Новая судебная практика по самовольному строительству
Владислава Лежнина, юрист
(г. Харьков, e-mail: firm_law@ukr.net)
Что целесообразнее: пройти длительный бюрократический путь официального строительства или без каких-либо согласований построить сооружение с последующим обращением в суд по поводу его узаконивания? А что делать, когда сооружение есть, а документов на него нет? Проблема самовольного строительства является на сегодняшний день острой и актуальной, о чем свидетельствует большое количество дел, рассматриваемых судами каждый год. Поэтому в предлагаемой статье будут освещены основные положения судебной практики, связанные с самовольным строительством, что поможет в выборе как способа, так и алгоритма действий в случае необходимости обращения в суд.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
ГПКУ — Гражданский процессуальный кодекс Украины от 18.03.2004 г. № 1618-IV.
ЖКУ — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.
УКУ — Уголовный кодекс Украины от 05.04.2001 г. № 2341-III.
Закон о судоустройстве и статусе судей — Закон Украины «О судоустройстве и статусе судей» от 07.07.2010 г. № 2453-VI.
Закон № 2780 — Закон Украины «Об основах градостроительства» от 16.11.92 г. № 2780-XII.
Закон № 687 — Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-ХІV.
Закон № 3038 — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.
Постановление ПВССУ № 6 — постановление Пленума Высшего специализированного суда Украины «О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства) от 30.03.2012 г. № 6.
Правила пользования помещениями — Правила пользования помещениями жилых домов, утвержденные постановлением КМУ от 08.10.92 г. № 572.
Письмо Апелляционного суда г. Киева от 01.01.2010 г. — письмо Апелляционного суда г. Киева «Обобщение судебной практики решения гражданских дел, связанных с самовольным строительством, реконструкцией и перепланировкой объектов недвижимого имущества» от 01.01.2010 г.
Порядок приема в эксплуатацию № 91 — Порядок приема в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категории сложности, которые построены без разрешения на выполнение строительных работ и проведение технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей, утвержденный приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 г. № 91.
Порядок № 703 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703.
ДБН Д.1.1-1-2000 — Государственные строительные нормы Украины «Правила определения стоимости строительства ДБН Д.1.1-1-2000», утвержденные приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174.
30 марта 2012 года Пленум Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) принял постановление № 6 «О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства)».
Необходимость принятия указанного постановления вызвана существующей правовой неопределенностью, противоречивостью и неоднозначностью судебной практики при решении дел по поводу самовольного строительства и направлена на формулирование предложений для обеспечения одинаковой и правильной судебной практики.
В соответствии со ст. 32 Закона о судоустройстве и статусе судей к компетенции ВССУ отнесено обеспечение одинакового применения судами в своей деятельности норм Конституции Украины и законов Украины путем предоставления методической помощи на основе обобщения судебной практики и анализа судебной статистики. Кроме того, именно суды кассационной инстанции уполномочены предоставлять нижестоящим специализированным судам рекомендательные разъяснения по вопросам применения законодательства о решении дел соответствующей судебной юрисдикции.
Обращаем внимание! Постановления Пленума ВССУ имеют информационный и праворазъяснительный характер и одновременно являются обязательными для нижестоящих судов при решении подобных судебных споров.
Поэтому при решении дел по поводу признания права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество собственником земельного участка, о сносе самовольно построенного недвижимого имущества или других споров, связанных с самовольным строительством, суды обязаны руководствоваться постановлением ПВССУ № 6.
1. Что понимается под самовольным строительством?
Пленум ВССУ растолковал понятие самовольного строительства. В ГКУ закреплено легальное определение:
«самовольным строительством является жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы, или надлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил» (ст. 376 ГКУ).
Можно выделить следующие признаки самовольного строительства:
1. Объект недвижимого имущества построен или строится на земельном участке, который не был отведен для этой цели в установленном порядке.
Строительством объекта недвижимости на земельном участке, который не был отведен для этой цели, считается сооружение таких объектов на земельном участке, не отнесенном к землям жилой и общественной застройки, в частности, предоставленном для ведения огородничества, сенокоса, выпаса скота и т. п., целевое назначение или вид использования которого не изменены в установленном законом порядке.
