Нова судова практика щодо самочинного будівництва
Владислава Лежніна, юрист
(м. Харків, e-mail: firm_law@ukr.net)
Що доцільніше: пройти тривалий бюрократичний шлях офіційного будівництва або без будь-яких погоджень збудувати споруду з подальшим зверненням до суду щодо її узаконення? А що робити, коли споруда є, а документів на неї немає? Проблема самочинного будівництва є на сьогодні гострою та актуальною, про що свідчить велика кількість справ, що розглядається судами кожного року. Тому в цій статті будуть висвітлені основні положення судової практики, пов’язані із самочинним будівництвом, що допоможуть як у виборі способу, так і з алгоритмом дій у разі необхідності звернення до суду.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ЦПКУ — Цивільно-процесуальний кодекс України від18.03.2004 р. № 1618-IV.
ЖКУ — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.
ККУ — Кримінальний кодекс України від 05.04.2001 р. № 2341-III.
Закон про судоустрій і статус суддів — Закон України «Про судоустрій і статус суддів» від 07.07.2010 р. № 2453-VI.
Закон № 2780 — Закон України «Про основи містобудування» від 16.11.92 р. № 2780-XII.
Закон № 687 — Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-ХІV.
Закон № 3038 — Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI.
Постанова ПВССУ № 6 — Постанова Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30.03.2012 р. № 6.
Правила користування приміщеннями — Правила користування приміщеннями житлових будинків, затверджені постановою КМУ від 08.10.92 р. № 572.
Лист Апеляційного суду м. Києва від 01.01.2010 р . — лист Апеляційного суду м. Києва «Узагальнення судової практики вирішення цивільних справ, пов'язаних із самочинним будівництвом, реконструкцією та переплануванням об'єктів нерухомого майна» від 01.01.2010 р.
Порядок прийняття в експлуатацію № 91 — Порядок прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорії складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.06.2011 р. № 91.
Порядок № 703 — Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 22.06.2011 р. № 703.
ДБН Д.1.1-1-2000 — Державні будівельні норми України «Правила визначення вартості будівництва ДБН Д.1.1-1-2000», затверджені наказом Держбуду України від 27.08. 2000 р. № 174.
30 березня 2012 року Пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ (ВССУ) прийняв постанову № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)».
Необхідність прийняття зазначеної постанови викликана існуючою правовою невизначеністю, суперечливістю та неоднозначністю судової практики при вирішенні справ з приводу самочинного будівництва та спрямована на формулювання пропозицій для забезпечення однакової і правильної судової практики.
Відповідно до ст. 32 Закону про судоустрій і статус суддів до компетенції ВССУ віднесено забезпечення однакового застосування судами у своїй діяльності норм Конституції України та законів України шляхом надання методичної допомоги на основі узагальнення судової практики та аналізу судової статистики. Крім того, саме суди касаційної інстанції уповноважені надавати спеціалізованим судам нижчого рівня рекомендаційні роз’яснення з питань застосування законодавства щодо вирішення справ відповідної судової юрисдикції.
Звертаємо увагу! Постанови Пленуму ВССУ мають інформаційний та правороз’яснювальний характер та одночасно є обов’язковими для судів нижчого рівня при вирішенні подібних судових спорів.
Тому при вирішенні справ з приводу визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки; про знесення самочинно збудованого нерухомого майна чи інших спорів, пов’язаних із самочинним будівництвом, суди зобов’язані керуватися Постановою ПВССУ № 6.
1. Що розуміється під самочинним будівництвом?
Пленум ВССУ розтлумачив поняття самочинного будівництва. В ЦКУ закріплено легальне визначення:
«самочинним будівництвом є житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил» (ст. 376 ЦКУ).
Можна виділити наступні ознаки самочинного будівництва :
1. Об'єкт нерухомого майна збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку
Будівництвом об’єкта нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, вважається спорудження таких об’єктів на земельній ділянці, що не віднесена до земель житлової й громадської забудови, зокрема, наданій для ведення городництва, сінокосіння, випасання худоби тощо, цільове призначення або вид використання якої не змінено в установленому законом порядку.
