Поставки: после первой снова первая
Письмо Государственной налоговой службы Украины от 04.11.2011 г. № 5243/7/15-3477-26
Государственная налоговая служба Украины рассмотрела письмо <...> о порядке обложения налогом на добавленную стоимость операций по строительству жилья и сообщает.
В соответствии с подпунктом 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 Кодекса освобождаются от налогообложения операции по поставке жилья (объектов жилого фонда), кроме их первой поставки.
В этом подпункте первая поставка жилья (объекта жилого фонда) означает:
а) первую передачу готового вновь построенного жилья (объекта жилого фонда) в собственность покупателя или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;
б) первую продажу реконструированного либо капитально отремонтированного жилья (объекта жилого фонда) покупателю, являющемуся лицом иным, чем собственник такого объекта на момент вывода его из эксплуатации (использования) в связи с такой реконструкцией или капитальным ремонтом, или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) на такую реконструкцию либо капитальный ремонт за счет заказчика.
Учитывая вышеуказанное, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформлению правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье (объект жилого фонда) к первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства: или за счет собственных средств предприятия-застройщика, или за счет участников фонда финансирования строительства, или за средства держателей облигаций.
Такая операция по первой поставке жилья подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях . При этом стоимость такого жилья определяется исходя из обычных цен.
Операции по поставке услуг по сооружению жилья за счет заказчика (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) подлежат обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях по правилу первого события, установленному пунктом 187.1 статьи 187 Кодекса.
Одновременно следует отметить, что в соответствии с пунктом 198.4 статьи 198 Кодекса если плательщик налога приобретает (изготавливает) товары (услуги) и необоротные активы, предназначаемые для их использования в операциях, которые не являются объектом налогообложения либо освобождаются от налогообложения, то суммы налога, уплаченные (начисленные) в связи с таким приобретением (изготовлением), не относятся в налоговый кредит указанного плательщика.
Заместитель председателя С. Лекарь
КОММЕНТАРИЙ
Чтобы понять основную идею этого письма, рассмотрим пример.
Застройщик заказывает выполнение СМР по сооружению жилого дома подрядчику. Инвесторы перечисляют средства застройщику. После окончания строительства застройщик оформляет права собственности на жилье на инвесторов.
В этой ситуации возникает вопрос: является ли операция оформления прав собственности на инвесторов первой поставкой? Другими словами: должен ли застройщик в операции с инвестором начислять НДС на стоимость квартир?
Подрядчик на выполненные объемы СМР НДС точно начислит. Ведь его операция является «услугой по сооружению жилья» и, следовательно, является «первой поставкой». Этот вывод можно сделать довольно однозначно из текста п. «а» п.п. 197.1.14 НКУ.
Будет ли следующая операция (оформление квартир на инвесторов) тоже считаться еще одной «первой поставкой»?
Из текста п. «а» п.п. 197.1.14 НКУ однозначного ответа на этот вопрос сделать нельзя.
Зато ответ на этот вопрос дает рассматриваемое письмо ГНСУ: «операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) на готовое новое жилье (объект жилого фонда) до первого владельца такого жилья».
Таким образом, налоговики фактически признали, что в одной схеме строительства и реализации жилья «первых поставок» может быть две.
Схожие выводы, напомним, налоговики делали и раньше. Еще в период действия п.п. 5.1.20 Закона об НДС 1 специалисты ГНАУ изложили свою позицию в письме от 03.06.2009 г. № 11586/7/16-1517-26. Из этого письма также следовал вывод, что в одной схеме строительства — реализации квартир «первых поставок» может быть две.
1 Напомним, что п.п. 5.1.20 Закона об НДС — это аналог нормы п.п. 197.1.14 НКУ.
Конечно, с таким подходом налоговиков согласятся далеко не все застройщики.
Многие специалисты полагают, что если в схеме есть одна «первая поставка» (в нашем примере — это операция по выполнению СМР для застройщика), то следующая операция уже не может считаться снова «первой» поставкой2.
2 Отстаивая такую позицию, эксперты обращают внимание на слово «или», присутствующее в тексте п.п. «а» п.п. 197.1.14 НКУ: если операции по передаче нового жилья и по его сооружению разделены союзом «или», то только одна из них может считаться «первой поставкой». Другая же операция «первой поставкой» названа быть уже не может. Она является, условно говоря, «второй» поставкой.
Отсюда делается вывод, что на стоимость квартир, продаваемых инвесторам, НДС начисляться не должен.
Очевидно, теперь, когда с позицией ГНСУ ознакомились налоговики на местах, такой подход застройщикам придется защищать в судах.
Иван Чалый