Под предоставлением земельного участка следует понимать
решение компетентного органа власти (областная или районная государственная администрация)
либо органа местного самоуправления (сельский, поселковый, городской, областной совет депутатов)
о передаче земельного участка в собственность или предоставлении в пользование, или передаче права пользования земельным участком на основании гражданско-правовых договоров с физическим либо юридическим лицом.
Не может считаться предоставлением земельного участка только решение компетентного органа власти о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отведению земельного участка или для разработки проекта застройки.
Под целью предоставления земельного участка следует понимать вид использования земельного участка (ст. 19 ЗК, Классификация видов целевого назначения земель, утвержденная приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.2010 г. № 548), указанный в решении соответствующего компетентного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в пользование или передачу в собственность с учетом целевого назначения земельного участка (п. 4 постановления ПВССУ № 6).
2. Отсутствие соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы.
Под надлежащим разрешением следует понимать предусмотренный Законом № 3038 разрешительный документ, дающий право выполнять подготовительные и строительные работы именно того объекта и на том земельном участке, который передан с этой целью определенному лицу (п. 4 постановления ПВССУ № 6).
Право на выполнение подготовительных работ (если они не были выполнены ранее согласно уведомлению или зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ) и строительных работ на объектах, относящихся к I — III категориям сложности, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (в случае если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков) после регистрации декларации о начале выполнения строительных работ.
Регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ проводят соответствующие инспекции государственного архитектурно-строительного контроля на безвозмездной основе в течение пяти рабочих дней со дня поступления декларации (ст. 36 Закона № 3038).
Разрешительным документом, дающим право выполнять подготовительные и строительные работы на объектах строительства, относящимся к IV и V категориям сложности, является разрешение на выполнение строительных работ.
Разрешение на выполнение строительных работ выдается соответствующими инспекциями ГАСК на безвозмездной основе в течение десяти рабочих дней со дня регистрации заявления (ч. 2 ст. 37 Закона № 3038).
Следовательно, выполнение строительных работ без соответствующего документа, дающего право выполнять такие работы, считается самовольным строительством и влечет за собой ответственность согласно закону (ч. 9 ст. 37 Закона № 3038).
При этом ПВССУ в своем постановлении № 6 почему-то приводит не все статьи, которыми определены документы, дающие право на выполнение строительных работ. Так, в частности, в ней имеется ссылка только на ст. 35 — 37 Закона № 3038, в которых идет речь о таких видах документов, как декларация о начале выполнения подготовительных (строительных) работ и разрешение на выполнение строительных работ. Но нельзя забывать и о такой уведомительной форме, которая также дает право на выполнение строительных работ в некоторых случаях, как направление уведомления о начале выполнения строительных работ.
В соответствии с ч. 1 ст. 34 Закона № 3038 заказчик имеет право выполнять строительные работы, в том числе после направления уведомления о начале выполнения строительных работ Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины или ее территориальному органу (далее — ГАСИ) по местонахождению объекта строительства — относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта и которые не требуют регистрации декларации о начале выполнения строительных работ либо получения разрешения на выполнение строительных работ согласно перечню объектов строительства, утвержденному КМУ.
Согласно ч. 1 ст. 34 Закона № 3038 заказчик имеет право выполнять строительные работы, в том числе после направления уведомления о начале выполнения строительных работ, в ГАСИ по местонахождению объекта строительства — относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта и которые не требуют регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или получения разрешения на выполнение строительных работ согласно перечню объектов строительства, утвержденному КМУ.
3. Отсутствие надлежащим образом утвержденного проекта для строительства.
Под проектом следует понимать в зависимости от категории объекта строительства соответствующий состав документации, определенной ст. 1, 7 и 8 Закона № 687, полученной в соответствии со ст. 29, 31 Закона № 3038,
а также строительный паспорт
и технические условия, полученные согласно со ст. 27, 30 Закона № 3038-VI (п. 4 постановления ПВССУ № 6).
Проект — документация для строительства объектов архитектуры, состоящая из чертежей, графических и текстовых материалов, инженерных и сметных расчетов, которые определяют градостроительные, объемно-планировочные, архитектурные, конструктивные, технические и технологические решения, стоимостные показатели конкретного объекта архитектуры, и соответствует требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил (ст. 1 Закона № 687).
