Переведення приміщення із житлового фонду до нежитлового
Вікторія Петрушина, консультант
Відомо, що перш ніж відкрити «офіс» у будинку, приміщення потрібно перевести із житлового фонду до нежитлового.
Досі викликають низку запитань власне можливість і наслідки використання житлового приміщення не за цільовим призначенням, а також процедура документального оформлення зміни статусу житлового приміщення. Про це й поговоримо у статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЖК — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
КУпАП — Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.
Закон про іпотеку — Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV.
Закон № 4220 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності та вдосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності» від 22.12.2011 р. № 4220-VI.
Тимчасове положення — Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5.
Порядок № 1825 — Порядок переведення житлових приміщень та житлових будинків до нежитлових у м. Києві, затверджений розпорядженням Київської міської держадміністрації від 01.10.2002 р. № 1825.
Положення № 336 — Положення про порядок переведення житлових приміщень та житлових будинків до нежитлових, затверджене рішенням VIII сесії Харківської міської ради VI скликання від 06.07.2011 р. № 336/11.
Закон № 208 — Закон України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» від 14.10.94 р. № 208/94-ВР.
Можна/не можна?
Згідно зі ст. 383 ЦК «власник житлового будинку, квартири має право використовувати приміщення для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб та не має права використовувати його для промислового виробництва».
Водночас у ст. 6 ЖК передбачено:
«Житлові будинки та житлові приміщення призначені для постійного проживання громадян, а також для використання в установленому порядку як службові житлові приміщення та гуртожитки. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється».
Проаналізуємо наведені вище цитати з ЖК та ЦК. По-перше, обидві вони містять терміни, схожі за змістом, але різні за написанням: «потреби промислового характеру» та «промислове виробництво», визначення яких у законодавстві не наведено. По-друге, тільки на підставі цих двох законодавчих норм неможливо однозначно визначити законність/незаконність використання житлового приміщення під магазин, перукарню, комп’ютерний клуб тощо, оскільки до промислового виробництва та потреб промислового характеру ці заклади не відносяться.
Оскільки «усе, що не заборонено, дозволено» — це один із постулатів права, то доходимо висновку, що використання житлового приміщення під офіс чи підприємство сфери послуг можливе! Що й підтверджує практика.
Отже, власник житла має право використовувати його на свій розсуд, але не має права використовувати його для промислового виробництва.
Переводити/не переводити?
Як бути власнику, який планує використовувати житлове приміщення для підприємницьких цілей?
Офіційні органи неодноразово зазначали, що для використання житлових приміщень із підприємницькою метою їх потрібно перевести до нежитлового фонду (див. листи Міністерства з питань ЖКГ України від 12.05.2008 р. № 8/7-336; Держкомітету з питань ЖКГ України від 20.04.2004 р. № 4/6-721; Держкомбуду від 12.02.2002 р. № 5/3-114 і від 05.01.2001 р. № 5/2-6; ДПАУ від 18.05.2005 р. № 9562/7/15-1117; Держкомпідприємництва від 29.07.2004 р. № 5162, від 08.06.2004 р. № 3841 і від 06.04.2004 р. № 2200; інформаційний лист ВГСУ від 07.06.2005 р. № 01-8/1051; роз’яснення Мінбуду від 01.04.2006 р.).
Ми ж радимо таке.
Не потрібно переводити житлове приміщення до нежитлового фонду , якщо характер діяльності не потребує конструктивних змін приміщення (наприклад, підприємець займається інтернет-бізнесом, а його квартира — це його офіс). Ця процедура забере багато сил, грошей та часу. А право на використання приміщення на власний розсуд можна буде за необхідності відстояти в суді. Головне, щоб діяльність не мала виробничого характеру та не потребувала конструктивної зміни приміщення.
Справедливості заради варто зауважити, що в цьому випадку всі витрати, пов’язані з експлуатацією житла (комунальні послуги, телефон), до підприємницьких витрат ви «не включите». Але! Витрати на телефон можна буде віднести до підприємницьких, якщо до своєї квартири ви проведете окремий телефон, зареєстрований на вас як на підприємця, та регулярно братимете роздруківки про дзвінки, зв’язок яких із підприємницькою діяльністю можна буде легко довести податківцям.
Потрібно переводити приміщення до нежитлового фонду, якщо потрібні перебудовування, прибудовування, перепланування (наприклад, окремий вхід до приміщення або зміна геометрії кімнат). На практиці лише після того, як власник переведе приміщення до нежитлового фонду, він зможе починати погодження робочого проекту реконструкції приміщення та виконувати всі подальші пов’язані з цим дії. Докладніше про це поговоримо нижче.
Процедура переведення
Процедуру переведення житлового фонду до нежитлового в законодавстві України чітко не визначено. У кожному регіоні (місті) прийнято свої локальні нормативні акти, наприклад:
— для Києва — Порядок № 1825;
— для Харкова — Положення № 336.
Але загалом процедура така.
