к таким фискальным результатам.
Единоналожник сдает в аренду недвижимость: платит ли он земельный налог?
Интересным и спорным является еще один вопрос: обязаны ли плательщики единого налога уплачивать земельный налог, если они передают в аренду недвижимость, расположенную на земельных участках, которые находятся в их собственности или постоянном пользовании.
Откуда «растут ноги» у этого вопроса? Согласно п.п. 4 п. 297.1 НКУ плательщики единого налога (и юрлица, и физлица-предприниматели) не являются плательщиками земельного налога, кроме земельного налога за земельные участки, которые не используются ими в предпринимательской деятельности.
Налоговики традиционно считают, что земля под недвижимостью, сданной в аренду, используется арендатором, а единоналожник-арендодатель в своей деятельности ее не использует1. Поэтому они неизменно требуют от единоналожников уплаты налога за такую землю (письмо ГНАУ от 17.05.2011 г. № 13724/7/17-0317 и консультацию из ЕБНЗ под кодом 200.01).
1 При этом ГНАУ соглашается с тем, что в случае сдачи единоналожниками в аренду земельных участков с целью достижения экономических и социальных результатов, а также получения прибыли, такие участки считаются использующимися в предпринимательской деятельности арендодателей и, следовательно, освобождаются от налогообложения (об этом говорится в соответствующей консультации из ЕБНЗ под кодом 200.01).
В то же время другие госорганы и суды (см., например, письма Госкомпредпринимательства от 07.12.2006 г. № 8844 и от 12.09.2007 г. № 6834; определение ВАСУ от 23.04.2007 г. б/н, постановление ВСУ от 26.12.2006 г. б/н) считают, что земля под сданной в аренду недвижимостью все-таки используется в предпринимательской деятельности арендодателя (единоналожника). Ведь передача в аренду недвижимости и земли под ней осуществляется с целью получения дохода, а значит, является разновидностью предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением услуг.
Мы разделяем такой подход и считаем, что при наличии у предприятия-единоналожника в уставе, а у предпринимателя-единоналожника — в Свидетельстве об уплате единого налога такого вида деятельности, как «сдача в аренду собственного недвижимого имущества», земельный налог уплачивать не нужно.
Таким образом, на сегодня единоналожники имеют в своем арсенале достаточно весомые контраргументы в отношении насаждаемой налоговиками обязанности платить указанный налог при передаче недвижимости в аренду. Считаем, что ими следует обязательно воспользоваться, чтобы склонить чашу весов в свою пользу, даже если для этого придется обращаться в суд.
Сегодня мы рассмотрели только пять актуальных вопросов, связанных с платой за землю, участвующую в операциях с недвижимостью. Но понимаем, что это далеко не все каверзные вопросы, которые преподносит нам жизнь. Задавайте свои вопросы — мы поможем вам найти на них ответы.