В соответствии с требованиями ст. 7 Закона № 687 проект объекта архитектуры разрабатывается под руководством или при обязательном участии архитектора, имеющего соответствующий квалификационный сертификат, обязательно заверяется его подписью и скрепляется личной печатью. Проекты объектов архитектуры утверждаются заказчиком. В некоторых случаях, предусмотренных Законом № 3038-VI, перед утверждением проекта проводится его экспертиза.
Проектная документация на строительство объектов, разработанная в соответствии с градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка, не подлежит согласованию с соответствующими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, органами охраны культурного наследия, государственной санитарно-эпидемиологической службы и природоохранными органами (ч. 3 ст. 7 Закона № 687-XIV).
Проект не является надлежащим образом утвержденным при условии отсутствия согласования архитектурно-планировочной части проекта местным органом градостроительства и архитектуры и положительного заключения государственной экспертизы в случае, когда ее проведение является обязательным (п. 21 постановления ПВССУ № 6).
Так, обязательной экспертизе подлежат проекты строительства объектов, которые:
1) относятся к IV и V категориям сложности, — относительно соблюдения нормативов по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, прочности, надежности, долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения;
2) сооружаются на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями, — в части прочности, надежности и долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения;
3) сооружаются с привлечением бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, предоставленных под государственные гарантии, — относительно сметной части проектной документации (ч. 4 ст. 31 Закона № 3038-VI).
Не подлежат обязательной экспертизе проекты строительства объектов I — III категорий сложности (ч. 3 ст. 31 Закона № 3038-VI).
Теперь что касается строительного паспорта.
Напомним, что строительный паспорт является документом, определяющим комплекс градостроительных и архитектурных требований к размещению и строительству:
— индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 300 квадратных метров;
— хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов инженерной защиты, благоустройства и озеленения земельного участка.
Внимание! Для объектов строительства, на которые предоставляется строительный паспорт, разработка проекта строительства осуществляется исключительно по желанию заказчика. Проектирование на основании строительного паспорта осуществляется без получения градостроительных условий и ограничений. Другими словами, строительный паспорт является альтернативой проекта строительства.
4. Создание объекта с существенными нарушениями строительных норм и правил.
Самовольным также считается строительство даже и на основании проекта, однако
при наличии существенных нарушений указанных норм и правил как в самом проекте, так и при строительстве,
при наличии невыполненных предписаний инспекций ГАСК об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов и правил и т. п. (п. 4 постановления ПВССУ № 6).
Наличие хотя бы одного из этих признаков свидетельствует о самовольном строительстве.
По своей правовой природе самовольное строительство представляет собой правонарушение, заключающееся в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, и/или градостроительных норм, регламентирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольное строительство, не является его законным собственником (письмо Апелляционного суда г. Киева от 01.01.2010 г.).
2. На какие объекты самовольного строительства
не распространяется режим самовольного строительства?
Следует иметь в виду, что не на все объекты строительства распространяется режим самовольного строительства, а значит, и возможность признать право собственности в судебном порядке есть не всегда.
Так, правила ст. 376 ГКУ не применяются при решении дел по искам:
— о признании права собственности на самовольно переоборудованные квартиры в многоквартирных домах разных жилых фондов, поскольку такие правоотношения урегулированы другими нормами законодательства, в частности ст. 383 ГКУ и соответствующими нормами ЖКУ в отношении собственников квартир;
— о признании права собственности на самовольно построенные временные сооружения;
— о признании права собственности на самовольно построенные пристройки к основной вещи (крыльцо, веранда, мансарда и т. п.) (п. 7 постановления ПВССУ № 6).
Рассмотрим все это подробнее.
1. Самовольно переоборудованные квартиры
Собственник квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире, предоставленной ему для использования как единое целое, при условии, что эти изменения не приведут к нарушениям прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технические требования и правила эксплуатации здания (ч. 2 ст. 383 ГКУ).
Переоборудование и перепланировка жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, осуществляются с разрешения исполнительного комитета местного совета народных депутатов (ст. 152 ЖКУ).
Учитывая изложенное выше, а также требования п. 4 Правил пользования помещениями, собственники, наниматели (арендаторы) помещений жилых домов и общежитий имеют право на переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, проживающих в доме, общежитии, с разрешения собственника дома (квартиры), собственника общежития (жилого помещения в общежитии) и органа местного самоуправления, выдаваемого в установленном порядке.
