Операції з нерухомістю
Оксана Петренко, адвокат
Сергій Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства нерухомості ХІАН
Податковий кодекс, що набрав чинності з 2011 року, зачепив інтереси практично всіх громадян України. Зокрема, це стосується питань оподаткування операцій з нерухомістю.
У нашій статті, крім питань оподаткування, обговоримо витрати продавця та покупця в операціях з нерухомістю.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ПК — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
ЗК — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Закон № 3609 — Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо вдосконалення окремих норм Податкового кодексу України» від 07.07.2011 р. № 3609-VI.
Закон № 400 — Закон України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.97 р. № 400/97-ВР.
Закон про єдиний соцвнесок — Закон України «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування» від 08.07.2010 р. № 2464-VI.
Після прийняття ПК істотно змінилося оподаткування операцій з нерухомістю.
Що платить продавець?
Продавець не завжди сплачує ПДФО. Спочатку поговоримо про приємне — коли продавець не сплачує ПДФО при здійсненні операцій з нерухомістю. Про це йдеться в п. 172.1 ПК:
ПК
<...>
172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
<...>
Таким чином, продавець не сплачує ПДФО, якщо:
— продає протягом року один об'єкт нерухомості;
— володіє нерухомістю три роки та більше.
Продавець не сплачує ПДФО і при продажу земельної ділянки (у межах норм, визначених ст. 121 ЗК залежно від призначення землі) за умови, що земля перебувала у власності продавця понад три роки.
Стаття 121 ЗК визначає такі норми, у межах яких можна уникнути оподаткування при продажу землі:
а) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2 га;
б) для ведення садівництва — не більше 0,12 га;
в) для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) в селах — не більше 0,25 га, у селищах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 га;
г) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га;
д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, розташованих на одній ділянці з житловим або садовим/дачним будинком, що продаються разом із ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. Надвірні споруди не є окремим об'єктом обкладення ПДФО.
Другий продаж за рік. Про обкладення ПДФО другого продажу за рік ідеться в п. 172.2 ПК:
ПК
<...>
172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.
У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.
<...>
Отже, якщо протягом податкового року платник здійснив більше одного продажу нерухомості, кожен правочин, починаючи з другого, обкладається ПДФО за ставкою 5 % від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Причому саме такий податок справлятиметься і при обміні нерухомості та продажу об'єктів незавершеного будівництва.
Зверніть увагу! Ви можете продавати житловий будинок і приватизовану земельну ділянку, укладаючи при цьому два нотаріальні договори купівлі-продажу. У цьому випадку з другого об'єкта доведеться заплатити ПДФО. Тому другим оформляйте те, що дешевше.
У нотаріуса. Перевіркою кількості продажів та інших правочинів, здійснених громадянином протягом податкового року, займаються нотаріуси, які посвідчують правочини, використовуючи інформацію Єдиного державного реєстру нотаріальних дій. Критерієм пошуку в цьому реєстрі є ідентифікаційний номер платника податків, тому зміна прізвища не допоможе продавцю уникнути сплати податку. Звичайно, у разі відсутності ІПН пошук здійснюється за прізвищем, іменем, по батькові. Якщо ж інформацію про кількість правочинів не знайдено, платник-продавець підтверджує черговість продажу нерухомості заявою, посвідченою нотаріусом.
Згідно з п. 172.3 ПК дохід від продажу об'єкту нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, яка не може бути нижчою за оцінну вартість, розраховану органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. А п. 4 ст. 201 ЗК визначено, що при укладенні цивільно-правових договорів щодо земельних ділянок провадиться експертна грошова оцінка з метою визначення вартості об'єкта.
Із цього випливає, що зменшити податкове навантаження шляхом заниження ціни купівлі/продажу все-таки можливо, оскільки мінімальна вартість об'єкта правочину в будь-якому разі визначається уповноваженими органами:
— житла — БТІ або незалежними оцінювачами;
— землі — управлінням земельних ресурсів і також оцінювачами.
І покупець із продавцем можуть оформити договір за вартістю нерухомості, значно нижчою від ринкової, і відповідно сплатити податок не з ринкової вартості, а з тієї (мінімальної), яку буде зазначено в договорі купівлі-продажу.
З усіх зазначених вище організацій при відчуженні нерухомості необхідно отримати довідки. Що стосується землі, то необхідно ще отримати довідку про те, що її можна відчужувати, тобто що земля не перебуває в заставі. Саме таку інформацію про нерухоме майно доведеться за гроші отримати в нотаріуса, який має доступ до реєстру заставного майна.
