Щодо несплати пайових внесків до місцевого бюджету
Підкажіть, будь ласка, як має визначатися розмір пайової участі замовників будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту? Чи є нормативно-правові акти, які б регулювали це питання? Чи має право виконавчий комітет місцевої ради не оформлювати свідоцтво про право власності на об’єкт нерухомого майна, якщо забудовник не сплатив кошти пайової участі до місцевого бюджету?
Перш ніж перейти до відповіді на запитання читача, зазначимо, що чинне законодавство не передбачає можливості звільнення від сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту у разі відсутності коштів на ці цілі. Тому одразу говоримо — ураховуючи загальні вимоги Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI (далі — Закон № 3038) платити все одно доведеться.
Так, у ч. 2 ст. 40 Закону № 3038 передбачається, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний узяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту , за винятком деяких випадків, прописаних у ч. 4 ст. 40 Закону № 3038.
Так, на сьогодні таку собі «пільгу» у вигляді звільнення від сплати пайових внесків отримали замовники, які будують:
| 1 | об’єкти будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів |
| 2 | будівлі навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного та оздоровчого призначення |
| 3 | будинки житлового фонду соціального призначення та доступного житла |
| 4 | індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, господарські споруди, розташовані на відповідних земельних ділянках |
| 5 | об’єкти комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів |
| 6 | об’єкти будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об’єктів соціальної інфраструктури |
| 7 | об’єкти, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру |
| 8 | об’єкти, передбачені Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів |
Увага! Якщо об’єкт будівництва не підпадає під жоден із перелічених вище випадків, то сплачувати пайовий внесок до місцевого бюджету необхідно обов’язково!
Нагадаємо, що відносно механізму залучення пайової участі замовників будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту (далі — пайова участь) ми вже неодноразово писали на сторінках нашої газети (див. «Будівельна бухгалтерія», 2012, № 6, с. 31 — 35, № 11, с. 44 — 45).
Також ми згадували про роз’яснення, які були надані Мінрегіоном у листі «Про пайову участь забудовників у створенні та розвитку інфраструктури населених пунктів» від 22.07.2011 р. № 23-11/6294/0/6-11 (див. «Будівельна бухгалтерія», 2012, № 3, с. 6 — 9).
Але повернемося ще раз до цієї проблемної теми і спробуємо надати відповідь на запитання нашого читача. Одразу акцентуємо увагу на тому, що відповідь буде мати більш загальний зміст, оскільки, щоб давати конкретні рекомендації, необхідно мати повне уявлення про існуючу проблему. Це і можливість ознайомитися з рішенням органу місцевого самоврядування про затвердження відповідного порядку про залучення забудовників до пайової участі, і договору про пайову участь.
1. Щодо нормативно-правових актів, які б встановлювали механізм визначення розміру пайової участі
На жаль, питання сплати коштів пайової участі є одним із складних у галузі містобудування. Основні положення щодо пайової участі закріплені в ст. 40 Закону України № 3038. Але цей законодавчий акт містить лише загальні вимоги, сам же порядок сплати коштів пайової участі та розрахунок їх розміру мають визначати органи місцевого самоврядування — кожен окремо на підзвітній йому території. І це є ключовий момент.
Так, зокрема, в ч. 1 ст. 40 Закону № 3038 передбачається що:
— порядок залучення;
— розрахунок розміру;
— використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до Закону № 3038.
Тобто, відповідний орган місцевого самоврядування (це може бути як місцева рада, так і її виконавчий комітет) приймає рішення, яким затверджує порядок залучення пайової участі замовника будівництва у розвиток інфраструктури населеного пункту. Аналіз більшості рішень органів місцевого самоврядування дає підстави говорити про те, що основні положення таких рішень є схожі і вони приймаються з дотриманням вимог Закону № 3038.
Отже, змушені вкотре констатувати, що нормативно-правові акти, які б чітко визначали механізм залучення та сплати коштів пайової участі, відсутні.
2. Щодо визначення розміру пайової участі
Відповідно до ч. 5 ст. 40 Закону № 3038 величина пайової участі визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому не враховуються витрати на:
— придбання та виділення земельної ділянки;
— звільнення будівельного майданчика від будівель споруд та інженерних мереж;
— влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.
Передбачає Закон № 3038 і випадки, коли загальна кошторисна вартість будівництва об’єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. У такому разі вона має визначатися на основі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності (далі — норматив). Саме такий випадок і наведено в запитанні читача.
Щодо нормативу — як правило, він затверджується тим же рішенням, яким затверджується і порядок залучення пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Хоча трапляються випадки, коли такий норматив затверджується окремим рішенням органу місцевого самоврядування.
Отже, встановивши норматив та керуючись вимогами ч. 5 ст. 40 Закону № 3038 (щодо неврахування при визначенні розміру пайової участі перелічених у ній витрат), орган місцевого самоврядування «виводить» відповідну формулу, згідно з якою і розраховується розмір пайової участі.
