Операции с недвижимостью
Оксана Петренко, адвокат,
Сергей Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства недвижимости ХИАН
Вступивший в силу с 2011 года Налоговый кодекс затронул интересы практически всех граждан Украины. В частности, он коснулся вопросов налогообложения операций с недвижимостью.
В нашей статье, кроме вопросов налогообложения, обсудим расходы продавца и покупателя в операциях с недвижимостью.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
НК — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
ЗК — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
Закон № 3609 — Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины по совершенствованию отдельных норм Налогового кодекса Украины» от 07.07.2011 г. № 3609-VI.
Закон № 400 — Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.97 г. № 400/97-ВР.
Закон о едином соцвзносе — Закон Украины «О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» от 08.07.2010 г. № 2464-VI.
После принятия НК существенно изменилось налогообложение операций с недвижимостью.
Что платит продавец?
Продавец не всегда платит НДФЛ. Сначала поговорим о приятном — когда продавец не платит НДФЛ при совершении операций с недвижимостью. Об этом идет речь в пункте 172.1 НК:
НК
<...>
172.1. Доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры либо их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающий норму безвозмездной передачи, определенной статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от его назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не облагается налогом.
Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.
<...>
Таким образом, продавец не платит НДФЛ , если:
— продает в течение года один объект недвижимости;
— владеет недвижимостью 3 года и более.
Продавец не платит НДФЛ и при продаже земельного участка (в пределах норм, определенных ст. 121 ЗК в зависимости от назначения земли) при условии, что земля находилась в собственности продавца более трех лет.
Статья 121 ЗК определяет следующие нормы, в пределах которых можно избежать налогообложения при продаже земли:
а) для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2 га;
б) для ведения садоводства — не более 0,12 га;
в) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 га, в поселках — не более 0,15 га, в городах — не более 0,10 га;
г) для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га;
д) для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.
Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым/дачным домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется. Надворные постройки не являются отдельным объектом обложения НДФЛ.
Вторая продажа за год. Об обложении НДФЛ второй продажи за год говорится в п. 172.2 НК:
НК
<...>
172.2. Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в пункте 172.1 этой статьи, либо от продажи объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 этой статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 этого Кодекса.
В таком же порядке облагается налогом доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.
<...>
Итак, если в течение налогового года плательщик совершил более одной продажи недвижимости, каждая сделка, начиная со второй, облагается НДФЛ по ставке 5 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Причем такой же налог будет взиматься и при обмене недвижимости и продаже объектов незавершенного строительства.
Обратите внимание! Вы можете продавать жилой дом и приватизированный земельный участок, при этом заключать два нотариальных договора купли-продажи. В этом случае со второго объекта придется заплатить НДФЛ. Поэтому вторым оформляйте то, что подешевле.
У нотариуса. Проверкой количества продаж и иных сделок, совершенных гражданином в течение налогового года, занимаются нотариусы, удостоверяющие сделки, используя информацию Единого государственного реестра нотариальных действий. Критерием поиска в этом реестре является идентификационный номер налогоплательщика, поэтому смена фамилии не поможет продавцу избежать уплаты налога. Конечно, в случае отсутствия ИНН поиск производится по фамилии, имени, отчеству. Если же информация о количестве сделок не найдена, налогоплательщик-продавец подтверждает очередность продажи недвижимости заявлением, удостоверенным нотариусом.
Согласно п. 172.3 НК доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, которая не может быть ниже оценочной стоимости, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом. А п. 4 ст. 201 ЗК определено, что при заключении гражданско-правовых договоров относительно земельных участков проводится экспертная денежная оценка с целью определения стоимости объекта.
Из этого следует, что снизить налоговую нагрузку путем занижения цены купли/продажи все же возможно, поскольку минимальная стоимость объекта сделки в любом случае определяется уполномоченными органами:
— жилья — БТИ или независимыми оценщиками;
— земли — управлением земельных ресурсов и также оценщиками.
И покупатель с продавцом могут оформить договор по стоимости недвижимости значительно ниже рыночной. Соответственно, заплатить налог не с рыночной стоимости, а с той (минимальной), которая будет указана в договоре купли-продажи.
Из всех вышеуказанных организаций при отчуждении недвижимости необходимо получить справки. Что касается земли, то нужно еще получить справку о том, что ее возможно отчуждать, т. е. что земля не находится в залоге. Такую же информацию о недвижимом имуществе придется за деньги получить у нотариуса, который имеет доступ к реестру залогового имущества.
Сумму НДФЛ продавец определяет самостоятельно. Это следует из п. 172.5 НК:
НК
<...>
172.5. Сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения:
а) лицом, которое продает или обменивается с другим физическим лицом недвижимостью, — до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены;
б) лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении собственника и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.