Під наданням земельної ділянки слід розуміти рішення компетентного органу влади (обласна або районна державна адміністрація) чи органу місцевого самоврядування (сільська, селищна, міська, обласна ради депутатів) про передачу земельної ділянки у власність або надання у користування, або передачу права користування земельною ділянкою на підставі цивільно-правових договорів із фізичною чи юридичною особою.
Не може вважатися наданням земельної ділянки лише рішення компетентного органу влади про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або для розробки проекту забудови.
Під метою надання земельної ділянки слід розуміти вид використання земельної ділянки (ст. 19 ЗК, Класифікація видів цільового призначення земель, затверджена наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 р. № 548), зазначений у рішенні відповідного компетентного органу державної влади чи місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у користування або передачу у власність з урахуванням цільового призначення земельної ділянки (п. 4 Постанови ПВССУ № 6).
2. Відсутність відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи
Під належним дозволом слід розуміти передбачений Законом № 3038 дозвільний документ, що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об’єкта і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі (п. 4 Постанови ПВССУ № 6).
Право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах, що належать до I — III категорій складності, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт.
Реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт проводять відповідні інспекції державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом п'яти робочих днів з дня надходження декларації (ст. 36 Закону № 3038).
Дозвільним документом, який дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи на об'єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, є дозвіл на виконання будівельних робіт.
Дозвіл на виконання будівельних робіт видається відповідними інспекціями ДАБК на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви (ч. 2 ст. 37 Закону № 3038).
Отже, виконання будівельних робіт без відповідного документа, який дає право виконувати такі роботи, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом (ч. 9 ст. 37 Закону № 3038).
При цьому ПВССУ чомусь у своїй Постанові № 6 наводить не всі статті, якими визначені документи, що дають право на виконання будівельних робіт. Так, зокрема, в ній є посилання лише на ст. 35 — 37 Закону № 3038, у яких йдеться про такі види документів, як декларація про початок виконання підготовчих (будівельних) робіт та декларація про дозвіл на виконання будівельних робіт. Але не можна забувати і про таку повідомну форму, яка також дає право на виконання будівельних робіт в деяких випадках, як направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону № 3038 замовник має право виконувати будівельні роботи, в тому числі, після направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт Державній архітектурно-будівельній інспекції України або її територіальному органу (далі — ДАБІ) за місцезнаходженням об'єкта будівництва — щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим КМУ.
Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону № 3038 замовник має право виконувати будівельні роботи, в тому числі, після направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт до ДАБІ за місцезнаходженням об'єкта будівництва — щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим КМУ.
3. Відсутність належно затвердженого проекту для будівництва
Під проектом слід розуміти залежно від категорії об’єкта будівництва
відповідний склад документації , визначеної ст. 1, 7 та 8 Закону № 687, отриманої відповідно до ст. 29, 31 Закону № 3038,
а також будівельний паспорт
та технічні умови, отримані відповідно до ст. 27, 30 Закону № 3038-VI (п. 4 Постанови ПВССУ № 6).
Проект — документація для будівництва об'єктів архітектури, що складається з креслень, графічних і текстових матеріалів, інженерних і кошторисних розрахунків, які визначають містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні та технологічні рішення, вартісні показники конкретного об'єкта архітектури, та відповідає вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (ст. 1 Закону № 687).
Відповідно до вимог ст. 7 Закону № 687 проект об'єкта архітектури розробляється під керівництвом або з обов'язковою участю архітектора, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, обов’язково завіряється його підписом та скріплюється особистою печаткою. Проекти об'єктів архітектури затверджуються замовником. У деяких випадках, передбачених Законом № 3038-VI, перед затвердженням проекту проводиться його експертиза.
