О неуплате паевых взносов в местный бюджет
Подскажите, пожалуйста, как должен определяться размер паевого участия заказчиков строительства в развитии инфраструктуры населенного пункта? Существуют ли нормативно-правовые акты, которые бы регулировали этот вопрос? Имеет ли право исполнительный комитет местного совета не оформлять свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества, если застройщик не уплатил средства паевого участия в местный бюджет?
Прежде чем перейти к ответу на вопрос читателя, отметим, что действующее законодательство не предусматривает возможности освобождения от уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры аселенного пункта в случае отсутствия средств на эти цели. Поэтому сразу говорим — учитывая общие требования Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI (далее — Закон № 3038), платить все равно придется.
Так, в ч. 2 ст. 40 Закона № 3038 предусматривается, что заказчик, имеющий намерение о застройке земельного участка в соответствующем населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта, за исключением некоторых случаев, прописанных в ч. 4 ст. 40 Закона № 3038.
Так, на сегодняшний день такую «льготу» в виде освобождения от уплаты паевых взносов получили заказчики, возводящие:
| 1 | объекты любого назначения по заказу государственных органов или органов местного самоуправления за счет средств государственного или местных бюджетов |
| 2 | здания учебных заведений, заведений культуры, физической культуры и спорта, медицинского и оздоровительного назначения |
| 3 | дома жилого фонда социального назначения и доступного жилья |
| 4 | индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома общей площадью до 300 квадратных метров, хозяйственные сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках |
| 5 | объекты комплексной застройки территорий, осуществляемой по результатам инвестиционных конкурсов или аукционов |
| 6 | объекты строительства при условии сооружения на этом земельном участке объектов социальной инфраструктуры |
| 7 | объекты, сооружаемые вместо поврежденных либо разрушенных вследствие чрезвычайных ситуаций техногенного или природного характера |
| 8 | объекты, предусмотренных Государственной целевой программой подготовки и проведения в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу, за счет средств инвесторов |
Внимание! Если объект строительства не подпадает ни под один из перечисленных выше случай, то уплачивать паевой взнос в местный бюджет следует обязательно!
Напомним, что о механизме привлечения паевого участия заказчиков строительства в развитии инфраструктуры населенного пункта (далее — паевое участие) мы уже неоднократно писали на страницах нашей газеты (см. «Строительная бухгалтерия», 2012, № 6, с. 31 — 35, № 11, с. 44 — 45).
Также мы упоминали о разъяснениях, которые были предоставлены Минрегионом в письме «О паевом участии застройщиков в создании и развитии инфраструктуры населенных пунктов» от 22.07.2011 г. № 23-11/6294/0/6-11 (см. «Строительная бухгалтерия», 2012, № 3, с. 6 — 9).
Однако вернемся еще раз к этой проблемной теме и попытаемся дать ответ на вопрос нашего читателя. Сразу акцентируем внимание на том, что ответ будет иметь более общее содержание, поскольку для предоставления конкретных рекомендаций необходимо иметь полное представление о существующей проблеме. Это и возможность ознакомиться с решением органа местного самоуправления об утверждении соответствующего порядка о привлечении застройщиков к паевому участию, и договор о паевом участии.
1. О нормативно-правовых актах, которые бы устанавливали механизм определения размера паевого участия
К сожалению, вопрос уплаты средств паевого участия является одним из наиболее сложных в сфере градостроительства. Основные положения о паевом участии закреплены в ст. 40 Закона Украины № 3038. Но этот законодательный акт содержит только общие требования, сам же порядок уплаты средств паевого участия и расчет их размера должны определяться органами местного самоуправления — каждым отдельно на подотчетной ему территории. И это и является ключевым моментом.
Так, в частности, в ч. 1 ст. 40 Закона № 3038 предусматривается, что порядок:
— привлечения,
— расчета размера,
— использования
средств паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта устанавливают органы местного самоуправления в соответствии с Законом № 3038.
То есть соответствующий орган местного самоуправления (это может быть как местный совет, так и его исполнительный комитет) принимает решение, которым утверждает порядок привлечения паевого участия заказчика строительства в развитии инфраструктуры населенного пункта. Анализ большинства решений органов местного самоуправления дает основания говорить о том, что основные положения таких решений похожи принимаются с соблюдением требований Закона № 3038.
Итак, вынуждены снова констатировать, что нормативно-правовые акты, которые бы четко определяли механизм привлечения и уплаты средств паевого участия, отсутствуют.
2. Об определении размера паевого участия
В соответствии с ч. 5 ст. 40 Закона № 3038 величина паевого участия определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления (в соответствии с установленным органом местным самоуправлением размером паевого участия в развитии инфраструктуры), с учетом общей сметной стоимости строительства объекта, определенной согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам. При этом не учитываются расходы на:
— приобретение и выделение земельного участка;
— освобождение строительной площадки от зданий, сооружений и инженерных сетей;
— устройство внутренних и внеплощадочных инженерных сетей и сооружений и транспортных коммуникаций.
Закон № 3038 предусматривает и случаи, когда общая сметная стоимость строительства объекта не определена согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам. В таком случае она должна определяться на основании установленных органом местного самоуправления нормативов для единицы созданной мощности (далее — норматив). Именно такой случай описан в вопросе читателя.