Суму ПДФО продавець визначає самостійно. Це випливає з п. 172.5 ПК:
ПК
<...>
172.5. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:
а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, — до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;
б) особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.
<...>
Зверніть увагу! Суму ПДФО за правочином фізична особа визначає самостійно та сплачує через банк. Функція контролю за своєчасною та правильною сплатою податку покладається також на нотаріуса.
Під час проведення операцій з продажу (міни) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус засвідчує відповідний договір лише за наявності документа про сплату стороною (сторонами) ПДФО до бюджету. Інформацію про всі такі договори, уключаючи дані про їх вартість і суми сплачених податків, нотаріуси щокварталу подають до податкової інспекції. Отже, для нотаріуса важливий факт оплати — квитанція. А фізична особа зобов'язана відобразити дохід від відчуження майна в річній податковій декларації.
Слід зауважити: якщо однією зі сторін договору купівлі-продажу (міни) об'єкта нерухомості є юридична особа або фізична особа — підприємець, саме ці особи є податковим агентом платника податків — фізичної особи (п. 172.4 ПК).
Спадкоємці
Що стосується оподаткування операцій під час прийняття спадщини, то спадкоємці першого ступеня споріднення у цей момент ПДФО не сплачують — для них установлено нульову ставку, як і для інвалідів I групи, дітей-сиріт, дітей-інвалідів та дітей, позбавлених батьківського піклування.
Спадкоємці, які не є членами сім'ї спадкодавця першого ступеня споріднення, сплачують податок у розмірі 5 % від вартості успадкованого майна, знову ж таки у момент прийняття спадщини.
Що нового чекає на нас у 2012 році? З 01.01.2012 р. Законом № 3609 унесено зміни до п. 172.1 ПК:
«<...> Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину. <...>»
Це добре. Що це означає? З 01.01.2012 р., якщо ви отримали спадщину та продаєте її менш ніж через 3 роки, то вам немає необхідності сплачувати ПДФО при продажу успадкованого майна.
Отже, у момент прийняття спадщини ви сплачуєте або не сплачуєте ПДФО залежно від ступеня споріднення. А в момент продажу цього успадкованого майна протягом трьох років ви не сплачуєте ПДФО (причому це не залежить від ступеня споріднення спадкоємця-продавця).
Нерезиденти
Якщо об'єкт нерухомості продається нерезидентом (іноземцем), його доходи оподатковуються за ставкою 15 % від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Однак якщо загальна сума доходів, отриманих нерезидентом — платником податків у звітному податковому місяці, перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, установлений на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становитиме 17 % від суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою 15 %. Про це йдеться в пп. 172.9 і 161 ПК.
Що платить покупець?
Пенсійний збір. Хоча з 1 січня 2011 року набрав чинності Закон про єдиний соцвнесок, пенсійний збір ніхто не скасовував. Закон про єдиний соцвнесок стосується лише трудових та підприємницьких доходів.
Але! Фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, згідно з п. 9 ст. 1 Закону № 400 є платниками пенсійного збору.
Відповідно до п. 8 ст. 2 Закону № 400 об'єктом оподаткування при здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості є вартість майна, зазначена в договорі купівлі-продажу, і покупець сплачує збір у розмірі 1 % від неї.
Зауважимо: при передачі майнових прав на нерухомість не на підставі договору купівлі-продажу (тобто при успадкуванні, міні, даруванні, ренті) збір на обов'язкове державне пенсійне страхування не сплачується. Контроль за сплатою пенсійного збору також покладається на нотаріуса, який посвідчує договір купівлі-продажу нерухомого майна, але не несе відповідальності!
При цьому, якщо покупець підтверджує першу купівлю нерухомості заявою, посвідченою нотаріусом, то він згідно із Законом № 400 звільняється від сплати пенсійного збору.
Держмито. Крім зазначених вище податків та зборів, при купівлі-продажу нерухомості сплачується також державне мито за провадження нотаріальних дій у розмірі 1 % від вартості правочину. Але потрібно розуміти, що це вартість послуг державного нотаріуса.
Приватний нотаріус установлює ціну нотаріального посвідчення за домовленістю сторін, ураховуючи, що вона не може бути меншою від розміру державного мита. Мінімальна вартість нотаріальних послуг, наприклад для Харкова, становить приблизно 1500 грн.
Держмито сплачується, як правило, за домовленістю сторін, найчастіше (з досвіду) — покупцем.
Тепер ви можете розрахувати свої витрати і як покупець, і як продавець, якщо у ваших планах на 2012 рік є якийсь правочин з нерухомістю. А дохід ви підрахуєте й самостійно...
Успішних вам правочинів!