Проектна документація на будівництво об'єктів, розроблена відповідно до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, не підлягає погодженню з відповідними органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, органами охорони культурної спадщини, державної санітарно-епідеміологічної служби і природоохоронними органами (ч. 3 ст. 7 Закону № 687).
Проект не є належно затвердженим за умови відсутності погодження архітектурно-планувальної частини проекту місцевим органом містобудування та архітектури і позитивного висновку державної експертизи у випадку, коли її проведення є обов’язковим (п. 21 Постанови ПВССУ № 6).
Так, обов'язковій експертизі підлягають проекти будівництва об'єктів, які:
1) належать до IV і V категорій складності, — щодо додержання нормативів з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки, міцності, надійності, довговічності будинків і споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення;
2) споруджуються на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами, — в частині міцності, надійності та довговічності будинків і споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення;
3) споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, — щодо кошторисної частини проектної документації (ч. 4 ст. 31 Закону № 3038).
Не підлягають обов'язковій експертизі проекти будівництва об'єктів I — III категорій складності (ч. 3 ст. 31 Закону № 3038).
Тепер стосовно будівельного паспорта.
Нагадаємо, що будівельний паспорт є документом , який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва:
— індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 300 квадратних метрів;
— господарських будівель і споруд, гаражів, елементів інженерного захисту, благоустрою та озеленення земельної ділянки.
Увага! Для об'єктів будівництва, на які надається будівельний паспорт, розроблення проекту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника. Проектування на підставі будівельного паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов та обмежень. Інакше кажучи, будівельний паспорт є альтернативою проекту будівництва.
4. Створення об'єкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил
Самочинним також вважається будівництво хоча і на підставі проекту, але
за наявності істотних порушень зазначених норм та правил як у самому проекті, так і при будівництві,
за наявності невиконаних приписів інспекцій ДАБК про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил тощо (п. 4 Постанови ПВССУ № 6).
Наявність хоча б однієї з цих ознак свідчить про самочинне будівництво.
За своєю правовою природою самочинне будівництво являє собою правопорушення, яке полягає в порушенні норм земельного законодавства, що регулює надання земельної ділянки під будівництво, та/або містобудівних норм, що регулюють проектування й будівництво. Тому особа, яка здійснила самочинне будівництво, не є його законним власником (лист Апеляційного суду м. Києва від 01.01.2010 р.)
2. На які об’єкти самочинного будівництва не розповсюджується
режим самочинного будівництва?
Слід мати на увазі, що не на усі об’єкти будівництва розповсюджується режим самочинного будівництва, а відтак і можливість визнати право власності у судовому порядку.
Так, правила ст. 376 ЦКУ не застосовуються при вирішенні справ за позовами:
— про визнання права власності на самочинно переобладнані квартири в багатоквартирних будинках різних житлових фондів, оскільки такі правовідносини врегульовано іншими нормами законодавства, зокрема ст. 383 ЦКУ та відповідними нормами Житлового кодексу України щодо власників квартир;
— про визнання права власності на самочинно збудовані тимчасові споруди;
— про визнання права власності на самочинно збудовані приналежності до основної речі (ґанок, веранда, мансарда тощо) (п. 7 Постанови ПВССУ № 6).
Розглянемо це детально.
1. Самочинно переобладнані квартири
Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, — за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (ч. 2 ст. 383 ЦКУ).
Переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів (ст. 152 ЖКУ).
Враховуючи вищезазначене, а також вимоги п. 4 Правил користування приміщеннями, власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків мають право на переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, гуртожитку, з дозволу власника будинку (квартири), власника гуртожитку (житлового приміщення у гуртожитку) та органу місцевого самоврядування, що видається в установленому порядку.
Як випливає із вищенаведеного визначення самочинного будівництва, до цього поняття не належить самочинне перепланування і переобладнання. Тому й подавати позови про визнання права власності на самочинне перепланування і переобладнання на підставі ст. 376 ЦКУ неможливо. Це пов’язано з тим, що особа вже є власником цього приміщення.
