Как приобрести квартиру за полцены
Оксана Петренко, адвокат,
Сергей Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства недвижимости ХИАН
В последнее время все большее количество граждан Украины отваживаются на приобретение недвижимости по договору пожизненного содержания. Заключение такого договора, с одной стороны, является очень заманчивым, а с другой стороны, очень опасным. В статье мы проанализируем плюсы и минусы оформления квартир по договорам пожизненного содержания, оберегая от непродуманных поступков и негативных последствий.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Конституция — Конституция Украины от 28.06.96 г. № 254к/96-ВР.
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Инструкция № 20/5 — Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20/5.
Закон № 1282 — Закон Украины «Об индексации денежных доходов населения» от 03.07.91 г. № 1282-XII.
Ситуация на рынке жилья — только «за»
Договор пожизненного содержания является одним из самых рискованных и опасных договоров среди операций с недвижимостью, причем как для одной стороны договора (отчуждателя), так и для другой стороны (приобретателя).
Следует признать, что сейчас платежеспособность пожилых людей имеет очень низкий уровень, особенно у пенсионеров. Для многих из них договор пожизненного содержания — нередко единственный шанс прожить жизнь вполне достойно, а не прозябать за чертой бедности. Как правило, эти люди не имеют ничего, кроме своей квартиры, а просто продать ее они не могут, так как иного места жительства у них нет. В то же время большинство работающих граждан не способно купить жилье по рыночной стоимости, даже при помощи ипотеки. А квартиры, которые покупают у пожилых людей, гораздо доступнее — намного дешевле рыночной стоимости.
Существует огромный спрос — на однокомнатные и двухкомнатные квартиры по цене от 10000 до 20000 долларов. И такие предложения есть на рынке недвижимости. Приобрести квартиру за половину или даже треть от ее рыночной стоимости вполне реально, только относиться к этому нужно с большим опасением. Квартира с «нагрузкой» в результате обходится покупателю намного дешевле ее рыночной стоимости. Как показывает практика, в большинстве случаев сумма выплаты может составить 20 — 25 % реальной стоимости жилья.
Этот вариант идеально подходит тем гражданам, которые накопили на первоначальный взнос для покупки квартиры в кредит: содержать пенсионера, безусловно, выгоднее, нежели много лет возвращать банку долг с процентами. И именно такой вид инвестиций является на сегодняшний день одним из самых рентабельных на рынке недвижимости.
Договор пожизненного содержания: нюансы
Суть договора пожизненного содержания заключается в следующем:
«По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя уходом пожизненно» (ст. 744 ГК).
Следует отметить, что право собственности на жилье переходит к лицу, которое принимает на себя обязательства ухаживать за прошлым собственником квартиры с момента государственной регистрации договора пожизненного содержания (из ст. 334, 748 ГК). При этом у бывшего собственника остается право проживать и состоять на регистрации в квартире, а у нового собственника возникают ограничения на право пользования и право распоряжения квартирой. Из анализа ст. 750 ГК можно сказать, что вы покупаете жилье вместе с бывшим его собственником! И согласно ст. 750 ГК у вас может появиться обязанность обеспечить отчуждателя жильем:
ГК
<...>
Статья 750. Обязанность приобретателя обеспечить отчуждателя жильем
1. Приобретателя можно обязать обеспечить отчуждателя либо третье лицо жильем в доме (квартире), который ему передан по договору пожизненного содержания (ухода).
В этом случае в договоре должна быть конкретно определена та часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать.
<...>
Наиболее часто договоры пожизненного содержания заключают пожилые люди, пенсионеры. По этим договорам новый собственник квартиры, как правило, оплачивает коммунальные услуги и ежемесячно перечисляет бывшему владельцу определенную сумму денег. Хотя в договоре могут быть прописаны и другие условия, связанные с содержанием проживающего в квартире бывшего собственника. Согласно ст. 749 ГК в договоре пожизненного содержания могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (попечения), которыми приобретатель может обеспечивать отчуждателя, кроме того, приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ухода).
Необходимо рекомендовать всем сторонам, участвующим в подписании договора, максимально полно указывать в тексте договора те действия которые будет оказывать приобретатель по отношению к отчуждателю. Чем точнее составлен договор, тем безопаснее в дальнейшем будет себя чувствовать отчуждатель.
Что может быть прописано (по соглашению сторон) в договоре пожизненного содержания:
— оплата коммунальных платежей;
— перечисление определенной суммы денег на расчетный счет в банк;
— уборка в квартире, стирка;
— приготовление пищи;
— покупка продуктов питания и лекарств;
— оплата лечения, операции, медицинский уход;
— покупка мебели, бытовой техники и т. д.
