Як придбати квартиру за півціни
Оксана Петренко, адвокат,
Сергій Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства нерухомості ХІАН
Останнім часом усе більше громадян України наважуються придбати нерухомість за договором довічного утримання. Укладення такого договору, з одного боку, є дуже принадним, але, з іншого боку, дуже небезпечним. У статті проаналізовано плюси та мінуси оформлення квартир за договорами довічного утримання для убезпечення від непоміркованих вчинків та негативних наслідків.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Конституція — Конституція України від 28.06.96 р. № 254к/96-ВР.
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Інструкція № 20/5 — Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Мін'юсту від 03.03.2004 р. № 20/5.
Закон № 1282 — Закон України «Про індексацію грошових доходів населення» від 03.07.91 р. № 1282-XII.
Ситуація на ринку житла тільки «за»
Договір довічного утримання є одним з найризикованіших та найнебезпечніших договорів серед операцій з нерухомістю, причому як для однієї сторони договору (відчужувача), так і для іншої сторони (набувача).
Слід визнати, що сьогодні існує дуже низький рівень платоспроможності літніх людей, особливо пенсіонерів. Для багатьох з них договір довічного утримання — часто єдиний шанс прожити життя цілком гідно, а не животіти за межею бідності. Як правило, ці люди не мають нічого, крім своєї квартири, а просто продати її вони не можуть, оскільки іншого місця проживання в них немає. Водночас більшість працюючих громадян не здатна купити житло за ринковою вартістю, навіть за допомогою іпотеки. А квартири, що придбаваються в літніх людей, набагато доступніші, бо значно дешевші за ринкову вартість.
Існує величезний попит на однокімнатні та двокімнатні квартири за ціною від 10000 до 20000 доларів. І такі пропозиції є на ринку нерухомості. Придбати квартиру за половину або навіть третину від її ринкової вартості цілком реально, але ставитися до цього потрібно вкрай обережно. Квартира з «доважком» у результаті коштує покупцю набагато дешевше за її ринкову вартість. Як показує практика, здебільшого сума виплати може скласти 20 — 25 % реальної вартості житла.
Цей варіант ідеально підходить тим громадянам, які накопичили на первісний внесок для купівлі квартири у кредит: утримувати пенсіонера, безумовно, вигідно, ніж багато років повертати банку борг із процентами. І саме такий вид інвестицій є на сьогодні одним із найрентабельніших на ринку нерухомості.
Договір довічного утримання: нюанси
Сутність договору довічного утримання полягає в такому:
«За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно» (ст. 744 ЦК).
Слід зауважити, що право власності на житло переходить до особи, яка перебирає на себе зобов'язання доглядати колишнього власника квартири з моменту державної реєстрації договору довічного утримання (зі ст. 334, 748 ГК). При цьому в колишнього власника залишається право проживати і перебувати на реєстрації у квартирі, а у нового власника виникають обмеження щодо права користування та права розпорядження квартирою. З аналізу ст. 750 ЦК можна зробити висновок, що ви купуєте житло разом з колишнім його власником! І згідно зі ст. 750 ЦК у вас може з'явитися обов'язок забезпечити відчужувача житлом:
ЦК
<...>
Стаття 750. Обов'язок набувача забезпечити відчужувача житлом
1. Набувач може бути зобов'язаний забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду).
У цьому разі в договорі має бути конкретно визначена та частина помешкання, в якій відчужувач має право проживати.
<...>
Найчастіше договори довічного утримання укладають літні люди, пенсіонери. За цими договорами новий власник квартири, як правило, оплачує комунальні послуги та щомісяця перераховує колишньому власнику певну суму грошей. Хоча в договорі може бути прописано й інші умови, пов'язані з утриманням колишнього власника, який проживає у квартирі. Згідно зі ст. 749 ЦК у договорі довічного утримання може бути визначено всі види матеріального забезпечення, а також усі види догляду (піклування), якими набувач може забезпечувати відчужувача, крім того, набувач зобов'язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду).
Необхідно рекомендувати всім сторонам, які беруть участь у підписанні договору, максимально повно зазначати в тексті договору ті дії, які набувач виконуватиме стосовно відчужувача. Чим точніше складено договір, тим безпечніше в подальшому почуватиме себе відчужувач.
Що може бути прописано (за угодою сторін) у договорі довічного утримання:
— оплата комунальних платежів;
— перерахування певної суми грошей на розрахунковий рахунок у банку;
— прибирання у квартирі, прання;
— приготування їжі;
— купівля продуктів харчування та ліків;
— оплата лікування, операції, медичний догляд;
— купівля меблів, побутової техніки тощо.