Наведемо такий приклад із судової практики: «Судовий порядок визнання права власності на самочинно збудоване майно, як це випливає із ст. 376 ЦКУ, не поширюється на випадки перебудови. Такі об’єкти вже є власністю будь-кого, а тому їх перебудова (переобладнання, перепланування) не може бути підставою для повторного визнання права власності у судовому порядку» (ухвала Колегії суддів Судової палати в цивільних справах апеляційного суду Миколаївської області від 10.12.2009 р. у справі 22ц -2788/09).
2. Самочинно збудовані тимчасові споруди
До тимчасових будівель і споруд належать виробничі, складські, допоміжні, житлові і громадські будівлі і споруди, необхідні для виконання будівельно-монтажних робіт і обслуговування працівників будівництва, які спеціально будуються або пристосовуються на період будівництва (п.п. 3.1.14.1 ДБН Д.1.1-1-2000).
Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, що розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є можливим без їх знецінення та зміни призначення (п. 4 Порядку № 703).
3. Самочинно збудовані приналежності до основної речі
ВССУ роз’яснив, що розташовані на земельній ділянці поряд із житловим будинком господарсько-побутові будівлі й споруди: сараї, гаражі, літні кухні тощо — відповідно до положень ст. 186 ЦК (головна річ і приналежність), ст. 381 ЦК (садиба як об’єкт права власності) є приналежністю головної речі (будинку).
Тому положення ч. 5 ст. 376 ЦКУ не є підставою для визнання за власником такого житлового будинку самостійного права власності на самочинно побудовані господарсько-побутові будівлі й споруди, що були зведені після набуття ним права власності на будинок чи садибу. Прийняття в експлуатацію таких об’єктів нерухомості має здійснюватися відповідною інспекцією ДАБК у спосіб, що визначений Порядком прийняття в експлуатацію № 91 (п. 27 Постанови ПВСУ № 6).
Зазначений Порядок встановлює процедуру та умови прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності (далі — об'єкти), збудованих до 31.12.2009 р. без дозволу на виконання будівельних робіт, заяви про прийняття в експлуатацію яких подано до 31.12.2012 р., а також механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж.
Зазначене обумовлене тим, що самочинним будівництвом може бути лише нерухоме майно. Балкон, мансарда, горище в розумінні ст. 186 ЦКУ є приналежністю головної речі (квартири).
Так, річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 186 ЦКУ).
Зазначене знаходить підтвердження у судовій практиці:
«Судом встановлено, що відповідачі самочинно добудували консольний балкон до квартири, яка знаходиться на четвертому поверсі. Звертаючись з позовом про визнання права власності на квартиру, загальна площа якої змінилась після добудови балкону, позивач посилався на норму ст. 376 ЦКУ України (а.с. 2—3). Відмовляючи в задоволенні первісного позову про демонтаж самовільно влаштованого консольного балкона, суд також керувався зазначеною нормою. Відповідно до частин 1,2 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належного проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
За змістом зазначених норм самочинним будівництвом може бути нерухоме майно.
Суди не врахували, що положення статті 376 ЦКУ про знесення самовільно збудованих (прибудованих, надбудованих) балконів, мансард, горищ тощо у багатоповерхових багатоквартирних будинках не застосовуються.
Відповідно до правил статті 376 ЦКУ спір повинен вирішуватися лише у випадку, коли квартира в багатоповерховому будинку розташована на першому (цокольному) поверсі й власник здійснив прибудову до неї з одночасним зайняттям частини прибудинкової земельної ділянки.
Суд не звернув уваги на те, що відповідно до ст. 186 ЦК України балкон є приналежністю головної речі (квартири), та не з'ясував, в якій спосіб і ким повинно здійснюватися узаконення таких об'єктів нерухомості (див. ухвалу ВССУ від 11.05.2012 р. у справі № 6-2401св12// ЄДРСР — № 24410772)».