<...>
Обратите внимание! Сумму НДФЛ по сделке физическое лицо определяет самостоятельно и уплачивается через банк. Функция контроля за своевременной и правильной уплатой налога лежит все на том же нотариусе.
Во время проведения операций по продаже (мене) объектов недвижимости между физическими лицами он удостоверяет соответствующий договор только при наличии документа об уплате стороной (сторонами) НДФЛ в бюджет. Информацию обо всех таких договорах, включая данные об их стоимости и суммах уплаченных налогов, нотариусы ежеквартально подают в налоговую инспекцию. То есть нотариусу важен факт оплаты — квитанция. А физическое лицо обязано отразить доход от отчуждения имущества в годовой налоговой декларации.
Следует отметить, что если одной из сторон договора купли-продажи (мены) объекта недвижимости является юридическое лицо или физическое лицо — предприниматель, то именно эти лица являются налоговым агентом налогоплательщика — простого физического лица (п. 172.4 НК).
Наследники
Что касается налогообложения операций при вступлении в наследство, то наследники первой степени родства в момент вступления в наследство НДФЛ не платят — для них установлена нулевая ставка. Как и для инвалидов I группы, детей-сирот, детей-инвалидов и детей, лишенных родительской опеки.
Наследники, не являющиеся членами семьи наследодателя первой степени родства, платят налог в размере 5 % от стоимости наследуемого имущества. Опять же в момент вступления в наследство.
Что нового нас ожидает в 2012 году? С 01.01.2012 г. Законом № 3609 внесены изменения в п. 172.1 НК:
«<...> Условие о пребывании такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком в наследство. <...>»
Это хорошо. Что это означает? С 01.01.2012 г. если вы получили наследство и продаете его менее чем через 3 года, то вам нет необходимости платить НДФЛ при продаже унаследованного имущества.
То есть в момент вступления в наследство вы платите или не платите НДФЛ, в зависимости от степени родства. А в момент продажи этого унаследованного имущества в течение 3-х лет — вы не платите НДФЛ (причем это не зависит от степени родства наследника-продавца).
Нерезиденты
Если объект недвижимости продает нерезидент (иностранец), его доходы облагаются налогом по ставке 15 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Однако, если общая сумма доходов, полученных нерезидентом-налогоплательщиком в отчетном налоговом месяце, превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, установленный на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составит 17 % от суммы превышения с учетом налога, уплаченного по ставке 15 %. Об этом идет речь в п. 172.9 и 161 НК.
Что платит покупатель?
Пенсионный сбор. Хотя с 1 января 2011 г. вступил в силу Закон о едином соцвзносе, пенсионный сбор никто не отменял. Закон о едином соцвзносе касается только трудовых и предпринимательских доходов
Но! Физические лица, которые приобретают недвижимое имущество, согласно п. 9 ст. 1 Закона № 400 являются плательщиками пенсионного сбора.
Согласно п. 8 ст. 2 Закона № 400 объектом налогообложения при осуществлении операций купли-продажи недвижимости является стоимость имущества, отмеченная в договоре купли-продажи, и покупатель платит сбор в размере 1 % от нее.
Отметим, что при передаче имущественных прав на недвижимость не на основании договора купли-продажи (т. е. при наследовании, мене, дарении, ренте) сбор на обязательное государственное пенсионное страхование не платится. Контроль за уплатой пенсионного сбора также возлагается на нотариуса, который удостоверяет договор купли-продажи недвижимого имущества, но не несет ответственность!
При этом, если покупатель подтверждает покупку недвижимости впервые заявлением удостоверенным нотариусом, то он согласно Закона № 400 освобождается от оплаты пенсионного сбора.
Госпошлина. Помимо указанных выше налогов и сборов, при купле-продаже недвижимости платится также государственная пошлина за производство нотариальных действий в размере 1 % от стоимости сделки. Но нужно понимать, что это стоимость услуг государственного нотариуса.
Частный нотариус устанавливает цену нотариального удостоверения по договоренности сторон, учитывая, что она не может быть меньше размера государственной пошлины. Минимальная стоимость нотариальных услуг, например для Харькова, — составляет приблизительно 1500 грн.
Оплачивает госпошлину, как правило, по договоренности сторон, чаще всего, по опыту, — покупатель.
Теперь вы можете рассчитать свои расходы и как покупатель, и как продавец, если у вас в планах на 2012 год стоит какая-либо сделка с недвижимостью. А доход вы посчитаете и сами...
Успешных вам сделок!