Матеріальне забезпечення, яке має щомісяця надаватися відчужувачу, підлягає грошовій оцінці, що індексується в порядку, установленому ЦК, Законом № 1282 та іншими нормативними актами. Звернемося до ЦК:
ЦК
<...>
Стаття 751. Грошова оцінка матеріального забезпечення відчужувача
1. Матеріальне забезпечення, яке щомісячно має надаватися відчужувачу, підлягає грошовій оцінці. Така оцінка підлягає індексації у порядку, встановленому законом.
<...>
Набувач не може здійснити відчуження, тобто продати, обміняти, подарувати це майно до смерті відчужувача. Такого права в нього немає на підставі cт. 754 ГК:
ЦК
<...>
Стаття 754. Забезпечення виконання договору довічного утримання (догляду)
1. Набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за договором довічного утримання (догляду), укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншого правочину.
<...>
Згідно зі cт. 85 Інструкції № 20/5 при посвідченні договору довічного утримання (догляду) накладається заборона на відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.
До укладення договору рекомендується з'ясувати, чи є у відчужувача близькі або далекі родичі, які претендуватимуть на нерухомість, що є предметом укладення договору. І якщо вони є, завчасно обговорити з ними можливий договір, щоб не наразитися на тривалі судові тяжби і не залишитися без квартири.
У пенсіонера є право в разі, якщо набувач ухиляється від виконання своїх обов'язків щодо утримання цього пенсіонера або неналежним чином їх виконує, звернутися до суду. І, як правило, суд стає на бік колишнього власника квартири.
ЦК
<...>
Стаття 755. Припинення договору довічного утримання (догляду)
1. Договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду:
— на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини;
— на вимогу набувача.
2. Договір довічного утримання (догляду) припиняється зі смертю відчужувача.
Стаття 756. Правові наслідки розірвання договору довічного утримання (догляду)
1. У разі розірвання договору довічного утримання (догляду) у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов'язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення.
У цьому разі витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню.
2. У разі розірвання договору у зв'язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов'язки за договором.
<...>
Ще один момент, який потрібно знати. У разі смерті набувача майна договір не припиняється, а обов'язки за договором переходять до тих спадкоємців, до яких переходить квартира, що відчужується за договором. За відсутності в набувача майна спадкоємців або їх відмови від договору довічного утримання квартира повертається відчужувачу.
ЦК
<...>
Стаття 757. Правові наслідки смерті набувача
1. Обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем.
Якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, що було передане відчужувачем, право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом.
2. Якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, відчужувач набуває право власності на це майно. У цьому разі договір довічного утримання (догляду) припиняється.
<...>
Наші поради
Обов'язково усвідомте всі труднощі догляду за літньою людиною, а, можливо, і спільне з нею проживання . Це може бути дуже нелегко як психологічно, так і матеріально.
Трапляються шахрайські дії з боку як однієї, так і другої сторони договору довічного утримання. Наприклад, набувач, який бажає заволодіти майном, може вивезти відчужувача в іншу квартиру — гіршу; не виплачувати певні суми грошей, якщо чітко не прописано банківські реквізити, тощо. Але, на жаль, серед шахраїв зустрічаються й літні люди, які бажають добре пожити за чужий рахунок. Вони, отримавши практично все належне за договором, можуть розривати договори довічного утримання кілька разів. І при цьому, урешті-решт, залишитися у своїй квартирі. При розірванні договору майно повертається відчужувачу. Витрати, понесені набувачем на довічне утримання, йому не повертаються. У кращому разі набувач отримає лише частину тієї бажаної квартири, на яку він претендував.
Досвід показує, що самостійно знайти бажаючих продати квартиру за такою схемою важко, тому що як літні люди, так і набувачі такого майна бояться бути ошуканими. Такі варіанти зазвичай пропонують різні центри, фонди і просто «чорні» маклери. Зверніть увагу: жодне агентство нерухомості, що себе поважає, не пропонуватиме потенційному покупцю придбати квартиру в такий спосіб.
Якщо ви все-таки наважилися на укладення договору довічного утримання, слід обов'язково проконсультуватися і з юристом, і в агентстві нерухомості. Уважно прочитайте пропонований проект договору, унесіть до нього всі ваші вимоги та умови. Не поспішайте — це дуже серйозний крок. Можете залишитися без квартири і без грошей!