Как следует из приведенного выше определения «самовольное строительство», к этому понятию не относится самовольная перепланировка. Поэтому и подавать иски о признании права собственности на самовольное переоборудование на основании ст. 376 ГКУ невозможно. Это связано с тем, что лицо уже является собственником данного помещения.
Изучая судебную практику, приведем следующий пример из судебной практики: «Судебный порядок признания права собственности на самовольно построенное имущество, как это следует из ст. 376 ГКУ, не распространяется на случаи перестройки. Такие объекты уже являются собственностью кого-либо, поэтому их перестройка (переоборудование, перепланировка) не может быть основанием для повторного признания права собственности в судебном порядке» (определение Коллегии судей судебной палаты по гражданским делам апелляционного суда Николаевской области от 10.12.2009 г. по делу 22ц-2788/09).
2. Самовольно построенные временные сооружения
К временным зданиям и сооружениям относятся производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для выполнения строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства, которые специально строятся либо приспосабливаются на период строительства (п. 3.1.14.1 ДБН Д.1.1-1-2000).
Не подлежат государственной регистрации вещные права и их обременения на ископаемые, растения, а также на малые архитектурные формы, временные, некапитальные сооружения, которые расположены на земельном участке и перемещение которых возможно без их обесценивания и изменения назначения (п. 4 Порядка № 703).
3. Самовольно построенные принадлежности к основной вещи
ВССУ разъяснил, что расположенные на земельном участке рядом с жилым домом хозяйственно-бытовые здания и сооружения: сараи, гаражи, летние кухни и т. п. в соответствии с положениями ст. 186 ГКУ (главная вещь и принадлежность), ст. 381 ГКУ (усадьба как объект права собственности) являются принадлежностью главной вещи (здания).
Поэтому положения ч. 5 ст. 376 ГКУ не являются основанием для признания за собственником такого жилого дома самостоятельного права собственности на самовольно построенные хозяйственно-бытовые здания и сооружения, которые были возведены после приобретения им права собственности на дом или усадьбу. Прием в эксплуатацию таких объектов недвижимости должен осуществляться соответствующей инспекцией ГАСК способом, определенным Порядком приема в эксплуатацию № 91 (п. 27 постановления ПВСУ № 6).
Указанный Порядок устанавливает процедуру и условия приема в эксплуатацию законченных строительством индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности (далее — объекты), построенных до 31.12.2009 г. без разрешения на выполнение строительных работ, заявления о приеме в эксплуатацию которых поданы до 31.12.2012 г., а также механизм проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.
Изложенное обусловлено тем, что самовольным строительством может быть признано только недвижимое имущество. Балкон, мансарда, чердак в понимании ст. 186 ГКУ являются принадлежностью главной вещи (квартиры).
Так, вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим предназначением, является ее принадлежностью. Принадлежность следует за главной вещью, если иное не установлено договором или законом (ст. 186 ГКУ).
Указанное находит подтверждение в судебной практике.
«Судом установлено, что ответчики самовольно пристроили консольный балкон к квартире, находящейся на четвертом этаже. Обращаясь с иском о признании права собственности на квартиру, общая площадь которой изменилась после достройки балкона, истец ссылался на норму ст. 376 ГКУ Украины (л. д. 2 — 3). Отказывая в удовлетворении первоначального иска о демонтаже самовольно устроенного консольного балкона, суд также руководствовался указанной нормой. В соответствии с частями 1, 2 ст. 376 ЦК Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считается самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения либо надлежащего проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил. Лицо, которое осуществило либо осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.
По содержанию указанных норм самовольным строительством может быть недвижимое имущество.
Суды не учли, что положения ст. 376 ГКУ о сносе самовольно построенных (пристроенных, надстроенных) балконов, мансард, чердаков и т. п. в многоэтажных многоквартирных домах не применяются.
В соответствии с правилами ст. 376 ГКУ спор должен решаться только в случае, когда квартира в многоэтажном доме расположена на первом (цокольном) этаже и собственник осуществил пристройку к ней с одновременным заниманием части придомового земельного участка.
Суд не обратил внимания на то, что в соответствии со ст. 186 ГК Украины балкон является принадлежностью главной вещи (квартиры), и не выяснил, каким способом и кем должно осуществляться узаконивание таких объектов недвижимости (см. определение ВССУ от 11.05.2012 г. по делу № 6-2401св12 // ЕГРСР-№ 24410772)».