3. Судовий розгляд спорів щодо самочинного будівництва
До типових судових спорів щодо самочинного будівництва відносяться спори:
— про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки;
— про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснила самочинне будівництво;
— про відшкодування витрат на будівництво, здійснене на земельній ділянці, яку особі не було відведено;
— про знесення самочинно збудованого нерухомого майна;
— про зобов’язання особи, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, провести відповідну перебудову;
— про стягнення витрат, пов’язаних із приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
3.1. Позови про визнання права власності на самобуд
За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦКУ).
Однак за позовом особи, що здійснила самочинне будівництво, за певних умов за нею може бути визнано право власності.
До видів позову відносяться:
— позов власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 2 ст. 376 ЦКУ);
— позов особи, яка самочинно збудувала нерухоме майно на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, про визнання права власності на цю нерухомість, якщо власник або користувач земельної ділянки не заперечує проти цього (п. 16 Постанови ПВСУ № 6).
У свою чергу ч. 5 ст. 376 ЦКУ передбачає, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Передусім слід пам’ятати, що право власності у порядку, передбаченому ч. 3 ст. 376 ЦКУ, може бути визнано лише на новозбудоване нерухоме майно або нерухоме майно, яке створено у зв’язку зі знесенням попередньої будівлі та відповідно до будівельних норм і правил є завершеним будівництвом.
Визнання права власності на незавершений об’єкт самочинного будівництва не допускається, оскільки це суперечить змісту як ч. 3 ст. 376, так і ст. 331 ЦКУ (п. 3 Постанови ПВССУ № 6).
Такий висновок кореспондується із судовою практикою. Так, у справі про визнання права власності на самочинне будівництво ВСУ зазначає: «ч. 3 ст. 376 ЦКУ встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Аналіз вказаних норм дає можливість дійти висновку, що для визнання за позивачем права власності, суд мав встановити, що спірні житлові будинки завершені будівництвом» (див. постанову Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 03.04.2007 р. у справі № 3-892к07 // ЄДРСР — № 597913).
Таким чином, визнати право власності можливо лише на об’єкт самочинного будівництва, який відповідно до будівельних норм і правил є завершеним будівництвом.
На які обставини звертають увагу суди при розгляді цієї категорії справ?
Вирішуючи справу за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов’язані встановлювати усі обставини справи, зокрема:
— чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки;
— чи звертався він до компетентного державного органу (інспекції ДАБК) про прийняття забудови до експлуатації;
— чи є законною відмова у такому прийнятті;
— чи є порушені будівельні норми та правила істотними (п. 12 Постанови ПВССУ № 6).
Спори з питань містобудування вирішуються радами, інспекціями державного будівельного архітектурного контролю у межах їх повноважень, а також судом відповідно до законодавства (ст. 26 Закону № 2780).
Звертаючись до суду з позовом про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, вам слід надати докази про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.
ПВССУ наголошує, що при вирішенні питання у суді потрібно звертати увагу, чи зазначено у позовній заяві обставини щодо звернення позивача до інспекції ДАБК про прийняття об’єкта до експлуатації та посилання на докази щодо зазначених обставин. У разі відсутності посилання на такі обставини або доказів суд має відповідно до вимог ст. 121 ЦПК залишити позовну заяву без руху та надати строк для усунення недоліків (п. 9 Постанови ПВССУ № 6, ст. 119 ЦПК).
Тому зверненню з позовом про визнання права власності на самочинно збудований об’єкт повинно передувати звернення до інспекції ДАБК про прийняття об’єкта до експлуатації.
Так, у справі про визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва, ВССУ скасував рішення про задоволення позовних вимог, зазначивши що:
«суд першої та апеляційної інстанції не прийняли до уваги, що в матеріалах справи відсутній акт державної приймальної комісії про прийняття цього будинку в експлуатацію, а також те, що з вимогами про прийняття його в експлуатацію позивачка до органів влади не зверталось.