Что касается норматива, то он, как правило, утверждается тем же решением, которым утверждается и порядок привлечения паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. Хотя бывают случаи, когда такой норматив утверждается отдельным решением органа местного самоуправления.
Следовательно, установив норматив и руководствуясь требованиями ч. 5 ст. 40 Закона № 3038 (о неучете при определении размера паевого участия перечисленных в нем расходов), орган местного самоуправления «выводит» соответствующую формулу, согласно которой и исчисляется размер паевого участия.
Кроме того, в качестве обязательной составляющей формулы в ч. 6 ст. 40 Закона № 3038 закреплен процент, определяющий предельный размер паевого участия. Так, этой нормой предусматривается, что установленный органом местного самоуправления для заказчика строительства размер паевого участия не может превышать предельный размер паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.
В частности, определено, что предельный размер паевого участия с учетом других предусмотренных законом отчислений не может превышать:
— 10 % общей сметной стоимости строительства объекта — для нежилых зданий и сооружений;
— 4 % общей сметной стоимости строительства объекта — для жилых домов.
Также необходимо отметить, что некоторые органы местного самоуправления, составляя формулу для расчета паевого участия, широко применяют так называемые:
— коэффициент зональности (величина которого зависит от расположения земельного участка в определенной зоне);
— коэффициент понижения.
Что касается коэффициента понижения, то его достаточно часто применяют органы местного самоуправления, ссылаясь при этом на положения Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800, далее — Закон № 800). Хотя следует отметить, что ни в Законе № 800, ни в каком-либо другом нормативно-правовом акте не идет речь о коэффициенте понижения. Тем не менее, как показывает анализ решений органов местного самоуправления, бывают неединичные случаи применения такого коэффициента при составлении формулы для определения размера паевого участия.
Следовательно, органы местного самоуправления самостоятельно определяют формулу, согласно которой будет вычисляться размер паевого участия. И это, как видим, совершенно законно.
3. О неоформлении свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества в случае неуплаты паевого участия
Однозначно отвечаем — подобное поведение является нарушением норм действующего законодательства.
Действительно, Закон № 3038 определяет, что порядок привлечения, расчета размера и использования средств паевого участия устанавливают органы местного самоуправления. Поэтому, пользуясь указанной нормой, некоторые органы местного самоуправления в утвержденных их решениями порядках привлечения паевого участия предусматривают соответствующие требования, согласно которым предоставление документа об уплате средств паевого участия является одной из предпосылок получения свидетельства о праве собственности. Это незаконно, ведь действующее законодательство не содержит требования о предоставлении такого документа при осуществлении государственной регистрации права собственности на новостройку. Делать вывод о степени незаконности действий исполкома местного совета, о котором идет речь в вопросе читателя, трудно — непонятны основания отказа в оформлении свидетельства о праве собственности (какими нормами руководствуется исполком местного совета и в какой форме (письменной либо устной) такой отказ дается).
Так, в частности, на сегодняшний день государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с требованиями Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции от 07.02.2002 г. № 7/5 (далее — Временное положение). В свою очередь, п. 1.6 Временного положения предусмотрено, что государственной регистрации подлежит право собственности на законченное строительством недвижимое имущество, принятое в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. То есть сначала застройщик решает вопрос о приеме объекта недвижимости в эксплуатацию, а затем уже оформляет право собственности на него.
При этом Временный порядок не содержит норм, которые бы указывали на необходимость при оформлении свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества подачи какого-либо документа, который бы подтверждал уплату паевого участия. Поэтому его отсутствие не может быть основанием для отказа в оформлении такого права.
И напоследок... Хотя мы уже неоднократно об этом писали, но заказчик должен помнить по меньшей мере три правила, в соответствии с которыми осуществляется уплата паевого участия.
Правило первое. Частью 1 ст. 40 Закона № 3038 установлена законодательная норма прямого действия об обязательности установления органом местного самоуправления порядка привлечения, расчета размера и использования средств паевого участия в соответствии с нормами данного Закона. В частности, такой порядок, принятый и обнародованный органом местного самоуправления, согласно нормам ч. 1 ст. 144 Конституции Украины является нормативно-правовым актом, обязательным к выполнению на соответствующей территории.
В случае же отсутствия такого нормативно-правового акта либо принятия его с нарушением норм действующего законодательства заказчики строительства имеют правовые основания для отказа от уплаты паевого участия.
Правило второе. Основанием для уплаты паевого участия является соответствующий договор о привлечении паевого участия, заключаемый между органом местного самоуправления и заказчиком строительства. Иначе говоря: нет договора — нет необходимости и оплачивать паевое участие. Существенные условия такого договора определены в ч. 9 ст. 40 Закона № 3038. Ими являются:
— размер паевого участия;
— срок (график) уплаты паевого участия;
— ответственность сторон.
Неотъемлемой частью договора является расчет величины паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.
Правило третье. До 01.01.2013 г. заказчики строительства согласно п. 1 раздела V Заключительных положений Закона № 3038 имеют полное право уплаты средств паевого участия после приема объекта строительства в эксплуатацию. Это правило действует до 01.01.2013 г., т. е. до момента, когда вступает в силу ч. 3 абз. 7 ч. 9 в. 40 Закона № 3038, согласно которой заказчик строительства должен перечислять определенную для него величину средств паевого участия в полном объеме до приема объекта строительства в эксплуатацию).
Яна Брусенцова