3. Судебное разбирательство споров о самовольном строительстве
К типовым судебным спорам о самовольном строительстве относятся следующие:
— о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество собственником земельного участка;
— о признании права собственности на самовольно построенное имущество на земельном участке, который не был отведен лицу, осуществившему самовольное строительство;
— о возмещении расходов на строительство, осуществленное на земельном участке, который лицу не был отведен;
— о сносе самовольно построенного недвижимого имущества;
— об обязательстве лица, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, провести соответствующую перестройку;
— о взыскании расходов, связанных с приведением земельного участка в предыдущее состояние.
3.1. Иски о признании права собственности на самострои
По общему правилу лицо, которое осуществило либо осуществляет самовольное строительство, не приобретает право собственности на него (ч. 2 ст. 376 ГКУ).
Однако по иску лица, осуществившего самовольное строительство, при определенных условиях за ним может быть признано право собственности.
К видам иска относятся:
— иск собственника (пользователя) земельного участка о признании права собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на этом участке, если это не нарушает право других лиц (ч. 2 ст. 376 ГКУ);
— иск лица, самовольно построившего недвижимое имущество на земельном участке, собственником или пользователем которого является другое лицо, о признании права собственности на эту недвижимость, если собственник или пользователь земельного участка не возражает против этого (п. 16 постановления ПВСУ № 6).
В свою очередь, ч. 5 ст. 376 ГКУ предусматривает, что по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на самовольно построенное на нем недвижимое имущество, если это не нарушает права других лиц.
Прежде всего следует помнить, что право собственности в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 376 ГКУ, может быть признано только на вновь построенное недвижимое имущество или недвижимое имущество, которое создано в связи со сносом предыдущего здания и в соответствии со строительными нормами и правилами является завершенным строительством.
Признание права собственности на незавершенный объект самовольного строительства не допускается, поскольку это противоречит содержанию как ч. 3 ст. 376, так и ст. 331 ГКУ (п. 3 постановления ПВССУ № 6).
Такой вывод корреспондируется с судебной практикой. Так, по делу о признании права собственности на самовольное строительство ВСУ отмечает: «ч. 3 ст. 376 ГКУ установлено, что право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Анализ указанных норм дает возможность прийти к выводу, что для признания за истцом права собственности суд должен был установить, что спорные жилые дома завершены строительством (см. постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины от 03.04.2007 г. по делу № 3-892к07 // ЕГРСР-№597913)».
Таким образом, признать право собственности возможно лишь на объект самовольного строительства, являющийся в соответствии со строительными нормами и правилами завершенным строительством.
На какие обстоятельства обращают внимание суды при рассмотрении этой категории дел?
Решая дело по иску собственника (пользователя) земельного участка о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, суды обязаны устанавливать все обстоятельства дела, в частности:
— является ли истец собственником (пользователем) земельного участка;
— обращался ли он в компетентный государственный орган (инспекцию ГАСК) о приеме застройки в эксплуатацию;
— является ли законным отказ в таком приеме;
— являются ли нарушенные строительные нормы и правила существенными (п. 12 постановления ПВССУ № 6).
Споры по вопросам градостроительства решаются:
советами,
инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля в рамках их полномочий,
а также судом в соответствии с законодательством (ст. 26 Закона № 2780-XII).
Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, вам следует предоставить доказательства того, что затронутый вопрос был предметом рассмотрения компетентного государственного органа, решение которого либо его отсутствие дает основания сделать вывод о наличии спора о праве.
ПВССУ отмечает, что при решении вопроса в суде нужно обращать внимание на то, указаны ли в исковом заявлении обстоятельства обращения истца в инспекцию ГАСК о приеме объекта в эксплуатацию и ссылки на доказательства указанных обстоятельств. В случае отсутствия ссылки на такие обстоятельства или доказательства суд должен в соответствии с требованиями ст. 121 ГПКУ оставить исковое заявление без движения и предоставить срок для устранения недостатков (п. 9 постановления ПВССУ № 6, ст. 119 ГПК).
Поэтому обращению с иском о признании права собственности на самовольно построенный объект должно предшествовать обращение в инспекцию ГАСК о приеме объекта в эксплуатацию.