Вирішуючи спір, суд у порушення статей 213, 214 ЦПК України на вказане уваги не звернув, вказуючи на те, що самочинним будівництвом не порушені права інших осіб не вказав, з чого саме він виходив; суд не з'ясував всіх обставин справи та не надав їм належної правової оцінки, хоча їх з'ясування має суттєве значення для правильного вирішення справи» (див. ухвалу ВССУ від 18.04.2012 у справі № 6-28938св11 ЄДРСР // № 23929881).
3.2. Позови про визнання права власності на самобуд на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснила самочинне будівництво
Позов особи, яка самочинно збудувала нерухоме майно на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, про визнання права власності на цю нерухомість може бути задоволено у тому разі, якщо буде встановлено що:
— власник або користувач земельної ділянки не заперечує проти цього;
— будівництво не порушує права інших осіб;
— будівництво відповідає будівельним, архітектурним, санітарним, екологічним та іншим нормам і правилам, державним стандартам (п. 16 Постанови ПВСУ № 6).
Для підтвердження усіх цих обставин необхідні документи , примірний перелік яких для самовільного побудованого нерухомого майна на землях територіальної громади наводимо нижче:
— виготовлений БТІ технічний паспорт на самочинно побудоване нерухоме майно;
— лист СЕС про те, що подальша експлуатація самовільно побудованого нерухомого майна не суперечить вимогам чинного санітарного законодавства України;
— лист районного відділу головного управління Держтехногенбезпеки про те, що цей орган не буде заперечувати проти збереження та подальшої експлуатації самочинно побудованого нерухомого майна за умови дотримання встановлених законодавством вимог пожежної безпеки;
— лист Управління комунального майна та приватизації про те, що управління не заперечує проти збереження самочинно побудованого нерухомого майна за умови дотримання усіх вимог чинного законодавства;
— висновок про технічний стан будівельних конструкцій самовільно побудованого нерухомого майна. Його надає організація, що має ліцензію на право здійснення господарської діяльності, пов’язаної зі створенням об’єкта архітектури. Відповідно до цього висновку технічний стан будівельних конструкцій за результатами дослідження необхідно вважати задовільним; нерухоме майно повністю придатне для нормальної експлуатації;
— обґрунтування меж та розмірів земельної ділянки для експлуатації та обслуговування об’єкта, виконаного проектною організацією (наприклад для м. Харкова — КП «Харківміськпроект»), орієнтовна площа земельної ділянки для експлуатації та обслуговування самочинно побудованого нерухомого майна;
— рішення про збереження самочинно побудованого нерухомого майна. Воно надається Департаментом містобудування, архітектури та земельних відносин виконкому місцевої ради;
— рішення місцевої ради депутатів про надання дозволу на збереження об’єктів самочинного будівництва та на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок для експлуатації, обслуговування об’єктів, згідно з яким особі дозволено збереження самочинно побудованого нерухомого майна та надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею, необхідною для його обслуговування;
— паспорт обробки фасадів, виконаний проектною організацією.
Слід також мати на увазі, що з 03.02.2007 р. за самочинне будівництво будівель або споруд на самочинно зайнятій земельній ділянці передбачена кримінальна відповідальність — штраф від трьохсот (5100 грн.) до п'ятисот (8500 грн.) неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арешт на строк до шести місяців, або обмеження волі на строк до трьох років (ч. 3 ст. 1971 ККУ).
Якщо особа вже була раніше осуждена за такий самий злочин, то вона карається позбавленням волі на строк від одного до трьох років (ч. 4 ст. 1971 ККУ).
Підтвердженням часу будівництва (й відповідно самовільного зайняття земельної ділянки) можуть бути показання свідків — сусідів, будівельників тощо. Якщо у суді буде доведено, що будівництво відбувалося до 03.02.2007 р. — то й відповідно особа не може нести за це кримінальної відповідальності.
Хто має право звернутися до суду з позовом про знесення або перебудову самобуду?