Материальное обеспечение, которое должно ежемесячно предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке, которая индексируется в порядке, установленном ГК, Законом № 1282 и иными нормативными актами. Обратимся к ГК:
ГК
<...>
Статья 751 ГК. Денежная оценка материального обеспечения отчуждателя
1. Материальное обеспечение, которое ежемесячно может предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке. Такая оценка подлежит индексации в порядке, установленном законом.
<...>
Приобретатель не может отчуждать, т. е. продать, обменять, подарить это имущество до смерти отчуждателя. Такого права у него нет на основании cт. 754 ГК:
ГК
<...>
Статья 754. Обеспечение выполнения договора пожизненного содержания (ухода)
1. Приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), заключать относительно него договор залога, передавать его в собственность другому лицу на основании другой сделки.
<...>
Согласно ст. 85 Инструкции № 20/5 при удостоверении договора пожизненного содержания (ухода) налагается запрет на отчуждение имущества в установленном порядке, о чем делается надпись на всех экземплярах договора.
До заключения договора рекомендуется выяснить, есть ли у отчуждателя близкие или дальние родственники, которые будут претендовать на недвижимость, являющуюся предметом заключения договора. И в случае если они есть, заранее обсудить с ними возможный договор, чтобы не попасть в длительные судебные тяжбы и не остаться без квартиры.
У пенсионера есть право в случае, если приобретатель уклоняется от выполнения своих обязанностей или не должным образом их выполняет, обратиться в суд. И, как правило, суд принимает сторону бывшего собственника квартиры.
ГК
<...>
Статья 755. Прекращение договора пожизненного содержания (ухода)
1. Договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут по решению суда:
— по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины;
— по требованию приобретателя.
2. Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя.
Статья 756. Правовые последствия расторжения договора пожизненного содержания (ухода)
1. В случае расторжения договора пожизненного содержания (ухода) в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением приобретателем обязанностей по договору отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое было им передано, и имеет право требовать его возврата. В этом случае затраты, понесенные приобретателем на содержание и (или) уход отчуждателя, не подлежат возврату.
2. В случае расторжения договора в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем на основаниях, которые имеют важное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, на протяжении которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.
<...>
Еще один момент, который следует знать. В случае смерти приобретателя имущества договор не прекращается, а обязанности по договору переходят к тем наследникам, к которым переходит отчуждаемая по договору квартира. При отсутствии у приобретателя имущества наследников или их отказе от договора пожизненного содержания квартира возвращается отчуждателю.
ГК
<...>
Статья 757. Правовые последствия смерти приобретателя
1. Обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) переходят к тем наследникам, к которым перешло право собственности на имущество, которое было передано отчуждателем. Если наследник по завещанию отказался от принятия имущества, которое было передано отчуждателем, право собственности на это имущество может перейти к наследнику по закону.
2. Если у приобретателя нет наследников или они отказались от принятия имущества, переданного отчуждателем, отчуждатель приобретает право собственности на это имущество. В этом случае договор пожизненного содержания (ухода) прекращается.
<...>
Наши советы
Обязательно учтите все трудности по уходу за пожилым человеком, а возможно, и по совместному с ним проживанию. Это может быть очень нелегко, как психологически, так и материально.
Бывают мошеннические действия как с одной, так и с другой стороны договора пожизненного содержания. Например, приобретатель, желающий завладеть имуществом, может вывести отчуждателя в другую квартиру — похуже. Не выплачивать определенные суммы денег, если четко не прописали банковские реквизиты и т. д. Но, к сожалению, среди мошенников встречаются и пожилые люди, желающие хорошо пожить за чужой счет. Они, получив практически все, что положено по договору, могут расторгать договоры пожизненного содержания по нескольку раз. И при этом, в конце концов, остаться в своей квартире. При расторжении договора имущество возвращается отчуждателю. Затраты, понесенные на пожизненное содержание приобретателем, ему не возвращаются. В лучшем случае приобретатель получит только часть той желанной квартиры, на которую он претендовал.
Опыт показывает, что самостоятельно найти желающих продать квартиру по такой схеме сложно. Потому что как пожилые люди, так и приобретатели такого имущества боятся быть обманутыми. Предлагают такие варианты обычно различные центры, фонды и просто «черные» маклеры. Обратите внимание, никакое уважающее себя агентство недвижимости таким образом приобрести квартиру потенциальному покупателю предлагать не будет.
Если вы все-таки решились на заключение договора пожизненного содержания, необходимо обязательно проконсультироваться и с юристом, и в агентстве недвижимости. Внимательно прочитайте предлагаемый проект договора, внесите в него все ваши требования и условия. Не торопитесь, это очень серьезный шаг. Можете остаться без квартиры или без денег!