Так, по делу о признании права собственности на объект самовольного строительства ВССУ отменил решение об удовлетворении исковых требований, отметив следующее:
«суд первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание, что в материалах дела отсутствует акт государственной приемочной комиссии о приеме этого здания в эксплуатацию, а также то, что с требованиями о приеме его в эксплуатацию истица в органы власти не обращалась.
Решая спор, суд в нарушение ст. 213, 214 ГПК Украины на указанное внимания не обратил, указывая на то, что самовольным строительством не нарушены права других лиц, не указал, из чего именно он исходил; суд не выяснил всех обстоятельств дела и не дал им надлежащую правовую оценку, хотя их выяснение имеет существенное значение для правильного решения дела» (см. определение ВССУ от 18.04.2012 по делу № 6-28938св11 ЕГРСР // № 23929881).
3.2. Иски о признании права собственности на самострои на земельном участке, который не был отведен лицу, осуществившему самовольное строительство
Иск лица, самовольно построившего недвижимое имущество на земельном участке, собственником или пользователем которого является другое лицо, о признании права собственности на эту недвижимость может быть удовлетворено в том случае, если будет установлено, что:
— собственник или пользователь земельного участка не возражает против этого;
— строительство не нарушает право других лиц;
— строительство удовлетворяет строительным, архитектурным, санитарным, экологическим и другим нормам и правилам, государственным стандартам (п. 16 постановления ПВСУ № 6).
Для подтверждения всех этих обстоятельств необходимы документы, примерный перечень которых для самовольно построенного недвижимого имущества на землях территориальной громады таков:
— изготовленный БТИ технический паспорт на самовольно построенное недвижимое имущество;
— письмо СЭС о том, что дальнейшая эксплуатация самовольно построенного недвижимого имущества не противоречит требованиям действующего санитарного законодательства Украины;
— письмо районного отдела главного управления Гостехногенбезопасности о том, что этот орган не будет возражать против сохранения и дальнейшей эксплуатации самовольно построенного недвижимого имущества при условии соблюдения установленных законодательством требований пожарной безопасности;
— письмо Управления коммунального имущества и приватизации о том, что Управление не возражает против сохранения самовольно построенного недвижимого имущества при условии соблюдения всех требований действующего законодательства;
— заключение о техническом состоянии строительных конструкций самовольно построенного недвижимого имущества. Его предоставляет организация, имеющая лицензию на право осуществления хозяйственной деятельности, связанной с созданием объекта архитектуры. В соответствии с этим заключением техническое состояние строительных конструкций по результатам исследования необходимо считать удовлетворительным; недвижимое имущество полностью пригодно для нормальной эксплуатации;
— обоснование пределов и размеров земельного участка для эксплуатации и обслуживания объекта, выполненное проектной организацией (например, для г. Харькова — КП «Харьковгорпроект»), ориентировочная площадь земельного участка для эксплуатации и обслуживания самовольно построенного недвижимого имущества;
— решение о сохранении самовольно построенного недвижимого имущества. Оно предоставляется Департаментом градостроительства, архитектуры и земельных отношений исполкома местного совета;
— решение местного совета депутатов о предоставлении разрешения на сохранение объектов самовольного строительства и на разработку проектов землеустройства по отведению земельных участков для эксплуатации, обслуживания объектов, согласно которому лицу разрешено сохранение самовольно построенного недвижимого имущества и предоставлено разрешение на разработку проекта землеустройства по отведению земельного участка площадью, необходимой для его обслуживания;
— паспорт обработки фасадов, выполненный проектной организацией.
Следует также иметь в виду, что с 03.02.2007 г. за самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке предусмотрена уголовная ответственность — штраф от трехсот (5100 грн.) до пятисот (8500 грн.) не облагаемых налогом минимумов доходов граждан или арест на срок до шести месяцев, или ограничение свободы на срок до трех лет (ч. 3 ст. 1971 УКУ).
Если лицо уже было ранее судимо за такое же преступление, то оно карается лишением свободы на срок от одного до трех лет (ч. 4 ст. 1971 УКУ).
Подтверждением времени строительства (и, соответственно, самовольного занимания земельного участка) могут быть показания свидетелей — соседей, строителей и т. п. Если в суде будет доказано, что строительство происходило до 03.02.2007 г., то соответственно лицо не может нести за это уголовную ответственность.
Кто имеет право обратиться в суд с иском о сносе либо перестройке самостроя?