Спочатку вам потрібно зібрати такі документи, як:
— нотаріально посвідчену копію правовстановлюючого документа, що підтверджує право власності на житло (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, рішення суду тощо);
— копія технічного паспорта на житло, оформлена в БТІ;
— довідка з ЖЕКу про те, що житловий будинок, квартира (або їх частини) є вільними фактично та юридично;
— копія договору на збирання та вивезення будівельного сміття (у кожному регіоні своя форма договору);
— для власників житлових будинків із присадибними ділянками та відокремлених житлових будинків — держакт на землю;
— згода співвласників домоволодіння (сусідів зверху, знизу, які живуть на одному сходовому майданчику з вами) на розміщення об’єкта невиробничої сфери;
— погодження об’єднання співвласників багатоквартирного будинку в разі розміщення квартири в будинку, де створено таке об’єднання;
— для юридичних осіб — нотаріально посвідчені копії установчих документів;
— для фізичних осіб — паспорт та ідентифікаційний код власника квартири;
— технічний висновок проектної організації про можливість переведення житлових приміщень з метою використання їх під нежитлові з обґрунтуванням можливості реконструкції приміщення, обов’язковим улаштуванням окремого входу, не пов’язаного з під’їздом житлового будинку, та ескізний проект входу, погоджені в установленому порядку з ДАБК, органом пожежного нагляду і санепідстанцією;
— додатково можуть знадобитися, наприклад, фото фасаду будинку, дозвіл органу опіки чи інші документи (у кожному регіоні та в кожному випадку можуть бути свої нюанси).
Далі потрібно написати заяву на ім’я міського голови та дочекатися рішення виконкому або міськради про переведення житлових приміщень та житлових будинків до нежитлових для розміщення в них об’єктів невиробничої сфери.
Тільки отримавши це рішення, ви можете отримати в ДАБК вихідні дані та технічні умови для проведення реконструкції об’єкта і провадити власне реконструкцію.
Після проведеної реконструкції знову потрібно звернутися до ДАБК за Сертифікатом1, що підтверджує введення в експлуатацію вашого об’єкта.
1 Форму сертифіката наведено в додатку 4 до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 461.
Із цим Сертифікатом необхідно звернутися до БТІ для отримання Свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення.
Тепер уже нежитлове приміщення ви можете використовувати для своїх підприємницьких цілей без жодних проблем.
Ми описали стандартну схему переведення житлового приміщення до нежитлового фонду, тобто коли з приміщенням «усе гаразд». Далі розглянемо моменти, що можуть ускладнити процедуру переведення.
Що може ускладнити переведення житла до нежитлового фонду?
Іпотечне житло. Якщо житлове приміщення передано в іпотеку, то в період дії договору іпотеки переведення з житлового фонду до нежитлового неможливе. Чому? Згідно зі ст. 9 Закону про іпотеку іпотекодавець має право володіти і користуватися предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення. У свою чергу, цільове призначення житлового приміщення визначено ст. 6 ЖК: житлові будинки та житлові приміщення призначено для постійного проживання громадян, а також для використання в установленому порядку як службових житлових приміщень та гуртожитків.
Наприклад, у Положенні № 336 (для Харкова) відразу застережено, що житло має не бути обтяжено правами третіх осіб.
Поверх, на якому розташовано житло . Як правило, до нежитлових може бути переведено житлові приміщення, розташовані на цокольних, перших та у виняткових випадках — на других поверхах житлових багатоповерхових будинків, окремо розташовані житлові будинки. Якщо квартиру, що переводиться, розташовано вище за перший поверх, то всі приміщення, розміщені під нею, повинні мати статус нежитлових. Як ви тепер розумієте, якщо ваша квартира знаходиться на другому поверсі, а квартира під вами є житловою, вашу квартиру не переведуть до нежитлового фонду. А про квартири на третьому й вище поверхах багатоквартирних будинків навіть не йдеться.
На момент подання заяви про переведення приміщення до нежитлового у ньому хтось прописаний . Житлове приміщення не повинне використовуватися для постійного проживання. Громадяни, які проживали в ньому до прийняття рішення про переведення, мають бути зняті з реєстраційного обліку, тобто просто виписані.
Один із власників житла — неповнолітня дитина . Якщо одним з власників житлового приміщення є неповнолітня дитина, на переведення необхідний дозвіл органів опіки.
Інші причини . Як правило, не допускається переведення до нежитлового фонду:
— житлових приміщень у житлових будинках, які віднесено до пам’ятників архітектури, без погодження з управлінням містобудування та архітектури;
— частини житлового приміщення, наприклад, кімнати в комунальній квартирі. Приміщення має бути ізольованим та мати статус окремого житлового приміщення;
— аварійного житла, що підлягає знесенню чи капітальному ремонту.
Отже, ми розглянули загальний алгоритм переведення приміщення з житлового фонду до нежитлового. На практиці ж трапляються різні ситуації, тому якщо у вас виникли запитання, надсилайте їх до нашої редакції:
e-mail: y.lyashenko@id.factor.ua, sb@id.factor.ua; тел. 714-37-28.
