Поставки: після першої знову перша
Лист Державної податкової служби України від 04.11.2011 р. № 5243/7/15-3477-26
Державна податкова служба України розглянула лист <...> щодо порядку оподаткування податком на додану вартість операцій з будівництва житла і повідомляє.
Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання.
У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
Ураховуючи вищезазначене, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об'єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій.
Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах . При цьому вартість такого житла визначається виходячи із звичайних цін.
Операції з поставки послуг по спорудженню житла за рахунок замовника (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) підлягають оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах за правилом першої події, встановленим пунктом 187.1 статті 187 Кодексу.
Одночасно слід зазначити, що відповідно до пункту 198.4 статті 198 Кодексу якщо платник податку придбаває (виготовляє) товари (послуги) та необоротні активи, які призначаються для їх використання в операціях, що не є об'єктом оподаткування або звільняються від оподаткування, то суми податку, сплачені (нараховані) у зв'язку з таким придбанням (виготовленням), не відносяться до податкового кредиту зазначеного платника.
Заступник Голови С. Лекарь
КОМЕНТАР
Щоб усвідомити основну ідею цього листа, розглянемо приклад.
Забудовник замовляє виконання БМР зі спорудження житлового будинку підряднику. Інвестори перераховують кошти забудовнику. Після закінчення будівництва забудовник оформляє права власності на житло на інвесторів.
У цій ситуації виникає запитання: чи є операція оформлення прав власності на інвесторів першим постачанням? Інакше кажучи: чи має забудовник в операції з інвестором нараховувати ПДВ на вартість квартир?
Підрядник на виконані обсяги БМР точно нарахує ПДВ. Адже його операція є «послугою зі спорудження житла» і, отже, є «першим постачанням». Цей висновок можна зробити досить однозначно з тексту п. «а» п.п. 197.1.14 ПКУ.
Чи вважатиметься наступна операція (оформлення квартир на інвесторів) теж ще одним «першим постачанням»?
Із тексту п. «а» п.п. 197.1.14 ПКУ однозначної відповіді на це запитання зробити не можна. Зате відповідь на це запитання дає лист ГПСУ, що розглядається: «операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об'єкт житлового фонду) до першого власника такого житла».
Таким чином, податківці фактично визнали, що в одній схемі будівництва та реалізації житла «перших постачань» може бути два.
Схожі висновки, нагадаємо, податківці робили й раніше. Ще в період дії п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ1 фахівці ДПАУ виклали свою позицію в листі від 03.06.2009 р. № 11586/7/16-1517-26. Із цього листа також випливав висновок, що в одній схемі будівництва-реалізації квартир «перших постачань» може бути два.
1 Нагадаємо, що п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ — це аналог норми п.п. 197.1.14 ПКУ.
Звичайно, з таким підходом податківців погодяться далеко не всі забудовники.
Багато хто із фахівців вважають, що якщо у схемі є одне «перше постачання» (у нашому прикладі — це операція з виконання БМР для забудовника), то наступна операція вже не може вважатися знову «першим» постачаням2.
2 Відстоюючи таку позицію, експерти звертають увагу на слово «або», наявне в тексті п. «а» п.п. 197.1.14 ПКУ: якщо операції з передачі нового житла та з його спорудження розділено сполучником «або», то лише одна з них може вважатися «першим постачанням». Другу ж операцію «першим постачанням» назвати вже не можна. Вона є, умовно кажучи, «другим» постачанням.
Звідси робиться висновок, що на вартість квартир, які продаються інвесторам, ПДВ нараховуватися не повинен.
Очевидно, тепер, коли з позицією ДПСУ ознайомилися податківці на місцях, такий підхід забудовникам доведеться захищати в судах.
Іван Чалий