— органы государственной власти;
— органы местного самоуправления;
— собственник (пользователь) земельного участка, если он возражает против признания за лицом, осуществившим самовольное строительство на его земельном участке, права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество;
— другие лица, если они докажут наличие нарушенного права (ст. 391 ГКУ);
— соответствующие инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.
Инспекции ГАСК имеют право на обращение в суд с иском о сносе самовольно построенных объектов градостроительства в таких случаях:
если лицо в установленный срок добровольно не выполнило требования, установленные в предписании об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов и правил с определением срока для добровольного выполнения предписания,
и/или если перестройка объекта невозможна.
Суды должны устанавливать, было ли выдано лицу, осуществившему самовольное строительство, предписание об устранении нарушений, возможна ли перестройка объекта и отказывается ли лицо, осуществившее самовольное строительство, от такой перестройки (п. 5 постановления ПВССУ № 6).
Иски об обязательстве лица, которое осуществило (осуществляет) самострой, провести соответствующую перестройку
В случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти либо органа местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, выполнить соответствующую перестройку (ч. 7 ст. 376 ГКУ).
Требования провести соответствующую перестройку могут быть заявлены в случае, когда эти отклонения были допущены при строительстве недвижимости, а также в результате перестройки при ее эксплуатации (п. 22 постановления ПВСУ № 6).
При решении вопроса о том, является ли отклонение от проекта существенным и противоречащим общественным интересам или нарушающим права других лиц, суды должны в каждом случае выяснять, в частности, следующие обстоятельства:
— насколько построенное здание по размеру соответствует площади, этажности, размещению и другим условиям, предусмотренным проектом;
— как влияет допущенное нарушение с учетом местных правил застройки, общественных и частных интересов на планирование, застройку, благоустройство улицы, на удобство содержания смежных участков и т. п. (п. 23 постановления ПВССУ № 6).
Под существенным нарушением строительных норм и правил следует понимать, в частности:
— несоблюдение архитектурных, санитарных, экологических, противопожарных и других требований и правил;
— изменение отдельных конструктивных элементов жилого дома, здания, сооружения, влияющее на их прочность и безопасность.
Одновременно же Пленум ВССУ отметил, что отклонение от проекта застройки объекта недвижимости или от требований строительных норм и правил, которые не являются существенными, не нарушают права других лиц и интересы общества, не противоречат санитарно-техническим требованиям и правилам эксплуатации, не влияют на прочность и безопасность этого объекта (в частности, отклонение в жилом доме от внутренней планировки с сохранением или незначительным отклонением от установленного проектом размера жилой площади, незначительное изменение его наружных габаритов, места расположения и т. п.), не могут быть основанием для удовлетворения требований о перестройке либо о сносе объекта недвижимости (п. 25 постановления ПВССУ № 6).
Иски о сносе самостроя
Снос самовольного строительства является крайней мерой и возможен только тогда, когда использованы все предусмотренные законодательством Украины меры по реагированию и привлечению виновного лица к ответственности (п. 22 постановления ПВССУ № 6).
Срок исковой давности по требованиям о проведении перестройки/сноса самовольно построенного или строящегося жилого дома, пристройки к нему, здания, сооружения или другого недвижимого имущества не считается пропущенным независимо от длительности периода времени, прошедшего после завершения или начала строительства.
При каких условиях возможен снос самостроя?
Снос недвижимости, построенной с существенным отклонением от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенным нарушением строительных норм и правил (в том числе при отсутствии проекта), возможен, если:
1. Перестройка недвижимости невозможна в соответствии с проектом или согласно нормам и правилам, определенным государственными правилами и санитарными нормами. Если техническая возможность перестройки объекта недвижимости отсутствует, по иску указанных органов либо лица, права или интересы которого нарушены таким строительством, принимается решение о сносе жилого дома или другого недвижимого имущества.
2. Лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от такой перестройки. Отказом застройщика от перестройки следует считать как его заявление об этом, так и его действия или бездействие относительно этого, совершенные до или после принятия решения суда об обязательстве осуществить перестройку.
В других случаях суд по иску соответствующего государственного органа либо органа местного самоуправления может на основании ч. 7 ст. 376 ГКУ обязать застройщика осуществить перестройку жилого дома, здания, сооружения или другого объекта недвижимости, который построен или строится с существенными отклонениями от проекта либо с существенным нарушением основных строительных норм и правил, в том случае, когда такое строительство противоречит общественным интересам, нарушает права других лиц, когда нарушение строительных норм и правил является существенным, а также имеется техническая возможность выполнить перестройку.