— органи державної влади;
— органи місцевого самоврядування;
— власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно;
— інші особи, якщо вони доведуть наявність порушеного права (ст. 391 ЦКУ);
— відповідні інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.
Інспекції ДАБК мають право на звернення до суду з позовом про знесення самочинно збудованих об’єктів містобудування у разі, якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил із визначенням строку для добровільного виконання припису, та/або якщо перебудова об’єкта є неможливою.
Суди мають встановлювати, чи було видано особі, яка здійснила самочинне будівництво, припис про усунення порушень, чи можлива перебудова об’єкта та чи відмовляється особа, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови (п. 5 Постанови ПВССУ № 6).
Позови про зобов’язання особи, яка здійснила (здійснює) самобуд, провести відповідну перебудову
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову (ч. 7 ст. 376 ЦКУ).
Вимоги провести відповідну перебудову можуть бути заявлені як у разі, коли ці відхилення були допущені при будівництві нерухомості, так і внаслідок перебудови під час її експлуатації (п. 22 Постанови ПВСУ № 6).
При вирішенні питання про те, чи є відхилення від проекту істотним і таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, суди повинні в кожному випадку з’ясовувати, зокрема, такі обставини:
— наскільки збудована будівля за розміром відповідає площі, поверховості, розміщенню та іншим умовам, передбаченим проектом;
— як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок тощо (п. 23 Постанови ПВССУ № 6).
Під істотним порушенням будівельних норм і правил слід розуміти , зокрема,
— недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил,
— зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність.
Одночасно Пленум ВССУ зазначив, що відхилення від проекту забудови об’єкта нерухомості або від вимог будівельних норм і правил, які не є істотними, не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства, не суперечать санітарно-технічним вимогам і правилам експлуатації, не впливають на міцність і безпечність цього об’єкта (зокрема, відхилення у житловому будинку від внутрішнього планування зі збереженням чи незначним відхиленням від установленого проектом розміру житлової площі, незначна зміна його зовнішніх габаритів, місця розташування тощо), не можуть бути підставою для задоволення вимог про перебудову чи про знесення об’єкта нерухомості (п. 25 Постанови ПВССУ № 6).
Позови про знесення самобуду
Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності (п. 22 Постанови ПВССУ № 6).
Строк позовної давності на вимоги про проведення перебудови/знесення самочинно збудованого чи такого, що будується, житлового будинку, прибудови до нього, будівлі, споруди чи іншого нерухомого майна не вважається пропущеним незалежно від тривалості часу, який минув після закінчення чи початку будівництва.
За яких умов можливе знесення самобуду?
Знесення нерухомості, збудованої з істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотним порушенням будівельних норм і правил (у тому числі за відсутності проекту), можливе, якщо:
1. Перебудова нерухомості неможлива відповідно до проекту або відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами . Якщо технічна можливість перебудови об’єкта нерухомості відсутня, за позовом зазначених органів або особи, права чи інтереси якої порушено таким будівництвом, суд ухвалює рішення про знесення житлового будинку або іншого нерухомого майна.
2. Особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від такої перебудови. Відмовою забудовника від перебудови слід вважати як його заяву про це, так і його дії чи бездіяльність щодо цього, вчинені до або після ухвалення рішення суду про зобов’язання здійснити перебудову.
В інших випадках суд за позовом відповідного державного органу чи органу місцевого самоврядування може на підставі ч. 7 ст. 376 ЦК зобов’язати забудовника здійснити перебудову житлового будинку, будівлі, споруди або іншого об’єкта нерухомості, який побудовано чи будується з істотними відхиленнями від проекту або з істотним порушенням основних будівельних норм і правил, у тому разі, коли таке будівництво суперечить суспільним інтересам, порушує права інших осіб, коли порушення будівельних норм і правил є істотним, а також є технічна можливість виконати перебудову.