Крім того, обов’язковою складовою формули є закріплений у ч. 6 ст. 40 Закону № 3038 відсоток, який визначає граничний розмір пайової участі. Так, цією нормою передбачається, що встановлений органом місцевого самоврядування для замовника будівництва розмір пайової участі не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Зокрема, визначено, що граничний розмір пайової участі з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати:
— 10 % загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта — для нежитлових будівель та споруд;
— 4 % загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта — для житлових будинків.
Також необхідно зазначити, що деякі органи місцевого самоврядування, складаючи формулу для розрахунку пайової участі, широко застосовують так звані:
— коефіцієнта зональності (величина якого залежить від розміщення земельної ділянки у певній зоні);
— коефіцієнт пониження.
Щодо коефіцієнта пониження — його досить часто застосовують органи місцевого самоврядування, посилаючись при цьому на положення Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800) (далі — Закон № 800). Хоча, слід зазначити, що ні в Законі № 800, ні в будь-якому іншому нормативно-правовому акті не йдеться про коефіцієнт пониження. Однак, як показує аналіз рішень органів місцевого самоврядування, є непоодинокі випадки застосування такого коефіцієнта при складанні формули для визначення розміру пайової участі.
Отже, органи місцевого самоврядування самостійно визначають формулу, згідно з якою буде вираховуватися розмір пайової участі. І це, як бачимо, цілком законно.
3. Щодо неоформлення свідоцтва про право власності на об’єкт нерухомого майна у разі несплати пайової участі
Однозначно відповідаємо — подібна поведінка є порушенням норм чинного законодавства.
Дійсно, Закон № 3038 визначає, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі встановлюють органи місцевого самоврядування. Тому, користуючись вказаною нормою, деякі органи місцевого самоврядування в затверджених їх рішеннями порядках залучення пайової участі передбачають відповідні вимоги, згідно з якими надання документа про сплату коштів пайової участі є однією із передумов отримання свідоцтва про право власності. Це незаконно, адже чинне законодавство не містить вимог щодо подання такого документа у разі здійснення державної реєстрації права власності на новобудову. Робити висновок про ступінь незаконності дій виконкому місцевої ради, про який йдеться у запитанні читача, важко — незрозумілі підстави відмови в оформленні свідоцтва про право власності (якими нормами керується виконком місцевої ради і в якій формі (письмовій чи усній) така відмова надається).
Так, зокрема, на сьогодні державна реєстрація прав на нерухоме майно здійснюється у відповідності до вимог Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 07.02.2002 р. № 7/5 (далі — Тимчасове положення). У свою чергу, п. 1.6 Тимчасового положення передбачено, що державній реєстрації підлягає право власності на закінчене будівництвом нерухоме майно , яке прийняте в експлуатацію у встановленому законодавством порядку. Тобто, спочатку забудовником вирішується питання щодо прийняття об’єкта нерухомості в експлуатацію, а потім уже оформлюється право власності на нього.
При цьому Тимчасовий порядок не містить норм, які б вказували на необхідність при оформленні свідоцтва про право власності на об’єкт нерухомого майна подання будь-якого документа, який би підтверджував сплату пайової участі. Тому його відсутність не може бути підставою для відмови в оформленні такого права.
І наостанок... Хоча ми вже неодноразово про це писали, але замовник має пам’ятати щонайменше три правила , за яких здійснюється сплата пайової участі.
Правило перше. Частиною 1 ст. 40 Закону № 3038 встановлено законодавчу норму прямої дії про обов’язковість встановлення органом місцевого самоврядування порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі до норм цього Закону. Зокрема, такий порядок, прийнятий та оприлюднений органом місцевого самоврядування, відповідно до норм ч. 1 ст. 144 Конституції України, є нормативно-правовим актом, обов’язковим до виконання на відповідній території.
У разі ж відсутності такого нормативно-правового акта або прийняття його з порушенням норм чинного законодавства замовники будівництва мать правові підстави для відмови від сплати пайової участі.
Правило друге. Підставою для сплати пайової участі є відповідний договір про залучення пайової участі, який укладається між органом місцевого самоврядування та замовником будівництва. Інакше кажучи, нема договору — немає необхідності і сплачувати пайову участь. Істотні умови такого договору визначені у ч. 9 ст. 40 Закону № 3038. Ними є:
— розмір пайової участі;
— строк (графік) сплати пайової участі;
— відповідальність сторін.
Невід’ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Правило третє. До 01.01.2013 р. замовники будівництва згідно з п. 1 розділу V Прикінцевих положень Закону № 3038 мають повне право сплати коштів пайової участі після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію. Це правило діє до 01.01.2013 р., тобто до моменту, коли набуває чинності ч. 3 абз. 7 ч. 9 ст. 40 Закону № 3038, згідно з якою замовник будівництва має перераховувати визначену для нього величину коштів пайової участі у повному обсязі до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.
Яна Брусенцова