В необходимых случаях для выяснения вопросов, возникающих при рассмотрении таких дел и требующих специальных знаний, суд по заявлению лиц, участвующих в деле, может назначить соответствующую экспертизу согласно требованиям ст. 143 ГПК.
Отсутствие соответствующей экспертизы при необходимости ее проведения может быть основанием для отказа в иске, при этом факт отклонения от проекта и нарушения строительных норм и правил должно доказать лицо, подавшее иск о сносе самовольного строительства (п. 23 постановления ПВССУ № 6).
Поскольку снос самовольного строительства является крайней мерой, суды при рассмотрении этой категории дел тщательным образом относятся к предоставленным доказательствам и выясняют все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Это находит свое подтверждение и в судебных решениях высших инстанций, например:
«...так, судом в нарушение ст. 212, 214, 316 ГПК не выяснен вопрос о возможности осуществления ответчиком соответствующей перестройки возведенного им сооружения в соответствии с государственными нормами и строительными правилами, согласно ли лицо, осуществившее самовольное строительство, провести его перестройку, отсутствуют какие-либо доказательства отказа ответчика от осуществления такой перестройки, а также не решен вопрос о том, нарушает ли осуществленное ответчиком строительство права смежных землепользователей и домовладельцев, в частности ЛИЦА_3, тем способом, который влечет за собой именно снос строительства или возможное осуществление устранения этих препятствий другим способом.
Наряду с этим судом не выяснен вопрос, предоставлялся ли ответчику срок для устранения недостатков, вызванных самовольным строительством (см. определение ВССУ от 29.02.2012 г. по делу № 6-31170св11 // ЕГРСР-№ 21841150)».
Итак, положения ст. 376 ГКУ к правоотношениям по сносу самовольно построенных (пристроенных, надстроенных) балконов, мансард, чердаков и т. п. в многоэтажных многоквартирных домах не применяются.
Однако в случае, когда квартира в таком доме расположена на первом (цокольном) этаже и собственник осуществил пристройку к ней и одновременно занял часть придомового земельного участка, спор должен решаться в соответствии с правилами ст. 376 ГКУ (п. 13 постановления ПВСУ № 6).
Выводы
1. Самовольным строительством является жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы, или надлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
2. Правила ст. 376 ГКУ не применяются при решении дел по искам: о признании права собственности на самовольно переоборудованные квартиры в многоквартирных домах разных жилых фондов, поскольку такие правоотношения урегулированы другими нормами законодательства, в частности ст. 383 ГКУ и соответствующими нормами ЖКУ в отношении собственников квартир; о признании права собственности на самовольно построенные временные сооружения; о признании права собственности на самовольно построенные принадлежности к основной вещи (крыльцо, веранда, мансарда и т. п.).
3. Признать право собственности можно лишь на объект самовольного строительства, являющийся в соответствии со строительными нормами и правилами завершенным строительством.
4. Обращению в суд с иском о признании права собственности на самовольно построенный объект должно предшествовать обращение в инспекцию ГАСК о приеме объекта в эксплуатацию.
5. Иск лица, самовольно построившего недвижимое имущество на земельном участке, собственником или пользователем которого является другое лицо, о признании права собственности на эту недвижимость может быть удовлетворен в том случае, если будет установлено следующее: собственник или пользователь земельного участка не возражает против этого, строительство не нарушает право других лиц; строительство удовлетворяет строительным, архитектурным, санитарным, экологическим и другим нормам и правилам, государственным стандартам.
6. В случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти либо органа местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, провести соответствующую перестройку.
7. Снос недвижимости, построенной с существенным отклонением от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенным нарушением строительных норм и правил (в том числе при отсутствии проекта), возможен, если: перестройка недвижимости невозможна в соответствии с проектом или согласно нормам и правилам, определенным государственными правилами и санитарными нормами, либо лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, отказывается от такой перестройки.
На этом мы заканчиваем рассмотрение вопроса о применении судами ст. 376 ГКУ. Впоследствии мы рассмотрим тему о процедуре легализации самостроев через ГАСИ, поэтому следите за нашими номерами.