У необхідних випадках для з’ясування питань, що виникають при розгляді таких справ і потребують спеціальних знань, суд за заявою осіб, які беруть участь у справі, може призначити відповідну експертизу згідно з вимогами статті 143 ЦПК.
Відсутність відповідної експертизи у разі необхідності її проведення може бути підставою для відмови в позові, при цьому факт відхилення від проекту та порушення будівельних норм і правил має довести особа, яка пред’явила позов про знесення самочинного будівництва (п. 23 Постанови ПВССУ № 6).
Враховуюче те, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, суди під час розгляду цієї категорії справ ретельно ставляться до поданих доказів та з’ясовують усі обставини, що мають значення для розгляду справи, що знаходить своє підтвердження і у судових рішеннях вищих інстанцій. Наведемо деякі з них:
«…так, судом у порушення ст.ст. 212, 214, 316 ЦПК не з’ясовано питання щодо можливості здійснення відповідачем відповідної перебудови зведеної ним споруди у відповідність до державних норм та будівельних правил, чи згодна особа, яка здійснила самочинне будівництво, провести його перебудову, відсутні будь-які докази відмови відповідача від здійснення такої перебудови, а також не вирішено питання про те, чи порушує здійснене відповідачем будівництво права суміжних землекористувачів та будинковласників, зокрема ОСОБА_3, у той спосіб, що тягне за собою саме знесення будівництва та чи можливе здійснення усунення цих перешкод в інший спосіб.
Поряд з цим, судом не з’ясовано питання, чи надавався відповідачу термін для усунення недоліків, спричинених самочинним будівництвом (див. ухвалу ВССУ від 29.02.2012 р. у справі № 6-31170св11 // ЄДРСР — № 21841150)».
Отже, положення ст. 376 ЦКУ до правовідносин щодо знесення самовільно збудованих (прибудованих, надбудованих) балконів, мансард, горищ тощо у багатоповерхових багатоквартирних будинках не застосовуються.
Проте у випадку, коли квартира в такому будинку розташована на першому (цокольному) поверсі й власник здійснив прибудову до неї з одночасним зайняттям частини прибудинкової земельної ділянки, спір повинен вирішуватися відповідно до правил статті 376 ЦК (п. 13 Постанови ПВСУ № 6).
Висновки
1. Самочинним будівництвом є житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
2. Правила ст. 376 ЦКУ не застосовуються при вирішенні справ за позовами: про визнання права власності на самочинно переобладнані квартири в багатоквартирних будинках різних житлових фондів, оскільки такі правовідносини врегульовано іншими нормами законодавства, зокрема ст. 383 ЦКУ та відповідними нормами Житлового кодексу України щодо власників квартир; про визнання права власності на самочинно збудовані тимчасові споруди; про визнання права власності на самочинно збудовані приналежності до основної речі (ґанок, веранда, мансарда тощо).
3. Визнати право власності можливо лише на об’єкт самочинного будівництва, який відповідно до будівельних норм і правил є завершеним будівництвом.
4. Зверненню до суду з позовом про визнання права власності на самочинно збудований об’єкт повинно передувати звернення до інспекції ДАБК про прийняття об’єкта до експлуатації.
5. Позов особи, яка самочинно збудувала нерухоме майно на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, про визнання права власності на цю нерухомість може бути задоволено у тому разі, якщо буде встановлено, що власник або користувач земельної ділянки не заперечує проти цього, будівництво не порушує права інших осіб, будівництво відповідає будівельним, архітектурним, санітарним, екологічним та іншим нормам і правилам, державним стандартам.
6. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
7. Знесення нерухомості, збудованої з істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотним порушенням будівельних норм і правил (у тому числі за відсутності проекту), можливе, якщо: перебудова нерухомості неможлива відповідно до проекту або відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від такої перебудови.
На цьому ми закінчуємо розгляд питання стосовно застосування судами ст. 376 ЦК. У майбутньому ми розглянемо тему щодо процедури легалізації самобудів через ДАБІ, тож слідкуйте за наступними номерами.
