Перевод помещения из жилого фонда в нежилой
Виктория Петрушина, консультант
Известно, что прежде чем открыть офис в доме, помещение нужно перевести из жилого фонда в нежилой.
До сих пор вызывает целый ряд вопросов сама возможность и последствия использования жилого помещения не по целевому назначению, а также процедура документального оформления смены статуса жилого помещения. Об этом и поговорим в статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ЖК — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
КУоАП — Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.
Закон об ипотеке — Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.
Закон № 4220 — Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по усилению ответственности и усовершенствованию государственного регулирования в сфере градостроительной деятельности» от 22.12.2011 г. № 4220-VI.
Временное положение — Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5.
Порядок № 1825 — Порядок перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые в г. Киеве, утвержденный распоряжением Киевской городской госадминистрации от 01.10.2002 г. № 1825.
Положение № 336 — Положение о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые, утвержденное решением 8-й сессии Харьковского городского совета 6-го созыва от 06.07.2011 г. № 336/11.
Закон № 208 — Закон Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» от 14.10.94 г. № 208/94-ВР.
Можно/нельзя?
Согласно ст. 383 ГК «...собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства».
В то же время ст. 6 ЖК предусмотрено:
«Жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается».
Проанализируем приведенные выше цитаты из ЖК и ГК. Во-первых, обе они содержат термины, схожие по смыслу, но разные по написанию: «нужды промышленного характера» и «промышленное производство», определения которых в законодательстве не приведено. Во-вторых , только на основании этих двух законодательных норм невозможно однозначно определить законность/незаконность использования жилого помещения под магазин, парикмахерскую, компьютерный клуб и т. п., потому что к промышленному производству и нуждам промышленного характера эти заведения не относятся.
Поскольку «все, что не запрещено, разрешено» — это один из постулатов права, то делаем вывод, что использование жилого помещения под офис или предприятие сферы услуг возможно! Что и подтверждает практика.
Итак, собственник жилья имеет право использовать его по своему усмотрению, но не имеет права использовать его для промышленного производства.
Переводить/не переводить?
Как быть собственнику, который планирует использовать жилое помещение в предпринимательских целях?
Официальные органы неоднократно говорили, что для использования жилых помещений в предпринимательских целях их нужно перевести в нежилой фонд (см. письма Министерства по вопросам ЖКХ Украины от 12.05.2008 г. № 8/7-336; Госкомитета по вопросам ЖКХ Украины от 20.04.2004 г. № 4/6-721; Госкомстроя от 12.02.2002 г. № 5/3-114 и от 05.01.2001 г. № 5/2-6; ГНАУ от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117; Госкомпредпринимательства от 29.07.2004 г. № 5162, от 08.06.2004 г. № 3841 и от 06.04.2004 г. № 2200; информационное письмо ВХСУ от 07.06.2005 г. № 01-8/1051; разъяснение Минстроя от 01.04.2006 г.).
Мы же советуем следующее.
Не нужно переводить жилое помещение в нежилой фонд , если характер деятельности не требует конструктивных изменений помещения (например, предприниматель занимается интернет-бизнесом, а его квартира — его офис). Эта процедура отнимет массу сил, средств и времени. А право на использование помещения по собственному усмотрению можно будет при необходимости отстоять в суде. Главное, чтобы деятельность не носила производственный характер и не требовалось конструктивное изменение помещения.
Справедливости ради стоит сказать, что в этом случае все затраты, связанные с эксплуатацией жилья (коммунальные услуги, телефон), в предпринимательские расходы вы «не возьмете». Но! Расходы на телефон можно будет отнести в предпринимательские, если в свою квартиру вы проведете отдельный телефон, зарегистрированный на вас как на предпринимателя, и будете регулярно брать распечатки о звонках, связь которых с предпринимательской деятельностью можно будет легко доказать налоговикам.
Нужно переводить его в нежилой фонд, если требуется перестройка, пристройка, перепланировка (например, отдельный вход в помещение или изменение геометрии комнат). На практике только после того, как собственник переведет помещение в нежилой фонд, он сможет начинать согласование рабочего проекта реконструкции помещения и выполнять все дальнейшие связанные с этим действия. Подробнее об этом поговорим ниже.
Процедура перевода
Процедура перевода жилого фонда в нежилой в законодательстве Украины четко не определена. В каждом регионе (городе) приняты свои локальные нормативные акты, например:
— для Киева — Порядок № 1825;
— для Харькова — Положение № 336.
Но в общем, процедура следующая.
Сначала вам нужно собрать такие документы, как:
— нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности на жилье (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, решение суда и т. п.);
— копия технического паспорта на жилье, оформленная в БТИ;
— справка из ЖЭКа о том, что жилой дом, квартира (или их части) являются свободными фактически и юридически;
— копия договора на сбор и вывоз строительного мусора (в каждом регионе своя форма договора);
— для собственников жилых домов с приусадебными участками и обособленных жилых домов — госакт на землю;
— согласие совладельцев домовладения (соседей сверху, снизу, живущих на одной лестничной клетке с вами) на размещение объекта непроизводственной сферы;
— согласование объединения совладельцев многоквартирного дома в случае размещения квартиры в доме, где создано такое объединение;
— для юридических лиц — нотариально заверенные копии учредительных документов;
— для физических лиц — паспорт и идентификационный номер собственника квартиры;
— техническое заключение проектной организации о возможности перевода жилых помещений с целью использования их под нежилые с обоснованием возможности реконструкции помещения, обязательным устройством отдельного входа, не связанного с подъездом жилого дома, и эскизный проект входа, согласованные в установленном порядке с ГАСК, органом пожарного надзора и санэпидстанцией;
— дополнительно могут понадобиться, например, фото фасада дома, разрешение органа опеки или другие документы (в каждом регионе и в каждом случае могут быть свои нюансы).
Далее нужно написать заявление на имя городского головы и дождаться решения исполкома или горсовета о переводе жилых помещений и жилых домов в нежилые для размещения в них объектов непроизводственной сферы.
Только получив это решение, вы можете получить в ГАСК исходные данные и технические условия для проведения реконструкции объекта и собственно проводить реконструкцию.
После проведенной реконструкции снова нужно обратиться в ГАСК за Сертификатом1, подтверждающим ввод в эксплуатацию вашего объекта.
1 Форма Сертификата приведена в приложении 4 к Порядку приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденному постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461.
С этим Сертификатом необходимо обратиться в БТИ для получения Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение.
Теперь уже нежилое помещение вы можете использовать в своих предпринимательских целях безболезненно.
Мы описали стандартную схему перевода жилого помещения в нежилой фонд. То есть когда с помещением «все в порядке». Далее рассмотрим моменты, которые могут усложнить процедуру перевода.
Что может усложнить перевод жилья в нежилой фонд?
Ипотечное жилье. Если жилое помещение передано в ипотеку, то в период действия договора ипотеки перевод из жилого фонда в нежилой невозможен. Почему? Согласно статье 9 Закона об ипотеке ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевому назначению. В свою очередь, целевое назначение жилого помещения определено статьей 6 ЖК: жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.
Например, в Положении № 336 (для Харькова) сразу оговорено, что жилье не должно быть обременено правами третьих лиц.
Этаж, на котором расположено жилье. Как правило, в нежилые могут быть переведены жилые помещения, расположенные на цокольных, первых и в исключительных случаях на вторых этажах жилых многоэтажных домов, отдельно расположенные жилые дома. Если квартира, которая переводится, расположена выше первого этажа, то все помещения, расположенные под ней, должны иметь статус нежилых. Как вы теперь понимаете, если ваша квартира находится на втором этаже, а квартира «под вами» жилая, вашу квартиру не переведут в нежилой фонд. А про квартиры на третьем и выше этажах многоквартирных домов речь даже не идет.
На момент подачи заявления о переводе помещения в нежилое в нем кто-то прописан. Жилое помещение не должно использоваться для постоянного проживания. Граждане, которые проживали в нем до принятия решения о переводе, должны быть сняты с регистрационного учета, т. е. попросту выписаны.
Один из собственников жилья — несовершеннолетний ребенок. Если одним из собственников жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, на перевод необходимо разрешение органов опеки.
Другие причины. Как правило, не допускается перевод в нежилой фонд:
— жилых помещений в жилых домах, которые отнесены к памятникам архитектуры, без согласования с управлением градостроительства и архитектуры;
— части жилого помещения, например, комнаты в коммунальной квартире. Помещение должно быть изолированным и иметь статус отдельного жилого помещения;
— аварийного, подлежащего сносу или капитальному ремонту жилья.
Итак, мы рассмотрели общий алгоритм перевода помещения из жилого фонда в нежилой. На практике же встречаются разные ситуации, поэтому, если у вас возникли вопросы, присылайте их нам в редакцию:
e-mail: y.lyashenko@id.factor.ua, sb@id.factor.ua; тел. 714-37-28.
